居屋和租者置其屋（租置屋）業主未補地價就以房屋「變現」的情況似有上升趨勢，2014/15年房署批出的申請合共707宗，比2010/11年的59宗大增12倍。這些個案尚且循正規途徑向房署申請並獲酌情批准，惟不少個案並無申請，業主便與財務公司簽訂加按協議，借貸雙方均屬違法，過去5年房署提出27宗檢控。然而，不少居屋和租置屋的業主與財務公司以私人貸款形式簽訂貸款協議，與物業貸款有別，毋須抵押物業，而協議講明「若出售物業，須清還該筆貸款」，有財務顧問承認此舉是變相加按，屬於法例的灰色地帶。就此，房署與金管局都知道這類私人貸款協議存在，但無證據顯示其犯法。這類貸款利率高至20至30厘，財務公司也面對借款人可能無力償還貸款的風險。
目前房委會就居屋或租置屋的轉讓設有限制，除非業主符合指定條件，已補地價或因某些原因獲房屋署署長批准，否則業主不得將單位出售、按揭或以任何方式轉讓。
如該類資助房屋的業主未補地價便想把單位加按，須獲房屋署署長批准，通常是業主經濟有困難，急需一筆款項才會獲批，考慮因素包括籌措醫藥費、教育費、殮葬費、贍養費，或因業主生意周轉不靈等；而獲批准的加按款額，最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定單位售價的80%，與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。
財務公司貸款難證違例
運輸及房屋局局長張炳良昨在立法會書面回覆議員提問時指出，過去5年（由2010至2015年度），未補價的資助房屋單位業主，獲批准加按個案共有1771宗（見表），且有逐年增加趨勢。
若未經房屋署署長批准，未補地價便把居屋或租置屋加按，即違反《房屋條例》第17B及27A條，最高可被罰款50萬元及監禁一年。但當局強調，要確定未補價的居屋業主與財務公司所簽訂的貸款協議是否違例，須視乎個別個案的實際情況，不能一概而論。
張炳良承認，房署不時發現未補價居屋業主與財務公司所簽署的貸款協議是以「私人貸款形式」簽訂，而協議條文缺乏足夠證據，證明貸款是以該居屋單位作按揭抵押貸款，換言之，未必違反《房屋條例》第27A條。
過去5年，房署每年平均檢視超過4500個查冊紀錄，若發現未補價單位有借貸或抵押文件紀錄，又從未獲房屋署署長批准，房署會考慮提出檢控，但要視乎每宗個案的實際情況，特別是貸款文件的合約條款或字眼是否涉違例。過去5年，房署共檢控27名涉嫌人士，當中有11人被判罪名成立，3人被判罪名不成立，兩人獲撤銷控罪。此外，尚有11名涉嫌人士的案件正在處理中。
貸款利息高達30厘
十八居按揭顧問陳錦明直言，有不少財務公司走法律灰色地帶，以私人貸款方式向居屋或租置業主借款，但借款協議上卻列明賣樓前要還清借款。他曾有客戶借該類貸款，利息達28至30厘，最後找他求救。
他表示，若按正常途徑，未補地價的業主要進行二按，他會替業主一邊向銀行申請二按，一邊申請補地價，扣除補地價的餘額才歸業主所有。近年變相二按問題浮現，風險增加，部分財務公司的最新招數，是不在樓契中登記有關借款。幾乎每日都有未補價業主查詢二按問題，大多為清還卡數和償還其他貸款。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓坦言，財務公司經營手法五花八門，不少宣傳語句是針對居屋業主的資金周轉需要，如「居屋變現，免補地價」。她估計偷偷加按的個案不多，財務公司多以私人貸款形式，而非物業貸款形式，向居屋業主借貸。她提醒居屋業主若未補地價就加按，讓一手按揭銀行知悉，有機會被取消按揭，要求即時還款，故對業主而言，存在一定風險。
業主恐淪負資產一族
執業大律師陸偉雄指出，法庭未曾有判例指私人貸款牽涉房屋就等於按揭，因此的確存在漏洞。資深大律師兼立法會議員湯家驊則認為，即使私人貸款沒使用按揭字眼，但其行為及效果實與按揭無異，因私人貸款條文已牽涉禁止及限制業主的轉讓權。他批評政府不負責任，此舉形同容許未補地價業主進行二按，若日後樓市下跌，業主將會變成負資產一族。
金融管理局表示，留意到一些財務公司向未補地價居屋業主提供私人貸款，金管局要求從事按揭貸款業務的銀行，定期檢討借款人的財務狀況，如察覺出現變化，包括向其他金融機構取得加按貸款，銀行應重新審視借款人的還款能力並採取適當措施。
對於房委會5年只有27宗檢控數字，房委會資助房屋小組委員會成員黃成智表示，未補地價加按的情況「一定唔少」，但認為房委會毋須因此而增撥資源打擊此類手法。「居屋和公屋業主未補地價就借貸，對於居屋政策和社會有何影響？我看不到有什麼影響，若投放資源去打擊未補價加按，無助改善房屋政策和房屋問題，房署倒不如將資源用在改善房屋問題上。」
他反而擔心借貸的居屋和公屋業主，是否有能力還款。
