湯博士，您好，我還是想問多一次，望博士賜覆。我估博士講得10,000 宗銀主或者負資產，定必有您之理据，相信博士應不會造謠生事。

根據金管局住宅按揭調查，2013年1月至2014年12月，24個月合共129,182宗新提取住宅按揭貸款，這24個月的新提取按揭貸款金額合共有$3,772億。而該段期間的CCL 約在117 - 133點，應該算是歷史高位的高樓價水平。

但是，根據住宅按揭調查，上述24個月的平均當月新批按揭之 loan-to-value 為55%（24個月內最高及最低的 LTV ratio 為53.6% - 57.2%）。即是說，這24個月內做 mortgage 的貸款人平均可以拎到45% 首期出來買樓

而在上述情況下，要出現10,000宗銀主盤（或者負資產）的話，樓價必須要跌 > 45% 才可。況且根據金管局副總裁所說，在2014年12月底，涉及財務公司物業按揭的貸款只有92億。

小弟問題有2個：

<1>

涉及財務公司92億的物業抵押貸款如何使到有10,000個銀主盤或者負資產出現呢？

<2>

若然$92 億物業抵押貸款不足夠10,000宗時，即是說，必須連銀行一按物業按揭都要出現資不抵債的情況，才可 "圍" 夠 10,000 宗銀主 / 負資產的宗數。在過去24個月， 在當月LTV ratio 平均只有55% 的情況下，要使到連一按都出現負資產或者銀主，樓價從今天起必須要跌超過45% 才行。

第2個問題係，到底有什麼因素使到未來3年樓價可以下跌45%呢？

老實說，我只是查知真相，若有冒犯，還請閣下多多包涵

睇返湯博士呢幾日的留言，就可以明白湯博士係重覆緊3月24日的論點，亦即係他估計:

1. 現在有大約一千間活躍的財務公司，從事按揭;
2. 平均每一間有五十宗按揭，總數就有五萬宗;
3. 在財務公司的按揭，始終有一日會變成銀主盤;
4. 就算樓價保持平穩，三年內會有一萬個銀主盤的機會就很大;

簡單來說，湯博士認為財務公司搞的按揭構成極為之大的市場風險。唯一疑問係，以上論點是否站得住腳。我極其希望可以見到其他佐證。

To: 引刀一快

好呀，如用負資產個案，冇得拗數，根據金管局2018年第一季負資產住宅按揭貸款

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/residential-mortgage-survey.shtml

「財仔」五度放貸 學者：成樓市隱憂 銀主盤急增至60伙 按季升五成

二手樓市成交紛破頂，但銀主盤供應卻急增，綜合市場消息指，最新錄得銀主盤增至六十個，按季大幅上升五成，其中今年首兩個月增加的銀主盤中，更包括一年內五度向財務公司舉債的青衣海悅花園業主、以及有鰂魚涌康景花園業主，曾一天內向兩財務公司借款等個案，有學者直指，不少業主趁樓價上升加按貸款變現，成為樓市隱憂。

世紀21測量師行董事蔡漢陞表示，市場上銀主盤約五十至六十個，去年第四季則在約三十至四十個水平，但現時銀主盤的增加速度略加快，部分銀主盤乃承造多次不同按揭，甚至向財務公司行貸款，相信錄得多按以上銀主盤最少佔整體約三成。

海悅康景淪銀主盤

今年首兩個月新增銀主盤當中，包括一項位於青衣海悅花園三座中層B室，曾在一年間分別向五家財務公司承做按揭，業主於一二年向亞洲聯合財務承做按揭，借得八十萬元，其後於同年九月，向中國銀盛金融信貸再度承做按揭，借得二十萬元，相隔兩個月，第三次向財務公司借款，其後順景及長雄財務等分別進行第四及第五度貸款，最終淪為銀主盤。

同期，另一位於鰂魚涌康景花園B座中層三室銀主盤，原業主於一二年二月至一三年三月間，曾分別向五家財務公司承做多項按揭貸款。原業主最初向領達財務和新鴻基財務借貸，其後更於同一天向安信信貸和AEON信貸財務，分別承做了四百二十萬元和一百一十二萬元貸款，最後一筆貸款為一三年向新鴻基財務借款。

嘉咸街承做16次按揭

此外，現時的銀主放盤，包括中環嘉咸街五號低層A室，翻查土地註冊處資料顯示，該物業於○三至一四年共十二年間，前後共向十家財務機構承做共十六次按揭，期間亦以「債抵債」的形式償還其中十三筆貸款。該物業早於七一年獲原業主以五萬元購入，第一筆貸款乃於○三年十月向康業信貸承做，業主最終於一四年六月登記破產，成為銀主盤。

亦有熟悉銀主盤市場之環亞拍賣行，其拍賣師曾傑俊亦表示，現時市場上銀主盤數量約有六十個，其中住宅物業佔約一半，新近該行亦錄一個住宅銀主住宅盤成交，交易為大埔峰林軒低層A室連天台連三車位，開價一千八百萬元，最終以一千九百五十萬元成交，較銀行估價的二千一百萬元，低約百分之七。

另一方面，美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨三期百老滙街五十四號高層A室，新近以一千五百八十萬元沽出，呎價約一萬一千八百一十八元，約五年升值六成，據土地註冊處資料顯示，上址銀主盤曾先後承做九次按揭或貸款。

學者指風險增加

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，物業按上按現象有上升趨勢，他預料，在加息周來臨，加上樓價上升，令承造物業多按風險增加，估計財務公司亦會衡量風險，對於樓價水平以及借款人的還款能力等，作重新評估，故財按樓宇借款最後趨勢會放緩。

好心你la, 博士費事啋你, 係怕傷你弱小心靈, 人地唔啋你, 就唔好厚面皮先得架. 噙日已有人代博士指出你亂作結論.

To : ArChiu

第一，今日 @ CCL 130點下入市的新買家只用3成多人工去供樓，供樓負擔並不算太高。而2010年8月，CCL 約84點，當月新批按揭的供樓負擔是41%（如 HKMA下圖）。但2014年8月，CCL 升至127點，但當月新批按揭的供樓負擔是只是36%

樓價大升55%，但供樓負擔卻由41%下跌至36%，代表D咩，就係入場人士實力大升，而入場人士的實力比樓價增長更快。有2點不要忘記，2011年3月後，已沒有H + 0.7% = 0.9% 的按揭 plan，半年後更加至2.15% - 2.5厘。即是說，2010年8月的供樓負擔比率大多是依據0.9厘按息下計算出來的供樓負擔比率，而2014年8月的負擔比率是依據1.9% 的 HIBOR plan 及 2.15% 的 Prime Plan 計出來。

第二，2014年12月，香港存款有$100,000億，貸款只有$72,000億，2014年香港GDP 約$22,000億，net deposit 約1.2倍GDP。對比1997年，香港存款只有$27,000億，貸款卻有$41,000億。若然香港本身有充足的儲備及冇借大左，點會供唔起？

第三，根據金管局公佈住宅按揭供款拖欠比率，2007 - 2008 年在金融海嘯及失業率急由3.2% 升至5.3%的這段期間， overdue 住宅按揭供款拖欠比率不但冇升，唔好忘記當年海嘯期間係冇正面信貸資料庫、冇壓力測試、冇600萬只借6成、冇600 萬以上的收緊按揭成數至5 - 6成的措施、按保還有9成半及可借至1,200萬，Ｄ 業主都可以繼續供樓且不增加 overdue 拖欠比率

但點解今天有正面信貸資料庫、有壓力測試、有600萬只借6成、有600 萬以上的收緊按揭成數至5 - 6成的措施、按保只有8 - 9成及只可cover 600萬的物業時，D 業主就要頂唔順要斷供？唔好忘記，佔中前後的失業率還是處于3.3% 全民就業的狀態，既然當日3.2% 失業率升至5.3% ，且「無」一系列的收緊按揭措施下，overdue 拖欠比率都冇升過；為何今天3.3%失業，且有一大埋收緊按揭措施，入場人士實力強左咁多，但 overdue 拖欠比率 就要升？

不如你答下我

28樓:

人地已經有最高和最低的 LTV ratio 提供，你用full pay 和 借 100%的例子，是否自取沒趣呢? 難怪pp不睬你。

你要寸人，要有本先得。PP稱得上數據王，並非浪得虛名。

（24個月內最高及最低的 LTV ratio 為53.6% - 57.2%）。即是說，這24個月內做 mortgage 的貸款人平均可以拎到45% 首期出來買樓"

To: PN

1.    金管局有否了解財務公司承造物業按揭貸款的情況? 有沒有最新的數據? 對樓市和銀行體系有何影響?

金管局不時要求銀行提供它們貸款予財務公司的資料，以便了解銀行與財務公司的信貸關係。根據金管局收到的資料，在2014年12月底，有45間銀行¹向59間財務公司提供融資。當中，29間財務公司有經營物業相關貸款業務，這包括大部分目前市面上比較活躍的財務公司，涉及以物業抵押的貸款（包括按揭和其他一般周轉使用）總額約為92億元（去年6月底為86億元），跟本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較，僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展。 

此外，香港銀行向該59間財務公司提供融資的總額只有270億元，佔銀行體系總貸款額不足0.4%，比例甚低。當中，有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。因此，這些財務公司是否穩健，並不會對銀行體系帶來系統性影響。 

To PN

This wa written by HKMA 副總裁阮國恒 in March 2015

以前香港人借財仔錢是少數, 今日……就好難講

TO: 39/f 80S

Copied from 金管局 -  匯思 (阮國恒副總裁)

2015年3月20日

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20150320.shtml

2.    銀行貸款是否財務公司主要的資金來源? 如果財務公司提供不符合金管局要求的按揭貸款，銀行將如何處理? 

與銀行有信貸業務關係的59間財務公司的整體權益及負債當中，接近三成是銀行借款。

至於29間有經營物業相關貸款業務的財務公司的整體權益及負債中，大約有四成是銀行借款，反映銀行信貸是這些財務公司的主要資金來源之一。

根據金管局的規定，如果這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款，銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。 

To: PN

今次強美元之下根本並無出現傳媒口中的資金外流及利息上升的情況。我們不能好似報章評論員般「一本通書睇到老」，不能每次單憑過去的經驗，就夾硬話今次美元強、港息要升、樓價就要跌，歷史雖有參考價值，但仍要與現實情況及當時的基本因素作比對，這樣的預測才有價值。至於今次出現強美元的原因並非來自美國經濟過熱、有高通脹壓力、聯儲局須要從市場抽走資金以調控過熱經濟（2005 - 2007年的情況），而今次的強美元是來自其他國家減息及增加QE所致，所以今次即使是強美元，市場資金仍是十分充裕。

To: 80s

為何我沒有包括按揭保險在上述分析的假設內？第一，按揭保險提取貸款佔整體提取貸款的比例，由2009年初的約20%，持續下跌至近期的7 – 9%的歷史低位附近水平徘徊，使用按保只屬極少的部份。

（24個月內最高及最低的 LTV ratio 為53.6% - 57.2%）。即是說，這24個月內做 mortgage 的貸款人平均可以拎到45% 首期出來買樓"

同28/F講既無抵觸, 用common sense 諗都知究竟係咪過去24個月內買樓既人有一半人會拎45%首期出來? 我都費事答. 

To: 16/F 引刀一快

OK，PP兄，一言爲定，2015年3月27日至2018年3月27日，三年纍計個案

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負資產冇得計 periodic total , 你不能用3年累計。舉一個例子，今日你有100蚊係銀包，聽日有120蚊，如聽日銀包冇 in、out，後日銀包只會有120鉸，唔會有220蚊

因此，若要計負資產宗數，只能計截至2018年3月末的負資產宗數

請刀兄 clarify

其實我覺得博士既處境有少少夏蟲語冰,呢度大部份人都不理解財務公司既運作情況及借貸人處境同背境先引申貢多冷言冷語及貢大反應,其實三年有無一萬個銀主盤唔敢講, 但以昨日十二萬白表申請者及前二日銀行對百萬富翁既調查,三年先一萬個銀主盤算物?

3年後博士既預言如果唔中....

博士同淡友們都潛晒水啦..

....仲請食飯  ^________^

唔好意思，頭先咁講唔合博士心意，應該係....

3年後博士既預言如果中晒....

我地好友、淡友們都仆晒街啦..

....仲請食飯 ^________^

博士, 各位大佬,

點可能有成萬件負資產！我擦定牙食大餐, 哈哈哈！

財仔二按、N按的資料，如果你搵到 objective data ，我都可以同你對賭。但若連 source data 的來源都 uncertain，點計 輸贏？

除HKMA 外，市場根本冇其他統一及規範的負資產的統計。

樓市升跌最受經濟影響, 今日數字幾漂亮都好聽日一隻黑天鵝就可以當粉筆字無哂.

當年日本仔打上海時上海啲市民是聽到炮彈聲先知原來真是打仗.

雷曼爆煲前啲數字幾咁漂亮, 一爆上嚟原來是負債過萬億, 雷曼兄弟30年代是有能力救當年的美聯儲, 過去的豐功偉績是代表唔到今日是可以執笠收場.

有睇過波都知當年歐聯AC 米蘭對利物浦上半場3:0, 球員在休息室巳經開定香檳, 下半場3:3, 十二碼輸埋, 數字只代表過去, 點可以用過去反映現在同未來呢,

收緊按揭生效後

回孖寳兄,

• 打風不成三日雨
• 工作開心最重要
• 仔仔一堂不可少

CCL好明顯將會在高位反覆慢慢地向上.

今年目標150. 淡友們繼續耐心地等吧!

to 107. Peter Paker

我又出黎做下包拗頸.

"有冇人聽過領匯派息每年增長10幾%，股价下跌3成"

我諗到有一個可能情況, 就係其他股票派息每年增長超過10幾%.

想講既係relative return, 而家現價買樓收租return大約3厘到, 如果其他差唔多風險既資產回報都超過3%, 就有可能租金唔跌, 但樓價跌去唧高番過return.

到上海，肯定要吃本幫菜，各師兄可試試老克勒，有分店，唔怕胆固醇又可試試草頭圈子、杜六房醬鴨、响油鱔絲、大壼春生煎鍋貼……，好多香港人連這些菜名都未聽過，到時你們又可問問上海侍應，老克勒是啥意思，唔错架。

其實向財仔出招咪幾多，d賣左自住樓等左幾年先上返車，又要返以前既生活質素，又唔夠錢同做唔到壓力測試既先去日立借財仔姐~

宜家連買返間大屋既機會都冇埋，係對淡淡最好既懲罰，真係要多謝博士向每天早上都有睇你寫文然後果斷出招既政策官員講聲多謝！

作為好友，日立同所有財仔唔借一按同二按對樓市真係一件好事黎

以後上得車既，都係有返咁上下實力既人

貨源歸邊既年代正式開始

我唔明淡友點解咁開心，呢招係擺明打你地喎.....

發展商現樓係會有影響，不過呢批現貨最多平少少賣，冇實力既都係買唔到喎，唔通會減到半價減到公屋客負擔得到為止咩？咪玩啦，平少少都係有現金有實力既人先買到！

至於發展商對策？俾我都睇定d先，點知我起完你又出乜招架，未起既就會唔起住，增加供應？等下先啦！你追住我黎打，我點解仲要幫你解決房屋問題，咁叻你政府自己起囉~

最後

博士，你果然有影響力，勁！！