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是誰令樓宇供應不足

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月3日

　　今日樓價飆升，無論是學者抑或是實踐家，無論他們用那一種角度討論，最後的結論都是因為供應不足，但是誰令樓市供應不足，不但從未有人探討，連這個問題也從未被討論，彷彿供應不足是自然界生老病死，毋需要討論，其實，今日樓市困局，就是昔日出招打壓樓市的人，他說樓市飆升是炒家所引致，只要政府出招，樓市定必下跌三成以上，不少他的信徒竟然連他們自己的自住物業都賣走，等候樓市下跌之後再入市，誰不知，他們的美夢變成惡夢，樓價雖然曾經稍為下跌，之後就向上狂升，將自住物業賣走的人就損失慘重，唯有寄望政府出招打壓樓市，他們亦可以說如願以償，但很可惜，政府越出招，樓價就越升，他們更難入市，到現在，連他們自己都精神分裂，究竟要求政府繼續出招抑或撤招，最後，連那些人都不得不承認，供應不足才是樓價飆升禍害的根源，到此，大家亦應該知道那人是誰。

　　有一日，我在Burger King 食午餐時見到孫公夫婦，向他請教如何解決樓市供應不足困局，誰知孫公話，很可惜當時沒有採用我的意見，如果有，樓市一定不如現在，陷入一個死胡同，當時，孫公制定了一個勾地表，如果沒有人勾他，政府就不會主動拍賣土地，用以解決土地供應太多問題，初時進行得非常順利，但久而久之，就變成沒有人勾地，因為成功勾地的人，最後都不能奪得勾出土地，那些土地大多數落入大地產商手中，曾經有人問曾蔭權，此舉會不會做成日後土地供應不足，樓價飆升主因，曾蔭權高舉勾地表，指出年初時有三十幅土地，年終尚餘卄二幅，不存在土地供應不足問題，樓價飆升是炒家所引致，於是制定打撃炒樓措施，今日，CY最終承認樓價飆升是因為土地供應不足，並在開拓土地方面想辦法，所以，我認為不久將來，樓價在供應充足下一定會向下調整，現在入市，就必敗無疑，但很可惜，很多評論員都忽視政府已經知道樓價飆升是因為土地供應不足，還整天說樓市會繼續上升，是因為土地供應不足，我真的不知道這是否算是分析，不過，我始終擔心現在買樓，尤其是買細價樓的人。

　　至於點解孫公話後悔當時沒有採用我的意見，孫公唔講，我差D唔記得，當時，我托人向政府進言，要知道勾地表是否有被壟斷的方法很簡單，只要勾出土地的人，就算最後未能奪得土地，都可以有1%拍賣價作為佣金，因為勾地都要成本，而且沒有人跟進，土地便歸勾地者所有，有其一定風險，如果沒有佣金，勾地者最後都只是免費為他人作嫁衣裳，久而久之，怎會有人勾地，據聞，曾蔭權聽罷，冷笑兩聲，連回答也費事，最後，冇人勾地，土地供應不足，做成今日樓價飆升主因，不過，除了我之外，又好似沒有人提及，甚至指責忽視這個問題的人，香港人始終是宅心仁厚。

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1. Johnny2015-03-03 09:09:13

小弟有幸見證着博士從大好友變成大淡友，但系我覺得港樓仲有力上多一浸，因爲香港政府從來都系弱勢社羣逗唔過d犯民環保友等，要供應跟上等多十年八載都唔一定掂，而家結婚生仔果d等到回調個仔都上初中了。

2. Angel Lam2015-03-03 09:09:39

這個貪曾荒政七年不但做成房屋荒問題，又不正視自由行和水貨客為香港人帶來的日用品荒問題，ICAC仲唔起訴呢條粉腸，真係荒唐﹗

3. 閒人2015-03-03 09:12:32

經過 [八萬五] 及 [勾地] 政策所造成的困局，可預期政府不會重蹈覆轍，而土地供應必趨穩定，故 [現在入市買細價樓，就必敗無疑] !

4. 亮劍2015-03-03 09:17:40

好文分享……

好多人不明白為何政府連番出招,樓價都不跌反升,其實政府可做的根本不多,重點是自由行逐年增加,樓價就逐年升,我來解說下

首先,影響樓價最主要的因素有二:1.供求關係,即單位供應及需求的關係,當中包括租樓的需求. 2.市民買樓供樓及租樓的能力, 以下詳細說明:

1.供求關係:

即係多少人需要買樓租樓及有幾多單位供應,眾所周知,之前曾任權時期少起樓,做成供應少需求多,樓價自然會上升

2.市民買樓供樓及租樓的能力:

供應不足,樓價上升,但都要看市民的負擔能力,能否負擔得起供樓,當全港個個都冇野做,供唔起租唔起,樓價亦自然不會上升.

明白以上邏輯,就容易理解樓價升跌因素

今時今日因為最低工資,洗碗保安侍應以往只有數千元人工,今日都萬多元人工,試想一家三口,即使兩父母都只得萬四五人工,他們未必買得起樓,但卻租得起一間一萬元的單位,當每個家庭只要肯做,就租得起萬元樓,在供應不足下,投資者就可以將租金推高,租金足以蓋過供款,甚至做成現金流入.這情況下,一個很好的投資呢,投資者又怎會願意沽出或者降價呢?

有人說樓價很高,市民無法儲首期.但不要忘記,香港是很多有錢人的,例如灣仔區每五個成年人便有一個有一百萬流動資金,這是相當恐佈的數字,足證香港是極度富有的城市. 這批有錢人,他們要買幾間樓是非常容易的,所以在租金仍然向上時,投資回報吸引,他們就繼續買,然後讓低下層負責供. 你們明白嗎?

如果明白我所說, 就明白今日的樓價並非天價.要樓價下跌,關鍵在於經濟,即市民的可供款能力及負擔租金的能力.有沒有想過,為何03年後樓價不斷上升?因為自由行,自由行帶來龐大的就業率,基本上各行各業都因為自由行而令人工有增長,最起碼不用再像98-03年一樣年年減薪,隨住一簽多行及不斷擴寬自由行城市,來港自由行不斷增加,樓價亦節節上升.

某些報章及政客在愚弄市民,說自由行只佔GPD 1-2%,對香港經濟不重要,他們目的只是利用市民的無知去影響政府施政. 旅遊業本身帶來的GPD的確不高,但卻對就業率有很大影響.舉例, 一間金融公司如惠理(806),數十人的公司可以每年賺過億利潤,一間貿易物流公司同樣數十人,可以賺過千萬利潤,但一間數十人的酒樓,卻只能賺百多二百萬一年;這就是為何旅遊業帶來的GPD不高,但卻很重要,因為大部份人都不是做金融,許多人都只是做餐廳侍應廚師,售貨員等.

又有人說,廚師售貨員都只是個別行業及職位,自己沒有因為自由行而受惠,反而因為自由行令物價上升而受苦,其實這又是另一無知!自由行來港購物消費,例如去百佳超市,卓悅莎莎,萬寧,藥房金行等,真的只是這些公司及店鋪業主受惠嗎?有沒有想過一間零售店例如百佳惠康的貨物,有幾多百種類?來自幾多間批發進口公司?這些批發分銷公司多了訂單,是否要請多了文員、跟單、會計、採購?運貨多了,物流業司機的需求是否多了?倉務員是否多了?每年五千萬遊客,除了水貨客外,他們都會在港飲食,對香港餐飲業人手需求極大,洗碗都可以有萬多元了.還未計賓館酒店主題公園的士司機旅行社等,單單計這些直接受惠行業,已經滿足了香港許多人的就業機會.

再詳細一點,律師銀行會計等專業,生意主要來自什麼人?他們生意主要來自商人,批發零售旅遊等商人做生意多了,這些專業行業才能有生意.就業率多,樓價上升,地產經紀保險經紀又受惠.仲有醫生護士等都因為自由行而令到人工不斷上升, 各行各業有工做有人工加,連俾阿媽的買餸錢都多了,街市菜檔的收入都多了.明白這些行業聘請大量人手,其他行業如保安等便人手不足,便連保安都可以加人工,這樣就做成很低的失業率,當自由不斷增加, 人手需求不足,就有人工加. 現在你們明白政府當年夠膽讓最低工資推行的原因嗎?

以上所說就是簡單的連鎖反應,就是為何04年開放自由行後,香港人扭轉98-03年的慘況,失業率不斷跌,人工能夠上升.人工升,樓價就自然升. 要樓價跌, 很簡單, 看今日反自由行的程度去到什麼程度, 只要他們繼續騷擾旅客, 像泛民在街上派傳單叫自由行不要來港,香港經濟必定大受影響,市民收入下跌,樓價自然下跌.

最後, 有人說少了自由行,鋪租下跌,物價自然下跌,即使收入下跌都沒有所謂. 其實,這又是無知,被傳媒政客愚弄.停一停,想一想,香港的資源,如食物、食水、石油、建築材料主要來自哪裏?都是進口的,大陸近十年物價升了多少?人民幣升了多少,一個蘋果進口一元,就算你不用租金不用人工,但蘋果進口價亦在每年上升,你明白嗎?起初物價會因為鋪租跌而下跌,但之後便會跟通賬上升,而當香港人工資年年下跌時,香港人就明白什麼叫慘,這叫「滯漲」,物價上升但人工下跌,記住, iphone不會因為你人工跌而減價,去日本玩, 日本不會因為你人工跌而減價. 在這情況下, 香港人的可供樓及可租樓能力便減弱,樓價便會大幅下跌.

再深入一點,又有人說,香港不是只有自由行。但又有哪一行業能帶來這麼大的就業率及連鎖反應呢? 60年代,香港因為有大陸龐大且廉價的資源,加上人工平,而以工業起家; 80年代,大陸開放做世界工廠,香港轉型做貿易物流,做大陸及歐美的中間人, 聘請大量文員、採購等，貨車司機都幾萬元一個月,全中國的貨都來香港轉口, 香港因此發達; 2000後，大陸發達起來，大量基建有港口機場，大量海歸大學生，再不用靠香港了,香港優勢佔失,98-03年香港有幾慘,記得嗎?2004 香港終於又找到另一出路, 靠我們的法制,低稅, 轉型做服務零售業, 大做大陸有錢人的生意, 找到生存之道.

但去到今日, 香港未找到另一出路, 金融嗎?大陸開始發展前海、上海自貿區;科技嗎? 沒有;工業嗎?沒有;貿易物流嗎?在萎縮. 我們背靠大陸十多億人的生意及資源,本來很簡單的道理,就是繼續大賺大陸人的錢. 另外,靠香港的法制法治低稅率,吸引國際集團在香港設總部,但當中有一點很重要, 就是物流速度,包括貨運及人的流動, 即是內地人很容易進入香港,在香港設總部的外國人要入大陸很快,幾個小時就可以去到中國各地,明白嗎? 這就是為何政府不斷受到泛民反對,都要大起高鐵及大橋, 與大陸接軌, 你失去了這優勢,就失去做生意的機會,甚至被邊緣化,變成大陸二三線城市.

今日香港,有班人要阻香港與大陸接軌,阻起橋阻起高鐵,這都算了. 連最容易做的生意, 自由行生意他們都要騷擾,簡直愚蠢至極,他們只是想玩死香港,算了,政治方面我不談多了, 以上這些都是一些簡單的經濟知識, 當明白我所說, 大家若果希望樓價下跌, 有兩方面 1. 要求大加土地供應. 但要問過泛民等團體先, 因為填海會被鬧, 發展東北會被鬧, 發展郊野公園會被鬧, 大加供應並不容易 2. 削減自由行, 但政府內有經濟知識的人, 又怎敢這樣做呢? 這是在自掘墳墓, 他們可以做的, 只有勉強削減一簽多行以平民憤.

我估計, 在削減一簽多行後,樓價也只會有輕微下跌，除非有政策大減自由行數目吧..……

原帖由 wongjim 於 2015-3-1 11:11 PM 發表

5. 亮劍2015-03-03 09:25:50

其實在新一波收緊按揭條件前，大部分的買家：

已經可拿出四成以上首期出來；

只用月薪四成楼下供楼；

現在金管局只不過係將呢種情況寫死佢啫！

而且大家不要忘記，呢家新上車的買家，绝大部分都是一人做事一人當，唔會用聯名呢種方式置業，那麼「個人平均只用月薪四成上下供楼」，即代替他/她們仲有剩餘供款能力做後援，當然前題係有如湯博士話齋，杜塞其他借款渠道或後門，例如果D不受監管的財仔，唔好畀不自量力的人「鼠」入來盲上車。

現在揸喺四大手上的生地，理論上夠起拾幾弍拾間楼，如何盤活呢批土地，就係打後十年能否做到供求平衡的關鍵！

我 1998 年已經上書叫政府將部分土地，以分期付款補地價……

到今時今日小弟深信，我呢條「屎橋」，係唯一可解決深層次房屋問題的解藥😪

6. Medical Student2015-03-03 09:41:01

提起貪曾的以權謀私衰野就講幾日都唔完，驚佢個仔九七後公開考試唔合格，1997年後用財政司的信封及名義寫信比醫務委員會要求改變當時醫生注冊條例及為佢個仔當年在英國讀醫科未畢業得到豁免考試註冊。令中國及其他歐,美國家HK醫科生造成不公平及不公義，仲有電燈膽事件大家都耳熟能詳

7. 傻仔強2015-03-03 09:48:53

四樓亮劍前輩，感謝你的分析，看得非常通透，入木三分

8. 數據王呢???2015-03-03 09:50:37

很多評論員都忽視政府已經知道樓價飆升是因為土地供應不足，還整天說樓市會繼續上升，是因為土地供應不足，我真的不知道這是否算是分析

數據王, 你成日搬一大堆數據黎, 湯博士之前已經話數據係死, 人係生, 你仲要不知悔改, 又要再搬數據黎話供應不足, 今日, 湯博士再話你整天說樓市會繼續上升，是因為土地供應不足，我真的不知道這是否算是分析, 死未?

真係共勉之, 哈哈!

9. 中女社社長2015-03-03 10:14:09

屋宇署的開工數字正好表明未來樓宇供應到底夠不夠數

10. 亮劍2015-03-03 10:41:02

8楼及9楼……

買楼咁大件事，绝不能聽信别人一面之詞，呢度包括我亮劍、PP及湯博士，因此我提議你們各自做功課。

1 上網找最近5~6年，政府各項土地批出的日期及地點。

2 上網找呢D地幾時批出圖則。

3 揸架車按圖索驥，找出呢D土地起咗楼未 Or 仲係爛地盤一個。

4 上網睇下呢D地盤開咗楼花未。

羅馬帝國不是一日建成的，起楼亦要有程序嘅，根據小弟的經驗，你個地盆仲未開工，咁小型嘅兩年半內無可能平頂，大型嘅隨時係三年幾。

要是做緊地基工程嘅，就各減半年才能落成。

如此這般你就知對下幾年大约的楼宇供應量係多少。

11. 八萬伍〜勾地2015-03-03 10:52:38

只說勾地，不說起因八萬伍，要防止由一個極端到另一個極端，凡事需顧及平衡，社會不能再承受大幅波動，求平穩,求發展，讓人們吃口安穩飯，政客們就造福不淺了。

12. middle middle class2015-03-03 11:34:19

It is the most easy job, blame the ex.

Blame Donald Tsang for the shortage of supply, blame him for the inflation, blame him for the lack of development direction...etc.

Who moved my cheese? Not Donald Tsang, instead, we HK people.

13. AC1232015-03-03 11:40:54

我還是相信樓價的決定因素是預期, 例如: 中國政府宣告會考慮在2017取消香港作為人民幣離岸交易的中心, 或者中國銀行在港交所上市. 中原指數很快會回到100之下.

14. 土地！＝房屋2015-03-03 11:55:46

而且好地段都比二手樓插了旗，除非好似2000發展TKO，否則不可能有大供應，東北同市中心亦太距離太遠了，都係等CY消極施政令香港消亡好過啦！

15. 引刀一快2015-03-03 12:09:38

恐慌性搶購嘅時候，供應量多多都唔夠嘅，睇下依傢有幾多人瞓街先，咁多人走去買細價樓，唔通佢地未買到之前瞓緊街咩。

呢幾年樓市狂升已經令好多人相信房産越多越好之餘，忘記咗、忽略咗成本問題。

16. 占尾2015-03-03 12:30:12

博士確實是高見,利害!

17. 三T2015-03-03 13:44:22

十二樓師兄，非常同意你的見解，可見你係一個獨立思考的人，有機會多點發言。

另，而假D人日吵夜吵要政府出招，做野，情況同沙士後要政府求市一樣，豈不又係想利用政府去幫自己駕馭市場？結果？第二日又怪政府，又係政府錯！

18. tweetyho2015-03-03 14:05:59

Agree with #6 medical student. 贪曾啲衰嘢係人都知! 你讲漏咗... 除延迟考试括免外...佢身抱專業试之前又約個考官食飯

19. law student2015-03-03 14:12:53

昨天看了一篇比較, 對上6次出招, 有3次樓價在3個月內向下, 3次向上. 竟然有分析員可以話因為咁, 今次樓價在3個月內都有可能向上.

大佬, 係人都知之前係供應不足, 美國加息無期, 中國經濟向上. 個幾次出招好難講係無用, 因為好多人都會同意如果之前無出招, 樓價可能已升到上天.

今次, 會唔會再升? 我都唔知. 但肯定既係, 上述3個基本因素已唔同左.

1. 而家供應仍然不足, 但今年供應多過兩年前應該無錯.

2. 美國兩年前仍加息無期, 但今年有90%以上機會會開始加息. (我唔介意同呢度既資深網友賭一席飯菜美國今年會加息).

3. 中國經濟兩年前保8無難度, 今年可能連7都保唔住, 仲要減息救經濟.

樓市升到而家, 本身向上力已經不可同日而語, 再加上外圍3大因素轉差, 今次出招點都絛會令樓市向下機會多過向上.

20. 等上樓2015-03-03 14:24:40

其實美國加息既消息已大致消化. 而技術層面上, 我疑問加1-2厘對供樓影響不大.

21. law student2015-03-03 14:30:59

to 15. 引刀一快.

刀兄所言什是. 我經常唔明何謂剛性需求.

ECON101, 人的慾望是無窮的, 比我, 有20間屋都仲想要多20間.

22. abc2015-03-03 14:34:33

辣椒只會導致盤源進一步減少,租金上升,無人賣樓,樓價繼續上升.

加息已預期,無任何影響,加租對收租佬正現金流多過加息的負現金流N倍.

23. 2015年兩萬個400呎以下公屋入伙.2015-03-03 14:37:04

借財仔就是高息上樓.

24. alan2015-03-03 15:01:29

to 19f

1. 而家供應仍然不足, 但今年供應多過兩年前應該無錯.

pls refer to pp new article.

2. 美國兩年前仍加息無期, 但今年有90%以上機會會開始加息. (我唔介意同呢度既資深網友賭一席飯菜美國今年會加息).

yes. but how much interest increase? will this continue to be a trend in the time of global qe?

3. 中國經濟兩年前保8無難度, 今年可能連7都保唔住, 仲要減息救經濟.

u r right. but interest reduction lead to asset value increase

25. 曾蔭權不知幾好！！！2015-03-03 15:17:15

想當年，剛出來社會做事時，正值95年，當時的樓價也是升升升，利息亦非常高。小弟當時冇什麼錢兩，只是埋頭苦幹，努力儲蓄彈藥，至於買樓上車簡直就是空中樓閣，遙不可及的事情。

世上真是冇先知，之後發生97金融風暴、接著是董事長的八萬五、拉登的911、再來一锅沙士，連續幾個大浪打埋黎，好多人在風高浪急的經濟環境下頂唔順。哈哈哈，皇天不負有心人，當時樓價只值97年的1/3，中原指數只是33點左近。呢次真是發達了，即時買樓自住，雖然身邊卻有人說樓價貴‧‧‧‧‧‧ BUT SOMEHOW, I'M SURVIVE！

之後不用再講，從觀點角度來總結就喺：

拉登是我偶像，

董事長是我恩人，

曾蔭權是我的財神，

梁振英是我財富的守衛者，

人人順口開河臭罵曾財爺，但我從心底裡感恩他的財金技術，從老董的負財政預算，買地鐵、買領匯、買五隊一橋等等，直到曾先生當政後，留下大量盈餘給與下介政府CY、臨走前位位6000大元，雖不至絕後，但肯定是空前，那美好和諧社會的往昔，真的要企出來講句公道話，曾先生是一個偉大的領袖！為資本主義乾杯！

26. alan2015-03-03 15:17:52

to 13f abc123

中信母公司唔係剛剛被注資入中信（hk)? why?

rmb 要國際化唔受hk玩? 無言

27. law student2015-03-03 15:20:26

to 24/F Alan, Thanks for your reply.

1. 而家供應仍然不足, 但今年供應多過兩年前應該無錯.

pls refer to pp new article.

會去睇睇, 但今年供應多過兩年前應該都係無錯.

2. 美國兩年前仍加息無期, 但今年有90%以上機會會開始加息. (我唔介意同呢度既資深網友賭一席飯菜美國今年會加息).

yes. but how much interest increase? will this continue to be a trend in the time of global qe?

唔肯定會唔會係trend, 但只要加少少, 個percentage已經好大, 因為基數低, 而且其他主要經濟大國都減息, 會令息差明顯收細. 同意利息上升不會令供款大增, 真正的risk 在會令美元上升, 後果係一來削弱香港競爭力, 二來令人民幣間接對港元眨值, 輸入通縮. deflation既後果係97年後已見識過, 無用多講.

3. 中國經濟兩年前保8無難度, 今年可能連7都保唔住, 仲要減息救經濟.

u r right. but interest reduction lead to asset value increase

U are right, 但你既asset value increase 應該係指大陸既晒asset, 唔係香港喎.

28. Burger King2015-03-03 15:24:04

勾地有佣收, 我諗大把發展商係唔係都勾地啦

平就買左先, 貴既仲有少少佣落袋

擺明官商勾結

29. Burger King2015-03-03 15:28:12

冇曾生當年托市, 博士家人間公司點累積到今日財富

30. Discuss JaJa Chan2015-03-03 15:52:15

今年最恐怖的是，就是2014年的落成比去年增加約一倍至15700伙，但空置卻由13年末的4.1%跌至14年末的3.8%

一般而言，2014年落成的15,700伙單位，於2014年末空置統計時，理論上這15,700伙新落成應是當為全部空置，因為根據過往慣例，今年的落成去到明年才入伙。因此，當2014年落成量比2013年增加約9成，但空置卻由4.1%跌至3.8%時，反映2014年住宅新增使用量是何其驚人，而3.8%空置率是1997年的19年新低，這應該代表冇盤掛?

當吸納量大且市場冇盤，then??

上蓋施工量大跌，未來供應落成會增加嗎？

2012年 14,000伙
2013年 10,000伙
2014年 6,300伙

供不應求下且再供應減少。冇施工，那有供應？冇供應又怎能解決供不應求呢？

你話政府增加賣地，運房局未來潛在供應不斷增加，但為何施工量總是少得咁可憐？除非..............不如大家諗下點解

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賣29地建1.9萬單位樓市有需要時出招

文章日期：2015年2月26日

【明報專訊】..........................仍供不應求空置率降

曾俊華又總結2014/15年土地供應，政府共推售20幅住宅用地，可興建6300個私宅，計及鐵路物業、市建局及私人項目，共可興建2萬單位。不過，政府展望樓市仍然供不應求，差餉署數字指2014年私人住宅總落成量15,700個，扣除拆卸量淨落成量為13,200個單位，遠低於入住量的16,500個單位，令住宅空置率由2013年底的4.1％跌至去年底的3.8%.........

31. 米米2015-03-03 16:29:40

個人認為加息的對樓市的影響不在於業主每月供多幾千元, 而是在大環境下資金流動性減慢,少了"熱錢"

32. alan2015-03-03 16:31:41

to 24/F Alan, Thanks for your reply.

1. 而家供應仍然不足, 但今年供應多過兩年前應該無錯.

pls refer to pp new article.

會去睇睇, 但今年供應多過兩年前應該都係無錯.

Please do. Important to read before making a judgement

2. 美國兩年前仍加息無期, 但今年有90%以上機會會開始加息. (我唔介意同呢度既資深網友賭一席飯菜美國今年會加息).

yes. but how much interest increase? will this continue to be a trend in the time of global qe?

同意利息上升不會令供款大增. Agree

I can bet it will never be a trend of US interest increase in time of global qe.

real mortgage rate = mortgage rate - rental yield (negative = price rise pressure) You can compare RMR with US 10 year treasury bond.

real interest rate = saving rate - inflation rate (negative = price rise pressure) Do you really believe there will be deflation? Dont forget minimum wages/civil servants wages will definitely increase. Historical low unemployment rate => wage increase pressure.

You can check the trend of HK inflation/forecast easily on web.

A trend is a trend until it changes. Confirm the changes/leading indicators first then make decision. Dont jump into conclusion too fast.

3. 中國經濟兩年前保8無難度, 今年可能連7都保唔住, 仲要減息救經濟.

u r right. but interest reduction lead to asset value increase

U are right, 但你既asset value increase 應該係指大陸既曬asset, 唔係香港喎.

2 things. 1. water flood boat rises. 2. In china, there are two main asset "padding: 0px 0px 15px; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">FINALLY. Also. just thought another implication of recent 柴靜 video. Gov will push environment protection. Industry structure will change. But rich people will leave china. Where would they go?

33. alan2015-03-03 16:36:05

to 24/F Alan, Thanks for your reply.

1. 而家供應仍然不足, 但今年供應多過兩年前應該無錯.

pls refer to pp new article.

會去睇睇, 但今年供應多過兩年前應該都係無錯.

Please do. Important to read before making a judgement

2. 美國兩年前仍加息無期, 但今年有90%以上機會會開始加息. (我唔介意同呢度既資深網友賭一席飯菜美國今年會加息).

yes. but how much interest increase? will this continue to be a trend in the time of global qe?

同意利息上升不會令供款大增. Agree

I can bet it will never be a trend of US interest increase in time of global qe.

real mortgage rate = mortgage rate - rental yield (negative = price rise pressure) You can compare RMR with US 10 year treasury bond.

You can check the trend of HK inflation/forecast easily on web.

A trend is a trend until it changes. Confirm the changes/leading indicators first then make decision. Dont jump into conclusion too fast.

With recent iron/copper/crude oil drops to years low, do you feel any deflation pressure in hK? Why?

3. 中國經濟兩年前保8無難度, 今年可能連7都保唔住, 仲要減息救經濟.

u r right. but interest reduction lead to asset value increase

U are right, 但你既asset value increase 應該係指大陸既曬asset, 唔係香港喎.

2 things. 1. water flood boat rises. 2. In china, there are two main assets: property and stocks. Not China property now.=> Stock and oversea properties.

FINALLY. Also. just thought another implication of recent 柴靜 video. Gov will push environment protection. Industry structure will change. But rich people will leave china. Where would they go?

34. 亮劍2015-03-03 16:42:47

究竟政府班高官知不知道，呢次升市係由租金支持？？

任何有楼收租的人，首要考慮係租客有無繳付租金的能力。

因此大家首先會揀：

1 有房津的金領

2 公務員

3 專業人士

到 4~5 年前開始，仲有呢 D 選擇：

1 外來大學生

2 在大公司工作的港漂

3 剛剛變現的「租住等」

其中租住等最值得我大書特書，在未有打房政策前，租置比例係 2：8。

直到政府出招後，呢個比率变成 8：2。

即使扣除双租，每月係以 2~3 仟個地累積！

夾夾埋埋呢幾年相信楼價即將狂跌，他可高沽低吸的「租住等」，真係無 8 万都有 6~7 万，他們繳付租金的能力無庸置疑，間接支撐整體租金市場係鐵一般的事實。

再度收緊按揭，那麼邊緣置業人士，就唯有揸頸就命，焗畀租金過業主，令到整體租務市場更火熱，用火水救火就是呢隻！

35. 江邊人2015-03-03 16:44:53

to Burger King,

這代表博士的意見是無私的

36. 子婷2015-03-03 16:55:15

謝謝亮劍兄在4樓的分享！

另外想請問一下，你在5樓提到“呢家新上車的買家，绝大部分都是一人做事一人當”，這個資料是在哪裡可以看到？

37. Oscar Lam2015-03-03 16:58:45

同意19樓 law student 說上述3個基本因素已唔同左.

1. 而家供應仍然不足, 但今年供應多過兩年前應該無錯.

同意。不過，未來二年的供應依舊不足，這點對樓價有利，且個人認為這點因素對樓價的影響相當大及正面。

2. 美國兩年前仍加息無期, 但今年有90%以上機會會開始加息. (我唔介意同呢度既資深網友賭一席飯菜美國今年會加息).

同意今年加息的機會很大，對樓市有某程度的負面影響。但個人估計，這次加息潮可能累計加息一至二厘，即按揭利息有機會去到四厘左右，這個水平低於歷史平均水平，相信許多業主可以接受。因此，利息這個因素會有負面影響，但不至於太大。

3. 中國經濟兩年前保8無難度, 今年可能連7都保唔住, 仲要減息救經濟.

中國今年應可以保7。中國從過去的重量改變至現在重質，7%的經濟增長仍然比許多西方國家好很多。這一點因素對香港樓市的影響我認為是中性的。

因此，個人對於香港樓市未來二年是謹慎樂觀的，但由於樓市已上升了十二年，樓價基數已很高，且香港缺少經濟新動力，樓價大升的機會也不大。總觀以上各點，個人認為，未來二年香港樓市應還有5-10%的上升空間。

38. 曾蔭權不知幾好！！！2015-03-03 17:04:13

To: 江邊人，

我就話你博士順口開河，人雲亦雲多人附和好交文作，心緒不靈冇話題。

39. 流浪漢2015-03-03 17:06:13

都係語重深長講句，無殼蝸牛要上車又仲有入場卷的，好盡早上車了。

40. 引刀一快2015-03-03 17:08:41

To 21樓 law student兄

屬于社會大衆真正最基本嘅剛新需求，係異性、後代同錢，除咗少數特例，基本上乜都係呢三樣嘢衍生出嚟嘅，而呢三樣嘢亦非完全協調，不時會互有觝觸。

阿珍嘅阿媽話，如果強仔冇樓就將阿珍嫁俾李老闆個仔，咁，樓對強仔嚟講咪係剛需囉，不過，若然阿珍嘅阿媽睇樓價跌，咁就唔一定再係剛需嘞。

呢度一直主旋律都係話租客幫業主供樓，係嘅，所以擺脫替人供樓嘅魔掌咪變成一種剛需囉，若然頭腦清醒一下，考慮成本和形勢，咁就唔一定再係剛需嘞。

結婚之後繼續同父母住嘅人，生咗細路要搬出去，咪係剛需囉。

若然祖輩年紀唔係好大，住埋一齊可以幫手湊細路，唔止唔係剛需，仲慳番唔少添！

剛需之說，人言人殊，但係萬變不離其宗，錢！

41. 亮劍2015-03-03 17:16:08

子婷C妹……

呢個係我相熟的地產代理講畀我知嘅。

而呢個一人做事一人當，又係结合各種税務因素而成。

第一：根據現行税務條例，任何港人可享15年自住楼按息扣稅，你一對夫婦如果算到盡，可以首15年用老公名攞盡免稅額兩公婆自住；再用老婆名義楼換楼或買另外一間自住再扣多15年。

第二：現在首置大晒，因為最低可以一成首期上車，你一開波就聯名置業，咪浪費一個首置名额？

第三：到你兩公婆第二時想買多間收租，咁呢個處子身，可能牽涉拾幾萬到幾拾萬嘅DSD，現在錢多無定使？

聯名……實智者所不為呀！

42. 引刀一快2015-03-03 17:18:52

今年往後，租客對業主嘅意義就唔係咁純粹喇。

如果樓市出現柺點，唔交吉嘅單位，賣價比交吉嘅低10％，粗略就係三年租。

再者，出現柺點之後買樓嘅，往往係”剛需“，等住用，唔交吉就更難出手。

43. alan2015-03-03 17:25:28

To law student

I agree with you that the housing price is high and not affordable to the majority of HK people.

Your 3 points are already presented for quite some years. Supply(relatively open data), US interest increase(talked for 4, 5 years) and weak china economy(look at A share in a 10 years range). To certain degree, their effects are also built into people's expectation/ current prices level.

In order to have a drastic change of a trend of large scale asset price level, black swan is the most probable cause. What is that? It is black swan.

44. 引刀一快2015-03-03 17:29:27

亮劍兄

咁就統計一下有幾多係寫女方嘅名囉，單寫老公一個名，阿珍睬你都有味喇。

再者，儲首期都儲到嘔電，打後要供餐懵，仲識得咁深謀遠慮，仲有條件去深謀遠慮，應該係少數特例啫。

45. 新淡友2015-03-03 17:33:20

其實大陸而家人口老化加上減息，其實就係日本90年既翻返，當時日本一路減息又造基建都谷唔起經濟，但其實錢都去左東南亞，令亞洲出現好境，但幾年後班師回朝就成個東南亞都PK，香港亦出現幾年通縮，而家既中國比當年日本大，而一個香港就收左多過當年去成個亞洲既錢，你話個泡沬幾咁大！

現時香港可能就係95年既泰國，大陸一收水，港完又會掛美金，一定衰幾年。

中國企業又以國企為主，企業責任心不下於日本，要返中國救經濟速度一定比日本更快更急，到時一定歷史重現。

習主席甚得民心，好多中國富豪都會受到感動班師回朝，中國夢好快為會變成香港業主既惡夢。

連澳洲都開始幫中國收水，CY亦深得主席信任，相信一定可以同祖國收水救經濟，不出二年泡沫必爆！

rthk:

澳洲要求一間食品公司3個月內強制出售持有物業，市價約3千9百萬澳元。

這間食品公司據報由本港上市的恆大集團，透過多間不同空殼公司持有。恆大暫時沒有回應。

澳洲財政部長霍基表示，這項物業是非法持有。他表示，根據澳洲的政策，外資在澳洲購置物業必須增加澳洲房屋儲備，非居民的外來投資不能夠購買現有物業，作為寓所或投資。

46. Johnny2015-03-03 17:33:27

林一鳴：全年樓價料升7%

呵呵，明剃博士眼眉喔

47. alan2015-03-03 17:33:32

In 84, sino british joint declaration, 89, June 4, 97, asia financial crisis, 2008, US financial crisis.

Otherwise, you can calculate the percentage of decrease of HK property price from RVD data.

I always think that they would be the unpeg of HK US currency or the nuclear crisis.

48. 子婷2015-03-03 17:36:32

原來如此。

謝謝回覆～

49. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 17:39:05

美元现在超強 + 美股>18000點新高 + 美國楼市只見平穩

各國經濟下行 + 通縮危機 + QE + 減息。

美國今年做乜一定要加息，懒人無經濟常識靠估唔係辦法，真唔明，求教各師、師姐、高人。

50. 打工仔 Andy2015-03-03 17:42:20

亮劍兄

供樓利息扣稅已經加到十五年！

51. Oscar Lam2015-03-03 17:43:05

42樓刀兄，

出於中國人愛磚頭這個傳統觀念根深蒂固，很有趣地，香港人在這方面更勝大陸人。去年中，我協助我太太的妹妹以4.2m購入一個淘大極高層優質二房單位，目前類似成交價已上升至4.8m，即半年多上升了15%。大家對此並沒有太大的感覺，好像所有事情都是理所當然一樣的。但如果相反，樓價下跌15%會怎樣呢？絕對大件事！報紙肯定會大量報導。

我只是想說，許多香港人已經接受了樓價易升難跌這個事實，並千方百計地上車。要改變大家這個觀念絕對不容易，除非有外來巨大的力量影響。因此，如果有人問我，你認為今年樓價升還是跌？我肯定看升。

52. 等上車2015-03-03 17:44:23

林一鳴：全年樓價料升7%

53. 打工仔 Andy2015-03-03 17:49:16

Oscar Lam兄

一, ニ期前排〝淘大極高層優質二房單位〞可望到海景, 真識貨！

54. 亮劍2015-03-03 17:55:23

引刀兄……

你喺大陸住，行嘅係大陸法。

但香港用普通法，係根據以前案例判案喎！

……如果兩公婆夾份買楼，而之後亦共同供楼，但只落一個人名，咁要是第2時呢層楼有乜異動要買賣，那麼有出過錢的人，就會有權益，至於各佔比例若干，上法庭見！

有關法律問題你上網睇清楚先。

55. 打工仔 Andy2015-03-03 17:57:05

Oscar Lam兄

希望前面既跨區社區文化中心盡快動工, 就錢途無限！哈哈！

56. Oscar Lam2015-03-03 17:58:32

打工仔兄，

兄台客氣、客氣！住宅方面小弟不太熟悉，要向各位師兄姐多多學習、學習。

57. 打工仔 Andy2015-03-03 17:59:19

58. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 18:02:04

永恆嘅剛需係賺銭，只要有錢賺、有形或無形嘅所有野都有剛需，利潤愈高、剛需愈强；肯定蝕錢、剛需即時消失，剛需被壓缩成彈性需求後、以亷價代用品解決需求。

住屋只係其中一樣野。

59. 引刀一快2015-03-03 18:04:26

Oscar Lam兄

六個字”此一時彼一時“。

特別係大陸人，一窩蜂做嘢，佢地嘅動向，往往就係一個小海嘯。

如果OL兄執意CCL呢個指數嘅變化，咁唔該指教下在下，到底CCL係乜，我揾中原嘅網站佢地話email話我知，好隱晦。

如果要講今年升定跌，講真唔敢講絕對跌，不過我認爲再升幾多就一定會再跌多幾多。

同樣，對樓市信心嘅固化强度有幾大，出現逆轉嘅時候，挫折感嘅破壞力就有幾大。

60. 新手上車2015-03-03 18:04:43

請問只係做擔保人擔保冇工作既媽媽買樓但係一家自住，所有供款都係我一個人出，供樓仲可唔可以用利息扣稅？

61. 亮劍2015-03-03 18:07:28

多謝打工仔指正，我呢幾年因為爭銀行太少錢，按揭利息只不過是雞毛蒜皮，所以無用佢來扣税，等第二時換層大D要借大佢再用。

62. 引刀一快2015-03-03 18:10:21

亮劍兄

我明你意思，大陸好多人為咗D咁嘢假離婚添，問題係，你講得掂外母咪乜都得囉。

63. 引刀一快2015-03-03 18:11:09

寫一個名，通常都係寫老婆，個男人肯都唔係問題。

64. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 18:12:30

美國今年一定加息，咁幅度上限同持續週期，有無數據同時支持呢3點呢？

咁深奥經濟問题，懒人連有書睇都睇唔明，唉。

65. 引刀一快2015-03-03 18:12:30

懶人兄

鐘唔鍾意食海鮮？

66. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 18:19:28

美國今年唔加息、而係加QE，好戲上演了，唔通林博士收到料，估樓市今年升7%？

共QE之，哈哈。

67. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 18:21:45

TO 65樓引刀一快兄

懶人好鍾意食海鲜，有乜好介紹？

68. ahchiu2015-03-03 18:32:32

to #54 亮劍兄

買樓只落一個人名,
過唔過到壓測呢?
錢行只會睇落名人的人工

有幾多人一份量可過壓測呢?

69. law student2015-03-03 19:01:07

to 68/F,

其中一個可以做擔保人, 擔保人既人工係可以計算在內的.

70. to law student and medical student2015-03-03 19:02:52

To 6/F

Donal Tsang's son was not clever or smart when studying or work at Hospital. Father well preparing the smooth road for son is aways no problem. There is no such a thing or fair or unfair. If you had watched the film from strephen Chow "少

林足球". People may ask about why he is not the son of LI KA SHING.

Owning a flat was never easy. Even doctor or Lawyer may not affort a flat.

https://www.youtube.com/watch?v=UbCK-Z-FElE

Many people blame the CEO, Donald, Mr Tung, 財爺, 任總....... . Many people keep on lay the blame to others but some people keep on making money and trying to 上車. One day, we will see those people keep on making money and trying to 上車 will win the game.

71. 引刀一快2015-03-03 19:30:22

懶人兄

咁你一定知道咩叫海鮮價嘅喇？既係有根據，而根據又無定，同美國加息，异曲同工。

我認為，好似我咁唔係搞經濟研究嘅人，知道咁多就夠架喇。

順帶一提，今日喺北角街市睇到D生猛尿蝦20蚊一大盤，正！

72. 引刀一快2015-03-03 19:38:32

懶人兄

問耶倫、格林斯潘都問唔到準確肯定答案嘅嘢，聽其它專家講、等擅于搞呢D研究嘅人揾答案就得架喇，自己咪集思廣益，多方攷慮咪得囉。

如果引刀推算出美國幾時加息，加幾多，你會唔會信吖？我就唔信嘞！哈哈哈哈

73. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 19:51:02

引刀兄

懶人唔多信美國今年會加息，直覺+牛年出世+老顽固+亦唔會要認同，向來認為要到16年中至機會大啲，如果美國真係加息，咁美元一枝獨秀咁強、股市爆煲、樓市剛起番身又瞓低、出口困難.........真係唔通QE改變咗經濟DNA，瓣瓣返其道而行？亞媽救命。

74. Oscar Lam2015-03-03 20:20:15

刀兄、懶兄，

美國幾時加息、加幾多？大家都係估估下，無需認真。哈哈哈！

75. Oscar Lam2015-03-03 20:28:56

回60樓新手上車，

如果物業是你媽媽名，你非業主，雖然由你供款，利息支出你是不能扣稅的。

76. 引刀一快2015-03-03 20:29:12

懶人兄、Oscar Lam兄

講講我對加息睇法，我認爲對依傢嘅樓市（講明係呢排），影響力幷不顯著。

1，揾財仔班首期都得嘅人，財仔都唔怕怕美國加息？唔會挂！

2，呢點好仲要，依傢咁嘅樓價都入市，基數大成咁都唔怕，我諗呢類人士都係加息煮到嚟就食之輩。

77. 亮劍粉絲2015-03-03 20:34:32

to 68樓，

甘簡單，我幫我偶像答都得啦

寫一個人名驚過唔到壓測，米叫伴侶擔保就過到咯

叫多幾個親戚擔保又得姐，甘就解決曬問題咯

78. TO: 70 FLOOR WRITER2015-03-03 20:56:45

WELL SAID, YOUR TELLING THE TRUTH, I LIKE IT !!!

79. 大寶二寶2015-03-03 21:20:47

樓上各師兄

小弟認為美國最大可能係今年象徵式加0.25%，到出年先箅。因為講咗話加而唔加第時冇人佢地講嘢。加咁小对經濟影響係最少，又可以自制下台階。双赢也。

共勉之，哈哈！

80. Oscar Lam2015-03-03 21:35:51

寶兄，

今年大概如此，明年要看看。

81. 蜕变中嘅懒人2015-03-03 21:41:18

大寶二寶兄

美國佬唔會為信用而加0.25%息蝕息俾債主同熱錢，信用對美國佬而言一文不值。

南斯拉夫舊地图誤炸中國大使館，伊拉克大殺伤力武噐謊言........，豈可淡忘。

以利之所在嚟諗口是心非、奸險餌毒嘅美國佬，不中不遠矣。

82. 發達囉！2015-03-03 21:53:22

http://youtu.be/czH_WPDm_8E

83. 打工仔 Andy2015-03-03 21:53:25

亮劍兄

不用客氣, 我同你一樣, 自住果間得返好少! 哈哈!

84. 打工仔 Andy2015-03-03 21:55:42

懶人兄

我都鐘意食海鮮, 我喜歡去西貢新X記食! 平靚正!

85. 打工仔 Andy2015-03-03 21:59:46

孖寶兄

同意你的講法, 美息今年尾有機會加少少, 跟住就搵籍口唔加上去, 美國佬最想其他國家唔掂! 佢就掂晒!

86. 引刀一快2015-03-03 22:29:35

呢樣我都信，美國如果會大幅度加息，一定係對付中國嘅辣招，一定冇好心，加息唔會係益你，係有計浸死你先會考慮。

87. 引刀一快2015-03-03 22:33:15

食海鮮除咗海魚之外，乜我都係自己整，海鮮首要係選料，烹調海鮮其實只要掌握火候時間，做法越簡單越食到原味，最近我學埋起肉切魚生。

88. abc2015-03-03 22:43:23

To 82/F,條片超好笑，正！

89. alan2015-03-03 22:53:50

To law student

Get the raw data and monitor it then make judgement yourself about US interest rate forecast.

Dont listen to what politicians and property actors said.

http://www.businessinsider.com/us-inflation-looks-like-europe-deflation-2015-2

In the pic, US data without housing.

90. law student2015-03-03 23:16:17

正是, 美國加息, 中國一定死先. 美國一加息, 中國手上既美債即時眨值.

中國而家每年流出幾千億人民幣, 外匯儲備個幾萬億, 最多頂5-10年, 若再加上手上美債儲備眨值, 人民幣可能崩潰, 呢幾年中國want to replace the position of US dollar, 而家趁中國經濟走下坡, 美國加息可消除人民幣國際化威脅.

再者一隻貨幣要成為國際儲備貨幣, 首要條件係要保持強勢.

美國呢幾年減息令美元轉弱, 而人民幣則轉強, 無形中幫左人民幣呢幾年加速國際化. 但美國要救自己經濟, 無辦法之下, 唯有由你人民幣國際化.

但而家美國已開始復甦, 你估佢仲會唔會由得你人民幣威脅佢美元地位先.

所以我覺得美元今年一定會加息, 從拾強勢貨幣地位, 呢個係佢地既大戰略, 08年既事件令佢不得不救, 但唔應該認為佢會長期低息, 放棄強美元政策.

若果美元失去信用, 或比人民幣取代, 先係對美國經濟最大打擊, 因為佢無得再靠印銀紙黎換你的平價貨.

91. 流浪漢2015-03-03 23:17:35

『金管局出招後自用業主恐市況回落，「硬食」額外印花稅出貨，鑽石山居屋龍蟠苑高層戶減價20萬元，以450萬元售出，是次業主須付45萬元額外印花稅出貨』

大家有無覺得有咩問題？（笑）

92. 打工仔 Andy2015-03-03 23:21:09

引刀兄

比你講到口水流! 話實幾時整餐泥食下? 哈哈!

93. 引刀一快2015-03-03 23:33:50

打工仔兄

過埋正月，幾時都得！食海鮮最令人流口水嘅時候，就係喺海鮮檔掃貨嘅時候，雙眼直情好似有X光，睇穿D蟹殼見到蟹膏，透過晶瑩嘅魚眼，可以感受到藍天碧海...............

94. 打工仔 Andy2015-03-03 23:43:27

引刀兄

好呀, 多謝多謝, 到時約齊網友及博士食你果餐! 哈哈哈!

95. a 70s2015-03-03 23:51:13

特首，高官睇完條片,

發覺租金同97時候租金一樣係可以抄！

半年内新供應又未效解決樓價，而美國又5加息的話！

更大條理由

說租管準備來了………………

96. alan2015-03-04 00:02:41

Law student. Thanks for your reply. Let me summarize your analysis as following.

美國加息

Pro(to USA)

美元失去信用, 或比人民幣取代, 先係對美國經濟最大打擊, 因為佢無得再靠印銀紙黎換你的平價貨.

Pro(against China)

中國手上既美債即時眨值

美國加息可消除人民幣國際化威脅

中國而家每年流出幾千億人民幣, 外匯儲備個幾萬億, 最多頂5-10年, 若再加上手上美債儲備眨值, 人民幣可能崩潰

Con ( Addition by me)

Deflation, decrease export, hurting economy process etc etc etc.

Make new government bond more expansive.

May not be able to balance fiscal budget.

What China would do in response?

This is what I think. ( not really related to the subject we discuss here)

1. To make RMB internationalization possible and get out of the debt problem, China will try to push for an optimal point for the following:

a) Stablizes RMB value/prevent it to depreciate much and take a hit on export.

b) To reduce interest rate, to reform and grow the capital/stock market and reduce debt ratio. liability ratio = liability/(liability + equity)

c) To compensate the capital outflow by cutting bank capital reserve ratio

The key is to reduce interest rate/ bank RRR while maintaining a healthy stock bull market and relatively stable RMB. If China will have a bull market, the wealth effect will spread to hk. If china market collapse, HKs in trouble.

I agree to your analysis. And US would be able to prevent RMB internationalization if not with current global QE. With the deflation chart above, how strong do you think US economy is?

I agree that US probably will raise interest. Again, my question is how much US can tolerate before hurting its economy. You mentioned deflation is horrible, does US want it? Lets say US can raise 1%.

HKMA stress test for new mortgage is already 2%, 3 %?

What we discuss here maybe just talking and talking. You have a theory behind, use data to verify your theory and we will see.

Nice discussion with you.

97. alan2015-03-04 00:04:02

Law student. Thanks for your reply. Let me summarize your analysis as following.

美國加息

Pro(to USA)

美元失去信用, 或比人民幣取代, 先係對美國經濟最大打擊, 因為佢無得再靠印銀紙黎換你的平價貨.

Pro(against China)

中國手上既美債即時眨值

美國加息可消除人民幣國際化威脅

中國而家每年流出幾千億人民幣, 外匯儲備個幾萬億, 最多頂5-10年, 若再加上手上美債儲備眨值, 人民幣可能崩潰

Con ( Addition by me)

Deflation, decrease export, hurting economy process etc etc etc.

Make new government bond more expansive.

May not be able to balance fiscal budget.

What China would do in response?

This is what I think. ( not really related to the subject we discuss here)

1. To make RMB internationalization possible and get out of the debt problem, China will try to push for an optimal point for the following:

a) Stablizes RMB value/prevent it to depreciate much and take a hit on export.

b) To reduce interest rate, to reform and grow the capital/stock market and reduce debt ratio. liability ratio = liability/(liability + equity)

c) To compensate the capital outflow by cutting bank capital reserve ratio

I agree to your analysis. And US would be able to prevent RMB internationalization if not with current global QE. With the deflation chart above, how strong do you think US economy is?

HKMA stress test for new mortgage is already 2%, 3 %?

What we discuss here maybe just talking and talking. You have a theory behind, use data to verify your theory and we will see.

Nice discussion with you.

98. 引刀一快2015-03-04 00:07:35

打工仔兄

如果連湯生都肯賞面，真係滿室生輝呀。

99. 流浪漢2015-03-04 00:11:28

有無人可以預測下如果出租管具實係點？

100. 引刀一快2015-03-04 00:24:44

如果出租管，我諗分分鐘會有部份業主，特別係大陸土豪，乾脆唔出租。

101. 按居回54買家2015-03-04 00:51:14

i expect law student will elaborate on 54 & teach us more. Perhaps you are not reaching final year yet so haven't touch the killing trust law yet.

Actually it would be a downplay to say this is only case law. It's become great general principle of resulting trust.

Even the wife 無名無供，只要有「功」（如持家湊仔）都可構成 constructive trust.

但係只得老公名有問題：老公同二奶走佬，走佬前賣樓，老婆便不知（以前沒有這個問題，因為以前買家買嘢前一定會睇樓，可能俾老婆發現。但現在買家唔睇樓兼簽約快）。所以各位太太如果開始懷疑老公走佬，請快向律師幫你釘契。

On the other hand, if you hold unlimited business, some people like to 落老婆名 only, 等債主無咁易追埋你層樓。Some people think we can transfer the property to wife only when foresee bankrupt risk. But too late - 無償𨍭讓5年內法庭可追（所以5年內mortgage 會難啲所以平啲）。

以上不是professional legal advice. Ask your lawyer if you encounter such issues.

102. 望樓止渴2015-03-04 03:14:59

打擊炒樓政策不可撤。

103. 望樓止渴2015-03-04 03:15:05

打擊炒樓政策不可撤。

104. 蜕变中嘅懒人2015-03-04 07:25:47

TO 86樓引刀一快兄

懒人認為美國佬出招害人前必先自我盤算得失。

美國佬受創於自作孽08樓市次按危機，金融海嘯席捲全世界害人害己累街坊，然後步處不理他人死活嘅多年QE自救方案，引致今日僅足自保而令全世界陷入通缩危機，在世界另一方一片貶值、減息、再QE.......措施救經濟聲中，美國會於此時不顧自身安危、宣佈加息真不可思議，記得美國QE初期瘋狂迫人仔升值去救自身經濟，今日僅稱剛站穩陣腳卻反而自動獻身更不可思議。

以過於單纯因素 + 陰謀論 + 不考慮對方係經濟策略身手靈活社會主義大國嘅反制能力，就繆然出招妄圖遏制中國令之收损，恐怕剛宣佈加息後不久引致全方位反效果，勢不對頭速速又宣佈減番息、甚至一齊QE咁就不止信用盡失，簡直唔衰攞嚟衰貽笑大方。

懶人靠估16年中等美國樓市穩定復甦至係時候，今年只宜出吓口術嚇吓鬼。

段嚿估、唔辛苦，共估之，哈哈。

105. Oscar Lam2015-03-04 07:44:17

各位早安！

今天早上經濟日報有一則新聞引起了我的注意。一月零售挫近15%，沙士後最差，倘市道再收縮，憂現商店倒閉潮。有二點各位要留意，第一，香港零售是否持續性下挫？第二，香港政府正在檢討自由行，CY 政府如何應對零售下挫這個事實？

香港經濟好壞對樓價影響很大，大家不可不防。

106. 肥師奶2015-03-04 07:56:04

退出QE加息嘅路就好似綁住雙眼過地雷陣一樣，美國邊有咁易過呀，大家都係買多幾間屋自保吧啦。

107. Peter Paker 2015-03-04 08:28:18

To Oscar Lam

去年1月過年，今年係2月下旬過年，這點會否有季節性因素影響零售呢？

108. 蜕变中嘅懒人2015-03-04 08:47:33

OSCAR LAM 兄，早上好

自由行人數無明顯減少，只係每單價消费以雙位數缩減，即係話自由行消费受鳩嗚同消費模式轉型影响，係時候收緊现在己開放內地城市一簽多行，改而引進其他未開放內地城市加入自由行生力軍補充，CY得習總撑埸，生意繼續有，鋪王兄唔使慄。

109. 亮劍2015-03-04 08:52:56

PP 兄……

我早前咪同你講，小弟喺農曆新年期間舉家去泰國旅遊嗎？

根據我實地觀察，在曼谷那些大型購物商場，人群與香港同级購物商場不遑多讓，而且唔少係大陸遊客！

而我那個旅行團的領隊，亦在旅遊巴多次提到，佢間公司在大陸的分行，今年春節收客有長足增長，但目的地就由香港轉移去南韓、日本、東南亞甚至歐洲，佢講大陸客貪呢D地區汇水低咗喎。

加上你香港有班粉腸，打著反華旗號去攪大陸客，咁唔通人家畀錢你賺，仲要受你呢班禽獸歧視？

此地不留人、自有留人處！

110. 心水清2015-03-04 09:22:33

其實係有大約有1萬好有組織又得到外國資金支持嘅香港搞事份子周圍係香港點火頭，中央已經注意咗呢班人好耐，呢幾年之內就應該會處理佢哋。

111. law student2015-03-04 10:11:02

to Alan,

My pleasure to exchange with you, very stimulating.

Thanks.

112. 引刀一快2015-03-04 10:37:59

懶人兄

我唔係話美國會大幅加息嚟害中國，我意思係：如果美國大幅加息，動機一定係有計害中國。

加唔加息，一向係引刀少提嘅項目，因爲...........唔識！

113. The Dollar Trap2015-03-04 10:40:36

我最近读了一本英文书，"美元陷阱"（The Dollar Trap）。作者 Eswar S.Prasad 是康乃尔大学教授，曾经在IMF（国际货币基金）驻中国表处和研究部工作。书中涉及中国的地方很多。

断断续续几个月，我终于读完了它。一来，这本书令人压抑。二来，虽然鄙人吃了三十多年的经济学的饭，但是，最近十几年，我的宗教信仰有点动摇：我对经济学的"似是而非"有了厌倦感。我更喜欢读企业家和（严谨的）记者们写的书。

但是，《美元陷阱》是一本很有水平的书。它的中心思想是：

美国的问题非常多。但是，别国不争气，不自信，所以，大家还是打破脑袋拥戴美国。美元是世界货币转盘得以运转的连接器和"浆糊"（glue)。美元是美国霸主地位的核心代表。美元是一种永续的税，美国政府征收本国人，也征收外国人。越有动荡，美元越是受到追捧。美国的债务可以用更多的美元来归还。

在谈作者给出的四个经典例子之前，容我举一个最新的例子。这个例子是他的书出版以后的事情。几年前（2001－03年），诸多穷国的官员（巴西，智利，印度，中国等）纷纷抗议，"美国的QE是一个阴谋，目的是把美元压低，刺激美国出口。世界货币战争一触即发"，云云。

但是，你看看两年后的今天：世界上最坚挺的货币又是美元。而穷国的货币，甚至欧元和日元都跌得一塌糊涂。那些哇哇叫的发展中国家闭上嘴巴，不说话了。最近，有些国家又在叫嚣："美国6－9月份退出QE，对新兴市场是个巨大的风险。咱们穷国的货币会遭到抛售，因为资本会大量流到利率上升的美国去"。比如，印度储备银行行长 Ranjin 多次抱怨美国联储制定政策时，"不考虑别国"。老实讲，我听不懂他的话。Ranjin 曾是芝加哥大学教授。我买了他2010年的书，Fault Line, 希望弄懂他。但是抱歉，我没有读下去：我读不动。当然，我没有放弃，还将尝试冲一下。

回到《美元陷阱》中列举的四个例子，说明美国差劲儿，但别国不争气＋不自信。美元和美债反而成了安全岛：

（1）2007－08年，美国次贷危机，天几乎要塌下来了。美国很多银行倒闭或者垂死挣扎。理所当然，美元应该大贬，美债应该大跌。很多聪明人（包括，罗杰斯）也这样认为，并且抛空美元。但是，美元大涨，美债价格也大涨。抛空者断胳膊，而退。

（2）2009－10年，希腊危机。美元美债也大涨。

（3）2011年，奥巴马政府与共和党控制的国会就预算赤字进行较量，差点导致政府瘫痪。标准普尔（S＆P）破天荒调低美国政府债务评级。但是，美债和美元照样上扬。

（4）2012年底，美国政府与国会再搭擂台，出现"财政悬崖"（fiscal cliff）。但是，世界人民再次用钱投票，投美国的拥戴票。

作者在多处反复谈人民币为什么只占世界货币交易中如此渺小，可以忽略不计的份额（虽然是第二大经济体）。鄙人读了非常难受，但是这又都是事实。他说，因为国际投资者对中国的信任不够。

在书中，作者专门就一个多年来的现象进行分析：为什么资本从穷国流向富国？穷国为什么补贴富国？学者们多年来并没有让人信服。他们给出的原因无非：穷国没有财产保护，实体经济用不掉那么多资金，穷国的资本市场混乱和不可靠，等等。

此书有一章专门讲作者在IMF的中国代表处工作时跟中国人民银行打交道的故事。我还是留给大家自己去读。

此书有不少好的分析。不过，有一处我很不满意。他说，流通中的美钞（和美币）在2013年3月份大约为1.18万亿美元。三分之二在美国以外。如果美国通胀每年2％，等于美国政府向外国人每年征收了150亿美元的税收。

我对这个计算很不满意。首先，全部的美钞（和美币）其实都是美国政府税收收入，而不光是每年2％的贬值部分。为什么？整个流通中的美钞（美币）都是永远不需要归还的。它无限滚动，直到永远。

其次，现代经济中，铸币税不光只对现金。其实整个货币供应量的各个组成部分的功能都是一样的。现金和存款并没有实质区别。如果你计算外国人持有的整个债权（包括存款），那么外国人缴纳给美国的税收就更大了。

让本国货币成为国际（储备）货币究竟是好事，还是坏事，从来就有争议。北大教授 Michael Pettis 认为这是一个巨大的负担。也有人（包括鄙人）认为是好大事。我认为，本国货币成为国际计量货币和储备货币的过程就是逼迫一个国家实行开放，透明，和法制的过程。如果你做不到开放，透明和法制，你求别国使用你的货币，别国也不敢。反过来，只要你做到了这几点，你的货币必然是一个国际计量货币，和国际储备货币。

114. 引刀一快2015-03-04 10:40:44

Oscar Lam兄

大陸人來港消費縮水，引刀已經講咗半年都有喇，依傢新聞報出嚟你地先留意，慢咗D。

115. 引刀一快2015-03-04 10:57:53

消費跌，頼鳩污，頼其它地方匯率低，不如面對現實喇！

就係大陸人消費能力下降，引至消費模式、動向、消費者人群結構，全部都正在改變。

兩下鳩污就可以趕咁多客？金秀賢攞尿啡人都趕唔走D fans喇！

大陸客嘅情况，都係我引刀清楚D。

新年外遊係一個因素，新年好多外省藉人士番咗老家，唔喺廣東，亦係一個原因。

大陸旅行團價位走向合理，亦係原因。

過咗正月，來港消費會稍作回升，但係整體嚟講一定向下走，因爲消費結構受大陸經濟影響在變化。

116. 引刀一快2015-03-04 11:16:28