由會德豐、新世界及港鐵發展的柯士甸站THE AUSTIN，該盤繼上周開售單日「一鋪清袋」勁沽首批一百八十五伙後，隨即提價推出新價單，並限量推出當中的八十伙。

樓市如何能夠下跌？整天唱淡沒有意思，淡友可以收工。

現在有兩個職業及開支相約嘅家庭，都喺 09 年 6 月揾三万，他們家庭儲蓄都有 50 万，現在睇下拒哋發生乜事！

甲決定入件深井 130 万自住，借銀行 7 成分 25 年，息 H+0.7計一厘按息！

每月供款 3,768.72，計到 14 年 5 月底供 60 期，要付銀行 226,123.20 元，本金 180,523.77元(約 8 成) ，按息支出(約 2 成) ，剩餘幾万做一年救命水泡。

喺住屋相關開支(管理費地租火險) 約 7.04 万，咁居住方面每月現金支出 5 千 元！五年合計 30 万。

乙就決定睇定啲去租樓，首兩年租金每年 5.2 万，11 年 6 月繼續睇淡業主加租去到 8 万年租，13 年 6 月再續租變 8.4 万年租！

交足五年租總計付出 34.8 万，公道一點拒買股票收息抵消租金支出，五年當收股息 7.5 万，五年合計淨支出 27.3 万。

又當他們每年加人工 3 %，管理費地租火險每年加 8 %，固定家用佔入息 6成，其他 4成攪掂居住需要，有剩變儲蓄！

甲於 2009 年中用130 万買呢間樓，現值 240 万，於 2014 年中嗰陣會欠銀行 82 万，當那陣子樓市跌一成，呢間嘢剩下 216 万，甲樓換樓彈药係現金數万加５年儲蓄合共約 50 万，同埋那間樓淨值 216 万減 82 万按揭餘額再減賣樓費用 4 万，大約 130 万，加埋手持現金 50 万，係 180 万，升呢買間 4 百万嘅樓，易如反掌！

法馬：驚退市實太傻

【太陽報專訊】聯儲局本周四凌晨公布議息結果，當局會否「收水」成為環球金融市場關注的議題，但新鮮「出爐」的諾貝爾經濟學獎得主、「有效市場理論之父」法馬（Eugene Fama）接受本報獨家專訪時指，聯儲局沒有掌控公開市場利率走勢的話語權，息率受市場力量左右，聯儲局無能力主宰長短債息口走勢，投資者對「閂水喉」的憂慮來得有點「傻」（Silly）。

市場對流動性預期一向觸動金融市場的神經，法馬卻推翻聯儲局主宰市場利率的舊觀念，他指，當局自○八年九月推行量寬，擴大該局儲備買入長債沽短債，但短債息不升反跌，反映美國經濟陷入漫長衰退，不明朗因素令市場對短期無風險債券有殷切的需求，抵消了本來央行大規模發債量抬高短債息率的力量，可見市場力量之大，聯儲局不能隨意操控利率走勢，投資者對低息環境、美國量寬的擔心看來有點杞人憂天。

沽債吸水 利息反跌
從數據顯示，由○八年九月起銀行體系間隔夜借貸息率的聯邦基金利率（Fed funds rate），以及一年期商業票據利率約2%跌至當年底近零，聯儲局不斷向銀行注入大量短債，短債息不升反跌正好反映市場力量。

法馬研究更發現，公開市場長短息與聯邦基金利率的日常走勢相關性有限，而當聯邦基金目標利率突然出現變化，長債息的反應往往極速減弱。

規管過多 打擊經濟
市場視法馬為提倡放寬市場規管的先鋒，他直言美國經濟依然脆弱，可幸是金融系統中未見大危險，但要提振經濟，政府就不能作出過分規管。事實上，政府干預經濟以避免步入衰退所能發揮的作用亦有限，對○八年金融海嘯而言，緊急援助根本不是治本方法。至於創業經商這個「美國夢」在過去數年未能達到刺激經濟的效果，他認為是因為有太多扼殺小生意及地區貸款金融機構生存空間的規管，阻礙了製造就業、帶動消費的速度。

談及為了防範經濟大衰退重臨的《多德─法蘭克法案》，法馬指出，法案未能深層觸及「大到不能倒」的問題根源。他曾提議，應提高銀行資本要求至最少25%，他對「大到不能倒」這理論不以為然，認為相當於以納稅人作後盾，讓大型金融機構「攞正牌」提高風險。不過，他承認在美國推行部分管制是必要的，但最重要是簡單，只是不論在美國或其他地區效果常事與願違，「規管永遠不能達到預期的效果，因為推行的人有自己的議程 （Agenda）」。

他認為，次按問題可歸因於政府容許美國居民以極少首期獲批按揭，而金融系統只是在經濟衰退中的受害者，因金融市場效率高，投資者在知道衰退來臨前就作出反應，多種資產價格以相若的幅度下跌，而即使是沒有次按的區域，房地產市場同樣觸礁。

珍惜香港兄怪責我脫離現實, 又無認真睇你嘅文章.

感於師兄嘅認真態度, 我而家真係好認真咁回應, 用咗成3粒鐘, 從未試過, 純係有興趣討論, 旁觀者歡迎善意討論, 不喜勿插, 多謝!

關於資產守衡定律，响學術上冇呢個定義，我只喺想用簡單易明嘅一句去形容一個現實，而唔喺要標奇立異。我留言喺想交流、分享同學習，唔喺要挑戰邊個。

(絕對明白, 並且抱相同態度)

我講資產守衡，喺要強調樓價升跌對個人資產負債存在嘅確實影響，唔喺賬面數咁簡單。所以庸梁話「房屋民生非投資」，喺誤導公眾，害人不淺。

(非常同意)

樓價升咗，個人資產增值，負債相對下降；樓價跌咗，個人資產縮水，負債比例上升。呢個守衡關係，直接沖擊個人嘅財政同信貸實力，影響生活質素，甚至將來嘅命運。而當你去買、去賣或者換樓，所謂賬面數就變成實數，賬面蝕咗嘅即時被蒸走，賬面賺咗嘅就即時變成現 CASH，或者轉化成另一個資產。我之前寫果三個 CASE，就喺要具體說明呢個道理。

(非常同意)

點解樓價升咗去換樓比較有利？原因好簡單，因為你喺用增值咗嘅資產去換另一個資產。

(換樓嘅意思係1. 大屋換細屋?  2. 細屋換大屋?)

(情况1. 我認同:   住細啲, 套一筆現金在手, 升市可以等, 跌市時換比現時更大更好單位而不須加錢)

(情况2. 我唔認同: 住大1倍, 要付出2倍更重代價, 升市無問題, 跌市時風險大2倍)

但如果你响樓價跌咗後換樓，你嘅現有資產就先蒸發咗一大截，先至攞去換另一個資產。

(以資產價值計絕對同意, 但以換樓住大啲嘅角度睇就有異議)

(情况3. 完全咗上述情况1之後, 跌市來臨係喜訊, 賣出現樓+以前已套之現金換大過之前嘅單位)

(情况4. 無全成過上述情况1嘅話, 備用現金嘅重要性即時顯現, 有則加注換大啲屋, 無則神仙難變, 投資過度無儲備金喺跌市時係災難, 顯而易見)

樓市同股市喺兩回事，搞乜正弦波？輸咗資產負債唔只喺輸咗錢咁簡單，你以為可以斬纜溝貨搏反彈？你可以輸幾多次？

(樓市或股市長升長有係極長時間嘅定律, 短期 -3,5,7年- 不會隨個人意願而轉移, 可升可跌形成不定形波幅 -當然唔似正弦波咁靚仔, 比喻可升可跌而巳- 睇位入市要睇功力同命運, 缺1不可, 專家都一樣)

睇咗你寫果兩個情況，我一時間真喺唔知點覆你，因為你已經開始脫離現實。

(我無脫離現實, 只不過你以為我講樓嘅實際價值, 而我講緊點至有能力換樓)

你嘅情況2，即喺我嘅 CASE 3，對呢個 CASE 我特別寫得詳細，你究竟有冇睇過？

(你嘅認真態度令我折服, 無論同意唔同意, 我今次真係俾足心機回應)

呢個情況2，根本唔喺「換樓」，你之前嘅資產已經完全蒸發咗，喺 TOTAL LOSS！你喺用你後來再儲蓄過嘅 150 萬去「買樓」，唔喺去「換樓」！你賺果啲，喺嚟自新儲嘅錢，唔知呢個算唔算股民心態，輸晒唔緊要，重頭嚟過？

(唔同意, 無論間樓是否TOTAL LOSS都要處理, 無論是否要加錢買過第二間, 都係換咗樓)

樓價跌咗，資產縮水喺理所當然。1200 萬跌到 600 萬固然喺傷，不過蝕 200 萬唔喺蝕 600 萬，喺因為換樓時賺咗 400 萬，呢個就喺因樓價升換樓而增強咗實力嘅抗跌效應；

(蝕 200 萬唔喺蝕 600 萬, 係呢個情況都係實際無咗200萬, 輸少當贏係亞Q精神)

反之，如果你响樓價跌咗後換樓，之後再跌，以你蒸發咗嘅實力，你估你可以再承受幾大跌幅？

(如果個市係要一直跌, 咁無論升完先跌, 或者跌完再跌, 而唔識因應時勢轉變策略, 咁就真係死路一條, 無野講; 承受幾大跌幅因人而異, 功力同命運, 都係因人而異, 我嘅投資策略暫時都OK, 如果咁唔好彩我遇到你講嘅情況, 我先會知)

依家喺話樓價升咗去換樓比較有利，唔喺話樓價跌咗去賣樓。

(應該係樓價升咗去換樓比較有利，定係樓價跌咗去換大啲嘅樓有利)

你果個正弦波，應該喺會延續吧？不如你試吓計落去，每次响樓價升咗去換樓，比較每次响樓價跌咗去換樓，幾個周期後，你估會點？

(正弦波樓市走勢同樣响學術上冇呢個定義，係比喻短期樓市有升有跌嘅情況, 邊有咁規矩? 認真比較幾個週期, 我估我真係脫離咗現實)

正在澳門出席世衞會議的食物及衞生局局長高永文表示，關注內地早前再發現人類感染H7N9禽流感病例，不排除會有未出現病徵的內地感染人士進入香港，本港會加強監察及預防工作，包括加強監察出入境通道及供港活雞場，亦會在文錦渡加強抽樣入口雞隻。高永文強調，暫未發現染病樣本。

映灣兩房租低見1.2萬

二手買賣大吹淡風，不少業主不甘平賣單位寧願轉租，令租金亦受壓。租務交投冠絕東涌區的映灣園，近期有兩房戶僅以每月1.2萬元租出，重返年初水平。另外，鄰近商業核心區的上環西浦，亦有三房戶租金大劈6,000元才租出。

(1) 記唔記得上次按息在 H+ 時,樓價是向上定向下?

(2) 成日咒樓市冧嘅, 係咪凖備入市?

想起,冇乜本錢買馬的賭仔通常都會嫌大熱門冇分頭唔去投注,

反而一方面會找出一大堆"理由"去買隻冷馬表現自己的"獨特"見解兼 "博分頭",

另一边咒D大熱脱脚. .....

中環在線：
商廈賤價出租　施永青被迫坐貨

■施永青早前放售一籃子物業，點知幾個月來，一件都賣唔出。

政府辣招打殘樓市，樓市大吹淡風，連中原創辦人施永青早前都有意放售市值約11億元嘅工商舖物業，點知幾個月來，一件都賣唔出。
市場傳聞，喺佢沽貨名單當中嘅一件灣仔商廈，市值5,700萬元，近日約以10萬元租出，呎租約27元，算係呢幢商廈近期新低，租金回歸舊年初水平。

月租10萬　近期新低

據土地註冊處資料顯示，灣仔新銀集團中心7樓1室，面積3,694方呎，2007年年底以約2,309萬元易手，買家為「霸澤投資有限公司」，公司股東包括中原創辦人施永青同有關人士。以月租10萬元計，年收120萬元，回報約5厘。
施老闆曾多次為沽貨解畫，先係話減輕罪孽，所以減持物業，跟住又話「避免誤會，暫時唔賣住，但可能發個夢就改變主意。」簡言之，都係賣得出就賣，賣唔出咪坐住先啦。

你說的例子，那麼像我呢？

小弟09年8月，買了深井樓自住，198萬，付首期30%=59.4萬

現在H+0.7%，25年 =每個月供款5300 有找！

現在樓價，430左右，當它400萬啦。供了4年，大概欠款120萬。

現在有能力可以一次過贖樓之餘，還有50萬剩餘。

現在面臨抉擇：

1. 換樓， 加錢換大的樓550萬，可以省了SSD，家庭環境改善。

2. 不捨得現在低利息供款的單位，租出收11000元租金。自己租住大單位（應該大概15000左右）

3. 重整室內的空間，節約金錢買多一個荃灣的洋樓收租，大概250-300萬。付出50% 首付。出租收10000-12000。為安全計算，自行set 高利息為4%，即供款9100元。

亮劍兄，或其他高人。（不打算買樓的大淡友可以不用回復或咒詛，我知道自己風險了。唔該！）請問你會如何分析呢？

PS。最好樓市跌30%，50%，我不用煩，可以馬上買多個單位，自住的死都不會放！

呵呵。