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| 1. Peter Paker2014-03-13 09:35:18 |
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《負泡沫》
現在的需求，一直只是被壓抑，但沒有消失，時間越長，累積越多。
如果價格太高，但無實際需求支持叫做泡沫。
現在是負泡沫，而且這負泡沫越來越大。
因為其邏輯剛好和泡沬相反
泡沫： 價格高於價值（需求），因為市場氣氛好。這差距還在增加中。
負泡沫： 價值（需求）高於價格，因為市場氣氛淡。這差距也是在增加中。
3D 只改變了市場的氣氛，並沒有改變市場的供求。（市場誤以為梁振英增加了供應，請見附表，梁振英上台後這兩年，供應比曾特首時更少）
這負泡沫將會爆破。
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| 4. 我猜猜2014-03-13 10:25:55 |
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我估係失業率和空置率 |
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湯博士⋯⋯以我呢二三拾年觀察，通常放鎖匙喺地產嗰度嘅業主，都係投資者居多，他們可能手持多個吉咗嘅單位等放，通常呢班人都是百足咁多爪，边有咁得閒隨傳隨到？ 做得 Keyholder ，通常都係呢個業主（投資者）認為信得過嘅地代，在一般情況下，應該無奶油損害呢個「成日有幫襯嘅人」的利益。反之揸鎖匙者同你搵水魚接手似啲！ 但要是你十年都冇幫襯過，又冇給人賺過錢，那你如果俾人遊說放低鎖匙的話，咁就真是如你所講，變成獨家盤，變成示範單位！ 例如有個街客入地產舗問：「有冇兩房賣」？ 現在因為幾乎9成盤都有人佔用，睇樓要預約，你打得電話攪得來，人家走鬼咗啦！ 呢個時間，緊係取出嗰啲鎖匙盤出來點當，上到單位，你估地產會否力Sell呢個盤？ 現在挖個匙盤出來，係多麼困難的事，隨便賣出呢啲「示範單位」，咁咪連做生意嘅機會都冇埋，俾著任何人都知劇情點去啦！ 你又唔係同個地產有親，又無俾過銭人執，合理咁玩，當然係開過「靚價」出來，當個客眉毛一皺，地產就會話：「呢個單位樓上都放緊，層數高啲，價格可傾，不過要預約！」 |
| 6. 放盤梗係鎖匙盤好2014-03-13 10:43:17 |
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博士今日我唔同意你既鎖匙盤觀點,俾著我放盤想賣個好價梗係吉左間屋,配十幾廿條鎖匙派晒俾AA, 換取最高入場參觀既數字, 自然提高撞到好價好客機會.
AA人人都有匙, 人人成到都可以收雙邊佣, 冇問題wor...
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俾著我放盤想賣個好價梗係吉左間屋,配十幾廿條鎖匙派晒俾AA,---- 呢個方法要你間屋係毛胚房 OR 清水房才可行，否則單位之內嘅「傢電道具」、裝修同設備有閃失，有人睇完樓唔鎖門，開完窗再開冷氣，水喉長開唔關------咁揾阿水負責？ |
| 8. 珍惜香港2014-03-13 11:34:56 |
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【珍惜香港】
博士喺唔喺唔太了解 住宅市場嘅買賣運作？ 鎖匙盤，同獨家，喺兩回事。
作為一個 物業長線投資者，多買少賣，都有放過盤。放盤之前，我一定會先 終止租約，吉咗個盤，然後執埋啲手尾，好好睇睇，再配埋 N 條鎖匙 俾哂全區嘅地代。呢個做法最好，先繁後簡，睇樓唔使約嚟約去，啲客又任你揀，個價先至會賣得最高。 錢喺要俾人賺嘅，交得俾地代，就要信得過佢地嘛！坦白講，啲地代好少會搞衰你個盤，有時佢地唔記得關窗之類，自己間中上去睇睇，有問題就反映一下就得囉！ |
| 9. 金城之友2014-03-13 11:49:35 |
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本人現在是地產代理,做這個行業已有15年,希望用地產代理的角度去分式,和加入意見.,和湯先生,亮劍兄可能南轅北轍,但只是代表自己的觀點 |
| 10. 路人2014-03-13 12:03:02 |
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6樓你笑L死我，你唔知個個代理都有權向你要佣金架？ |
| 11. 金城之友2014-03-13 12:25:59 |
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放鎖匙,住宅單位比較多,因為owner都要上班,沒有時間招呼agent 開門和關門,但有D行家又去厠所,又冲凉又開大唔冲廁,真缺點,令到很多OWNER冇信心,但冇辦法.唔同湯先生可以叫伙記開門,或者叫agent去新銀take key 明天11時前ling返尼,這就是大公司和小業主的分別 |
| 12. 亮劍2014-03-13 12:50:11 |
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珍惜香港--- 真人真事真惨情，我有老友就係做順德人，為咗方便大家揾食，特登打咗 3 條匙俾兩間地代同看更，點知有人睇完樓無順手關窗，終於窗簾、大床及木地板通通被雨淋溼，就咁唔見幾皮嘢，最杰嘅係連乜水咁好關照都唔知呀！ |
| 13. 工商舖百厭星2014-03-13 13:14:48 |
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我放盤已轉了用密碼鎖鏈好耐啦，鎖匙也不用配，又方便！ |
| 14. 兩港女租霸台北毀靚屋2014-03-13 13:16:23 |
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兩港女租霸台北毀靚屋 
【太陽報專訊】【兩岸組報道】台灣驚現核突港女租霸，兩名香港少女謊稱赴台讀書，早前租下台北市一間套房，屋主見二人外表乖巧，好心讓她們延後交租，沒想到一個月後不僅人去樓空，房子更慘遭嚴重破壞，傢俬電器損毀外，屋內猶如垃圾堆填區，廁所更堆有染血的內褲和衞生巾，新買的電視機亦不翼而飛。屋主女兒報警求助，警方終憑新房東報料，前日深夜拘捕兩名港女。她們涉嫌竊盜、毀損外，更用假證件租屋，如果一旦被起訴及罪成判刑，可能要在台灣坐監。 根據台灣警方稱，兩名涉案的香港少女，分別為十八歲姓邱及十九歲姓曾。她們在一月十八日持觀光簽證入境台灣，數日後租住台北市大安區一間三百多呎的套房。 林姓屋主女兒指兩人租屋時有禮且態度友善，聲稱考上台灣大學，家人還沒匯款，請求延後一個月交租，其父好心通融，連九千元新台幣（約二千三百港元）的押金也免收。屋主上月底再上門，發現沒人應門，找來鎖匠開門入屋，卻被眼前的景象嚇倒。 染血M巾內褲堆如山 本來全新裝潢的獨立套房間變得髒亂不堪，在入門處有吃剩的食物包裝袋、穿過的黑色絲襪；客廳桌上則堆滿垃圾，果蠅、蒼蠅四處亂飛，屋內飄着惡臭，梳化被人用利器割爛，牆上更有用紅色唇膏所寫的不雅英文字眼。 至於房間更可怕，滿地廁紙，床墊被蓄意割破，衣櫃門被拆下亂丟；廁所更是惡心，不僅馬桶塞滿煙蒂，垃圾桶上更有疑似染滿經血的女裝喱士內褲，用過的衞生巾則堆成一座小山丘；而屋主新買的三十七吋液晶電視則失蹤。屋主合共損失逾三萬元（約七千七百港元）。 屋主翻查閉路電視，發現兩女數日前的半夜拖着行李匆匆離開。屋主女兒馬上報警求助，希望找到兩女求一個公道。 轉陣地到新店再租屋 事件經台灣傳媒曝光後，警方接到新店區一名房東報案，稱上月二十四日與涉案的兩名港女簽約，將位於淡水區學府路的房子租給兩人。她們報稱就讀台灣藝術大學，已繳交首月一萬二千元（約三千港元）租金，由於擔心自己會成為下一名受害者，新房東連忙報警。 新店警方前晚在淡水區新租處拘捕兩女，並且在屋內起出失蹤電視機，兩女被帶返新店警署調查。警方發現兩人租屋時提供假的香港身份證影印本，並盜用另一女子的居留證，經查證後，兩人並非台大或台藝大學生。 兩人未交代赴台原因，警方正調查她們是否故意租屋行竊，有沒有共犯等，並以偽造文書、竊盜、毀損等罪名，將兩人函送檢方偵辦。 香港入境處稱，獲悉有關兩名香港女子在台灣被捕一事後，已經即時與在台灣的香港經濟貿易文化辦事處了解情況，並留意事態發展，但至今並未接獲求助。 兩港女或面臨的刑罰 偽造文書：一年以下有期徒刑、拘役或三百元新台幣（約八十港元）以下罰金。 竊盜：五年以下有期徒刑、拘役或五百元新台幣（約一百三十港元）以下罰金。 毀損：兩年以下有期徒刑、拘役或五百元新台幣（約一百三十港元）以下罰金。 
閉路電視拍下兩人連夜帶同行李離開的畫面。（互聯網圖片） |
| 15. 永遠都喺鎖匙盤易放啲2014-03-13 13:37:48 |
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鎖匙盤收單邊佣? 地代不會先做鎖匙盤? 鎖匙盤已是嚢中物(成間公司得你一個地代咩)? 一個炒家講呢D真喺幾搞笑幾FUNNY喎! |
| 16. cool6252014-03-13 13:41:01 |
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| 17. 放盤梗係鎖匙盤好2014-03-13 14:05:20 |
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10樓你講野都幾風趣bo....發生呢種情況我諗到既唯一可能就係你同幾十間代理簽賣樓紙都tick "獨家代理", 真係咁傻仔就死得抵
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| 18. 不再做順民2014-03-13 14:52:23 |
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鎖匙盤即係空置盤﹐即係無自住客和沒有租客的吉屋﹐可以即時交吉。吉屋和不交吉屋在買賣程序和佣金收取方式是沒有兩樣 ﹐即睇啱樓落票(連租約盤當然無樓睇)﹐預約幾時落大訂簽正式買賣合約﹐然後講明幾時交樓及比清尾數﹐再委托雙方律師辦理﹐代理向買賣雙方各收取樓價 1% 佣金﹐就是這樣﹐點解各位會講得咁複雜 ﹖而我只認為鎖匙盤少即代表空置盤少而已。
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| 19. 小浪2014-03-13 16:06:40 |
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18樓是對的，可用此數衡量空置單位比率。 即空置率低亦是支持數。 大話英好野，今日流標，天日佢老哥流濃。。。。。 |
| 20. 租金上升???2014-03-13 17:11:39 |
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我剛有舊租客上政府樓,單位只有310尺,以前租開6300,上周交地產放租,仲係"舊"裝添!個地產胆粗粗開價7000,租客没還價,只要求免租期七天,便立即下訂金了,第二日立即交按金首期簽約了.租客是三年前剛結婚,當年就是信政府等樓價冧,按到七成都冇上車,點知等下一年又一年,又加上按揭成數少咗,樓價又已拋離他們的心目中價位很遠,依家打算租多年看看情况.如果仍冇動静,惟有向爸爸借多一點做首期去供返層呢區嘅兩百幾萬舊樓,都好過係咁白俾租,反正都住惯咗呢區了.... 又一等便宜而被政府佔便宜的個案....... |
| 21. one2014-03-13 17:24:34 |
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鎖匙盤收單邊佣? 地代不會先做鎖匙盤? 鎖匙盤已是嚢中物(成間公司得你一個地代咩)? 一個炒家講呢D真喺幾搞笑幾FUNNY喎! |
| 22. 路人2014-03-13 17:44:18 |
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各位前輩。大家是否应考虑一下地代公告的鎖匙盤数字是否可信再进行下一步的进行讨论吧。。。。 |
| 23. 金城之友2014-03-13 17:45:35 |
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鎖匙盤現在是五花八門,有山些owner直接給agent ,有些放在大門,又有放在閘頂上,以前遇到一個業主,總之去到門口打電話比佢,佢就話個意蜜嗎你知.如果做工廠,一般用單車鍊比較方便.最環保業主應該是黎汝遠,因為一條鎖匙,可以開到所有單位.最慷慨的應該是灣仔投資者周先生,他所有單位鎖匙配好后直接交結agent,右那區約有120間地產.即120條key 還要派人送過去. |
| 24. 路人 （补充 ）2014-03-13 17:56:43 |
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香港地無數大小地代公司。邊個有能力數到鎖匙盤數量呢？ |
| 25. one2014-03-13 18:41:36 |
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有些投資者 ,所有單位鎖匙配好后直接交結agent,,還要派人送過去.或寄,或信箱, |
| 26. 不再做順民2014-03-13 19:18:38 |
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梁振英肯定會流濃的﹐第一睇完各位高人分析﹐每年建屋 4萬7 承諾似乎泡硬湯﹐第二那些自認為窮人無產階級者講到明﹐一個四百幾呎兩房單位如果賣 200 萬以上佢地買唔起﹐認為賣 100 萬到 120 萬才是「合理價」﹐第三天水圍﹑屯門﹑粉嶺﹑沙頭角及大嶼山等地佢地嫌遠﹐點解不在市區建公屋 ﹖梁振英要滿足呢班民粹﹐就一定要做到量多﹑價平(最好免費公屋)﹑近市區才能壓住這班人的聲音﹐你話佢流唔流濃 ﹖
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| 27. 沈默人2014-03-13 19:58:58 |
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我估是借貸比率 現時樓市太多有錢的人睇淡(低借貸比率)
97年樓市太多無錢的人睇好(高借貸比率) |
| 28. 珍惜香港2014-03-13 20:09:07 |
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【珍惜香港】TO：12/F 亮劍 你個 friend 咁黑仔？ 其實我啲 租盤都喺一樣咁放， 先執好再派鎖匙俾哂全區嘅地代，不過放咗鎖匙唔等於乜都唔使理架！遇著打風落雨，自己當然要上去睇睇；地代唔會無端端玩你，只喺人有時總會有錯失；呢啲嘢，做得多就會知。 自己上去睇密啲，好過每個客都要約嚟約去；連啲 冇米粥都要見埋，會影響咗自己嘅分析！ 信我啦！放租又好，放賣又好，呢個做法最 Good。Open 咗個盤，就可以 Focus 响 揀客同議價果度，結果又快又做得好價。都喺果句啦， 錢喺要俾人賺嘅，有啲嘢，都喺放俾地代去跟好啲！ |
| 29. L.Y.K.2014-03-13 20:39:12 |
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| 30. BB2014-03-13 20:53:33 |
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"那些收到鎖匙的物業代理其實好似獨家代理一樣" WHY???鎖匙可給不同的物業代理喔!你好似不知道如何賣樓??好搞笑喔!!! |
| 31. BB2014-03-13 20:55:09 |
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此文犯了好多常識性的錯誤! |
| 32. To 28F2014-03-13 21:07:42 |
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有D地代都幾好嘅，我試過有間地代做埋業主嗰份，貼張A4紙喺大門前後“記得关好門窗，保持衞生清潔”，重用膠紙將馬桶封好“請勿使用”，所有指引加上自己名片，結果我梗喺俾足佣啦。
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| 33. 亮劍2014-03-13 21:12:30 |
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珍惜香港兄⋯⋯ 我在5樓咪話，地產經紀對待投資者，同街客業主之鎖匙盤，有不同玩法嗎？ 你作為投資者，有翻單，有租盤，又有彈藥隨時入市，講句衰啲，自己屋企冇關窗，都關你嗰個先啦！ 通常呢啲瀨屎瀨尿嘢，都只是無心之失，九成係D客打開D窗睇下有冇壞，打開窗聽聽周圍嘈唔嘈，跟手大意冇件事就行人，而地代就掛住Sell 客冇幇手睇一睇而出事！ |
| 34. Trop2014-03-14 00:39:02 |
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I question your experience in selling properties. If you want your product to be sold, you better leave your keys behind. No one is so damn free opening the door everytime someone just want to take a look. And no one left one key only to one real estate. Usually, you make a few replicate keys and places to every possible real estate if you want to sell ASAP. The recent low number of 鎖匙盤 is not something new. Perhaps you should watch closely with the market please. Recently, the number has increased already at some of the key estate. The demand is short for a long period of time anyways. Nothing new. |
| 35. 不再做順民2014-03-14 00:41:21 |
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同意珍惜香港君所言﹐如果業主心急將層樓賣出就應找地代幫忙﹐有時候一日有兩三個客睇樓﹐邊度咁得閒走嚟走去﹐乾脆交條匙比地代搞掂﹐有誠意比到接近價同時肯立即落票嘅先好打電話比我﹐鋤價鋤得厲害煲無米粥嘅免問。大部分真正有心置業者都喜歡看實物﹐尤其是用家﹐他們很著重感覺和直覺﹐要看自己同那間屋有無緣﹐感覺是否舒服﹐有些著重風水的更會睇埋風水好壞﹐又有老人家教睇樓最好帶埋一個小孩子﹐如一入屋小孩子就扭計要離去的﹐這間屋就最好不買﹐而他們亦沒耐性﹐當地代同佢地講要同業主攞鎖匙﹐叫佢地稍等或到隔離茶餐廳飲杯咖啡先﹐好多時攞到鎖匙佢地已去如黃鶴﹐地代白走一趟﹐所以如果無鎖匙在手就會失去很多機會﹐所以地代做嘢最喜歡做鎖匙盤﹐這是我個人十多廿年來所看到的經驗﹐因我曾經做過買樓者亦做過賣樓者﹐但得聲明﹐我並非做地產行業。 |
| 36. Gordon2014-03-14 01:03:24 |
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相信是按揭成數及正確的供款佔家庭總收入的比率（唔計算申請公營房屋的市民收入）。 我會放最近的地代及管理處並要求取睇樓地代卡片。 好處是有交帶，及保持競爭。當然平時要做好雙方關係最重要。 |
| 37. 引刀一快2014-03-14 08:56:54 |
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1，按22樓說法，公報嘅鎖匙盤量唔一定可靠。我覺得要補充一下，就係空置盤唔一定係鎖匙盤，實際空置量一定比鎖匙量大。 2，有聯繫嘅地代之間係會互借鎖匙嘅，特別係客少過盤嘅環境，除非業主講明獨家。 3，地代之間充滿博弈，企得穩嘅個個都係諸葛再世，做每個决定嘅理據都唔係一兩百字可以講得清，而且個個性格章法不同，討論問題加入地代因素嘅話，分分鐘可以出篇博士論文。 |
| 38. JamesBond2014-03-14 09:45:38 |
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鎖匙盤 - 單邊佣金, i don't really know this is correct or not. However, i think the owner may expose one weakness to the property agent (PA) by doing so, which is that he/she has strong determination (due to some reasons) to sell the flat. This may provide a good opportunity for PA to cut the price, especially during the time when the transaction is low and people have bad expectation towards the future property market.
Nonetheless, i think the number of 鎖匙盤 may have some indication. If property owners (usually those who have more than 1 flat) are so scary now, they may want to sell out some of their flats by leaving 鎖匙 to PA for a) saving their time to open the door b) increasing the exposure of their flats to potential buyers, thus increasing the chance of selling out the flat.
Following this logic, the number of 鎖匙盤 may reflect the owner's determination to sell the flat.
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| 39. 淘寶村長2014-03-14 13:39:52 |
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"那些收到鎖匙的物業代理其實好似獨家代理一樣 .........唔俾人壓價就奇怪"
其實唔係好同意, 放匙比 agent 唔代表只放匙比某間 agent 做獨家, 我通常都放匙係某間相熟 agent, 跟住叫其他 agent 去有匙果間 agent 借同配匙, 相熟代理亦必然要配合.
匙盤一定多客睇過約睇盤, 多人睇自然應該會多 D 人對個盤有興趣, 應該對價格有利自岩 |
| 40. 引刀一快2014-03-14 18:12:23 |
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鎖匙盤係受歡迎D嘅，個客只需要面對AA，唔駛對住業主做戲，想講乜就講乜，心情輕鬆之餘，做正負决定都唔會受業主影響。 |
| 41. 不托市2014-03-15 00:30:27 |
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一個資深投資者，博士咁寫誤導左好多信徒， 擔心博士是如何管理自己的資產，，連最基本的放鎖匙盤都形容到烏哩單刀，唉，
**任何放盤不論鎖匙盤定咩盤，若地代自己公司做成左，，一樣收两邊佣金****两間唔同公司的地代合作賣左個盤，咁樣先係收單邊佣，，，
**鎖匙盤，地代最出力做，賣出最快** **鎖匙 放地產，地代做成左，一樣收两邊佣金，，一d影響都冇**
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