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大行預測樓市即使準確,但理據略嫌不足
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年3月13日
大行一反常態,預測香港樓市由樂觀變為審慎,不少國際評級機構包括標準普爾,都說香港樓價今年會下跌,大約在5至10%之間,其實,在細價樓如此瘋癲之際,大行作出相反預測是非常大膽,但很可惜,他們捉到鹿唔識脫角,既然夠膽預測樓市下跌,就應該用一些新理據,否則,就說服力不足。
如果說美國加息,已經說了很多年,一般人已經記不起有幾耐,但到現在仍未加息,再說,只不過給人一個反駁的機會而已。其它如辣招,逆週期措施,供應增加,負擔不起的說話,已經是老生常談的事,講到加辣,我相信辣招已經辣無可辣,雖然財爺話仍然大把在手,但我估計,除了租管,已無辣招,但如果出租管,社會的迴響太大,不幸地有五十萬人上街,不但CY,全體問責官員的烏紗都不保,除了那幾位經常要求政府出租管的人,他們不是政府官員,毋需考慮烏紗保不保。他們甚至可以反過來指責香港政府不顧及香港經濟出租管,大家千祈唔好O咀,政客的臉孔就是如此。 大行雖然有提及金管局的逆週期措施,即是要求銀行收緊按揭,但他們又沒有提及,過往收緊按揭的對象不對,有頭痛醫腳感覺,今次金管出招,實實在在打擊細價樓,所以,我認為今次逆週期措施之後,金管局已經毋需要再出招,反而可以考慮放寬中型住宅單位的按揭。使換樓鏈可以運行暢順,使購買力不再集中在細價樓,細價樓樓價就有機會向下調整,對上車人士更有幫助。 增加供應並不會令樓價下跌,只會穩定樓價,問題是市民唔相信政府能夠增加供應,做成樓價狂飆,要樓價穩定甚至下跌,並不只增加供應,還要市民相信政府有能力增加供應。這是需要時間來證明,要急也急不來,不過亦不需要太久,只要政府能夠在今年內能夠提供19,000個單位,就能挽回大部份市民信心,樓價就有機會保持平隱甚至下跌。 至於建築成本,負擔能力,這亦是樓市早已面對的問題,再講亦只不過是重覆多一次。但我很奇怪,所有大行都唔相信財務公司放任借貸,有可能導致樓價下滑,難道他們忘記美國次按事件。又或者,他們樂意見到事件在香港重演,他們又可以指責香港政府對財務公司監管不力,重蹈美國次按覆轍。今年樓市應該在窄幅上落 ,升跌在10%之間,所以就算大行預測準確,亦不是什麼大不了的事,但所提及理據略嫌不足。
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1. abc2015-03-13 09:47:22 |
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我估今年15,000都無,到時D人再次恐慌性搶購! CCL 首站目標150, 而後180見! 我覺得博士叫人兩年後買入都係亂up居多. |
2. 蜕变中嘅懒人2015-03-13 10:02:23 |
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博士咁心急、作咁多怪論不停催促政府出租管單單打擊細價樓,因為無细價楼在手。
細價樓業主都要一齊作多啲怪論,不停催促政府出租管單單打擊大價樓同商業摟,因為只有细價楼在手。
人不為己、天誅地滅;仁義如蟬翼掩不過黑色私心! |
3. 富人稅2015-03-13 10:07:33 |
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我相信辣招已經辣無可辣,雖然財爺話仍然大把在手,但我估計,除了富人稅,已無辣招。 |
4. 稅務學人2015-03-13 10:08:37 |
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博士, 財爺話仍然大把在手, 會唔會除左租管, 仲可以有以下: 1. 樓宇空置稅 2. 樓宇資產增值稅 3. 加重租金收入稅(呢個一定要配合租管, 等收租佬唔可以轉嫁租戶) |
5. 稅務學人2015-03-13 10:15:43 |
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終極一招 有一個或以上物業, 差餉按比例增加 例如: 有一個物業, 差餉不變; 有兩個物業, 全部手頭物業差餉兩倍; 有三個物業, 全部手頭物業差餉三倍; 如此類推. 最高十倍. |
6. 等上車2015-03-13 10:21:27 |
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TO 1, 19,000只係一個最理想既數字, 好多時好多原因都可以令新盤延遲推出. 如果我係地產商, 我會選擇年底開售, 還是dump下波鐘先? |
7. 大寶二寶2015-03-13 10:34:23 |
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回2 懶兄
如果出租管:
1. 我就由良心业主改做無良业主 2. 手頭生約即加三成租金 3. 新租約要一次個支付兩年租金 4. 成立“收租佬大联盟“, 推舉收租王 Tony 兄做主席,幫收租佬度橋 5. ……………………
夠勁未?到時市場上租盤買小見小,包租公想点辣都得。
都話唔會出租管,講極都唔信。
共創之,哈哈! |
8. Pet Lover2015-03-13 10:39:15 |
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如果政府出租管,我馬上收返晒啲出租單位,再買20隻狗,一隻狗住一個單位。 |
9. abc2015-03-13 10:39:53 |
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發展商肯定慢慢起,慢慢推盤,樓價升一浸,咪推D出來應市囉. 好似致藍天,上年唔賣,等今年個價高D先賣. 一手樓都唔係咁易俾你抽中,揀到心水,而後買入. 信+x哥,負擔到就要上車啦,否則越等越心傷! |
10. 大陸回歸本命2015-03-13 10:43:40 |
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葉國謙:「省港旗兵」時代或會重臨香港操流利普通話人士昨晚在尖沙咀開槍傷人打劫珠寶店,香港電台今早報道,正在北京以港區人大身份開會的民建聯立法會保安事務委員會主席葉國謙,被問及是否意味省港旗兵時代會有機會重臨香港時坦言,罪案有如傳染病,警察若不盡快破案,的確有此可能,促請警方盡快破案。 |
11. 亮劍2015-03-13 10:45:17 |
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其實金管局呢次逆周期措施,有一個嚴重反效果,就是迫使一班好想置業,但又唔夠班的人焗揾財仔! 愛你变成害你就是呢種。 |
12. Oscar Lam2015-03-13 10:58:17 |
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回7樓寶兄,
未夠勁!仲要請"財務公司總會"做我們的顧問,協助收租佬收租。哈哈! |
13. Oscar Lam2015-03-13 11:02:49 |
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回2樓懶兄,
博士說"但如果出租管,社會的迴響太大,不幸地有五十萬人上街,不但CY,全體問責官員的烏紗都不保。"
看來博士未必同意搞租管。
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14. Oscar Lam2015-03-13 11:11:48 |
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回2樓懶人兄,
兄台說"細價樓業主都要一齊作多啲怪論,不停催促政府出租管單單打擊大價樓同商業摟,因為只有细價楼在手。"
請兄台手下留情,刀下留人。不要城門失火、泱及池魚啊,嘻嘻! |
15. LIKE 7/F2015-03-13 11:15:40 |
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Count me in. |
16. 師奶仔2015-03-13 11:20:10 |
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什麽都找收租佬开工的话,政府等同养隻雞既生蛋,又宰雞。 既要俾税,又遭腌割。 无本事处理好房屋问题,卻遷怒他人。 有钱的人都会跑掉。 还说吸引移民后的第二代?
出租管? 全部是生约,随时叫租客扯,再重新加租放盘。
呢个係官迫民反!
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17. 師奶仔2015-03-13 11:21:59 |
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18. 中女社社長2015-03-13 11:26:45 |
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政府已經干預成引, 升時出招7次, 下跌時呢? 會唔會解除? |
19. Anthony Leung2015-03-13 11:59:28 |
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湯博士,本人一直都有睇你的文章,都好同意你的細價樓爆煲理論,我另外還有一個問題想你指教,就是如果細價樓爆煲的話,那麼香港的劏房是否會變成細價樓的陪葬品呢?請指教一下! |
20. omega2015-03-13 12:06:57 |
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你好, 第一次回應.
第一, 同意 辣招已經辣無可辣。 今次金管局出招民間反應好差, 由其是未上車都唔 LIKE, 未必會再有下一招。第二, 不同意中價樓有放寬的空間。假如放寬市場可能會出現亢奮, 有一定程度的政治風險.
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21. 回稅務學人2015-03-13 12:29:27 |
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還有最終極一招: 將有樓的人拉出去打靶! |
22. 不明白2015-03-13 12:55:17 |
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點解政府唔可以係地租差餉入手, 如以個人名義持有超過2間住宅物業, 第3間收地租差餉10倍, 第4間收地租差餉20倍, . . 第6間或以上收地租差餉50倍, 以公司名義持有超過3間住宅物業, 第4間收地租差餉30倍, 第5間收地租差餉40倍, 第6間或以上收地租差餉80倍, 又可以增加政府收入, 又可以增加現樓供應, 仲可以打殘樓價, 一舉三得
會唔會我諗得太簡單 HAHA |
23. 蜕变中嘅懒人2015-03-13 13:04:08 |
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各位師兄、師姐大大:
人無公義,話之你係當今皇上,博士近派言論損人利己,己不值得尊重,佢話過網民反對租管,只不過係唔明白租管,會遲吓寫文章分析其好壞處,懒人話租管對收租佬百害而無一利、對社會害多於利,只對租客利多於害,對因而衍生嘅租霸就百利而無一害,懒人請博士為文,租管包括埋管佢嘅物業,準佢用埋任何怪論,唔好要話求寫到租管對博士有好處,無蝕底都算博士有道理,懒人斟茶認錯,不過懶人諗博士當無睇過呢篇回應比較精啲。
我睇唔見、我睇唔見,共避之、哈哈。 |
24. to 222015-03-13 13:09:28 |
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Wake up, you are not IRD. |
25. 蜕变中嘅懒人2015-03-13 13:18:39 |
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再貼一次。11. 蜕变中嘅懒人 2015-02-09 09:14 |
| 懒人租管血淚史、辛勤嘅下場
懒人在40年前,當年廾幾歲時買弟一個細單位,當時正實行租管最嚴勵之時,每2年加租不得超過百分之廾,加多過百分之廾若租客反對要法庭批准,若租客要續租業主不能反對,想收樓要求個租客同意(當然要俾夠着數益個租客),否則要向法庭排期至少六個月,期間不能收租,最慘就係請埋律師打成功率都低過一成,因為法官當時考慮嘅因素係困難大嗰一方至可得值勝訴,租客困難多數比業主大、而且租客以相同租值一定不可能租到同様質素單位,業主幾乎一定輸硬,當時懒人要靠租金補貼否則人工未夠供樓兼食西北風,所以一定要出租幫補供樓,可惜屋漏更兼逢夜雨,我個租客係租管個仔叫做租霸,佢一年之後開始直頭唔交租,懒人未到月尾就無錢開飯,當時同亞媽住唔駛交租都唔掂,亞媽一邊借錢俾我一邊叫我慳啲使,當時實在慳無可慳,鬱澀無奈、傷痛最深是無淚亦無言,當時懒人心中埋怨天理何在、法理何存、什麽是合約精神!
博士話:(我一講租管,很多網友便發出反對聲音。從回應來看,他們並不認識租管。我會另外寫一篇關於租管利與害的文章。)懒人已嘗夠租管嘅害處,好想知租管對當時嘅我作為一個如廝小業主有何好處! |
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26. 亮劍2015-03-13 13:26:18 |
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點解到咗2015年3月13日黑色星期五,D人都唔知政府想点! 講真若果政府真的一心一意,想香港的楼價跌到底特律水平,話都無咁易! 例如好似楼上D師兄講齋,有楼嘅人全部打入天牢,仔女做農奴,老婆做性奴…… 你有產階層仲唔雞飛狗走?天璽仲可賣超過兩萬蚊一「間」?? 根本政府先至係徹頭徹尾的地產霸權! 葉公好龍點解大家知道嗎? 高官們口中成日話:「香港楼價高得不合理,應該要調整!」
但大家有無見佢哋呢5~6年實質減持任何香港物業?根本上連逢三退一都少呀! 若果真的出現楼災,不是我看扁他們,出來救火者定是 CY 佢哋……
呢個世界敵友難分,插到你見血者,正是你信任的人呀!!!
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27. 蜕变中嘅懒人2015-03-13 13:44:14 |
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TO 8樓 Pet Lover兄
兄台話:(如果政府出租管,我馬上收返晒啲出租單位,再買20隻狗,一隻狗住一個單位。)
租管係突然宣佈即日生效,己租出嘅樓即時被塔住,現有租约到期日即時失效,收樓無期了。
嗚嗚!與40年前懶人共哭之,嗚嗚! |
28. 大寶二寶2015-03-13 13:51:22 |
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回27 懶兄
你估減辣同金管局招數咩?租管唔使立法咩?由建議、諮詢、立法、執行睇怕都要一年半載瓜?到時大把時間變做無良业主。
共變之,哈哈! |
29. 運輸工人2015-03-13 14:05:41 |
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30. 蜕变中嘅懒人2015-03-13 14:16:44 |
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TO 28樓 大寶二寶兄、Oscar Lam兄
兄台所講懒人明白,懒人其實重點唔係租管,因為租管係大圍事,並非針對懒人1個,若租管有利社會,將来自己都會得益,蝕頭注亦無奈要捱,唔使出租管對收租佬嚟講當然上上大吉,若然推崇租管者身先士卒,自我先獻身犧牲作義舉,懒人怎敢說不,奈何口中大義凛然卻閃身於人之後,推他人落路軌死,用卑鄙不足以形容其萬一。
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31. Oscar Lam2015-03-13 14:28:06 |
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回28孖寶兄,
有時招數不一定要實施,只要一提出來也能夠造成雞飛狗走的效果,正如當年董伯提出來的八萬五政策一樣。
試想想看,如果政府提出:"由於最近租金升幅過急,政府正積極考慮是否實施租管"。不知後果會怎樣呢? |
32. 蜕变中嘅懒人2015-03-13 14:30:20 |
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懒人近日每讀完博士文章,血壓即時好似细價樓樓價咁升得急咗啲,都係迴避保命為尚。 請了。 |
34. 等上車2015-03-13 14:42:19 |
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當新辣推出時, 博士話一星期內有反應, 樓市會回落.
博士錯了 |
35. Oscar Lam2015-03-13 14:42:23 |
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回懶人兄,
兄台保重身體為上!侍兄台血壓保持穩定時再細讀博士文章。
共等之,哈哈! |
36. 引刀一快2015-03-13 14:56:07 |
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除非大陸樓市資金大舉出逃,否則香港樓價必然下調,下月零售只會回升些許,不是狼來了,是浪來了。 |
37. 大寶二寶2015-03-13 14:59:47 |
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回31 Oscar 兄
到時會通知租客 : 由於政府正積極考慮實施租管,我會積極考慮實施 7. 以上嘅步驟,請有心理準備…………。說笑?不是夢!
作為長線投資者,別無選擇,唯有嚴選租客,帶眼識客,見招拆招也。
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38. 大寶二寶2015-03-13 15:01:51 |
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回35 Oscar 兄
細讀完,咪又再升多個 double!
哈哈哈…… |
39. 引刀一快2015-03-13 15:12:37 |
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大陸房產税有說想限每家庭成員約850呎,多出就徵稅,不過香港學佢會好冇面,每人限幾多好呢?200呎? |
40. 引刀一快2015-03-13 15:16:10 |
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41. Oscar Lam2015-03-13 15:18:38 |
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回36刀兄,
"除非大陸樓市資金大舉出逃,否則香港樓價必然下調"
出逃是出逃,最怕不是逃來香港啊! |
42. Oscar Lam2015-03-13 15:24:03 |
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43. 大寶二寶2015-03-13 15:28:59 |
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回刀兄
唔関我事, 呢個係市場定律,遊戲規則啫。
业主要走貨嘅走哂,冇新投資者買黎放租,市場租盤就梗係少,少就梗係貴㗎喇。就算樓價跌都總有人買唔起,都要一樣焗租。到時业主租客大家都係被逼, 大家都係受害者,要搵就搵正苦算賬喇。
共算之,哈哈! |
44. 引刀一快2015-03-13 15:39:28 |
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Oscar Lam兄
有說係每人頭80個方,係初步說法,不過大陸嘅嘢,好多時話嚟就嚟。 如果資金出逃,必然有部份嚟香港,我始終覺得Q房嚟得香港,應該有多少獨到嘅條件喺手上,喺大陸搶位已經同人打崩頭,除非係經營結構所需,冇秘密武器嘅話,來港風險大而值博率低。 |
45. law student2015-03-13 15:41:44 |
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TO 8樓 Pet Lover兄 政府再白癡, 都唔會比機會業主趕租客走喇. 如果真係咁, 到時一晚之間, 全港租客瞓街, 暴動都似.
如果租管, 一定係即時宣佈即時生效, 業主唔會再有機會趕租客走 |
46. 租樓比老人家既後果2015-03-13 15:45:47 |
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【欠租逾半年】官准恢復強制執行收樓令 梅媽:叫業主告我啦!
梅媽覃美金去年以四萬三千元租住跑馬地一個單位,但住了六個月後便沒有錢交租,至今欠租逾半年。業主早前成功申請收樓令,但梅媽申請暫緩收樓,好讓她「有喘息時間處理事件」。 |
47. law student2015-03-13 15:48:33 |
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to 28. 大寶二寶 以我有限法律知識, 政府可以先訂立後審議, 若通唔過, 最多一切還原. 但立法會可能只有工商界反對(政府要做, 保皇黨唔會say no, 泛民都唔會say no, 最多最後衰左會賴政府, 0個0的幫激進憤青既更會舉腳贊成), 過到機會大過過唔到. |
48. 大陸law student2015-03-13 15:49:46 |
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原來立法可以唔經立法會一夜生效,CY早就應出呢招。 不過中國政府會用更好既一招幫CY打樓價,就係中國工作人口見頂,加速無用基建,最後經濟崩潰。 |
49. 引刀一快2015-03-13 15:51:05 |
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大寶兄
“市場定律,遊戲規則”
呢八個字係硬道理,我絶不挑戰,只係有時大家對呢八個字有唔同演繹。 |
50. AH-HO2015-03-13 15:51:42 |
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如果政府真的宣佈即時生效, 其實是不是會有法律的問題?因為簽租約的條款是基於無租管的情況下簽,政府突然宣佈即時生效而追溯現在執行中的租約的話,對已經簽訂有法律效力的租約產生了巨大的影響,我怕有好多人會申請司法復核。。。 |
51. 2015年樓市2015-03-13 15:53:09 |
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2015年樓市 09年之後,筆者都是「大好友」的關係,今次「好友唱淡」得到不少迴響,一些討論網站中的網友、客戶,甚至我經營的地產代理公司的同事都對我所謂下跌有不同的揣測;事實上,在這幾年裡不少人信任及參考我們的觀點後入市令財富得到不少增長!也正因如此,當我見到大形勢有改變的時候,我是有責任很清楚地向市場發表我的新觀點的。
筆者在上文所說的「先升後跌」是強調:「但我必須提醒各位,中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化貨幣的副作用,未來的調整期來臨,樓價不會大跌,甚至結果可以是『升得比較少』!個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。」所以我不想讀者對我的「跌」有太悲觀的看法。
事實上,所謂樓價升跌,其實是市場上買方及賣方博奕的結果,在實施辣招多年後的今日,賣方的博奕能力只會日益比買方更高,想以「今天」的樓價水平大跌其實機會微乎其微,筆者所謂「下半年跌」,是想讀者提防樓價轉勢前可能出現的亢奮(即價格加速上升),若亢奮真出現就自然有還原時刻(急升的樓價會回跌還原),但我強調,2015年1月1日市場還未亢奮,如果亢奮時刻最終也沒有出現,價格也便不需要還原。我文章重點是想讀者關注轉勢,及如何在趨吉避凶下繼續「食住個勢上」。
我在09年後,準確地且斬釘截鐵認為樓價一定上升,其實是源於一些旅遊體驗,其實好心有好報!在08年金融海嘯發生之後,我公司決定更大力推動旅行獎勵活動「向世界出發」,希望與同事團結齊心去面對當時金融海嘯的考驗,當時每年出發大概8次,每次向外地出發當然都會兌換目的地的貨幣,我發覺用港紙兌換回來的是愈來愈少的,原因是美國量化貨幣令到港元也一起貶值,但是有一些國家又可以在港元下跌下仍能比過去換得更加多的,令旅程更享受到更多的購買樂趣,這些國家的表表者就是南韓,韓國令人玩得開心因為韓圜抵用,那段時間我們見證到韓國怎樣用貨幣政策及開放態度去擊敗日本。
旅遊令到我體會到貨幣戰爭,全世界都在印銀紙,加上當我們到歐洲及美國遊歷,我們見不到歐美有勒緊褲帶重新振作的態度,這即是說歐美都需要繼續印銀紙下去,直至到市場不接受為止。
過去幾年,各國貨幣也在加印,所以從匯率的角度去看,樓價必升無疑!但到了今日,各國印鈔票已經去到一個太過份的地步,美國經濟很好嗎?奧巴馬竟做了大經紀去促銷美國經濟復甦,請問美國有甚麼經濟在復甦?我們用多了很多美國貨?美國有很多基建嗎?全世界多了很多需求要美元嗎?基本上全部也不是,我們只見到一堆向好的數字和觀點,筆者再問:你認為美國人可以承擔加息多少?你認為美國人承擔加息的風險高還是香港人高?你認為香港人買樓的壓力測試準備足夠還是美國人足夠?加息本是平常事,卻竟然可以反反覆覆炒作幾年,連我們香港的財金官員都高度入局!入這個荒謬的騙局!
如果說影響樓市最大的因素是匯率的話,如果美元近年下跌是令香港樓價上升的話,那麼美元上升應該會如何?2014年美元上升了14%!即是港元也是了!即是如果全年香港樓價升了26%,其實是升了40%才對!在國家各國互有攻守之下,匯率很難再製造出過去幾年令樓市長升長有的樓市局面。
我認為,所謂美元強勢是虛假的,近年各國也漸漸減少依賴美元,不少國家也用C TO C(兩國貨幣直接兌換)到了2014年的下半年,美元已印至市場不接受的地步了,所謂美元升,其實是有如弱勢股票的莊家做好股價一樣,以免被市場悲觀引起拋售而已,美元弱勢引來更多國家的量化,美元其實是「被迫」上升,盧布幾近崩潰,日元進一步大貶值,瑞郎斬倉,人民幣「食住個勢」,希臘隨時脫勾,本來各國齊心印銀紙變為同枱食飯各自修行, 這個新形勢我認為我應該有責任向讀者分享的。
樓價會大跌!?或者大升!?其實我想說這個不是投資的思維!在投資上,無論樓價升跌都是可以賺錢的,投資組合應該是順應市場的不斷上落,而中間決定入市出市的行動,在這個過程中,得到總資產值的上升和盈利,未來匯率會由「一帆風順」變為「顛覆不定」,手執太多現金就是輸,如果手上的現金是來服務正比例的投資應變的話,現金就是王!既然買、賣、不買、不賣輸的機會率也相若的話,我們是應該追求投資計劃及組合的,未來我盡我所能去在此分享!
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52. law student2015-03-13 15:56:20 |
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to 48. 大陸law student 你可以先了解先訂立後審議意思, 呢樣係法律上唔係新野. 政府可以做左一樣野先, 但唔代表已經立左法... |
53. law student2015-03-13 15:58:54 |
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立法批准的程序 幾乎所有附屬法例均須經立法會審議或批 准。"先訂立後審議"程序和"先審議後訂立"程 序是立法會可以用來審議或批准附屬法例的兩 項程序。
先訂立後審議程序
附屬法例在憲報刊登後須於隨後的一次立法 會會議席上提交省覽。立法會可於該次會議 後28天內舉行的立法會會議上藉通過決議, 修訂該附屬法例。此外,立法會亦可藉通過決 議,將審議期延長21天;或審議期限可延展 至原先審議期限屆滿之日起計第21天後舉行 的首次立法會會議。除非另訂日期,否則附屬 法例在憲報刊登當日生效。
先審議後訂立程序 如某項條例訂定其授權制定的附屬法例須經立 法會批准,或載有效果相同的文字,則官員可 在立法會會議上動議議案,請求批准該附屬法 例。立法會可藉通過或否決該議案以批准或否 決有關附屬法例,亦可修訂有關附屬法例。
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54. 裘能奇2015-03-13 16:01:39 |
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博士上月十四號話中原指數最多升多一個星期就會下跌。 一兩個星期這樣短的日子都估唔中。要估三個月後的升跌和9up有何分別。我就話明天樓價不爆煲,一定中,不知我是否神人。
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55. Oscar Lam2015-03-13 16:09:38 |
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回47樓 law student,
"以我有限法律知識, 政府可以先訂立後審議, 若通唔過, 最多一切還原."
政府這樣做有極大的政治風險,不可能這麼做。如果議案三、五年後被否決,中間許多租客出出入入,一定會產生許多法律爭議,這筆糊塗帳都不知怎樣計算。 |
56. 大寶二寶2015-03-13 16:09:50 |
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回 Law Student
如果係即時生效,我估班局長都唔使旨意連任,可能即時下台!如果好似你講先執行,後審議,過吾到立法會市場大混亂,文件大混亂,費用大混亂,我諗冇人孭得起, 除時人頭落地。提出呢樣嘢個兄台一定要好勇敢加佰份佰勇氣。暫時睇落冇人願做衰仔。
我諗出得呢D橋一定預先喺市場放風嘅,唔會即出即實行嘅。 |
57. CCL2015-03-13 16:14:33 |
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中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報140.46點,連創歷史新高,按週升1.29%,連升2週共2.27%。中原城市指數CCL報138.80點,創歷史新高,按週升1.23%,連升2週共1.91%。 CCL(中小型單位)報138.48點,連創歷史新高,按週升1.41%,連升2週共2.24%。CCL(大型單位)報136.55點,按週升0.25%,結束3週連跌。 |
58. Oscar Lam2015-03-13 16:19:48 |
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回56大寶兄,
政府推行租管的目的是要樓價下跌。只要政府提出積極考慮推出租管,相信樓價會即時下跌,政府目的已達,一、二年後就算不能通過也無所謂啦! |
59. Tong Digger2015-03-13 16:23:49 |
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| 歐美債務危機觸發全球股災,樓市 有高處不勝寒之勢,炒家要做足防風措施,但紀惠集團主席廖湯慧靄及行政總裁湯文亮,卻可冷眼旁觀。他們是本地隱形收租「大戶」,手上物業市值達二百億,單 是每月租金收入已三千萬元!但負債不足三十億,防風措施做到足。 廖湯慧靄(廖太)是廖創興銀行的八少奶;這邊廂,廖氏家族正回購家族中成員廖烈文手頭的集團股份,更傳出免去其董事職位,分家意味濃烈。那邊廂,廖太拿着 三十年前由丈夫廖烈正打的資本,從炒賣數十萬元車位到現時持有數百個商廈、豪宅及鋪位,手頭資產總值比市值六十億的創興銀行多一大截! 廖太還有個同舟共濟的弟弟湯文亮,甘心為她打拼,出謀獻計。湯氏比紛爭不斷的廖家團結;坦言「最聽家姐話」的湯文亮,接受訪問時說得坦白:「阿媽教落,最 緊要嫁個有錢人呀!」 近年代表紀惠向傳媒發言的是湯文亮,代表紀惠簽名買賣物業的也是湯文亮。不過市場傳聞,這個紀惠行政總裁也只是「丞相」,背後控制大局的是其家姐「太后」 廖湯慧靄,湯文亮回應說:「我唔介意人哋點講,家姐話我手氣好,暫時買入嘅物業都幾好喎,咪由我繼續簽名囉。」 就在辦公室訪問湯文亮期間,記者遇上穿了T恤、四個骨褲,一身撲素打扮的廖湯慧靄。甚為低調的她,見到鏡頭十分抗拒,對着攝影師,聲如洪鐘地說:「唔好影 呀﹗」回應對於家人的關係,溫婉之間亦流露一絲辛辣:「我哋一家人好好o架,邊個生日都會開party慶祝,又會一齊去旅行。哈哈,唔好寫八卦嘢,我哋唔 會好似人哋兩姊妹要爭啲咩o架!」 投資失敗焉知非福 這兩姊弟多年來分工合作,從不間斷。紀惠集團由廖太於七六年創辦,當年其丈夫廖烈正在廖創興負責九龍區的貸款部。在廖創興銀行任襄理的廖湯慧靄,獲廖烈正 打本數百萬元,成立偉邦投資公司,開始涉足財務地產。偉邦辦公室在旺角廖創興銀行大廈八樓,偉邦早年也得靠廖創興,「嗰時咩都唔識,無奈都要靠廖銀幫手, 借足九成o架。走出去搵銀行借錢,個個話你有廖銀做大水喉,使咩借吖。」湯文亮說。另一方面,偉邦持財務公司牌照,以財仔名義向外資銀行借入成本較低的同 業拆息(Hibor),買賣住宅物業。湯文亮憶述說:「當時一般銀行按揭息率差不多要十二釐,但用財務公司名義借Hibor,成本才三釐,但豪宅收租卻有 八至九釐,可謂穩賺。」這招「好使好用」,其間偉邦買賣多個豪宅,如舂磡角海天徑華翠海景別墅二十多個單位,後來偉邦改名紀惠集團,物業長揸不放;偉邦這 時期尚屬小規模,直至九四年,是集團的一大轉捩點。當年有感香港物業價格太貴,廖太想回內地發展。湯文亮先行花一年時間,走勻東莞、惠州,最後在中山小欖 落腳,做發展商自行興建物業。不幸遇上國家宏調,銀根收緊,部分項目幾乎爛尾,幸好投資額只是八千多萬。是次失敗,焉知非福。九六、九七年,香港樓價高 企,他們就是因為在內地的資金未回籠,未有入貨,最終樓市見頂,他們無債一身輕,幸運地避過了一劫。湯文亮說,直至○○年,投資中山的資金終於回籠,他們 見過鬼怕黑,開始退而求其次買入車位。「當年公司仲有豪宅喺手,但可用資金實際得幾億。車位入場費平,又有六、七釐回報,風險低,先迫不得已買,但買賣車 位缺點係煩,升值慢。」三年間他們前後掃入三、四千個車位,如鯉景灣、黃埔花園及紅磡中心等來收租,令廖太贏得「車位天后」的稱號。 食正升跌浪 湯氏姊弟慢慢來,等到真正的黃金機會——○三年沙士。當時湯文亮見市場上大部分物業價格跌得十分低殘,且有大量銀主盤湧現,便向家姐提議轉型買鋪。為了套 現更多資金,他先把同一屋苑的三成車位提價三成賣出,再把餘下七成車位按予銀行承造按揭,如鯉景灣涉及近三百個車位,他說:「由於貨源歸邊,提價都賣得 出,我哋拎去銀行造按揭嘅車位估價相對上升,又借多咗錢。」他把借來的錢、車位租金收入,加上內地回籠的資金總共十億元,全拿來買「銀主鋪」,第一個買入 的鋪位,是位於告士打道二百號地鋪,當年只需七百五十多萬,收租四萬元,如今租金已升至十五萬,該鋪市值更達六千萬,升幅近七倍,湯文亮指○三至○五年用 清十億元掃貨:「十億買貨,俾三成首期,即係可以買到幾十億貨,依家仲要升值十倍八倍,你諗吓個槓桿幾大!」在香港能抓緊一兩個地產機遇,足可成為巨富, 紀惠集團就是典型例子。湯文亮指紀惠算是順風順水,最困難是○八年金融海嘯,東亞是紀惠集團主要往來銀行之一。「最驚係當時傳東亞擠提,我日日坐唔安,心 理壓力好大。銀行死,第一時間call loan,物業又賣唔出,點可以唔驚。」後來政府宣布擔保客戶存款,平息擠提風波,他和家姐叫齊同事,返公司開香檳慶祝。 股票擔保搏升值 不過眾多銀行中,仍有較保守的要按規矩追收物業估值的差價,當中包括滙豐,要紀惠放低五億元做擔保。最後湯文亮想了一條好橋跟銀行協議,「我睇好當時藍籌 股價低殘,話照放五億元做擔保,但你哋要用來買藍籌股票增值。」結果證明湯文亮眼光獨到,現時該批股票已升值達三倍。投資物業,銀行的角色尤其重要,為取 得銀行的信心,湯文亮說:「紀惠一直最堅持就係唔會遲還錢俾銀行,故就算銀行要call loan(收緊貸款)都唔會第一個call我哋先啦。」現時,主要的往來銀行包括恒生、中銀及東亞,但有時也會幫襯其他銀行,「有時人哋嚟拍門,都要俾啲 生意人哋做。好似我哋幫新加坡政府買入中遠大廈,梗係要用番星展銀行啦。」俾面派對,就是為了有日銀行真的落雨收遮,紀惠也有後着。 姊弟分工合作 現時紀惠手頭四成是商廈,其餘三成商鋪、三成豪宅,全部長線出租,還保持公司流動現金達十億元,負債只三十億,較市值不足一成半。「我哋會漸漸增加甲廈的 數目,賣走手上的乙廈,因為甲廈有市價,市價係幾多,租金就係幾多,大機構唔會同你為咗少少錢講價。」買商廈,要一層層的掃,「你可以控制同一層嘅租客組 合。」買鋪,就面積愈大愈好,最好是相連鋪,可以打通,「香港將來都係連鎖店嘅天下,小鋪做唔住o架!」 另外他們還掃入一幢幢物業,包括佐敦柯士甸廣場全幢。現時紀惠規模龐大,有一次廖太不明所以地去問湯文亮:「細佬呀細佬,點解我哋有咁多錢嘅?」湯文亮唯 有回應:「家姐呀,梗係我知你唔知啦,你睇我哋戶口,總之有囉!」 湯文亮與另一弟湯子亮大學畢業後,已即時回港任廖湯慧靄的左右護法,讀會計的他負責投資部、讀建築的湯子亮負責工程部,出資的廖湯慧靄就是公司的「太 后」。湯文亮指這個「太后」性格很強,他記得家姐十七歲就在美國認識了表哥的同學廖烈正,二十一歲就結婚,感情好得很,但○三年廖烈正突然離世,「全家人 都好upset,家姐反過來安慰我哋,佢同大家講,地球都係要繼續轉o架啦。」 揣摩家姐心意 廖太的強悍作風在公司亦然,「家姐唔會出橋,佢只係一個decision maker,我要負責俾solution佢,而唔係俾questions佢。」湯文亮說。他經常要如一般打工仔般自行揣摩家姐想法。「就算佢唔鍾意,都永 遠唔會親口拒絕我。佢唔出聲就要知咩事啦,幾想買個物業都要縮。反而有時佢say no,又唔係真係no,你要再諗方法向佢解釋一次。」他記得,有次測量師行第一太平把位於銅鑼灣的一個地鋪招標,湯文亮想買,「正貨嚟,我憑感覺家姐會 買,但佢一直無話好,又無話唔好,但聽日中午截喇。」於是他凌晨打電話叫律師、經紀於截標前的九時半齊集辦公室,契照睇、支票照樣準備,「點知最後一刻佢 真係決定去馬,好彩我已經準備好晒。」廖湯慧靄抗拒應酬,除了出席慈善及婦女會的活動,其餘就由湯文亮來頂上,他說:「佢係一個師奶嚟,佢同人都無咩話 題。」相反,湯文亮自問強項是「Dead Time Killer」,「有次同個客簽約喇,律師去咗搞文件,得番我同個客喺房,兩個人靜英英,講咩好?唔通講番個物業咩﹗一講佢後悔點算?梗同佢講吓天文地 理,等佢無時間諗番個物業。」記者就見識到其本領。在陽明山莊會所吃晚飯,喝了兩杯紅酒,湯文亮由微積分說到唐詩三百首,猛叫記者開詩題,由他唸,不知不 覺便唸了近兩小時。說到敏感話題,他又突然站起來,走到旁邊的紫砂茶壺櫃,說想找個給記者看。 創興銀行發展阻滯多 創興銀行(前身廖創興銀行)於一九四八年,由廖寶珊創辦。廖家是潮州人,有着「家己冷」性格,故銀行的家族色彩濃厚,上位亦講輩分。銀行由廖烈文、廖烈 科、廖烈武及廖烈智主力打理。大佬廖烈清早於五十年代去世,三哥廖烈科於九八年意外逝世,一直主理銀行的二哥廖烈文則於○九年退休,現時由四哥廖烈武任創 興銀行主席、五哥廖烈智任董事總經理及行政總裁。廖銀由廖創興企業持有,而廖創興企業則由廖氏集團持有。一九九四年,廖創興企業分拆廖銀上市。廖銀董事態 度保守,致發展步伐緩慢,現時市值只有六十多億,分行五十一間。○六年,廖銀易名為創興銀行,淡化家族色彩,有傳就是為賣盤作打算。可是,多次傳出賣盤消 息,至今均無下文。年初,已退休的廖烈文把持有的百分之二十三廖氏集團的股權,賣予其子廖駿倫的民豐控股,但最後遭其他廖氏集團股東拒絕,廖氏集團成員近 月更回購廖烈文手上的廖氏集團股份,及免除其董事職位,股權爭拗沒完沒了。 排行第二的大家姐 在澳門出生的湯氏,其父親早於五七年已過身,母親羅鳳蘭在澳門開設「利源棧」經營木材生意,另外靠幾個鋪位收租,養大其四兄弟姊妹,湯文亮回憶說:「我哋 細細個已經學寫租約。阿嫲同阿媽教落,一鋪養三代。」湯文亮一畢業,在母親半推半就之下便加入紀惠,從未打過工:「阿媽話你係加拿大一個人搵到咩工,返嚟 幫家姐好過。」廖湯慧靄是家中的二家姐,上有一姊,但湯文亮說這個二家姐卻有着大家姐風範。「其實家姐唔惡,唔會開口鬧人。但都令你驚,呢啲叫威嚴。」不 過最令他尊敬家姐的原因是,「佢會幫你安排好晒你嘅生活,你有病,佢會幫你搵晒最好嘅醫生,唔使你擔心。佢有嘅人脈關係,我哋唔會有嘅。」那次被銀行向他 們追收物業差價,「家姐突然間攞張兩億元支票出嚟,話係佢買股票買樓賺番嚟嘅私己錢,佢二話不說放咗喺公司,說隨時可用。」廖太是家族飯局的搞手,湯文亮 本月二十八日,六十大壽,廖太向他事先張揚送大禮,他像小孩子般笑不攏嘴地說:「佢話會送隻六十萬的錶俾我!」二十多年來,他沒想過自立門戶,連與家姐鬧 意見也沒試過,他說得坦白:「阿媽教落:『最緊要嫁個有錢老公呀!』」 湯文亮甘心做阿二,他說在紀惠多年,一直都是General Manager,近年才升任行政總裁,他說:「有一日有個經紀上嚟,問我係邊個,我話係普通經理,於是佢問可唔可以叫個高級啲嘅人見佢。都係為咗工作先改 職銜咋。」 交棒予第三代 廖太和湯文亮,已準備把紀惠交棒予第三代。廖湯慧靄兒子廖偉麟○三年從美國畢業回港加入紀惠,與湯文亮一樣負責買賣物業。廖偉麟說:「我返嚟幫阿媽係承 擔,而佢同爸爸都教我好多物業上面嘅知識。」事實上,廖偉麟是廖創興的第三代成員,不過一直以論資排輩作上位條件的廖創興,現時主席仍是由第二代廖烈武擔 任。相反,在母親提攜下,廖偉麟短短幾年,已升任至紀惠集團副主席。「依家幾千萬個啲物業就放手交俾Jeffrey(廖偉麟)負責o架喇。」湯文亮說。他 的女兒湯振玲四年前亦加入紀惠負責租務,湯文亮兒子湯振邦、湯振宇則負責紀惠工程部。年初,廖創興家族的廖烈文在未經其他家族成員同意下,把其廖氏集團約 二成三股份,售予其子廖駿倫的民豐控股,廖氏集團成員欲向臥病在床的廖烈文回購其手上的廖氏集團股份。傳聞這批股份回購價近五億,湯文亮對此傳聞不禁說: 「要廖烈文離開家族,都係分得五億!」以往湯文亮會與姐夫廖烈正吃飯聊天,廖烈正死後他與廖氏其他人已無聯絡。由於紀惠始終由家姐廖湯慧靄打本,湯文亮經 常這樣說:「記住廖太先係大股東,Jeffrery先係接班人。而且個pool咁大,使咩爭啫。」說完,哈哈大笑。他與太太及子女同住陽明山莊近五千呎頂 層單位,每天他凌晨四、五時起身寫稿、上班前到會所游水,每天九時回到辦公室處理公事,大部分時間下午就放工,即使留在辦公室,也只是與經紀、同事喝喝紅 酒,風花雪月,樂得悠閒。 家族兵團交棒下一代 1.07年加入紀惠。成績優異,是拔尖生,於科大Global Business畢業。為人細心,故負責管理約三十至四十億物業租務。曾以一點八億掃入三十多個錦綉花園單位,最後因物業有僭建清拆令而取消交易。 2.03年加入紀惠,於美國修讀經濟,數口精,故負責集團數千萬元的物業買賣。為人亦較進取, 間中會摸貨獲利,與集團保守作風迥異,但摸貨數量只佔總投資一成。 3.08年加入紀惠,較少接觸傳媒,除了跟父親監督工程,亦同樣擔任紀惠租務部經理, 負責公司招租及管理。精於繪圖,故跟隨父親為集團物業畫圖則。 4.加入紀惠未夠一年,跟隨父親學習工程工作,積極受訓。 |
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| 歐美債務危機觸發全球股災,樓市 有高處不勝寒之勢,炒家要做足防風措施,但紀惠集團主席廖湯慧靄及行政總裁湯文亮,卻可冷眼旁觀。他們是本地隱形收租「大戶」,手上物業市值達二百億,單 是每月租金收入已三千萬元!但負債不足三十億,防風措施做到足。 廖湯慧靄(廖太)是廖創興銀行的八少奶;這邊廂,廖氏家族正回購家族中成員廖烈文手頭的集團股份,更傳出免去其董事職位,分家意味濃烈。那邊廂,廖太拿着 三十年前由丈夫廖烈正打的資本,從炒賣數十萬元車位到現時持有數百個商廈、豪宅及鋪位,手頭資產總值比市值六十億的創興銀行多一大截! 廖太還有個同舟共濟的弟弟湯文亮,甘心為她打拼,出謀獻計。湯氏比紛爭不斷的廖家團結;坦言「最聽家姐話」的湯文亮,接受訪問時說得坦白:「阿媽教落,最 緊要嫁個有錢人呀!」 近年代表紀惠向傳媒發言的是湯文亮,代表紀惠簽名買賣物業的也是湯文亮。不過市場傳聞,這個紀惠行政總裁也只是「丞相」,背後控制大局的是其家姐「太后」 廖湯慧靄,湯文亮回應說:「我唔介意人哋點講,家姐話我手氣好,暫時買入嘅物業都幾好喎,咪由我繼續簽名囉。」 就在辦公室訪問湯文亮期間,記者遇上穿了T恤、四個骨褲,一身撲素打扮的廖湯慧靄。甚為低調的她,見到鏡頭十分抗拒,對着攝影師,聲如洪鐘地說:「唔好影 呀﹗」回應對於家人的關係,溫婉之間亦流露一絲辛辣:「我哋一家人好好o架,邊個生日都會開party慶祝,又會一齊去旅行。哈哈,唔好寫八卦嘢,我哋唔 會好似人哋兩姊妹要爭啲咩o架!」 投資失敗焉知非福 這兩姊弟多年來分工合作,從不間斷。紀惠集團由廖太於七六年創辦,當年其丈夫廖烈正在廖創興負責九龍區的貸款部。在廖創興銀行任襄理的廖湯慧靄,獲廖烈正 打本數百萬元,成立偉邦投資公司,開始涉足財務地產。偉邦辦公室在旺角廖創興銀行大廈八樓,偉邦早年也得靠廖創興,「嗰時咩都唔識,無奈都要靠廖銀幫手, 借足九成o架。走出去搵銀行借錢,個個話你有廖銀做大水喉,使咩借吖。」湯文亮說。另一方面,偉邦持財務公司牌照,以財仔名義向外資銀行借入成本較低的同 業拆息(Hibor),買賣住宅物業。湯文亮憶述說:「當時一般銀行按揭息率差不多要十二釐,但用財務公司名義借Hibor,成本才三釐,但豪宅收租卻有 八至九釐,可謂穩賺。」這招「好使好用」,其間偉邦買賣多個豪宅,如舂磡角海天徑華翠海景別墅二十多個單位,後來偉邦改名紀惠集團,物業長揸不放;偉邦這 時期尚屬小規模,直至九四年,是集團的一大轉捩點。當年有感香港物業價格太貴,廖太想回內地發展。湯文亮先行花一年時間,走勻東莞、惠州,最後在中山小欖 落腳,做發展商自行興建物業。不幸遇上國家宏調,銀根收緊,部分項目幾乎爛尾,幸好投資額只是八千多萬。是次失敗,焉知非福。九六、九七年,香港樓價高 企,他們就是因為在內地的資金未回籠,未有入貨,最終樓市見頂,他們無債一身輕,幸運地避過了一劫。湯文亮說,直至○○年,投資中山的資金終於回籠,他們 見過鬼怕黑,開始退而求其次買入車位。「當年公司仲有豪宅喺手,但可用資金實際得幾億。車位入場費平,又有六、七釐回報,風險低,先迫不得已買,但買賣車 位缺點係煩,升值慢。」三年間他們前後掃入三、四千個車位,如鯉景灣、黃埔花園及紅磡中心等來收租,令廖太贏得「車位天后」的稱號。 食正升跌浪 湯氏姊弟慢慢來,等到真正的黃金機會——○三年沙士。當時湯文亮見市場上大部分物業價格跌得十分低殘,且有大量銀主盤湧現,便向家姐提議轉型買鋪。為了套 現更多資金,他先把同一屋苑的三成車位提價三成賣出,再把餘下七成車位按予銀行承造按揭,如鯉景灣涉及近三百個車位,他說:「由於貨源歸邊,提價都賣得 出,我哋拎去銀行造按揭嘅車位估價相對上升,又借多咗錢。」他把借來的錢、車位租金收入,加上內地回籠的資金總共十億元,全拿來買「銀主鋪」,第一個買入 的鋪位,是位於告士打道二百號地鋪,當年只需七百五十多萬,收租四萬元,如今租金已升至十五萬,該鋪市值更達六千萬,升幅近七倍,湯文亮指○三至○五年用 清十億元掃貨:「十億買貨,俾三成首期,即係可以買到幾十億貨,依家仲要升值十倍八倍,你諗吓個槓桿幾大!」在香港能抓緊一兩個地產機遇,足可成為巨富, 紀惠集團就是典型例子。湯文亮指紀惠算是順風順水,最困難是○八年金融海嘯,東亞是紀惠集團主要往來銀行之一。「最驚係當時傳東亞擠提,我日日坐唔安,心 理壓力好大。銀行死,第一時間call loan,物業又賣唔出,點可以唔驚。」後來政府宣布擔保客戶存款,平息擠提風波,他和家姐叫齊同事,返公司開香檳慶祝。 股票擔保搏升值 不過眾多銀行中,仍有較保守的要按規矩追收物業估值的差價,當中包括滙豐,要紀惠放低五億元做擔保。最後湯文亮想了一條好橋跟銀行協議,「我睇好當時藍籌 股價低殘,話照放五億元做擔保,但你哋要用來買藍籌股票增值。」結果證明湯文亮眼光獨到,現時該批股票已升值達三倍。投資物業,銀行的角色尤其重要,為取 得銀行的信心,湯文亮說:「紀惠一直最堅持就係唔會遲還錢俾銀行,故就算銀行要call loan(收緊貸款)都唔會第一個call我哋先啦。」現時,主要的往來銀行包括恒生、中銀及東亞,但有時也會幫襯其他銀行,「有時人哋嚟拍門,都要俾啲 生意人哋做。好似我哋幫新加坡政府買入中遠大廈,梗係要用番星展銀行啦。」俾面派對,就是為了有日銀行真的落雨收遮,紀惠也有後着。 姊弟分工合作 現時紀惠手頭四成是商廈,其餘三成商鋪、三成豪宅,全部長線出租,還保持公司流動現金達十億元,負債只三十億,較市值不足一成半。「我哋會漸漸增加甲廈的 數目,賣走手上的乙廈,因為甲廈有市價,市價係幾多,租金就係幾多,大機構唔會同你為咗少少錢講價。」買商廈,要一層層的掃,「你可以控制同一層嘅租客組 合。」買鋪,就面積愈大愈好,最好是相連鋪,可以打通,「香港將來都係連鎖店嘅天下,小鋪做唔住o架!」 另外他們還掃入一幢幢物業,包括佐敦柯士甸廣場全幢。現時紀惠規模龐大,有一次廖太不明所以地去問湯文亮:「細佬呀細佬,點解我哋有咁多錢嘅?」湯文亮唯 有回應:「家姐呀,梗係我知你唔知啦,你睇我哋戶口,總之有囉!」 湯文亮與另一弟湯子亮大學畢業後,已即時回港任廖湯慧靄的左右護法,讀會計的他負責投資部、讀建築的湯子亮負責工程部,出資的廖湯慧靄就是公司的「太 后」。湯文亮指這個「太后」性格很強,他記得家姐十七歲就在美國認識了表哥的同學廖烈正,二十一歲就結婚,感情好得很,但○三年廖烈正突然離世,「全家人 都好upset,家姐反過來安慰我哋,佢同大家講,地球都係要繼續轉o架啦。」 揣摩家姐心意 廖太的強悍作風在公司亦然,「家姐唔會出橋,佢只係一個decision maker,我要負責俾solution佢,而唔係俾questions佢。」湯文亮說。他經常要如一般打工仔般自行揣摩家姐想法。「就算佢唔鍾意,都永 遠唔會親口拒絕我。佢唔出聲就要知咩事啦,幾想買個物業都要縮。反而有時佢say no,又唔係真係no,你要再諗方法向佢解釋一次。」他記得,有次測量師行第一太平把位於銅鑼灣的一個地鋪招標,湯文亮想買,「正貨嚟,我憑感覺家姐會 買,但佢一直無話好,又無話唔好,但聽日中午截喇。」於是他凌晨打電話叫律師、經紀於截標前的九時半齊集辦公室,契照睇、支票照樣準備,「點知最後一刻佢 真係決定去馬,好彩我已經準備好晒。」廖湯慧靄抗拒應酬,除了出席慈善及婦女會的活動,其餘就由湯文亮來頂上,他說:「佢係一個師奶嚟,佢同人都無咩話 題。」相反,湯文亮自問強項是「Dead Time Killer」,「有次同個客簽約喇,律師去咗搞文件,得番我同個客喺房,兩個人靜英英,講咩好?唔通講番個物業咩﹗一講佢後悔點算?梗同佢講吓天文地 理,等佢無時間諗番個物業。」記者就見識到其本領。在陽明山莊會所吃晚飯,喝了兩杯紅酒,湯文亮由微積分說到唐詩三百首,猛叫記者開詩題,由他唸,不知不 覺便唸了近兩小時。說到敏感話題,他又突然站起來,走到旁邊的紫砂茶壺櫃,說想找個給記者看。 創興銀行發展阻滯多 創興銀行(前身廖創興銀行)於一九四八年,由廖寶珊創辦。廖家是潮州人,有着「家己冷」性格,故銀行的家族色彩濃厚,上位亦講輩分。銀行由廖烈文、廖烈 科、廖烈武及廖烈智主力打理。大佬廖烈清早於五十年代去世,三哥廖烈科於九八年意外逝世,一直主理銀行的二哥廖烈文則於○九年退休,現時由四哥廖烈武任創 興銀行主席、五哥廖烈智任董事總經理及行政總裁。廖銀由廖創興企業持有,而廖創興企業則由廖氏集團持有。一九九四年,廖創興企業分拆廖銀上市。廖銀董事態 度保守,致發展步伐緩慢,現時市值只有六十多億,分行五十一間。○六年,廖銀易名為創興銀行,淡化家族色彩,有傳就是為賣盤作打算。可是,多次傳出賣盤消 息,至今均無下文。年初,已退休的廖烈文把持有的百分之二十三廖氏集團的股權,賣予其子廖駿倫的民豐控股,但最後遭其他廖氏集團股東拒絕,廖氏集團成員近 月更回購廖烈文手上的廖氏集團股份,及免除其董事職位,股權爭拗沒完沒了。 排行第二的大家姐 在澳門出生的湯氏,其父親早於五七年已過身,母親羅鳳蘭在澳門開設「利源棧」經營木材生意,另外靠幾個鋪位收租,養大其四兄弟姊妹,湯文亮回憶說:「我哋 細細個已經學寫租約。阿嫲同阿媽教落,一鋪養三代。」湯文亮一畢業,在母親半推半就之下便加入紀惠,從未打過工:「阿媽話你係加拿大一個人搵到咩工,返嚟 幫家姐好過。」廖湯慧靄是家中的二家姐,上有一姊,但湯文亮說這個二家姐卻有着大家姐風範。「其實家姐唔惡,唔會開口鬧人。但都令你驚,呢啲叫威嚴。」不 過最令他尊敬家姐的原因是,「佢會幫你安排好晒你嘅生活,你有病,佢會幫你搵晒最好嘅醫生,唔使你擔心。佢有嘅人脈關係,我哋唔會有嘅。」那次被銀行向他 們追收物業差價,「家姐突然間攞張兩億元支票出嚟,話係佢買股票買樓賺番嚟嘅私己錢,佢二話不說放咗喺公司,說隨時可用。」廖太是家族飯局的搞手,湯文亮 本月二十八日,六十大壽,廖太向他事先張揚送大禮,他像小孩子般笑不攏嘴地說:「佢話會送隻六十萬的錶俾我!」二十多年來,他沒想過自立門戶,連與家姐鬧 意見也沒試過,他說得坦白:「阿媽教落:『最緊要嫁個有錢老公呀!』」 湯文亮甘心做阿二,他說在紀惠多年,一直都是General Manager,近年才升任行政總裁,他說:「有一日有個經紀上嚟,問我係邊個,我話係普通經理,於是佢問可唔可以叫個高級啲嘅人見佢。都係為咗工作先改 職銜咋。」 交棒予第三代 廖太和湯文亮,已準備把紀惠交棒予第三代。廖湯慧靄兒子廖偉麟○三年從美國畢業回港加入紀惠,與湯文亮一樣負責買賣物業。廖偉麟說:「我返嚟幫阿媽係承 擔,而佢同爸爸都教我好多物業上面嘅知識。」事實上,廖偉麟是廖創興的第三代成員,不過一直以論資排輩作上位條件的廖創興,現時主席仍是由第二代廖烈武擔 任。相反,在母親提攜下,廖偉麟短短幾年,已升任至紀惠集團副主席。「依家幾千萬個啲物業就放手交俾Jeffrey(廖偉麟)負責o架喇。」湯文亮說。他 的女兒湯振玲四年前亦加入紀惠負責租務,湯文亮兒子湯振邦、湯振宇則負責紀惠工程部。年初,廖創興家族的廖烈文在未經其他家族成員同意下,把其廖氏集團約 二成三股份,售予其子廖駿倫的民豐控股,廖氏集團成員欲向臥病在床的廖烈文回購其手上的廖氏集團股份。傳聞這批股份回購價近五億,湯文亮對此傳聞不禁說: 「要廖烈文離開家族,都係分得五億!」以往湯文亮會與姐夫廖烈正吃飯聊天,廖烈正死後他與廖氏其他人已無聯絡。由於紀惠始終由家姐廖湯慧靄打本,湯文亮經 常這樣說:「記住廖太先係大股東,Jeffrery先係接班人。而且個pool咁大,使咩爭啫。」說完,哈哈大笑。他與太太及子女同住陽明山莊近五千呎頂 層單位,每天他凌晨四、五時起身寫稿、上班前到會所游水,每天九時回到辦公室處理公事,大部分時間下午就放工,即使留在辦公室,也只是與經紀、同事喝喝紅 酒,風花雪月,樂得悠閒。 家族兵團交棒下一代 1.07年加入紀惠。成績優異,是拔尖生,於科大Global Business畢業。為人細心,故負責管理約三十至四十億物業租務。曾以一點八億掃入三十多個錦綉花園單位,最後因物業有僭建清拆令而取消交易。 2.03年加入紀惠,於美國修讀經濟,數口精,故負責集團數千萬元的物業買賣。為人亦較進取, 間中會摸貨獲利,與集團保守作風迥異,但摸貨數量只佔總投資一成。 3.08年加入紀惠,較少接觸傳媒,除了跟父親監督工程,亦同樣擔任紀惠租務部經理, 負責公司招租及管理。精於繪圖,故跟隨父親為集團物業畫圖則。 4.加入紀惠未夠一年,跟隨父親學習工程工作,積極受訓。 | 2011-8-25 NM 歐美債務危機觸發全球股災,樓市 有高處不勝寒之勢,炒家要做足防風措施,但紀惠集團主席廖湯慧靄及行政總裁湯文亮,卻可冷眼旁觀。他們是本地隱形收租「大戶」,手上物業市值達二百億,單 是每月租金收入已三千萬元!但負債不足三十億,防風措施做到足。 廖湯慧靄(廖太)是廖創興銀行的八少奶;這邊廂,廖氏家族正回購家族中成員廖烈文手頭的集團股份,更傳出免去其董事職位,分家意味濃烈。那邊廂,廖太拿着 三十年前由丈夫廖烈正打的資本,從炒賣數十萬元車位到現時持有數百個商廈、豪宅及鋪位,手頭資產總值比市值六十億的創興銀行多一大截! 廖太還有個同舟共濟的弟弟湯文亮,甘心為她打拼,出謀獻計。湯氏比紛爭不斷的廖家團結;坦言「最聽家姐話」的湯文亮,接受訪問時說得坦白:「阿媽教落,最 緊要嫁個有錢人呀!」 近年代表紀惠向傳媒發言的是湯文亮,代表紀惠簽名買賣物業的也是湯文亮。不過市場傳聞,這個紀惠行政總裁也只是「丞相」,背後控制大局的是其家姐「太后」 廖湯慧靄,湯文亮回應說:「我唔介意人哋點講,家姐話我手氣好,暫時買入嘅物業都幾好喎,咪由我繼續簽名囉。」 就在辦公室訪問湯文亮期間,記者遇上穿了T恤、四個骨褲,一身撲素打扮的廖湯慧靄。甚為低調的她,見到鏡頭十分抗拒,對着攝影師,聲如洪鐘地說:「唔好影 呀﹗」回應對於家人的關係,溫婉之間亦流露一絲辛辣:「我哋一家人好好o架,邊個生日都會開party慶祝,又會一齊去旅行。哈哈,唔好寫八卦嘢,我哋唔 會好似人哋兩姊妹要爭啲咩o架!」 投資失敗焉知非福 這兩姊弟多年來分工合作,從不間斷。紀惠集團由廖太於七六年創辦,當年其丈夫廖烈正在廖創興負責九龍區的貸款部。在廖創興銀行任襄理的廖湯慧靄,獲廖烈正 打本數百萬元,成立偉邦投資公司,開始涉足財務地產。偉邦辦公室在旺角廖創興銀行大廈八樓,偉邦早年也得靠廖創興,「嗰時咩都唔識,無奈都要靠廖銀幫手, 借足九成o架。走出去搵銀行借錢,個個話你有廖銀做大水喉,使咩借吖。」湯文亮說。另一方面,偉邦持財務公司牌照,以財仔名義向外資銀行借入成本較低的同 業拆息(Hibor),買賣住宅物業。湯文亮憶述說:「當時一般銀行按揭息率差不多要十二釐,但用財務公司名義借Hibor,成本才三釐,但豪宅收租卻有 八至九釐,可謂穩賺。」這招「好使好用」,其間偉邦買賣多個豪宅,如舂磡角海天徑華翠海景別墅二十多個單位,後來偉邦改名紀惠集團,物業長揸不放;偉邦這 時期尚屬小規模,直至九四年,是集團的一大轉捩點。當年有感香港物業價格太貴,廖太想回內地發展。湯文亮先行花一年時間,走勻東莞、惠州,最後在中山小欖 落腳,做發展商自行興建物業。不幸遇上國家宏調,銀根收緊,部分項目幾乎爛尾,幸好投資額只是八千多萬。是次失敗,焉知非福。九六、九七年,香港樓價高 企,他們就是因為在內地的資金未回籠,未有入貨,最終樓市見頂,他們無債一身輕,幸運地避過了一劫。湯文亮說,直至○○年,投資中山的資金終於回籠,他們 見過鬼怕黑,開始退而求其次買入車位。「當年公司仲有豪宅喺手,但可用資金實際得幾億。車位入場費平,又有六、七釐回報,風險低,先迫不得已買,但買賣車 位缺點係煩,升值慢。」三年間他們前後掃入三、四千個車位,如鯉景灣、黃埔花園及紅磡中心等來收租,令廖太贏得「車位天后」的稱號。 食正升跌浪 湯氏姊弟慢慢來,等到真正的黃金機會——○三年沙士。當時湯文亮見市場上大部分物業價格跌得十分低殘,且有大量銀主盤湧現,便向家姐提議轉型買鋪。為了套 現更多資金,他先把同一屋苑的三成車位提價三成賣出,再把餘下七成車位按予銀行承造按揭,如鯉景灣涉及近三百個車位,他說:「由於貨源歸邊,提價都賣得 出,我哋拎去銀行造按揭嘅車位估價相對上升,又借多咗錢。」他把借來的錢、車位租金收入,加上內地回籠的資金總共十億元,全拿來買「銀主鋪」,第一個買入 的鋪位,是位於告士打道二百號地鋪,當年只需七百五十多萬,收租四萬元,如今租金已升至十五萬,該鋪市值更達六千萬,升幅近七倍,湯文亮指○三至○五年用 清十億元掃貨:「十億買貨,俾三成首期,即係可以買到幾十億貨,依家仲要升值十倍八倍,你諗吓個槓桿幾大!」在香港能抓緊一兩個地產機遇,足可成為巨富, 紀惠集團就是典型例子。湯文亮指紀惠算是順風順水,最困難是○八年金融海嘯,東亞是紀惠集團主要往來銀行之一。「最驚係當時傳東亞擠提,我日日坐唔安,心 理壓力好大。銀行死,第一時間call loan,物業又賣唔出,點可以唔驚。」後來政府宣布擔保客戶存款,平息擠提風波,他和家姐叫齊同事,返公司開香檳慶祝。 股票擔保搏升值 不過眾多銀行中,仍有較保守的要按規矩追收物業估值的差價,當中包括滙豐,要紀惠放低五億元做擔保。最後湯文亮想了一條好橋跟銀行協議,「我睇好當時藍籌 股價低殘,話照放五億元做擔保,但你哋要用來買藍籌股票增值。」結果證明湯文亮眼光獨到,現時該批股票已升值達三倍。投資物業,銀行的角色尤其重要,為取 得銀行的信心,湯文亮說:「紀惠一直最堅持就係唔會遲還錢俾銀行,故就算銀行要call loan(收緊貸款)都唔會第一個call我哋先啦。」現時,主要的往來銀行包括恒生、中銀及東亞,但有時也會幫襯其他銀行,「有時人哋嚟拍門,都要俾啲 生意人哋做。好似我哋幫新加坡政府買入中遠大廈,梗係要用番星展銀行啦。」俾面派對,就是為了有日銀行真的落雨收遮,紀惠也有後着。 姊弟分工合作 現時紀惠手頭四成是商廈,其餘三成商鋪、三成豪宅,全部長線出租,還保持公司流動現金達十億元,負債只三十億,較市值不足一成半。「我哋會漸漸增加甲廈的 數目,賣走手上的乙廈,因為甲廈有市價,市價係幾多,租金就係幾多,大機構唔會同你為咗少少錢講價。」買商廈,要一層層的掃,「你可以控制同一層嘅租客組 合。」買鋪,就面積愈大愈好,最好是相連鋪,可以打通,「香港將來都係連鎖店嘅天下,小鋪做唔住o架!」 另外他們還掃入一幢幢物業,包括佐敦柯士甸廣場全幢。現時紀惠規模龐大,有一次廖太不明所以地去問湯文亮:「細佬呀細佬,點解我哋有咁多錢嘅?」湯文亮唯 有回應:「家姐呀,梗係我知你唔知啦,你睇我哋戶口,總之有囉!」 湯文亮與另一弟湯子亮大學畢業後,已即時回港任廖湯慧靄的左右護法,讀會計的他負責投資部、讀建築的湯子亮負責工程部,出資的廖湯慧靄就是公司的「太 后」。湯文亮指這個「太后」性格很強,他記得家姐十七歲就在美國認識了表哥的同學廖烈正,二十一歲就結婚,感情好得很,但○三年廖烈正突然離世,「全家人 都好upset,家姐反過來安慰我哋,佢同大家講,地球都係要繼續轉o架啦。」 揣摩家姐心意 廖太的強悍作風在公司亦然,「家姐唔會出橋,佢只係一個decision maker,我要負責俾solution佢,而唔係俾questions佢。」湯文亮說。他經常要如一般打工仔般自行揣摩家姐想法。「就算佢唔鍾意,都永 遠唔會親口拒絕我。佢唔出聲就要知咩事啦,幾想買個物業都要縮。反而有時佢say no,又唔係真係no,你要再諗方法向佢解釋一次。」他記得,有次測量師行第一太平把位於銅鑼灣的一個地鋪招標,湯文亮想買,「正貨嚟,我憑感覺家姐會 買,但佢一直無話好,又無話唔好,但聽日中午截喇。」於是他凌晨打電話叫律師、經紀於截標前的九時半齊集辦公室,契照睇、支票照樣準備,「點知最後一刻佢 真係決定去馬,好彩我已經準備好晒。」廖湯慧靄抗拒應酬,除了出席慈善及婦女會的活動,其餘就由湯文亮來頂上,他說:「佢係一個師奶嚟,佢同人都無咩話 題。」相反,湯文亮自問強項是「Dead Time Killer」,「有次同個客簽約喇,律師去咗搞文件,得番我同個客喺房,兩個人靜英英,講咩好?唔通講番個物業咩﹗一講佢後悔點算?梗同佢講吓天文地 理,等佢無時間諗番個物業。」記者就見識到其本領。在陽明山莊會所吃晚飯,喝了兩杯紅酒,湯文亮由微積分說到唐詩三百首,猛叫記者開詩題,由他唸,不知不 覺便唸了近兩小時。說到敏感話題,他又突然站起來,走到旁邊的紫砂茶壺櫃,說想找個給記者看。 創興銀行發展阻滯多 創興銀行(前身廖創興銀行)於一九四八年,由廖寶珊創辦。廖家是潮州人,有着「家己冷」性格,故銀行的家族色彩濃厚,上位亦講輩分。銀行由廖烈文、廖烈 科、廖烈武及廖烈智主力打理。大佬廖烈清早於五十年代去世,三哥廖烈科於九八年意外逝世,一直主理銀行的二哥廖烈文則於○九年退休,現時由四哥廖烈武任創 興銀行主席、五哥廖烈智任董事總經理及行政總裁。廖銀由廖創興企業持有,而廖創興企業則由廖氏集團持有。一九九四年,廖創興企業分拆廖銀上市。廖銀董事態 度保守,致發展步伐緩慢,現時市值只有六十多億,分行五十一間。○六年,廖銀易名為創興銀行,淡化家族色彩,有傳就是為賣盤作打算。可是,多次傳出賣盤消 息,至今均無下文。年初,已退休的廖烈文把持有的百分之二十三廖氏集團的股權,賣予其子廖駿倫的民豐控股,但最後遭其他廖氏集團股東拒絕,廖氏集團成員近 月更回購廖烈文手上的廖氏集團股份,及免除其董事職位,股權爭拗沒完沒了。 排行第二的大家姐 在澳門出生的湯氏,其父親早於五七年已過身,母親羅鳳蘭在澳門開設「利源棧」經營木材生意,另外靠幾個鋪位收租,養大其四兄弟姊妹,湯文亮回憶說:「我哋 細細個已經學寫租約。阿嫲同阿媽教落,一鋪養三代。」湯文亮一畢業,在母親半推半就之下便加入紀惠,從未打過工:「阿媽話你係加拿大一個人搵到咩工,返嚟 幫家姐好過。」廖湯慧靄是家中的二家姐,上有一姊,但湯文亮說這個二家姐卻有着大家姐風範。「其實家姐唔惡,唔會開口鬧人。但都令你驚,呢啲叫威嚴。」不 過最令他尊敬家姐的原因是,「佢會幫你安排好晒你嘅生活,你有病,佢會幫你搵晒最好嘅醫生,唔使你擔心。佢有嘅人脈關係,我哋唔會有嘅。」那次被銀行向他 們追收物業差價,「家姐突然間攞張兩億元支票出嚟,話係佢買股票買樓賺番嚟嘅私己錢,佢二話不說放咗喺公司,說隨時可用。」廖太是家族飯局的搞手,湯文亮 本月二十八日,六十大壽,廖太向他事先張揚送大禮,他像小孩子般笑不攏嘴地說:「佢話會送隻六十萬的錶俾我!」二十多年來,他沒想過自立門戶,連與家姐鬧 意見也沒試過,他說得坦白:「阿媽教落:『最緊要嫁個有錢老公呀!』」 湯文亮甘心做阿二,他說在紀惠多年,一直都是General Manager,近年才升任行政總裁,他說:「有一日有個經紀上嚟,問我係邊個,我話係普通經理,於是佢問可唔可以叫個高級啲嘅人見佢。都係為咗工作先改 職銜咋。」 交棒予第三代 廖太和湯文亮,已準備把紀惠交棒予第三代。廖湯慧靄兒子廖偉麟○三年從美國畢業回港加入紀惠,與湯文亮一樣負責買賣物業。廖偉麟說:「我返嚟幫阿媽係承 擔,而佢同爸爸都教我好多物業上面嘅知識。」事實上,廖偉麟是廖創興的第三代成員,不過一直以論資排輩作上位條件的廖創興,現時主席仍是由第二代廖烈武擔 任。相反,在母親提攜下,廖偉麟短短幾年,已升任至紀惠集團副主席。「依家幾千萬個啲物業就放手交俾Jeffrey(廖偉麟)負責o架喇。」湯文亮說。他 的女兒湯振玲四年前亦加入紀惠負責租務,湯文亮兒子湯振邦、湯振宇則負責紀惠工程部。年初,廖創興家族的廖烈文在未經其他家族成員同意下,把其廖氏集團約 二成三股份,售予其子廖駿倫的民豐控股,廖氏集團成員欲向臥病在床的廖烈文回購其手上的廖氏集團股份。傳聞這批股份回購價近五億,湯文亮對此傳聞不禁說: 「要廖烈文離開家族,都係分得五億!」以往湯文亮會與姐夫廖烈正吃飯聊天,廖烈正死後他與廖氏其他人已無聯絡。由於紀惠始終由家姐廖湯慧靄打本,湯文亮經 常這樣說:「記住廖太先係大股東,Jeffrery先係接班人。而且個pool咁大,使咩爭啫。」說完,哈哈大笑。他與太太及子女同住陽明山莊近五千呎頂 層單位,每天他凌晨四、五時起身寫稿、上班前到會所游水,每天九時回到辦公室處理公事,大部分時間下午就放工,即使留在辦公室,也只是與經紀、同事喝喝紅 酒,風花雪月,樂得悠閒。 家族兵團交棒下一代 1.07年加入紀惠。成績優異,是拔尖生,於科大Global Business畢業。為人細心,故負責管理約三十至四十億物業租務。曾以一點八億掃入三十多個錦綉花園單位,最後因物業有僭建清拆令而取消交易。 2.03年加入紀惠,於美國修讀經濟,數口精,故負責集團數千萬元的物業買賣。為人亦較進取, 間中會摸貨獲利,與集團保守作風迥異,但摸貨數量只佔總投資一成。 3.08年加入紀惠,較少接觸傳媒,除了跟父親監督工程,亦同樣擔任紀惠租務部經理, 負責公司招租及管理。精於繪圖,故跟隨父親為集團物業畫圖則。 4.加入紀惠未夠一年,跟隨父親學習工程工作,積極受訓。
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60. law student2015-03-13 16:25:03 |
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55. Oscar Lam 同意政府這樣做有極大的政治風險, 我只是說法律上可以咁做, 並唔係同意政府應該咁做. |
61. Tong friend2015-03-13 16:29:17 |
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本港細價樓連月來不斷錄癲價成交,紀惠集團行政總裁湯文亮預言細價樓快爆煲,不過其女兒,集團執行董事湯振玲不久前才大手購入豪宅單位。 湯振玲接受本報訪問時指,「爸爸口中的爆煲,對我而言,是指樓價歸於平衡,當然不排除回落力度大一點」。她續說,豪宅過往幾年升幅不及細價樓,細價樓升幅可用瘋狂來形容,但反觀豪宅及中價樓,當中升幅最少的可能是豪宅。 剛大手購紅山擬放租 早前她以私人名義首次置業,斥資約8,500萬元一手購入紅山半島4伙單位連6個車位,她稱,購入單位並不屬於細價樓,作為該項目首批出售的單位,以呎價而論確吸引,同時亦以用家心態作實地觀察,相信日後租出單位不難,當然樓價有高有低,只要有租金收入,波幅不成問題,其父親亦指,豪宅市況相對穩定。 |
62. Oscar Lam2015-03-13 16:36:34 |
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回60 law student,
讀法律的說話果然與眾不同,有前途,哈哈! |
63. law student2015-03-13 16:42:10 |
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to 62. Oscar Lam 前輩見笑了, 都係0係度跟各位高手學下野jei. |
64. 運輸工人2015-03-13 16:53:44 |
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政府應該對持有9個物業以上人仕徵收特别差响或特别租管以免租務霸權 |
65. Peter Paker 2015-03-13 17:24:21 |
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出招,愈出愈招
之前出招後,租金及租賃市場都冇咁大反應,上次出dsd係13年2月尾,但因為當時D業主大多租轉買,13年3月A-E租金指數全缐下跌
但今次金管局出招後,租賃市場馬上有上升反應(明顯),證明今日D盤源已干至全缐龜裂
未來愈出招,租金則愈升
再加上蓋施工由2012年的14000幾伙,跌至2013年的10000伙及2014年的6300伙。供應未來2一3年一定大跌,依家講供應增加簡直係天荒夜談!
由於租係冇得炒,租金上升反映需求上升且供應漸少,老實說,大家有冇聽過一樣必需品在供不應求下,其價格會出現大跌呢?如果你搵到,下期諾貝爾經濟獎就係你 |
66. 地下層2015-03-13 17:25:39 |
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to 8/f. pet lover pls adopt rather to buy, save one life rather than kill more, you know how cruel the breeders ? |
67. 運輸工人2015-03-13 17:44:49 |
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博士有机会得諾貝爾奬??? |
68. 平民諾貝爾經濟獎得主2015-03-13 17:48:34 |
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To 65. Peter Paker 你話"大家有冇聽過一樣必需品在供不應求下,其價格會出現大跌呢" 似乎有偷換概念之嫌. 首先莫講話必需品, 就算任何商品在供不應求下,其價格會都唔會大跌. 但問題係, 政府出招就係要減低需求, 從而減少供不應求既情形. 所以重點應該係有無真係減少需求. 市場需求0係出招後係多左定少左先? 如果你話係多左, 咁一定會升得仲勁, 反之亦然 . |
69. 搞錯方向2015-03-13 17:54:23 |
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大家應跟隨收租王Tony兄的意見,討論租管對工商業樓和商舖的好壞影響。
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70. 引刀一快2015-03-13 17:55:54 |
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又係假命題,首先呢件“必需品”在必需使用情况下,根本冇供不應求,簡單嚟講就係冇人瞓街。第二,在非使用必需嘅“供不應求”係會變嘅,因爲投資需求唔係應用上嘅必需。 問題如同“有冇死咗嘅活人?”,死咗就唔係活人喇。 |
71. abc2015-03-13 17:57:40 |
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過多幾個星期,我預期CCL繼續爆升。 你就會發覺辣椒導致需求增加,供應減少,樓價和租金一齊升! |
72. 引刀一快2015-03-13 18:02:30 |
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abc兄
CCL爆升已經意義不大,你會為呢個“爆升”而入市嗎?我敢寫包單你唔會,當然你放租嘅單位租金一定可以再升,有冇人租就一件事啫,係咪? 單價升,成交跌,越來越表達主流投資者睇法。 |
73. Financial Analyst2015-03-13 18:05:14 |
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辣椒導致需求增加... what a good prediction... |
74. 引刀一快2015-03-13 18:10:31 |
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"大家有冇聽過一樣必需品在供不應求下,其價格會出現大跌呢"
貨幣匯價大升囉!
好嘢,有諾貝爾攞.............
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75. 掹車邊80後2015-03-13 19:01:53 |
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問題係磚頭外仲有乜投資出路可補到不斷降的購買力? 大家轉身都唔知轉去邊,hold cash? |
76. 流浪漢2015-03-13 23:41:43 |
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CCL 黎緊實跌架,今日個數都仲係農歷年個數據,辣招數據起碼三星期之後先出黎。。。 |
77. 地盤佬2015-03-14 00:31:09 |
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買家係短線直接需求,租客係中線間接需求。每年增加四五萬人口係剛性需求。辣招只係buy time將短線需求推後變中線需求,係唔會令任何需求消失減少。
實際施工量先係短期房屋供應,實際土地開發係長期房屋供應。舊年政府加長樓花期只係透支未來短期供應,短期供應從屋宇署數據顯示不加反減。舊年政府倚靠大量推出港鐵土地達標只係透支中長期供應,因為只有政府可以造地而港鐵不能自行補充,從規劃署同土木工程置資料睇,梁生上任後土儲不加反減,中長期供應亦唔樂觀。長期供應就睇立法會俾唔俾政府過,情況唔樂觀。
供不應求係新供應不足以應付新需求;係自置居所比例逐年減少,置業需求累積;亦係demand curve向右移嘅速度比supply curve快。唔係瞓緊街嘅人先叫demand,唔係多左人瞓街先叫供不應求。唔通無人瞓街樓價就跌,多人瞓街樓價就升?
小弟愚見而已 |
78. abc2015-03-14 07:29:16 |
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未來數月CCL一定升,博士請食飯,唔知有冇得食番餐? |
79. 引刀一快2015-03-14 18:12:09 |
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abc兄
如果CCL跌我請你食飯,咁你就穩坐釣魚臺喇,係咪? |
80. 引刀一快2015-03-14 18:20:34 |
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77樓 地盤佬兄
“供不應求係新供應不足以應付新需求;係自置居所比例逐年減少,置業需求累積;亦係demand curve向右移嘅速度比supply curve快。唔係瞓緊街嘅人先叫demand,唔係多左人瞓街先叫供不應求。唔通無人瞓街樓價就跌,多人瞓街樓價就升?”
瞓街嘅人,demand係有瓦遮頭。置業需求累積,demand係財富。 如果置業無助于增進財富,咁呢個demand就失去意義,亦即demand不再。(我係唔慣半中半英,用字唔靚請見諒) |
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