王冠一。

我記得是王冠一

巴黎一樣有租管，價格仲要超低。理論上剛畢業出來的大學生好容易租到。結果剛剛相反，呢班人最難搵房租，又求又跪，又要搵人做擔保........結果？凈係得女大學生比較容易搵到房租。點解.......畫公仔唔洗畫出腸啦！哈哈哈哈哈！

王冠一並不是真名。真名曾有網友公開過。叫王X雄之類的。

據網友透露，王被懷疑是金融騙子。早前亦曾有公司被淋油之類的報導。

正所謂真亦假時，假亦真。

話明炒家就緊係賺轉手貨錢。點會去收雞碎咁多D租金。呢D觀點就係腦殘的表現。

你小心被人洗左腦就真。

年幾前水貨客一條友帶拾幾罐奶粉過關，攪到新界北嘅奶粉成日斷貨，政府愛民如子走去做嘢出限奶令，誰知道此令一出，呢班水貨客就變陣，由搬運工人邊成收貨佬，拒哋現在只係企喺邊境嗰度，同過關人仕兩罐兩罐咁收！

那些要每日深港兩邊走嘅市民，現在過關唔帶翻兩罐奶粉幫補車費，真係有錢唔識執！

肯「蝕底少少」嘅過關人仕個個執一舊，大陸需求又無減到，請問乜水埋單？

唔好話我多事，你政府出租管，投資者買樓收租誘因就會減少，那麼地產商賣樓花嗰陣，就難以一炮過清檯，咁入伙之後係咪會留翻一批賣剩蔗？

咁除非呢啲單位係天匯或Opus，可以租拾零弍拾万以上嗰隻，否則發展商邊有可能將這些單位攞出來出租俾人？

有普通常識嘅人都知，尋常百姓收倒新樓唔自用都會出租，那會將單位空拒半年去等運到？

但發展商將落成咗嘅樓宇當存貨，再吉佢幾年真係大把！

所以嗰啲空置單位揸喺邊個手，係根本性決定新增供應係落入市場度，定係泥牛入海嘅關鍵！

發展商存貨多一來責實資金，冇力走貨如輪轉多投地皮，二來政府及地產商見空置單位多如牛毛，仲會攪多啲地皮同樓宇供應嗎？

教精你啦.

第一, 嗰啲空置單位唔賣咪收佢空置税, 仲好.

第二, 發展商存貨多責實資金咪要燒炭价賣囉, 更加好.

所以推租務管制喺中正炒家弱點.

等我教精你先真，香港每年徵收嘅物业印花稅，估計上百億，如果攞嚟起曬公屋，真係 Fit 晒！

但因為政府要做啲嘢回應民粹，因此出三D機關槍狂掃！

CCL 真的疲不能興嗎？？高位爭持咋！

但後遺症係樓市交投大減、成交急凍，地代慘成炮灰被殲，而專業人士律師、手作仔裝修及銀行樓按部門就陪葬！

喺美國退市無了期按息仲低；銀行水浸；供不應求持續；通貨膨脹升溫----購買力只不過是被攔截而不是被消滅！

想當年領導人堯，推舉了大禹阿爸鯀去解除水患。佢用的是「堙」、「障」等堵塞圍截的方法，治水9年，勞民傷財，不但沒有治住水患，反而越攪越大鑊，周圍水浸死傷枕藉，終於俾堯之繼任者舜處死在羽山。

跟住舜揾鯀個仔禹去執手尾，他經過實地考察，制定了切實可行的方案：

他一方面要加固和繼續修築堤壩，另一方面，改鯀過去「堵塞」的辦法為「疏導」來根治水患，終於完成了流芳千古的偉大業績。

 講到以疏導方法根治水患，長實拆售旗下葵涌和宜合道雍澄軒300多間酒店房，根本就係幫緊你政府同樓市降温---點解？

呢間酒店嘅附近，滿佈工業大廈，呎價同左近同系嘅雍雅軒相差無幾，但管理費就多成倍，而又因為雍澄軒係商業契，銀行只能做五成(發展商嘅二按要計P)，最長做得十五年按揭，又要受長江多多限制，仲要俾你政府及傳播媒介係咁揭瘡疤，但都可以一Q清袋！

就係有人錢多到無路走呀！唔該大哥！！

現在有人想辦法同你疏導閒置遊資，請問有乜東東問題先？

致於啲人話驚業主搬入去自住，違反酒店乜嘢 28 日條例喎，你哋唔該咪玩啦！

請政府揾人去問一問地代高層，睇睇邊啲人入咗貨先嘈嘈閉先啦！

你叫上億身家嘅人住工廠區？？呢班友仔真係傻傻更更！

有啲人大安旨意以為 3 D 會整冧個市，但數字兄之前講過：-

大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。

為何賤價都要賣俾你？因為冇水。

冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。

大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。

如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？

那班人乜都唔信政府，包括政改、免費電視發牌、高官私德---

但唔知點解呢一劑政府打房，佢哋又咁信 CY 係忠唔係奸？？！！

重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010)

每次睇完都有新領會...... 

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

非常幸運揾到份工月入三皮,現在目標想入五球自住貨,五球對你們來說應不會是大想頭可,

揾 30 K就走去入件 5 M 首置，何只大想头？咁等同玩火先真，不過好彩你想去自殺，都無銀行同你癲，除非你有父母支持首期，合理安排係入件 3 M 先！

亮劍的已有樓既朋友想五球換九球添,五球的目標好合理吖!係咪

我住嗰個區，細碼貨都要 5 M 起，我問過地代，呢幾年入市嘅人，以換樓客同投資者為主，問唔中都有一兩個上車客嘅，咁一係拒老豆老母科款俾首期，一係大陸或鬼佬客！

又假設每月樓價以單式1％上升計,即是每月升咗5皮嘢,我又費事有人話受政苦寵可以一成首期首置買樓,就用回儲樓價5成吧!都要儲250萬首期,仲末計以每年複式上升一成二計-----

父母冇資助上件 5 M 已經要推出去打靶，更離曬普係五成首期，細个都有人教你睇餸食飯，政府都叫人唔好咁勇，如果上件 3 M 做 七成供 25 年，每月供 9 仟，在加上壓力測試之後都唔使万叁，月供幾成過唔過份？

有人可能馬上就,嘩!點會每年上升成幾呀!但如果真係取消哂所有政府出的辣招,回復到97前的境況,可能成幾已經是非常保守的升幅,請問大家以我的長進態度,可以何年何月才買到樓呢?

首期三成咁儲一球又過唔過份呢？就算計埋樓價升幾成，百叁好未？你要供樓每月要不要預半份糧先？咪七年囉！揾埋另一半夾份，四年咋！如果有人幫幫手幾年就得啦！

揾 30 K就走去入件 5 M 首置，何只大想头？咁等同玩火先真，不過好彩你想去自殺，都無銀行同你癲，除非你有父母支持首期，合理安排係入件 3 M 先！

都話咗係目標咯,點解又會比你解讀成已儲夠首期可以馬上向銀行上會買樓既,唔好像用你平時亂解讀某人某官說話咁喎!請你重新看我這篇文再回應吧!唔該!其他段唔回應咯,因你解讀錯哂嘛!

我住嗰個區，細碼貨都要 5 M 起，我問過地代，呢幾年入市嘅人，以換樓客同投資者為主，問唔中都有一兩個上車客嘅，咁一係拒老豆老母科款俾首期，一係大陸或鬼佬客！

父母冇資助上件 5 M 已經要推出去打靶，更離曬普係五成首期，細个都有人教你睇餸食飯，政府都叫人唔好咁勇，如果上件 3 M 做 七成供 25 年，每月供 9 仟，在加上壓力測試之後都唔使万叁，月供幾成過唔過份？

首期三成咁儲一球又過唔過份呢？就算計埋樓價升幾成，百叁好未？你要供樓每月要不要預半份糧先？咪七年囉！揾埋另一半夾份，四年咋！如果有人幫幫手幾年就得啦！