「細價樓爆煲論」在三個月後分文不值

其實樓價升跌同股票升跌根本唔可能完全捉到路, 各師兄姐在這裡給的寶貴意見也只能供參考。

博士話細樓一定會爆, 同財經演員話股市會低見22000, 高見28000無分別。

細樓三個个後爆吾爆現在都只是靠估。但如果博士日日講，鋪天蓋地講，準備買樓的人固然要重新番視自身的能力，但對於剛上車或上車不久的明友，肯定造成惶恐。真係吾知点算㗎。尤記得2o11年所有的專家都不停講樓市將下跌五成，3成，令很多人賣掉自住樓以造成悔不當初的情況。即是話一般小市民，有的會被專家赫到做錯決定㗎。博士可否考慮此点呢？

新盤愈賣愈慢. 二手成交又冰封, 而家二手唔減一成根本無人接. 當然多數業主仲係唔肯減, 但地代已就黎餓死, 地代之前既策略係嚇買家, "今日唔買, 聽日買唔起".

但好快地代就會轉挫賣家, 原因係真係無晒客, 有需要既客都轉買為租, 近期大量租盤成交, 即意味呢批客黎緊起碼一兩年都唔會買樓, 到時賣家要放更難.

to 2. 樓蟹                         

有一點分別, 因為博士本身係持重貨既樓市參與者, 博士而家既論述即係等如誠哥話自己隻長江一號黎緊會爆, 震撼程度點同財演相比?

to 16. 大寶二寶

你問得很有趣,  而家市場上係咪一個放盤都無? 既然有, 就即係佢地有誘因要賣樓, 至於係咩原因, 人人唔同. 你無誘因要賣樓, 唔代表無人有誘因要賣樓, 明無?

to 16. 大寶二寶

你問人你自己有咩誘因要賣樓. 掉番轉, 我可唔可以問你, 我有咩誘因要買樓???

咁我自己無誘因要買樓, 係咪等如樓市無需求???呢個想法真係要思想混亂或自大狂先講得出

to 23. 大寶二寶

哈哈, 你問對人了, 而家唔係特別多左放盤, 但問題係, 以我0個區計, 每個月總有5,6個新放盤, 但而家買賣兩閒, 0的盤會開始累積, 而且可能你唔知, 3年前既椒盤會陸續解禁, 你會發現市場愈來愈多連約盤由投資者放出

你竟然一出聲就一語中的 (尾二段最中)，你要多發聲呀！

北角豪宅柏傲山自去年推售以來銷情相當理想，更吸引一批實力「星級」投資者入市，其中新世界主席鄭家純妻子葉美卿，更大手斥4,933.6萬元購入3伙。

由新世界及協成行合作發展的柏傲山，買家身份陸續曝光，據統計，以現時已在土地註冊處登記售出的264伙中，只有3名以公司名義入市，僅佔約1%；而非本地客（以拼音推算）佔58伙，佔整體22%，仍以本地買家佔大多數。

最矚目買家相信的是新世界主席鄭家純妻子葉美卿（Ip Mei Hing Katherine），她以個人名義大手斥4,933.6萬元，購入3座中高層（3連層）D室3伙，全屬兩房單位，面積596平方呎，以實用面積合共1,788平方呎計算，呎價2.76萬元。

交行副總裁 2640萬買高層

去年10月鄭家純一度出現於柏傲山售樓處現場，相信當時正在幫妻子揀樓，而是次入市，可謂對集團的樓盤相當捧場。

據區內代理表示，現時銅鑼灣瑆華成交呎租介乎55至60元不等，細戶的呎租會較高，若以葉美卿購入的兩房單位作推算，假設成交呎租60元，回報率亦有2.6厘，以豪宅物業來說亦相當不俗。

此外，買家亦不乏銀行界「猛人」，上海商業銀行董事長榮智權及其妻子，亦即中信股份（00267‧前稱中信泰富）前主席榮智健的家族成員，合共斥3,352萬元購入3座低層C、D室，均屬兩房戶，面積合共1,312平方呎，呎價25,549元，估算回報率亦有2.8厘。

中原黃偉雄 商台陳志雲入市

而交通銀行香港分行副行政總裁陳霞芳及有關人士，則以2,640萬元買入5座高層B室，面積915平方呎3房單位，呎價28,852元，以呎租55元推算，回報率約2.3厘。

項目合共錄得有5組買家斥逾1億元購入2伙或以上，其中一名高姓投資者以1.31億元購入1座高層A、B室，為項目成交金額最大額的買家；另資深投資者譚伯榮亦以7,848萬元連掃3伙。

其他名人及投資者包括有商業電台首席智囊陳志雲、樓東俊安首席執行官柳宇、名媛趙雪英、儷凱酒店董事總經理李祖堯、「代理界」中原地產亞太區總裁黃偉雄、中原地產高級營業董事何兆棠等等，可謂「星光熠熠」。

據發展商表示，項目推售至今已售出近300伙，佔項目整體近84%，變現近80億元，平均每伙2,800萬元。

環球放水令到豪宅氣氛轉活，即使在買家印花稅及雙倍印花稅等辣招下，這類數千萬元的豪宅仍有大批實力買家支持。而政府最近收緊樓按的措施，僅針對細價樓，故相信只要樓盤具有賣點，這類豪宅仍有一定的捧場客。

To 17/F Law Student,

各位C兄不是已多次提出博士的物業以中大價為主嗎? 但博士只是說細價樓爆煲!

樓市多數情況都是大中細樓同時升, 同時跌, 升跌幅度很多時會有不同, 但很難會出現細價樓爆煲(唔係下調), 但中大價平穩或仍然升。費解?

to 32. 地盤佬

34/F 大寶二寶已答了你, 而你自己都識講, 2012年10月27日開始SSD禁售期兩年轉三年, 2012+3係咪2015呀? 加數黎咋wor, 睇黎你真係做地盤.哈哈.

同埋我都唔知原來而家做AA咁韾香, 要扮AA...多謝多謝, 不過我諗扮資深投資者會更掂, 好似呢度0的師兄咁, 一開口就話大把樓, 掉空黎養狗, 下次都係扮大地主過癮0的.哈哈哈

大寶二寶

地代無單開亦即賣家無得走, 唇亡齒寒, 今夕吾軀歸故土 他朝君體也相同...慎之

35. 樓蟹                         

我推測係因為博士見到中大價樓同細樓price differential 收窄, 即係公屋同私樓價差唔多, 而屋苑價又同紅山半島差唔多. 要rationalize番個價, 一係就中大價再爆上, 但而家經濟又唔就, 於是只有細樓個價回番, 個market先會合理番.

to 38. 地盤佬                         

我唔知你睇開邊區, 但二手應該唔係無盤, 應該話無鎖匙盤. 但連租約的實有.

個價亦的確係硬, 但相信地代會一致同意, 如果唔係极優質盤, 而家挫賣家易過挫買家. 唔係因為買家唔睇好後市, 而係真係唔夠實力, 唔夠水.

我有一枱客本來睇緊都話hold住, 要儲多一兩年錢先...所以根本無得挫買家. 衰0的既AA咪會叫個客搵財仔, 睇你做唔做得出law.

to 6. 大寶二寶

請你話我知個業主有咩誘因要低市價逾一成賣太古城, 可以嗎? 你答到既, 咪即係答左自己, 答唔到既, 就今晚再諗諗.

太古城兩房830 萬沽 低市價逾一成

金管局公布收緊按揭「新辣招」逾兩周，個別二手業主減價止賺離場。港島東太古城高安閣一個高層兩房戶，減價10 萬元後，連租約以830 萬元沽出，實呎14,310 元，做價較同類單位市價一般900 餘萬元低逾10％。另外，九龍灣德福花園亦有單位先後3 次減價，累減42 萬元後，以588 萬元沽出，做價亦較市價低3％。

中原地產區域營業經理張光耀稱，太古城高安閣高層E 室，實用面積580 方呎（建築675 方呎），原業主放盤叫價840 萬元，最終減價10 萬元，以830 萬元沽出，實呎1.43 萬元（建呎1.22 萬元），較市價低逾10％。

今日生果報

被視為樓市寒暑表的鰂魚涌太古城，連續七天食白果後，終於靠「則王」劈價破悶局！屋苑一個兩房則王單位，劈價一成放售，結果單位放盤擺不到一晚，即日以八百三十萬元易手，創同類貨今年新低價。
事隔不足一日，太古城兩房則王亦創出分層新高價成交，單日差價一百五十萬元。美聯物業吳肇基表示，夏宮閣高層B室兩房則王，實用五百八十方呎，望園景，剛以高達九百八十萬元易手，貴絕屋苑兩房分層戶。

升定跌?

to abc,

正是, 一兩單減價點當然唔可以作準. 呢個係有少少常識既人都明白.

同理, 有0的業主無誘因要賣樓, 可唔可以推演出無業主有誘因賣樓呢個結論呢?

abc, 謝謝你幫我駁16/F大寶二寶

to law student,

世上總有不服輸的人, 大家會明白的.共勉之, 哈哈!

to 52. 流浪漢,

law student 唔係要証明樓價下跌, 請follow一下人地logic

to law student,

呢度好多人都無接受logic 訓練既, 你係度對牛彈琴. 算吧啦

to 54 蜕变中嘅懒人,

同意, 而家樓價無指示作用, 有人擘價, 有人加價.

to 55 ccb,

的確, logic呢樣野原本唔係咁易(我以為係common sense), 唔知點解講講下僧講左我話樓市已經下跌, 而家根本就係拉踞中. 不過好彩, 係都仲follow到

同意, 而家樓價無指示作用, 有人擘價, 有人加價.

to 55 ccb,

的確, logic呢樣野原來唔係咁易(我以為係common sense), 唔知點解講講下會講左我話樓市已經下跌, 而家根本就係拉踞中. 不過好彩, 你都仲follow到

to 懶人兄,

你唔會都同0的盲毛一樣, 以為我係講緊樓價已下跌, 所以赢咗下話 (我根本無咁樣imply)?

如果真係, 對你既logic都有唔多既, 不過少少失望.

to 61. 蜕变中嘅懒人,

As a dr Tong fans, cannot comment.

你懂的

近日報紙刊出一個名為「上車血淚史 : 80後小夫妻終圓上車夢」的文章，在各大討論區及Facebook瘋傳。

文壇才子健吾教授當然亦唔執輸，亦圖文並茂插上一腳，一篇「樓價與港豬」，簡單地就係將薪金同樓價做一個比較，証明「以前買樓容易好多」。

咁仲唔係社會的錯？

健吾教授引入大堆數據，加上讀者人數眾多，火四郎又點敢去「叉卵住」教授的諗法。我同健吾先生唯一的分別，就只係痴長幾歲，有些唔同的因素我地可以分享下。

1. 如果以前買樓咁易，咁而家呢一代後生仔的父母，起碼都每人買到幾層留返俾佢地，咁佢地仲點會有上車之苦？

2. 人工同樓價，係有一定的掛勾，但呢個唔會係1:1的關係。1981年，港元最優惠利率係20厘，1983年減咗都去到16厘；當時按偈一般係P+2，實際利率係18厘；但2015年呢？2厘15。再望一望按偈年期，以前係20年，而家去到30年。

望埋去好似唔係差好遠，1983年500/呎的第一城，計售價為HKD197,500，按偈每月應該係HKD2,134/月；而1983年一般專業人士月薪係2,000左右；但人數應該同今時今日八間大學讀緊「神科」的尖子差不多。

3. 再以今時今日第一城4,200,000條數來計，而家30年按偈2.15息口，每月還款係11,089；供款增加5.2倍，如果以20年按偈計算，每月還款係15,083/月，供款增加7倍，而收入方面，就以CY萬四蚊來計，普遍人工亦係上升7倍，絕對係同步增長喎。

4. 如果再睇埋居住密度比較，接政府統計處2014年文件，家庭住戶平均人數係2.9，1983年火四郎就搵唔到數據，但大家可以問下超過32歲的朋友，佢地平均有幾多兄弟姊妹？每一頭家的生活開支到底比而家低定高？

5. 今日大家睇到的沙田第一城，四隧滙聚，（獅隧，大佬山，城門，尖山）又有地鐵站，但1983年的沙田第一城，對外交通只得一條獅子山隊道，火四郎仲記得當時由沙田去荃灣要一小時的車程；絕對唔方便過今時今日大家嫌棄的天水圍（雖然今時今日連天水圍都有港鐵）。

如果嚴格來講，1983年同今時今日有乜分別，火四郎覺得因為大家開始忘記咗乜嘢叫做「獅子山精神」，所以係上年當記者問特首候選人乜嘢叫做核心價值，佢真係支吾以對，其實，佢真係講咗而家香港人的心聲。

to 63. 蜕变中嘅懒人兄,

唔好咁認真, 我都係同各位師兄(包括懒人兄)學野, 但唔知邊條盲毛put the words into my month jei.

我都唔認為樓價會大插, 只係覺得有0的調整比干升但無咩成文健康, 亦請明鍳.

To 46/f

在度咁耐，点都學到D知識。有很多种因素決定業主点解平賣嘅:

1  比湯博士近日的爆煲論嚇死，所以平賣

2  業主十分急用錢

3  一手樓裝修到現場

4  單位面對垃圾房，低層

5  比地代以爆煲論誇大十倍恐嚇

大把原因。

to 67. 大寶二寶兄,

OK la, 都係discuss下jei, 唔知點解今日咁多人踴躍加把口(其實我覺得無註冊0個0的留言大家應該唔好理, 當時運高, 睇唔到).

不過AA就黎餓死應該係事實, 哈哈.

　以下文章來自石sir　

人的識見會隨着成長，而有所變化。這兩星期來，我對美儲局何時加息的識見，有了成長，亦因此有了變化。

　　我以前認為美儲局要到2016年才加息，但今時則認為會在2015年內加，是6月加還是9月加，不重要，而是為甚麼要加，這便可知，息會加多少，會幾快加。

　　使我這兩星期內「成長」了的，是兩個人，⑴曾任職金管局和財政司署的梁鳳儀，⑵今時美儲局副主席士丹利‧費沙Stanley Fischer。

　　經濟日報出版社現幫梁鳳儀出版「失序的資本」一書，筆者正在校閱中。梁鳳儀以港府財金官員身份，在2008年的環球金融海嘯期中，常與環球央行要員見面／開會，梁鳳儀將當時歐美央行要員的一些觀念、想法、處事原則、方法錄於書中，筆者便從而得悉一般人沒可能得悉之事——哦！原來歐美央行是咁做嘢嘅。以之來看美儲局聲明、會議紀錄、記者會答問，你可以看出字裏行間之外的「玄」音。假如你不想再被一眾央行點到頭暈，你不可以不看此書，不過要等出版後。

　　在看了梁鳳儀的書稿後，對美儲局官員的言論，特別另眼相看。當美儲局副主席Stanley Fischer講，「今年應加息」，是美儲局官員中，首次這般斬釘截鐵的表態，筆者彈起之餘就找多些Fischer的料來看，聽其言，觀其行，就可以較好地估測這位超班的美儲局第二把手，會想甚麼，會做甚麼。

　　為甚麼要看美儲局第二把手，費沙，而不是一把手，耶倫？這就要從為甚麼要找費沙作第二把手說起。

　　當上任美儲局主席伯南克宣布會辭任時，市場其實已討論會否由費沙接任，但後來基於美國的政治角力，才委任了耶倫。為甚麼市場會Tip費沙？因為他夠超班。

費沙超班老資格

　　學術上，他是伯南克、歐央行總裁馬里奧‧德拉吉等人的論文導師。實務上，他曾任IMF理事，處理過1989年間的亞洲金融危機，於2005年至2012年出任過以色列央行行長，任內最大功績是使以色列安然度過2008年的環球金融危機。以色列於2008年是首個減息的國家，亦是第一個走出這個金融危機，回見經濟增長的國家。他亦曾在花旗銀行任職三年，與環球商界及紐約儲備局頻打交道。簡言之，費沙是文又得，武又得。

　　起碼他處理金融危機的實戰經驗較耶倫多，在當前這個前所未見的金融危機下，一些課本式的解決危機方法未必有用，實戰經驗會被重視，這個可能就是費沙被委任為美儲局第二把手的原因。如果這個原因屬實，則在2015年，美儲局要處理QE後遺症之時，由個有理論有實際的老手（費沙今年應70了），去主導這個QE後遺復修計劃。

　　在費沙被委任為美儲局第二把手之時，《福布斯》雜誌曾有文謂費沙會把美國經濟帶入深淵，原因是費沙在任以色列央行行長期間曾大印鈔票，亦讓樓價升，通脹率更升25%。《福布斯》有這憂慮，絕不為奇，因為費沙是新凱恩斯學派始祖之一，而凱恩斯學派是主張印銀紙的，故費沙學生伯南克，大印銀紙，也是秉承師訓，因為費沙是在2005年任以色列央行行長時，已計劃印銀紙，而伯南克是在2008年，雷曼危機爆發後才被迫印銀紙。

　　但如果以這個往績就斷定費沙在美儲局任內也大印銀紙，應錯了。因為央行要做的，是解決問題，不是推行學術教條，費沙的學生伯南克已大印銀紙了，當學生伯南克在離任時已聲明要不QE，不印銀紙，而繼任的老師，費沙，再走回頭路去印銀紙，只會顯出老師無料，更者如果費沙是被委任來去收拾QE後遺症時，再大印銀紙，是否有點不合？那麼老手費沙會怎做？我不知，他無講，但可以從他一些演講中，找出端倪。

　　去年12月，費沙在一個紀念美儲局成立100周年的活動上，發表演說，他謂美儲局及其他監管機構，應對影子銀行作出更多管制，他認為今時美國的影子銀行佔了美國銀行體系的80%，是太大，因為其他地區/國家只佔20%而矣！所謂影子銀行包括保險公司、對冲基金，和一些不是銀行的金融機構。影子銀行最不好之處，是他們的資金流向難於管理，一旦失控就會衝倒整個金融體系。產生之前一個階段的「大到不能倒」的危機。

　　據梁鳳儀新書所寫，在1998年的亞洲金融危機中，亞洲一眾央行曾向歐美央行指出資金流竄所帶來的禍害，會衝擊到亞洲國家的經濟，當時的歐美央行不以為然，只謂是亞洲諸國的制度不好，未夠開放所致，今時費沙在美儲局100周年紀念活動上講要進一步規管影子銀行，反證這些不受約束的資本，一旦流竄，就連美儲局也要處理，因為2008年的金融危機就是火燒美國後欄，但怎監管？

　　如果要立法，規管美國的影子銀行不能做這，不能做那，就一定過不了那些以保障自由為己任的美國國會，但影子銀行有個死穴，叫利息。

　　2014年8月，費沙在瑞典的一次演講中，講到他怎控制以色列的狂房價，他謂一般的限按、限供樓負擔比，收效不大，較有效的，是按揭息只可有三分之一與短息掛鈎，三分之二與長息掛鈎，由於長息較短息貴，故即變相提高了按揭息率，而不用提升所有的息率，這個針對性的調高按揭息，有效地抑制了樓價升，於是筆者就想到……

加息為遏影子銀行

　　假如費沙認為，今時QE已讓市場上有太多資金，容易流竄而產生禍害，而影子銀行是因有平錢而坐大，當美儲局將短息扯高（影子銀行一般是短炒，只用短息）而將長息抑平，是否就可以斷了影子銀行的水源，從而有效地制止了影子銀行的資金流竄所帶來的禍害？如費沙果如此想，則美儲局要加息的原因，不是失業率低，不是通脹高，而是要先影子銀行行動而行動，而且息口一定要加得夠，短息要快速地扯上1至2厘水平，因為資金成本2厘，對冲風險要用上2厘到2厘半，即是影子銀行的資金成本達3、4厘時，仲邊度有得炒，只好乖乖地做長綫投資，買美國長債了。

我見有d 盤擺左幾年都冇人要, 可能有鬼!

而家多左貼街招話 "急放"

To;72/F 孖寶兄

在C兄身上學返來的。

共學之，哈哈！

在這紛亂的時刻，真的很怀念法子兄。希望他可以出來給大家指點迷津。

突然多咗咁多人租樓? 的確係真個喎, 大陸每日放150人來港就算得10個要租咁幾多盤都唔夠啦! 湯房明知犯法都大把人湯啦, 當需求變成事實嘅時候, 正苦可有辦法嗎?

其實唔多人關心爆煲論架, 一係苦等上樓的一群, 一係手持貨又關心時事的才會留意!

To 惜緣兄和孖寶兄:

敝啦，性別被色穿。是的，小妹是一個喜愛物業投資的師奶仔。期望繼續向各師兄學習。哈哈！

懶人兄

豪華遊艇只是消費品, 不會賺到錢！但遊艇泊位就唔同, 所以有錢就買遊艇泊位啦！

珍惜兄

保重身體,  依家d細菌真係好勁, 小弟都病咗幾日！

懶人兄, 孖寳兄, Oscar兄, 引刀兄

小弟擔心香港經濟環境轉差多過美國佬加息！