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這是我理解的QE
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年5月8日
很多人問我，點解寫文章從不涉及QE，是否唔識，其實，他們沒有睇我的文章，我以前寫過，我記得有三篇，我後來無再寫，因為我與大家主流意見不同，但有一次我將意見說出來，竟然沒有反對聲音。話說，在大約一個月前，我有一個講座，大約有百多人參加，大多數是測量師，在演講完畢後，到Q&A 時間。有十條題目，當我答完每一條都獲得不少掌聲。最多掌聲是我答QE那條，這令我有點意料之外，因為答案很簡單，QE是用來還價，不少消費，點解會影響樓價上升，又點解唔影響世界性金價，油價上升，反而影響地區性的香港的樓價，一個反問的答案的答案竟然是掌聲。我相信有部份讀者未必能夠領會，我試用日常的例子解釋。
很多公司都會在年尾發放雙糧與花紅，有一次，我問收到巨額花紅的員工，會不會買多一些過年用品奬勵自己，他說早已做咗，變成使大咗，雙糧花紅是用來還債，如果沒有花紅，真的唔知點算，或者要去財務公司借錢渡難關。於是，我從這個實例，重新再了解QE。QE並不如一般人所說，是會引致通貨澎脹，因為通脹早已來了。QE只不過是追回通脹步伐，如果沒有QE，資產價格就會下跌，如果大家有讀過Quantitative Maths，或者會了解我說什麼，否則，只會整天祈望QE令樓價上升，或者，買定樓等樓價上升。後來我問主持人點解我講QE.咁簡單答案，竟然獲得最多掌聲。他說當晚來聽演講的大多數是測量師，全部都讀過Quantitative Maths，所以明白我講什麼。
所以，大家買樓時千祈唔好太迷信美國QE會將香港樓價拉高，日本早已QE 20年。樓價仲平過QE。之前，香港一鋪養三代，日本三代養一層樓。好彩日本“0”息率，否則，很多人不能渡過財困難關。所以，當美國開始QE的時間，我已經斷定低息將會維持很久，不過，無人信我講，那些專家年年都話明年加息，或者年初話年底加息。老實說，QE雖然不會令到樓價上升，但會令物價，尤其是民生用品價格上升，市民在這方面支出將會加大，一定要減少非必要支出。後果是令到經濟環境轉差，是否對樓價是否有支持，大家自己判斷。
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| 1. 小讀者2015-05-08 09:20:37 |
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我認為, 其實 QE 係醫藥定毒藥, 好視乎落既劑量. 舉個例子, 有人話晒太陽會生皮膚癌, 亦有人話晒太陽可以吸收維他命, 咁究竟邊樣先真, 完全係視乎晒幾耐同埋你個人既體質.
如果 QE 令經濟差, 有可能係劑量唔夠, 或者市民根本冇錢係袋; 但如果劑量大加上市民好富裕, 買多層樓又唔出其. |
| 3. 價格上升2015-05-08 09:25:38 |
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價格上升是否因為加租厲害的很的大業主？香港的倉庫已經被大型基金大量購入，小老闆面對的挑戰不少.是否海外基金Qe效應，在回報穩定下磚塊土地又不可能不漲.可能是錯的理解，請指教囉 |
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http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=31253
這篇過往的文章不是說QE 會帶動樓價上升嗎？希望我不是患了思覺失調吧！還是寫文章的人別有用心? |
| 6. to 疑惑2015-05-08 09:38:36 |
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Thanks for bring this up! |
| 7. 昨日的我2015-05-08 09:52:03 |
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又成功被打倒了!
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| 8. 爆煲正日2015-05-08 10:12:08 |
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終於等到今日,出門去執番幾間爆煲樓先,一間比亞仔,
一間此亞女,两間自用,咦,重有錢剩,整番間比小三都好.
多謝博士在這三個月不停唱爆細價樓,感思不盡.
利申:我不是五毛,是個非常成功自我投資者.
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| 9. 笨實蛋也不會借財仔做二按，只是創興銀行被越秀收購後，有人消息失靈，才會大談細價樓爆煲論2015-05-08 10:25:53 |
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笨實蛋也不會借財仔做二按，只是創興銀行被越秀集團收購後，有人消息失靈，才會想當然地大談細價樓爆煲論。銀行為百業之首，預期樓市已處於高位並且將會爆到七彩，搵阿肥佬湯做埋佢啦！睇埋今晚中原指數淡友肯定再次失望！
同業呼「好傷」暫未敢跟隨 滙豐重錘搶按揭 額外回贈達0.6% 星島日報 – 3時前(綜合報道)(星島日報報道)重實際利潤多於市場排名的滙豐銀行，近年寧願屈居同行之後，也不願大派銀彈吸客，惟面對中銀香港（2388）等推出的拆息按揭（H按）存款掛鈎按揭計畫愈顯威力，其競爭力明顯失色。滙豐自知勢危，上月終出手向按揭客戶發放高達0.6%的額外現金回贈，連同受金管局所限最高1%的基本現金回贈，合共達1.6%，回贈之高冠絕同行。 市場消息透露，近數周滙豐在按揭市場再現勇態，只要按揭客戶同時惠顧其他服務，如開立出糧戶口、直接付款授權、理財戶口、信用卡等，只須惠顧其中一項服務，並維持使用服務至少6個月，便可享有最高0.6%額外現金回贈，明顯高於市場一般介乎0.3%至0.4%的回贈，且該行罰息期僅為兩年。 罰息期僅兩年甚進取 滙豐發言人回覆本報查詢時僅表示，按牌價，該行不論最優惠利率按揭（P按）或拆息按揭（H按）的現金回贈仍為0.2%至0.5%。 滙豐此舉，令同業大感頭痛，因0.6%的額外現金回贈實在太高，所以暫時仍未有銀行跟隨。有銀行人士坦言，若跟隨滙豐將額外現金回贈上調至0.6%真的「好傷」，除非設3年罰息期鎖住客人，否則不計「燈油火蠟」都要蝕。 另有銀行按揭部主管指，由於滙豐4月份按揭市場排名失守第二位，跌落季軍位置，被按揭一哥中銀香港進一步拋離，因此相信滙豐是次重錘大派銀彈，主要是針對頭號對手中銀的H按存款掛鈎計畫，因滙豐並無該按揭產品，但該產品現時卻大受市場歡迎。 料針對存款掛鈎計畫 鑑於金管局對銀行的按揭息率及現金回贈，均設無形或有形的限制，故現時銀行按揭生意的競爭板斧，不外乎是按揭存款掛鈎計畫，或通過捆綁其他銀行服務而提供額外現金回贈。 所謂H按存款掛鈎計畫，是指客戶借取按揭貸款的同時，其存款亦享有跟按息相同的存款息率，目前市場的H按息率一般為H加1.7厘，參考昨日的1個月港元拆息0.237厘，H按息率即約為1.94厘；換言之，客戶享有的存息亦為1.94厘，遠高於近乎零的儲蓄利率。 現時市場上，除中銀外，渣打（2888）、花旗、工銀亞洲也有提供H按存款掛鈎計畫。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，計畫推出初期客戶反應未見踴躍，但隨着愈來愈多客戶認識H按存款掛鈎產品後，使用的情況也愈見普遍。 財經 市佔率第三 不敵中銀恒生星島日報 – 3時前(綜合報道)(星島日報報道)近年來，滙豐銀行的現樓按揭業務日漸失色，不單止失去現樓按揭一哥地位，甚至不敵子行恒生銀行（011）。根據經絡按揭轉介數字顯示，4月份本港按揭市場規模有所縮減，令大型銀行競爭加劇，滙豐的現樓按市佔率跌至第3名，為16.2%（即1313宗），稍輸恒生0.5個百分點。冠軍寶座則由中銀香港（2388）以1599宗奪得，其市佔率達19.7%，連續第8個月稱霸市場。 失卻一哥之位近一年 樓按業務反覆倒退的滙豐，市佔率早已被其他銀行所蠶食。滙豐上次取得樓按冠軍已是去年8月，當時市佔率為19.3%；惟至最近8個月，中銀急起直追，市佔率由18.8%躍升至逾20%，超越滙豐成為現樓按揭一哥，恒生市佔率亦趕上滙豐，甚至在上月跑贏滙豐，市佔率為16.7%。排名第4的渣打香港（2888）則徘徊在13%至15%，未有明顯突破。 銀行按揭業務競爭激烈，早前四大銀行的現樓按揭市佔率總額亦曾經下跌，根據經絡數據顯示，3月份中銀、恒生、滙豐和渣打四大行的市佔率曾跌至64.8%，4月份才回升至66.6%。 四大行獨大情況不再 上月四大銀行各自的註冊宗數均多於1000宗，雖然中小型銀行市佔率略降至33.4%，但已反映樓按市場已不再由四大銀行瓜分。 財經 趙國雄：樓價再升5%至10%星島日報 – 3時前(綜合報道)(星島日報報道)長和（001）執行董事趙國雄對本港商廈市場前景樂觀，他指不少金融機構都擴充業務；加上深港通下半年通車在即，股市暢旺，長和旗下的寫字樓租務也表現活躍。他又指，住宅樓市購買力仍然存在，港人住屋需求未見減弱，預期未來數月本港樓價仍會再升5%至10%。對於市場傳出日後新上市的長地將選用「1113」作上市編號，趙國雄不予置評。 趙國雄在泓富產託（808）股東會後表示，泓富產託未來仍會繼續物色併購機會。泓富今年首4個月租務表現理想，現時洽租的租約至6月底，首4個月續租率逾70%，續租租金升幅約20%，出租率維持98%高水平。至於長沙灣潮流工貿中心轉作商業用一事，他指現時仍申請中，期望盡快落實。 本港經濟基調向好，外資擴充，不過泓富寫字樓多位於非核心區，故近日股市暢旺令寫字樓租務活躍，泓富則未見旗下物業租賃直接受惠。 港鐵（066）日出康城第7期正在招標，每呎補地價金額逾3000元，創下將軍澳區日出康城項目的補地價新高。趙國雄認為，樓市向好，補地價上升亦可理解；至於屬商住項目的日出康城第7期，他指長和若參加競投，期望能一併取得商場發展權。 趙國雄指他於今年年初時已估算全年本港樓價將升10%，住宅樓價今年來已累升近10%，未來數月本港樓價仍會再升5%至10%。長和昨跌2.5%，收161.2元，泓富則跌0.7%，收報2.85元。
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| 10. 细價樓必爆2015-05-08 10:26:17 |
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好心啲人咁成功，用心细讀湯博士以往幾個月的一些文章，唔好捉住人哋講果幾隻字就放大去批評人，每個人有自己的看法的，97年就係死好多呢種人，成功人士！ 又教精咗喇。！ |
| 11. 今日準時核爆2015-05-08 10:28:27 |
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細價樓將會在三個月內爆煲 湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2015年2月9日 雨後春筍，我相信大家未見過，財務公司增長速度大家亦未必知道，在2009年，全港只有300間財務公司，今日有1,200間，不但數目增長速度驚人，而 每一間財務公司所涉及借貸亦同樣驚人，而那些借貸已非二按那麼簡單，而是三按，四按。那些細價樓業主，從第一日向財務公司申請二按開始，根本無力清還，不 過，樓價急升，他們可以將物業轉按，以貸養債，從數據來看，根本沒有欠款不還，而事實上，他們越借越多，連經營財務公司的人都感覺到已經到達了臨界點，最 近有一個銀主物業被發現經已四按，雖然，拍賣後所得款項不但能夠還清欠款，業主亦可以得回些少本金，但一葉知秋，現在，最基本的就是每一間財務公司最少都 有十個四按物業，即是市場上最少有12,000個四按物業，這是一個火藥庫，莫講話樓價下跌，就算平穩都會引發危機，我認為快則三個月，慢則六個月，這個 危機一定會爆發，結果當然是樓價下跌，如果政府管制財務公司，這個危機會立刻出現，大家驚唔驚。 細價樓爆煲論之始末因由講座 湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2015年4月14日 從一切跡象來看，細價樓應從今日開始爆煲。從現在有些地區的細價樓要價，比個多月前創新高時有超過15%跌幅，例如沙田第一城398呎單位，在大約一個多 月前的創新高價是468萬，當時被傳媒大字標題，廣泛地用作樓價指標，現在有高層單位開價398萬，又唔多見有報導，試問，那個創新高的買家會不會撻訂， 如果撻訂，又會不會影響指數。 中原指數 | 2015/02/02 - 2015/02/08 | 136.64 | | 2015/04/13 - 2015/04/19 | 140.04 | | 2015/05/4 - 2015/05/9 | ?????? | 細價樓爆煲 = 136.64 ------ ????? |
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QE雖然不會令到樓價上升，但會令物價，尤其是民生用品價格上升， 這是什麼 LOGIC? |
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因為樓只是投資產品，不是 民生用品。QE的帶來的低息不會令資金由銀行存款變成投資，但會令人人都多了錢去超市買日用品和食物。 |
| 14. TO 132015-05-08 11:10:26 |
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低息的金科玉律就是投資。 近乎沒成本的投資還不做，除非傻仔。你看博士在QE之後買幾多貨。如果博士走去消費，又怎會由區區三幾億，變出300幾億出來。 |
| 15. 林师奶2015-05-08 11:12:21 |
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很多公司都會在年尾發放雙糧與花紅，有一次，我問收到巨額花紅的員工，會不會買多一些過年用品奬勵自己，他說早已做咗，變成使大咗，雙糧花紅是用來還債，如果沒有花紅，真的唔知點算，或者要去財務公司借錢渡難關。 如果没有使大咗，咁收到巨額花紅的員工，會不會買樓奬勵自己呢？ 美国使大咗，香港没有使大咗？！？！？ |
| 16. 是這樣嗎2015-05-08 11:16:27 |
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是會引致通貨澎脹 -> 是會引致通貨膨脹 |
| 17. 自相矛盾2015-05-08 11:23:06 |
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"QE並不如一般人所說，是會引致通貨澎脹，因為通脹早已來了。"
"QE雖然不會令到樓價上升，但會令物價，尤其是民生用品價格上升，市民在這方面支出將會加大" --> 博士自相矛盾,重寫吧! |
| 18. 明白2015-05-08 11:45:15 |
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| 19. 山高雲低2015-05-08 12:19:58 |
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QE必令貨幣貶值，毫無疑問。而貶值即是購買力下降。故此，要對衝QE下的貶值，最好的做法就是買real estate和實物。博士文中提到的黃金和石油。其實，黃金價格在QE後是升了，而且升幅不菲。至於同為實物的石油，價格的波幅，除經濟外，原來政治的影響力更大。 令外，為什麼美國QE後的通胀不升，那是因為美國在世界各地輸入的平價貨，暖和了本地物品價格的上升。 因為QTM: MV=PQ。有讀過quantity theory of money的人都會明白。不贅。 |
| 20. 林一鳴話今年樓價肯定升1成2015-05-08 12:43:33 |
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因對「細價樓爆煲論」持相反意見、遭紀惠集團行政總裁湯文亮「點名」挑戰的資深金融界人士林一鳴表示，復活節假期後港股顯著上揚，股市帶來財富效應，對樓市有直接、正面影響，預期影響力會長達半年。他又指，早前預測今年樓價會上漲5%至10%，現將預測調整為今年「一定有10%（升幅）」。
近年樓價上漲動力沒有減退，林一鳴認為，主要是過去2、3年被樓市「辣招」壓縮的購買力一次過釋放出來，造成很大衝力，情況有如「倒水」，「分開幾次慢慢倒，衝力不大，但儲起一次過倒會很激烈。」
他又說，「辣招」之中每個小型住宅繳付的印花稅，明顯少於中價及大價樓，造成這幾年細價樓樓價漲幅跑贏中價及大價樓。「因為細價樓的雙倍印花稅是較便宜，有投資者以前炒豪宅，依家會炒4、5間細價樓，避咗個稅。」
不少人將每年新增約3萬個家庭形容為樓市需求，但林一鳴直言「居屋入紙都比呢個數多幾倍」，他認為未來本港住宅物業，無論大中細價樓會一齊上升，細價樓呎價高過大價樓的情況會持續，除非政府修改「辣招」內容。
他又同意現時樓價已很高，有市民甚至因為價高而買不起樓，成為「塘邊鶴」。他續說，目前家庭供樓負擔比率應高過政府去年10月透露的57%，惟負擔比率增加，「唔代表樓價會跌」。 |
| 21. 物業初哥2015-05-08 12:55:39 |
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現在很多港人到日本買樓，其論點都是奧運、開睹能夠帶旺樓市，但日本人排外主主義那麼強，會甘心租你中國人買的樓嗎?
一旦日本與中國進入備戰狀態，雙方會不凍結自己國內敵國的資產嗎?
想不通為何仍日本樓仍有價值 |
| 22. 正常人2015-05-08 14:19:07 |
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香港人口越來越多、日本人口越來越少、你們各得應該買邊到呀、但我會選擇香港。 |
| 23. 閒人2015-05-08 14:34:59 |
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噢, 原來通貨膨漲係唔包括物業架? 住房唔係民生用品? |
| 24. cash is pain2015-05-08 15:40:07 |
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日本QE冇令到物業升值，除了人口老化，死亡率高於出生率外，日本師奶（渡邊太太）玩Carry Trade, 啲錢根本冇流入日本樓市。香港班怪獸家長卻真金白銀狂買細價樓。
博士完全冇明曰本同香港的分別。曰本人對磚頭冇情意結。 |
| 25. 路人丙2015-05-08 15:41:41 |
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TO：２３／F
通貨在牛津字典解釋係＂流通貨幣＂，即係錢咁解，所以通貨膨脹意思係流通嘅貨幣購買力低咗，通貨同物業係兩樣嘢嚟架，小朋友你醒少少啦．
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| 26. 無趣2015-05-08 15:45:05 |
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一提今曰的楼預測即被删除， 一貼博士的過住預測文章即被删除
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| 27. 今個星期有數維，按周整體有進帳2015-05-08 16:18:55 |
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| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2015/05/08公佈，反映2015/04/27至2015/05/03(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 |
| 中原城市指數 CCI | 每月公佈 – 最新2015/04/18公佈，反映2015年 02月 (簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣。 |
| 本月公佈 | 與上月比較 | | [中原城市指數] | 135.28 |  2.09 % | | [中原城市(大型單位)指數] | 136.53 | 2.21 % | | [中原城市(中小型單位)指數] | 136.34 | 2.04 % | | [中原城市大型屋苑指數] | 138.73 | 2.02 % |
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[中原城市分區指數]
*只包括大型屋苑
| | 本月公佈 | 上月比較 | | 港島 | 149.47 | 1.84 % | | 九龍 | 133.91 | 0.92 % | | 新界(東) | 139.22 | 3.54 % | | 新界(西) | 123.58 | 2.96 % |
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| 28. CC2015-05-08 16:27:13 |
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博士的日期系話8月14日,你地有沒讀書架. |
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答案其實好簡單，很多國際間商品交易是用美元找數，不是日元。所以美國QE對其他國家的影響好大 |
| 30. 小人物2015-05-08 16:34:24 |
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QE壓低借貸利率, 製造大量熱錢四出尋找高回報的資產, 才是誘發資產價格暴漲的原因.
遙想2009, 10年H+0.XX%的歷史性低位利率, 再加上當時不是太高的樓價, 當時只要夠膽借錢買資產的人, 已經有利差穩賺, 甚至有升有息. 所以QE是劫貧濟富之舉. |
| 31. 美國QE2015-05-08 17:08:37 |
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美國QE：一想起就開心，美國經濟越衰，香港經濟環境就越好越有活力。 因為低利率、低失業、最好就低通漲(不過好難)、高國民生產總值，從而達至每個政府也想追求的三低一高的經濟結果。
反之，美國經濟越好，一定加息去壓抑通漲，香港經濟就越差。 |
| 32. 禮義廉博士2015-05-08 17:15:42 |
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美國在環球金融海嘯之前，格林斯潘已經以低息來刺激美國經濟，海嘯之後，索性量化寬鬆，除低息外，更加猛印銀紙，全世界其他國家有見及此，真的是執輸行頭，慘過敗家，大家一齊開動印刷機，使美國的QE變成人人為我，我為人人，最後，當然是銀紙貶值，資產價格上升，所以香港的樓價上升又有什麼出奇，不過，唔升唔緊要，點解專家們還說要樓價下跌五成，實在令人費解，只能說他們的預測未能與時並進而已。 |
| 33. 亮劍2015-05-08 18:12:02 |
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今日我同那班兄弟講:「 伯南克曾經說過，他會用直升機於空中大灑金錢，但佢無話畀你知， 係呢架直升機飛來飛去，主要係喺豪宅區上空盤旋派，因此 QE 出來嘅錢，主要是 for the rich people only ，仲有在美國佬派完之後，日本同歐洲亦不甘後人，繼往開來開倉派錢，呢幾年不少有錢人，已肥到着唔倒襪，在強者現金大把之下，那楼價怎能大幅調整？ 」 |
| 34. 奇妙2015-05-09 06:41:31 |
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恭喜亮劍有好兄弟,未利慾薰心,能從空中看世界、善哉。 |
| 35. 引刀一快2015-05-09 13:22:10 |
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如果QE唔駛埋單就係嘅，QE將來以咩形式埋單，係呢度嘅忌諱，冇人講嘅。
不過大家應該諗到，開機印錢就搞掂嘅話，全世界都冇窮人喇。 |
| 36. 奇妙2015-05-10 04:44:44 |
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QE點埋單,受苦都只會是窮人。高官巨紳怎會貿然將藏於懷中之富無緣無故漏D出黎。一係本身利益將受更大損失。其實發展共產主義是要經過社會充份資本建設。爺爺改革開放,不行一步登天至極樂世界,就係明白欲速則不達。而香港作為較資本開放地方,正好為發展好人人有資產的社會作橋頭堡。一則要現有資產者保其產及繼續以其能力持續生產,二則要無產者有用其所能所長而積累資產。現有富者之所以富是按現有香港社會及法律制度下,是由一代一代生產能力累積的成果。姓李的有富幾代的,亦有幾代而窮的,那就看其生產力與消費的升降。歐美社會呢幾十年靠消費帶動的生產力,其實不但掏空其多代的資產,更浪費一代一代的生產力。造成污染,浪費一代一代人的光陰於浮華世界。他們輸出的自由主義,其實是虛幌自由而實質鼓勵無節制的消費生活°所謂追求夢想,常常都只鼓勵食好穿好看好聽生嗅好D,又或精神上的消費,如沉醉於以生存的時間為生後的資產作出一些以為有效的行為。行為是因,感覺是果。上述行為之因、有D是自己感受得到果。如吃得多會致肥而生病早死,卻鼓勵自助吃個飽,這一來本身受害,二來浪費食物。又如每日念經,或歌頌我主,阿拉或佛陀,卻又不曾立後他人之地看其所念,而生惡,導致互傷,以致為利之人有機可乘從中圖利。這些都是因重消費而致窮。在大生產力只為富人所擁,而窮人生產力弱而又被教導成為消費理所當然的情況下,各國政府為免窮人騷動繼續大印費紙以騙窮人以為自己大把錢使,於是大量消費,吃喝玩樂,每逢假日教埋子女出國血拼,而不知累積財產。回頭又說政府無能令其無處容身。致令真無能政府藥石亂投。我想此乃香港所謂窮人之窮根未能斷之由也。 |
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