亮劍--節綠雷鼎鳴文章 2012-05-10 11:25:51
香港樓價高企的原因 ~雷鼎鳴
為什麼香港的樓價長期高昂？流行的解釋中有很多似是而非的說法。
第一種說法是炒家興風作浪，推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。
炒家真的能長期撐起樓價嗎？當用家購買房子時，的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走，致使樓價上升，自己也選不到最理想的單位，對炒家心懷怨怒，是情理之中。
但我們不可忘記，成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入，在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家，而是收藏家。
多了炒家的購買力，樓價在低位時會增加上升動力，但在炒家出貨時，市場中供應增加，卻會有助壓抑樓價。
由此可知，炒家的存在，有利於收窄樓市高低價的差距，穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。
打擊炒家反助長升勢
在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不准出售。
當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。
第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。
發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。
二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。
發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍撑起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。
第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。
上面幾個流行解釋都是頗為犯駁，那麼更重要的解釋是什麼？
芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時，在《美國經濟評論》寫過一篇文章，內中數據對解答此問題頗有啟發性。
新加坡與香港是經常地被互相比較的地方，謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子，而且居住面積遠大於香港，此種結果從何而來？
在 一九六八年，新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小，但到了一九八○年已是兩倍於香港。
在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積，但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右，差距巨大。
我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算，新建私人單位所報稱的面積似有增加，九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎，最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。
這個增幅有些水分，因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋，以平均每戶三人（這是人口普查數據）計算，真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎，不及新加坡的一半。
為什麼新加坡人的居住面積大這麼多？天下沒有免費午餐，謝長泰的數據顯示，新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其ＧＤＰ的百分之八至十，而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據，近年香港有沒有增加投資？
建房資源及土地太少
剛好相反，近年香港新建房屋的數量愈來愈少，樓價雖在上升，但地產業及建造業佔ＧＤＰ的比重卻不斷萎縮，九十年代初地產（包括商用單位）佔ＧＤＰ的比重有百分之十，現在則只得百分之五左右。
假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面積，那麼香港的樓宇呎價會怎樣？我相信會暴跌不止一半，呎價可能比「沙士」時更低，香港的樓價便變得更合理，港人的居住環境變得更好，炒家或地產商就算扭盡六壬，也不可能抗衡市場巨大的力量，托得起樓價。
我們可以下這樣一個結論：香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接，香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱，炒家與發展商的影響只是小節。
香港一千平方公里的面積中，只有兩成建有房子，與世界各地大城市比較，比例甚低。
香港的郊野公園等地不能大量建房，等於九成以上不常行山的港人承擔着貴租或貴樓價，補貼了一成人口以下的行山人士，使他們得享自然環境的樂趣。
政治上這個現實大概不會改變，港人要住便宜一點的房子，又不想香港的樓市崩盤，可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來，相當一部分人北上購樓而已。
亮劍--轉述骷髏會文章 2012-05-10 16:22:11
骷髏會 樓價破97=貴？
大家總愛爭論... 香港樓價太貴！
原因嘛，聽過 99,999 次...樓價高過 97 啦，爆煲啦！
顯然...又是政府、政客、傳媒聯手泡製的樓市大迷信。
散戶只懂看表面，專業投資者就要看全局。
表面上，樓價直迫 97，實際上，比 97 便宜多了！
聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。
2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右。
供樓年期一般可以做 30 年。
如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。
以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例...
首先，從供樓角度看...
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
10 年：月供 $4,502，月入 $15,000 已綽綽有餘。
12 年：月供 $5,531，月入 $15,000 足可應付。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！
第二，從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾...
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？
第三，從需求角度看...
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，相信遠不止此數。
大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，去年筆者出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
第四，從貨幣角度看...
近年樓價升了很多，是我們自己香港人面對的問題。事實上這幾年，人民幣由 100:120 升到 100:80！對於大陸人來說，買樓打 7 折！如果說近年樓價升了五成，有三成是因為港元貶值的錯覺。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，購買力只是被埋藏，而不是被消耗。講真...若非政府連番出招，恐怕中原城市領先指數已突破 120 了，期待樓市大跌五成的朋友，包括我自己，恐怕要失望了。
亮劍 2012-05-10 13:46:36
根據政府的2011年人口普查結果，全港共有236.8萬個家庭，其中123.3萬個擁有自置居所，比例達到52%。在這些家庭中，有74.1萬(即60%)已完成按揭供款，其中不少都希望出售所持物業變現，轉買較大和較高質素的單位。
這百多萬擁有自置居所的家庭是香港社會和經濟的中流砥柱，樓價下跌將會蒸發他們的財富，顯然不符合社會的整體利益，而且極可能會像八萬五一樣，引起社會的強力反彈。壓低樓價除了涉及社會財富的再分配之外，亦直接影響到政府的財政收入。
根據地政總署的數字，在2011/12年財政年度，政府透過公開拍賣及招標方式售出39幅土地，為庫房進帳699億元，加上190億元的補地價收入，地價收入高達889億元，佔政府總收入(3,750億元)的23.7%，比例高達四分之一。
香港能夠長期維持低稅率，原因之一是每年都有龐大的賣地收入，市民其實是通過高昂的樓價支付了一項無形的「地產稅」，如果壓低樓價，政府無可避免要開拓新的收入，在當前的政治環境下，唯一可能和可行的便是開徵銷售稅。
然而，銷售稅本身就是一個盪手芋，梁振英何必為了解決一個難題，而引爆另一個更大的炸彈？
但這不意味下屆政府便無所作為，例如加強對地產發展商的監管。除了高樓價之外，發展商無所不用其極的銷售方式，亦長期受到市民詬病。
為了建立聲望，梁振英上臺後極有可能從這方面入手，大力打擊一些發展商近乎欺騙的銷售手法。和喝停「雙非」孕婦一樣，社會對此早有共識，就算地產商不願意，也難以公開抗爭。
