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樓市爭拗何時了，二按知多少？
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年2月23日
自從「爆煲論」發表後，社會上認同與反對聲音都有，反對的人認為我危言聳聽，不斷攞數據出來證明我的「爆煲論」是虛言，在回應箱內冷嘲熱諷，亦有人認為大價樓爆煲的機會比細價樓大，又說大價樓的業主向財務公司申請二按比細價樓多，所以，大價樓成為銀主盤的機會一定大過細價樓，有人叫我收回「細價樓爆煲論」，我覺得很奇怪，我只是發表文章，又不是政策，何需收回。
其實，大家不大明白我的「爆煲論」，目的是阻止細價樓飆升，如果升勢溫和，政府就毋需出招，當供應量大增，加上美國突如其來加息，樓市定必下跌，細價樓更加會首當其衝，會大幅調整，此其時，細價樓就真真正正爆煲，現在「爆煲論」在社會上的迴響甚大，在農曆新年期間，無論新樓抑或二手樓的成交量都非常之少，令人感覺到不少準買家沒有那麼瘋狂，他們情願睇清形勢才作考慮，反而有業主願意減價，我想「爆煲論」應該收到一定阻嚇作用，樓市在未來一段時間會橫行，甚至向下調整，所以，我夠膽講六個月後樓價比現在低，可惜冇人應戰，我只能自說自話。
當樓市橫行，其實就是下跌先兆，因為現在每日大約有一百宗二按以不同形式登記，一年就超過二萬宗，那些利用物業向財務公司申請二按的人根本是行了一條不歸路，假以時日，那些二按就會進化至三按，四按，甚至直接變成銀主盤，我曾經說過有一萬二千宗四按其實是預告，我特登將數字誇大，亦只不過希望引起社會人士關注，但我又不是亂作，試問大家的身邊的友人當中，有幾多個由財務公司的二按回歸銀行，掉轉由銀行轉去財務公司則時有所聞。如今目的已達，估計財爺在今次預算案中會推出一些措施壓抑細價樓升勢，我希望那些措施有別於以往，明明是細價樓飆升，政府卻出招打撃中價樓及豪宅，令到更多豪宅投資者轉向投資細價樓，做成今日細價樓瘋狂飆升局面，我認為有關官員難辭其咎，希望財爺今次出招能夠作出針對細價樓飆升策略，千祈唔好聲東擊西，不過，我又話俾財爺知道他此舉將會得罪基層，對於他的仕途有不良形響，甚至會有聲音叫他落台，我認為不用理會，本著良心辦事便可以。
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| 1. 運輸工人2015-02-23 09:36:42 |
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博士越來越像C丫，看來博士有機做未來特首。 |
| 2. 正苦工2015-02-23 10:20:23 |
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回應箱內冷嘲熱諷 博士不用理會，繼續本著良心寫文章 |
| 3. 港币购买力2015-02-23 10:27:21 |
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黑天鹅不会是因为2，3，4按，而是人民币贬值。以现在的货币战争，大陆不断有外汇流失，大幅贬值机会越来越大。 据日本媒体2月22日报道，中国国家外汇管理局数据显示，中国资本和金融收支2014年全年逆差960亿美元，其中仅10-12月逆差就达912亿美元。出现此种局面，固然有政府推动下中国企业增加对外投资的影响，但与顺差3,262亿美元的2013年相比，2014年资金急剧外流的局面非常鲜明。在2013年，被称为“热钱”的投机资金大量流入中国，进而导致大幅顺差。
经济学家将目光投向了中国的外汇储备，与经常项目收支的顺差额相比，外汇储备增长有限。瑞银集团（UBS）推测，中国除了对外投资的净资本外流在10-12月出现加速，达到1,600亿美元，与2013年净流入560亿美元相比出现明显改变；2014年全年净流出3,240亿美元，而其中一半发生在10-12月。
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| 4. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 10:29:57 |
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美國加息似有若無、全世界在減息QE美國詐唔知，可能魔鬼就在雙重巨無覇中。 博士预警細價樓爆煲、裁爺出招增加上車難度，樓市睇嚟將風平浪静海泛微波。 12000四按、25000租管嚇你一嚇，震攝力非同凡響，正苦暗地裡做野、買家擺到明缩沙。 細價樓若真傢伙爆煲、大價樓都唔慌好得邊度，其實樓市己經響起警號。 懒人己經打醒十二個精神過馬路、過咗馬路就企响度、不動如山係最好、麥兜話嘅。 |
| 5. 在職貧窮2015-02-23 10:33:02 |
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博士自圓其說的功力高得很，讚！ |
| 6. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 10:48:57 |
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好想博士講多啲：每日大約有一百宗二按以不同形式登記，是否全部係細價樓？一年就超過二萬宗全部係細價樓？ 那些利用物業向財務公司申請二按的人全部係細價樓業主？ 只有細價樓業主行了一條不歸路？
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| 7. 博士fans2015-02-23 11:09:12 |
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博士講樓市要心領神會,通俗共賞; 各界人仕可因個人情況需要,各取所需; |
| 8. 博士fans2015-02-23 11:10:20 |
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雅俗共賞 |
| 9. No honest media in hk2015-02-23 11:27:00 |
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No honest media in hk, always on self interests alone. This will be my final visit to this blog. |
| 10. 何友加2015-02-23 11:27:24 |
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又學到野 |
| 11. April2015-02-23 11:42:38 |
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感謝博士！ 我呢d未上車嘅， 雖然睇到個市咁癲， 咁高價， 都曾經好想上左車先， 覺得而家唔上之後就無機會上， 但看完博士近幾篇專欄， 都清醒番， 而家個市真係好高風險， 上車都唔應該而家上， 睇定d，租樓住住先， 就算真係之後繼續升唔跌， 都不會後悔， 好過買左之後，變負資產
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| 12. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 11:44:42 |
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9樓兄台要求太高，除了兄台無人做得到，離開極明智，讚。 |
| 13. 難得朦朧2015-02-23 12:08:01 |
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一个中產才是財爺.不曰博士，我們大部分市民都是趟底層。市場上賣菜都是兩斤比一斤的單價便宜.港人已經習慣了.大乜大惊小怪。買細價樓的人通常都去市埸買過菜，所以很自然接受，不能跟財爺和博士那"中產"人仕相論.講來講去,最苦的是想買細價樓的窮人也被他們辣死。另到連買細價樓的要同豪宅一样辣，那他們成功了。這樣很会更加多人排隊上公屋。有乜辦法呢?有.下次再… |
| 14. law student2015-02-23 12:08:27 |
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"當樓市橫行，其實就是下跌先兆" 股市中屢見不鮮, 正是十個牛皮九個跌. 另外"加上美國突如其來加息，樓市定必下跌，" 美國只要唔再減息, 其實已經加緊息. 因為息率其實是資本回報, 而所有回報都是相對的, 正如樓市現在只得2,3厘回報都有投資者沾手, 2,3厘回報在08年前是不可想像的, 而此情形正正是因為息率更低. 既然如此, 美國只要唔再減息, 而其他主要經濟体(中國, 歐洲, 澳洲)減息, 亦即美國相對息率已升. 而且西方最大的威脅是通縮, 在通縮下, 名義息率就算是零, 實際息率可以是正數. |
| 15. 在職貧窮2015-02-23 12:17:16 |
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被篤爆了，只好承認將數字誇大。博士的理據仍站得住腳嗎? |
| 16. 致 10 樓 何友加先生2015-02-23 12:24:26 |
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你好, 你是<資本一週>其中一位編輯嗎? 其實我都希望博士可以係自己blog, 新報, i-money以外的刊物撰文 |
| 17. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 12:31:56 |
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懒人諗野嘅笨方法係：
有圖未必係真相、眼見未必係真、頂級專家評論未成事實前只係预言，或直接叫靠估，任何人要質疑都有路數可尋，预言未必成真或只有部分成真、或全部失真。
當以為真相顯露時都未必係全部，聖人都有私心何必太認真，談笑用兵就好夠了。
真？相對係己經足夠。 |
| 18. 貧苦大眾2015-02-23 12:56:00 |
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私心唔私心, who care?升跌的原因，什麼是黑天鵝，who care? 真正關心的只是升定跌，只要博士準確推測到樓巿走勢，他便是神。 起碼暫時計，博士的預言一切也正在實現中，正正小弟由睇樓開始就遇上了業主心雄反價，到自動減價（雖然仍比反價之前高）的變化。 博士現在的預計是橫行一段時間，甚至向下調整，這第二篇文章更說對半年後CCL比2月13日低很有信心，睇相佬都要呃你10年8年，博士頂多呃到你幾個月，我真心支持博士，絕無冷嘲熱諷，正正小弟是等上樓的一群 |
| 19. 惜緣2015-02-23 12:57:58 |
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支持博士本著良心辦事，犧牲小我、完成大我，在下相信那些冷嘲熱諷會令博士的信念更加堅定。 |
| 20. Oscar Lam2015-02-23 13:03:01 |
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香港樓市何去何從？
現在很多人估計，樓市在今年上半年上升後，下半年將會下跌。但很少人估計，下半年會下跌多少？會下跌多久？下跌之後走勢又會是如何呢？
香港的樓市就像行走中的列車，要剎停它或者改變它的行車方向十分困難，除非有十分巨大的，而又無法估計的因素出現才可以。目前看不到這樣的因素出現的機會很大，因此，博士估計的樓價於半年後下跌多數會失敗。
由於辣招稅的關係，在購入物業後，基本上不可能在二年內賣出。因此，我們在估計樓市的走勢時，估計其三、五年以後的走勢比今年的升跌更有意義。要較準確地估計三、五年以後的走勢，我認為以下幾個影響樓市的基本因素非常重要：
1. 目前的樓價水平 毫無疑問，不管用任何的數據去分析，目前的樓價都處於一個很高的水平，也就是說，未來樓價上升的空間並不會很大。
2. 樓宇的供求 前二天有一幫大學的同學來我家拜年，當中有自住樓的，也有正在租樓的。和他們談起，目前不管是買賣、租賃，不管是大碼或者細價樓都非常缺盤，個人的經驗亦是如此。這個情況，相信大家都會認同。問題是，目前的供求關係會在短期內改變嗎？我認為不會的。個人認為CY連任特首的機會極大（就憑習總說過一句疾風知勁草），其結果是立法局依舊拉布，土地供應依舊不足。樓宇供應不足的情況短期難以得到解決。
3. 美國加息 美國今年底開始加息的機會很大，就算今年不加明年初也會加。重點是會加息多少呢？個人認為，目前歐洲各國、日本經濟差勁，通縮威脅嚴重，而這個情況非短期內可以解決。因此美國加息的幅度不會大，估計美國在累計加息1至2厘後將會停止，並保持在此水平在一段較長時間。3至4厘的利率水平不算高，這對許多業主來說是可以承受的，這樣的低息水平對於樓市來說更可以說是一項利好因素。
4. 香港經濟 香港經濟主要受中、美經濟影響。目前美國經濟前景不錯，中國經濟目標保持7%的增長，中國政府有許多手段保持這樣的經濟增長幅度。只要中、美經濟不差，香港的經濟也壞不到哪裡去。
總結以上因素，在下半年樓市調整10%左右（如果真的調整），有需要買樓自住的，或者有多餘錢想買樓收租的，可能是一個機會。但是，由於樓價基數已高，投資保值可以，但如果希望靠買樓短期內致富，這是不切實際的。 |
| 21. 引刀一快2015-02-23 13:12:36 |
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To 12樓 懶人兄
人家都話唔再嚟咯，你覆嚟又俾邊個睇呢，係咪？
講真，一個消息只要受到一定嘅範圍關注，世界已經改變，幾認真嘅預測都有變數，討論場地嘅意義就係討論，可以一錘定音嘅只有上天。
有日9樓嘅兄台會番嚟架，當佢9樓嘅言論喺所有媒體留言過之後。
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| 22. 大寶二寶2015-02-23 13:53:49 |
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回20 Oscar 兄
同意。 不過我比你更樂觀，就算下半年樓價會回調我相信會係5%以內。仍然维持CCL 年尾企穩140 以上。
儍強今日出來講話暫時睇唔到四按、按上按有危機問題，你信吾信？今次我就信。
共勉之，哈哈！ |
| 23. 魚蛋仔2015-02-23 13:58:56 |
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To:4/F 懶人兄 你的打醒十二分精神過馬路論點，是否意思是把你的小金豬賣掉，然後一動不動等適當時機換大金豬？ |
| 24. 四眼仔仔2015-02-23 14:07:28 |
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其實細價樓爆煲論一出，博士已經贏咗。 很多人話一命二運三風水，四積陰德五讀書，博士爆煲論正是當中，一個人生活到一定嘅社會地位，一定嘅家財，就應該本著良心做事，將自己睇到嘅嘢講出嚟，提醒年青或低學識嘅一群，就好像過往博士叫人買樓一樣，這叫社會責任。正所謂收身齊家治國---。 其實不在乎6個月後數字上是否達到，將啲快將出問題嘅現象講出嚟，已經對得住自己，對得起社會了，博士都只是一個人，不是神，睇錯市也絶不奇怪，沒什大不了，講出嚟已經有平天下嘅效果了。 |
| 25. 流浪漢2015-02-23 15:52:54 |
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我岩岩先買左，我最期待既畫面出現了，樓市快D爆唔該 |
| 26. 流浪漢2015-02-23 16:00:29 |
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假設現時手持四十餘萬，市場上還有不少350萬選擇可供上車，假若爆煲跌兩成，你估手上既錢仲夠唔夠上車？ |
| 27. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 16:12:11 |
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TO 21樓 引刀一快兄
送別友人依依不捨係禮貌，他日9樓兄台重臨（如果懒人仲健在）自當倒屣相迎亦係禮貌，有禮有禮。 |
| 28. April2015-02-23 16:17:04 |
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| 29. 流浪漢2015-02-23 16:20:56 |
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Buy 左 |
| 30. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 16:24:40 |
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TO 23樓 魚疍仔兄
懒人其實係諗，現况睇嚟細價樓比大價樓更穩陣，不動如山乜都唔做，攬住4隻小金豬過2015年，年結就算唔升都唔會跌，又收多一年租幾好，諗得過。
因為懶人一向估美國最少16年中至會加息，17年中細價樓至會弱勢，到現在仲係咁諗。
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| 31. April2015-02-23 16:28:52 |
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| 32. LYC2015-02-23 16:50:11 |
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如果真係會爆,預先點會有咁多人講到似曾曾就快跌幾成。
租金企穩高位,邊有誘因大減價賣樓? 緊係係繼續揸住收租啦! 局長都話加按個案少未見風險! |
| 33. CD ROM2015-02-23 16:53:33 |
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博士開出來的盤口貨真價實, 一係贏一係輸(haha...), 無灰色位呢樣野已經值得專重啦!!! 我之前都講過, 靠寫字搵食既係唔會開呢d盤口, 因為仲要搵食嘛......無必要take呢d risk...... 其實你對呢D預測點樣反應, 真係好睇個人既財政狀況同投資取向. 好似懶人兄咁, 大豬小豬佢好FP既, 又真係唔駛點理太多呢d短期10%, even 20%既上落, 因為佢最想要可能只係每月穩定既租金收入去飲下茶咁jel... 今時今日你有可以FP小豬既cash係戶口, 而明知d cash係咁眨值都係一個另類gae煩腦........... 又好似1D朋友, 每個月比萬幾銀租, 今時今日我都會勸佢上車, even你上到既車你唔願住, 你放租再貼錢租樓都好, 都做個對沖先啦.......... 每年比10幾20萬去租樓對賭個市, 太貴...... 再好似小弟, 女細老婆嫩, 就算幾睇好後市, 都唔能夠去lever上多一層收租. 要做好每月供款上限(assume租唔出), cash level以及加息預算; 現階段只能參與車位投資一嘗收租佬滋味…. 過幾年如果收入同市況都改變, 先再考慮其他方案, 如車位轉樓, 甚至大陸樓等…
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| 34. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 16:53:43 |
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TO OSCAR LAM兄、 大寶二寶兄、引刀一快兄、魚疍仔兄、打工仔兄.......所有師兄師姐
有件貨品價錢比18年前升咗36%，今日嚟講係好平。 有件貨品價錢比12年前升咗4倍，今日嚟講係好貴。 而呢2件貨品係同一樣野：今日樓價，到底其實今日樓價係好平定係好貴，單單咁睇係無定論，要用其他相對物價、工資或通漲率、生活指數、宏觀經濟......去全面比較，至可以有較明確概念。
懒人係經濟傻豬，諗唔掂，求解簽，先多謝。 |
| 35. 流浪漢準備搬大屋2015-02-23 16:54:41 |
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To 31/F
流浪漢自知才疏學淺，並不能預測未來，只知道流浪街頭之苦，今日於終上車，爆我都要住架？
去年見佔中在即，抱觀望態度，點知我最期待暴動見唔到，只見到好多人訓街，樓市已升一成。
每個人條數唔同，「等待」對某D人黎講可能都係錯誤選擇。
我頭腦簡單，認為遲下爆晒萬二個銀主盤，未來又供應過乘，全香港業主要走貨，你去睇樓多到你慢慢揀慢慢講價，咁真係要等佢爆到七彩我黎陪葬。
否則一直以來政府所做「包括出口術」，即係打擊購買力，樓市要跌一定有原因，即買樓更難，我呢D蠻車邊上車之人，按揭成數，壓力測試，銀行估價，缺一不可。
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| 36. 閒人2015-02-23 17:02:06 |
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樓上35樓師兄, 感同身受, 共勉之 |
| 37. 引刀一快2015-02-23 17:16:53 |
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懶人兄
向前看唔係你嘅做人宗旨咩？ 如果今日嘅價錢會一路延續到10年20年，唔貴 如果今日嘅租價會一路延續到10年20年，唔貴 如果今日嘅價錢會一路微昇到10年20年，直頭抵買喇！ 如果往後會跌，咁就睇下係咪早買早享受。 歷史會唔會重複冇人知，不過“比18年前升咗36%，今日嚟講係好平。”只係細價樓，大價樓係升咗三倍，換句話嚟講，你又可以話佢未升夠皮喎。
我個人睇法，中國經濟唔好，係積病多時，必然發作，到時係咪全國皆頽港獨盛呢？我都冇答案。 |
| 38. 日日話爆煲好悶呀2015-02-23 17:33:30 |
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日日話爆煲 - 好悶呀! 等多2日(2月25日), 睇下財政司公布有咩政策對樓市有冇影響! ---------------------------------------------------------------------------------------- To: 港币购买力 黑天鹅不会是因为2，3，4按，而是人民币贬值。以现在的货币战争，大陆不断有外汇流失，大幅贬值机会越来越大。 港購兄, 各國打貨幣戰爭先減息和QE, 不是為了把自家貨幣貶值來提升競爭力? 早幾年(2014年至今除外), 美國不停逼中國人民幣升值? 請問各位, 有邊個可以答到我, 近來聽得最多是"通縮", 物價一點也不見回落哦? 師奶我 - 幾十年來見證街市食物加了價的, 就算"通縮"也不肯減價, 香港有一樣特色就係"加了價的肯定不會減", 百物皆貴, 似乎只有衣服沒有那麼貴, 必需品都很貴! |
| 39. 流浪漢2015-02-23 17:34:57 |
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老實講，我身邊不乏97負資產前輩，無二按和供得起的話，縱看無一不安家樂業，帳面上輸了，但人生和家庭上贏盡18年。 |
| 40. Oscar Lam2015-02-23 18:01:53 |
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34樓懶人兄，
小弟說現在樓價處於高水平的原因很簡單，小弟二十多年前大學畢業入8大會計師行（現在變成4大）時的工資是9000。現在大學畢業生入4大的工資大約是15000。即20多年大學生工資大約上漲了60%，在這其間樓價不知上漲多少倍？ |
| 41. 引刀一快2015-02-23 18:11:28 |
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Oscar Lam兄
樓價增幅遠大于工資增幅，社會加劇分化效率就會下降，大陸依傢正係面對呢様嘢。 |
| 42. 大寶二寶2015-02-23 18:14:48 |
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回34 懶兄
你嘅問題現階段係冇答案，只有事過境遷返轉睇才知道答案。就算今日有師兄話比你知，你都唔知啱唔啱，更唔好話想信佢跟佢行事。經濟學家更加唔好信，處於百年難得一遇嘅QE, 呢D學者都係得纸上談兵，毫冇實戰經驗，信自己嘅觸覺最實際。
其實每個人心中都有既定嘅投資策略，係度吹水只不過係想搵人認同，加強自己信心啫。
學Oscar 師兄話齋，開心一日，担心又一日，不如開開心心過日子。起碼我地有樓嘅心情肯定好過未上車果班喇。係咪？
共勉之，哈哈！ |
| 43. 大寶二寶2015-02-23 18:24:02 |
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回40 Oscar 兄
你用會計trainee 做例子似乎不大適合，係人都知會計師樓壓價做廉價奴工㗎喇，因蝦你哋要靠佢攞practicing cert 嘛。以前人工仲小過一般文員。好可憐㗎！
共遠之，哈哈！
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| 44. 無名字2015-02-23 18:50:57 |
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增加供應另一方法係鼓勵收租佬放盆，可以增加物業税，由15%加到25% |
| 45. 無名字2015-02-23 18:54:52 |
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收租物業放賣免ssd |
| 46. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 18:58:37 |
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TO 各位師兄師姐
好多謝回應呢個審死官問题，懶人對經濟理論只懂皮毛，真係搞佢唔掂。
呢個問题對懒人嚟講，難就難在中間出現咗個好戲劇性嘅低谷，而其他相對因素又無咁激烈現象，呢個V形旋渦產生嘅財富大挪移效應，造就咗大部分中產階層身家拉遠咗一個好大嘅距離，有幸隨旋渦快速升上水面嘅，就會覺得樓價18年來CCL只升36%係好平，而仍在旋渦底掙扎嘅，就會覺得樓價12年來CCL升咗4倍係好貴。
也許孖寶兄話：（信自己感覺最實際）係比較無得抝，懶人相信造成今日嘅感覺，全係個人喺過去12年，可以有幾快由谷底衝返上水面嘅際遇所決定嘅。 |
| 47. Oscar Lam2015-02-23 18:58:42 |
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大寶兄，
前二天上我家拜年的同學中有一位是一家四大行的合伙人，她向我訴苦，她現在要跑數，壓力很大，多年來一家人租樓住，還要擔心被公司炒。唉！慘！ |
| 48. 中產2015-02-23 19:13:31 |
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記憶中，博士早一兩年前已經有文章指出，市民轉向財務公司造樓按，是一個潛在危機。 現在提出3至6個月的時間窗，相信是實話實説，而且危機愈來愈大。 |
| 49. 亮劍2015-02-23 19:42:06 |
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回 40楼 Oscar 兄……
我表弟入 4 大的年份应與你相若，但他入職時好似得 7 K咋！
當然佢現時的人工同入職時比，差咗十幾倍啦！
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| 50. Sino Tom2015-02-23 20:01:26 |
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to:PP兄及亮劍 1)港元升值及國內高消費群減少來港，是香港今年的隱憂，看來本地零售及服務出口會明顯放慢甚至倒退。當今天樓市，尤其細價樓的買家以本地人為主，本地工資增長放緩，樓價便無上升動力。 2)另外，今天人人都説美國不會今年加息，一旦這預期落空，對市場帶來很大震撼。近來，投資市場開始有人轉view ，反而覺得美國聯儲局會加息，以示經濟真的復甦，加強大家對QE復甦經濟的信念，免得大家對歐洲及日本現時QE政策失去信心，導致全球經濟萬刼不復。 3)梁振英政府推地的速度比曾蔭權時代快很多，其暗標賣地方法令政府季季有地批出，唔好再用勾地政策時代的思維，去判斷將來住宅的供應。 4)湯博士的爆煲論令很多人受刺激，更反映了不少人對樓市的冒目，甚至是迷信。這是牛市尾聲的跡象。 |
| 51. Oscar Lam2015-02-23 20:31:55 |
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回49樓亮劍兄，
當時八大剛入職的員工工資均有所不同，其中以Arthur Anderson的工資最高，KPMG的工資最低。至於二十多年來工資升幅的比較，小弟認為應用相同職位作為比較可能會適當一點。 |
| 52. 大寶二寶2015-02-23 20:43:09 |
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回Oscar 兄
噢！对不起，我所指的是8大，不是你那間。
共勉之，哈哈！ |
| 53. 打工仔 Andy2015-02-23 20:50:25 |
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To 懶人兄
對於任何商品( 包括商品房, 既係樓房), 平與貴, 對不同的環境不同的人來講, 自有不同的答案, 你已講出了經濟及供求因素對房價的影響, 但係, 現在要大眾相信現金比資產更有吸引力? 即使因為加少少利息而放棄資產? 我不太相信, 這是我的睇法! |
| 54. Oscar Lam2015-02-23 21:04:24 |
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大寶兄，
很慚愧，四大行的工資比小弟公司還多好多呢！
共勉之，哈、哈、哈！ |
| 55. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 21:17:27 |
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TO 53樓 打工仔兄
兄台對物業 vs 現金、利息嘅睇法，懒人100%同意。
共 hold 之，哈哈。 |
| 56. 魚蛋仔2015-02-23 21:25:14 |
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To 46 懶人兄&47Oscar lam兄，
從你同學的情況，可以看到人揾錢是有限的，但利用錢揾錢就可以帶來無限的回報。但是錢揾錢(投資)是有風險的，所以大家在這裏交流，希望集思廣益益，在下一個財富大轉移的旋渦中都可以浮於水面。多謝你們讓我學到很多寶貴的知識！ |
| 57. 大寶二寶2015-02-23 21:36:26 |
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回53 打工仔兄
大家都知揸磚頭抗通漲好過揸現金。問題係人係有貪念，好多時都希望賺盡，高沽低買。如果佢覺得樓價已見頂快回落，就會即時沾貨遲D再買返，甚至賣埋自住樓。
此之所以加小小息都會有人放棄磚頭揸現金，因佢地相信樓價會大跌到時平價再翻買也。
共勉之，哈哈！ |
| 58. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 22:34:21 |
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TO 魚疍仔兄。
想懶人由04至09年時，加按再加按完全係清兵、勇字當頭炒者無懼心態，（现在雖己蜕变成長线收租佬），但總有些原則遵循： 1. 自住樓無論升與跌、一定死守唔賣。 2. 只要盤算仲有水位，不計較高追搶貨。 3. 出貨時盡可能留番少少水位俾承接者。 4. 必留一手準備黑天鵝出現。
09年時以8厘高息向財仔班水（銀行息2.5厘以下）救命，就係好在留有一手。 14年高追多買一件小豬，现在己升值约15%左右。 懒人所有豬仔及自住樓全部都係高追，或鬥價同對手搶番嚟，04年時出多2萬搶赢对手得自住樓，现在升值差不多4倍，若當年吝嗇嗰2萬损失就不菲。
懶人唔係想晒命，只不過想與老友分享心得，此網站中真正高手如雲，如打工仔兄、OSCAR LAM兄、大寶二寶兄.....多到不能盡錄，都係懶人羨慕、有成就有學識嘅高手。 |
| 59. 打工仔 Andy2015-02-23 22:40:36 |
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孖寶兄
如果真有這情況出現, 依家儲等彈藥, 到時一於再買買買! 哈哈哈! |
| 60. 打工仔 Andy2015-02-23 22:48:03 |
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懶人兄
想當年, 九龍灣三寶, 市價做緊145萬左右時, 中介同另一個客埋牙時, 我對中介說, 我出152萬搶過來, 現在值4M! 哈哈! |
| 61. 蜕变中嘅懒人2015-02-23 22:57:27 |
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打工仔兄真係深明此道嘅高手，唔怕最高、最緊要會更高，咁當然仲要有睇市能力囉。
共勉之，哈哈。 |
| 62. 打工仔 Andy2015-02-23 23:16:47 |
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懶人兄
不敢當不敢當, 小弟只是小學生不是高手, 我絕對相信這裡有d不註冊的真正高手! 哈哈哈! |
| 63. To 引刀一快2015-02-23 23:18:16 |
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| 64. hk1232015-02-23 23:26:59 |
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只要柴灣東大填海，港島區樓價就會跌回合理水平。 |
| 65. 魚蛋仔2015-02-23 23:34:02 |
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懶人和一衆師兄都是我的良師！一 |
| 66. Sino Tom2015-02-23 23:57:52 |
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大家為何這樣麻木，所有資產價格必有周期。 金價由九十年代未上升至近年已由高位回落3成。 港股由03年升至07年爆煲，期後在08年見底回升，近年半生不死。 樓價由03年見底，由最初很多人懷疑樓市的升勢可否持續，直到近年大家見樓價長升，由懷疑變升到迷信，迷信買樓一定無蝕底。 樓市已升了十四年，今天還去買樓自住，隨時蝕一百幾十萬，這筆＄或可足夠交十年租有餘。若還以為永遠有人幫你供樓，實在太麻木，當更多細單位供應，而又碰上香港經濟放緩，租金必回，到時租金收入夠頂差餉、地租及供款嗎？今天還入市投資細價樓的人，太不懂控制現金流了。 當今天大家都信買樓能至富時，唔通發達真係咁易？！有賺無賠！如何係咁，李嘉誠都唔會分拆地產業務及無買政府地兩年了。 |
| 67. 笑看人生2015-02-24 00:09:46 |
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To 38樓
可能博士的言論傷害到你的利益，你先會咁講啫，唔好咁自私啦。
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| 68. 大寶二寶2015-02-24 00:27:23 |
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回66 Tom 兄
師兄請攪清楚:
1. 我們绝冇叫人買樓，我們只是分享投資心得同知識。 2. 樓價當然會回調，個人覺得不是現在，也不是今年。 3. 同意現在不是買投資樓時机，因回報率不佳，值搏率不高。 4. 你似乎太䏲小呢度D師兄。佢地大部份物业都係FP, 每個月淨袋現金流租金。仲有佢地D物业喺好多年前買落，回報率一D都唔嘢小。
共勉之，哈哈！ |
| 69. 蜕变中嘅懒人2015-02-24 05:51:03 |
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投資世界最好玩嘅地方，係同玩無圍骰通殺嘅大細一樣，各有各落注覺得呢鋪會開嘅大或細，或者做塘邊鶴唔落注齋吹水都得。
未揭盅時各抒己見話自己醒又得、話对方渣又得、粒聲唔出扮高深莫测等揭咗盅先馬後炮又得、大條道理扮先知又得，總之任你點噏都得。
揭咗盅開估後，贏家唔出聲陰陰笑住收錢又得，潤輸家2句又得；輸家谷住度氣唔聲又得、咒贏家下次無咁好彩又得；馬後炮一番都得隨你鍾意。跟住又玩下一鋪。
離枱赢家笑晒口，輸家喪家狗。明日再戰江湖，有玩未為輸。 |
| 70. Sino Tom2015-02-24 07:14:14 |
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回：大寶 我唔係睇小大家，只是按數據，起碼香港仲有4至5成業主要供樓，尤其係近年買的人。 另外，之前幾年，坊間夠大把人講大陸好多人係FP買樓，唔使做按揭，今日大陸樓唔係一樣下跌嗎？ 回報率唔係應該用今日的價格計㗎咩，用很久之前的買入價計是歧途，自己扼自己扼，正路的投資者唔會咁計。 |
| 71. Oscar Lam2015-02-24 07:16:03 |
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69樓懶人兄，
兄台的比喻很貼切。但有一點不同，買大細贏錢的機會率是50%。投資物業，只要你長揸，你贏錢的機會率則遠超50%。
和懶人兄一樣，需說明一點，在下並沒有鼓勵大家在這個時候買樓。 |
| 72. 亮劍2015-02-24 09:05:50 |
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To Sino Tom
喺呢度小弟講過無数次，現在那些 80~90 後能否買楼上車，除了睇佢每月有多少收入外，最重要係觀察他們的老豆老母，可班倒幾多錢出來幫拖！ 現在我睇倒既事實，係 90 %的人坐定粒六認為美國今年會加息喎，好似小弟同我呢度D老友估今年最多加四分一厘者，係極少数中的極少数先真！ CY 比 DT 推出更多土地出市場？估唔倒又多一個人上當！不過要是你单計幾多塊地唔理伙数；单計伙数唔理平均呎数及地積密度……咁CY又真係做倒嘢啩！
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| 73. 引刀一快2015-02-24 09:11:27 |
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To 71樓 Oscar Lam兄
如果作爲自住嘅細價樓，近日價位，某程度上可以視爲先洗未來錢。 |
| 74. 大寶二寶2015-02-24 09:44:13 |
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回70 Tom兄
計算回報率坊間兩個方法都有人用，唔可以話正路唔正路。反過來說，用你的方法有以下幣端, 我亦都可以話唔正路:
1. 間間銀行同估價行对同一单位估值都唔同，你用边間？(唔好話比我聽用平均價)
2. 估價可能每月，甚至每星期都在變，你跟边一刻？(唔好話比我聽話你買果一刻)
3. 即使比你搵到估價，但唔代表成交價。冇成交價，計算回報率都係纸上談兵！真金白銀攞錢出來先至計到回報率，咪即係你當初買入嘅成交價囉。
相信再拗師兄都未必會同意。投資市場，各施各法，靈活變通，自己鍾意咩方法啱自己就得，冇咩所謂。 |
| 75. 大寶二寶2015-02-24 09:54:19 |
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回70 Tom兄
補充一点。用你的方法計算可以叫"參考回報率"， 用我的方法叫"實際回報率"。
共勉之，哈哈！ |
| 76. 打工仔 Andy2015-02-24 10:33:12 |
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其實博士都講過, 現在可用逢三退一的方法優化物業, 就算唔做, 只要唔加碼就可以, 這點小弟非常同意並實行緊!
講返細價樓下跌的睇法, 只有計掂數, 為樓房作一些減值, 例如下跌三成都頂得順咪得囉,
賣咗好難買得返係事實, 小弟在1997年樓市爆煲前, 將所有投資物業賣出, 只留自住樓一間, 雖然如此, 但到現在回頭看, 也有後悔的感覺, 好難把握機會買回一些賣出的優質物業!
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| 77. Sino Tom2015-02-24 14:15:30 |
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回：大寶 若以入貨成本計回報率，這個世界怎會有人將物業重建或出售呢？ 你個計法是揸一兩層自住樓的想法，目的是叫自己死揸不放。
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| 78. Sino Tom2015-02-24 14:36:13 |
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回：亮劍 1）今天買樓的是panic buying，父母出$幫忙買樓，同政府借錢幫人上車一様危險，最終好心做壞事。 2）今天細價樓仍升，代表這些人根本當加息無料到，或唔信今年會加到。 3）近年政府賣出許多限尺地，豪宅地反而少，將來細單位供應必然節節上升。 4）今天以準備長揸作為買入理由，正代表了買家入貨價偏高，要自我安慰，這樣實在太麻木了。 |
| 79. 大寶二寶2015-02-24 15:16:33 |
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回77 Tom 兄
你似乎計漏咗capital gain 呢樣嘢。隨者樓價升值，每年有條unrealized capital gain 你係賺緊嘅，當你賣左单位後就一次入帳變做 realized profit. 你诀定賣唔賣樓就梗係兩樣嘢都要考慮。
你拉扯到去舊樓收購重建就復雜好多，買家就梗係以市價計回報率或未來估計回報率(如果拆除重建)。但係依家係講緊賣家身份，你唔好撈亂黎講。 |
| 80. 亮劍2015-02-24 15:25:02 |
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1）無可否認今日仲入市者，係有恐慌性吸納情況，但同政府用公家錢資助市民買樓不同，小弟眼見上一輩呢家借/畀下一代買楼的首期，其實只係面果浸，係真正呢幾十年家族的累積，因為你不要忘記，現在上車呢班，大部分首期係嘔倒 3~5成出黎，而不是借足九成盲上車果隻！
2）今天你認為加息無料到不要緊，因為銀行已經同你做定壓力測試，防止你做儍事！
3）呢幾年政府係咁推限呎地，我同意終於會成為計時炸彈爆大鑊，但事發時間並不是今明兩年，而是 2017 下半季。
4）今天仲買楼的人不是太麻木，而是他們被市場懲罰得死去活來咋，佢哋現在面對係兩條死路：「一條係繼續交貴租」；「另一條係焗上貴價車」，根本就無得畀你慢慢揀！
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| 81. Sino Tom2015-02-24 16:20:01 |
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回：大寶 無論買家或賣家都要用將來的租金收入及物業現價來計算回報率，不會有分別。 有分別的只會係買賣雙方對將來租金及物業現價的評估。 另外，以現價來計回報率就是認真考慮了capital gain的存在，今天潛在的capital gain正正是不沽樓成本，豈可不計。 |
| 82. Sino Tom2015-02-24 16:44:07 |
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回：亮劍 1)銀行同客戶做壓力測試，不是避免客戶做儍事，而是避免自己做儍事。 2)至於今日很多父母拎到3－5成比仔女做首期，有證據支持嗎？ 3)為何2017才跌？樓價要跌不用等到大量地盤落成才跌，只要發展商對供應預期上升有戒心，他們就會用長期樓花推低個市。唔好成日以為二手業主唔沽，個市就唔跌啦！ 4)其實買樓的人點會覺得自己找死，他們只是怕蝕底，就如買大細的人想呢張枱連續開大，開到永遠，乜可以既咩？ |
| 83. 亮劍2015-02-24 17:18:36 |
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1)正確D講係金管局驚大家做儍事。
2)根據小弟相熟地產代理告知，現在上車那班 80~90後，超過 7成以上得父母關照幫手睇数，再結合政府公開数据，現在買楼果班有權攞4成以上做首期，咁呢D是否證據支持呢？
3)為何最低限度要 2017 年才跌？呢下請睇屋宇署最近公布， 佢地話 2014 年私樓嘅施工量，係 「6,257 」伙咁大把，而對上一年就係緊緊過万！請問地產商呢家食左幾十擔豬油，唔嗱嗱声动工以便盡快取得銷售樓花同意書，然後極速喺「高位」銷售樓花，係驚個市冧；定係驚自己賣平咗但又補唔翻平麵粉？
4)任何投資市場，都是由恐懼與貪婪交織而成的，小弟恐怕呢家入市的買家，係恐懼佔壓倒性！
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| 84. Sino Tom2015-02-24 17:34:39 |
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《經濟通通訊社記者孔永彥24日報道》長和系「世紀重組」萬事俱備，只欠股東首肯這陣「東風」，明日將會召開重組方案股東會。市場預期，今次重組方案將很大機會獲得通過。但有分析指出，長實過去兩年沒有買地，又頻頻出售投資物業，反映長和系正「減持再減持」地產業務；有投行亦發表報告，重組後的長地有機會繼續出售非核心投資物業變現，以令防止長地的回報下滑。 |
| 85. 大寶二寶2015-02-24 17:39:25 |
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回81 Tom 兄
其實當物业賣出時，用边個方法計算嘅 profit 都係一樣。而回報率只不過係 one of an assistant factors in making decision。學我之前話齋，各施各法，用自己覺得適合自己嘅就係最好嘅方法。 |
| 86. 亮劍2015-02-24 17:49:22 |
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Tom 兄…… 小弟点解估計 2017 年爆煲，其實係我睇見李+x 呢兩年忍手唔入地，計及發展年期、推售楼花散貨時間係 2017~19年，較好錶剛剛夠時間清倉…………
其實如果唔係長和系睇淡，我仲牛過PP呀！ |
| 87. Sino Tom2015-02-24 17:52:06 |
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回：亮劍 1）既然你都同意細單位的潛在供應是計時炸彈，就不要以過去一年的低動工數字去作為支持樓價不跌的理由。反過來說，低動工數字更是潛在危機，代表日後累積了更多樓宇供應。2）要留意，現時發展的樓花開售期是2年，提早賣樓的彈性增加。
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| 88. 亮劍2015-02-24 17:54:55 |
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好失望，原來你不是政府代言人…… 現時發展的樓花開售期是「30 個月」，提早賣樓的彈性增加。 |
| 89. Sino Tom2015-02-24 21:16:18 |
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回：亮劍 什麼政府代言人？你覺得政府同我一樣認為樓市會跌咩？ 另外，30個月的預售期豈不是比24更長，令市場潛在風險更多！ |
| 90. Sino Tom2015-02-24 21:25:33 |
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回：大寶 一個理性的投資者，不是以將來的回報作投資決定，還可以仰賴什麼？ 用你的方法計回報率，本身就是騙人騙自己的行為！ |
| 91. 大寶二寶2015-02-24 21:36:58 |
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回90 Tom 咁請你理性地回答我 74 嘅 1. 同 2. 嘅問題？ |
| 92. Sino Tom2015-02-24 21:44:13 |
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回：大寶 當有人向你出價時，便知確實答案！ 唔通還有其他答案嗎？ |
| 93. 大寶二寶2015-02-24 22:01:37 |
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回Tom
咁如果你的物业係五年前買，而家放緊租吾賣住，咁你如何計算回報率？ |
| 94. 大寶二寶2015-02-24 22:02:02 |
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回Tom
咁如果你的物业係五年前買，而家放緊租又吾賣住，咁你如何計算回報率？ |
| 95. Sino Tom2015-02-24 22:12:50 |
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回：大寶 李嘉誠在90年代初，將中環剛完成大翻新的希爾頓酒店拆卸，重建成甲級寫字樓(即今天的長江中心)。我想問你究竟李生如何做這決定？ |
| 96. 亮劍2015-02-24 22:27:31 |
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Sino Tom……
根據屋宇署動工量 Table 1.6 顯示： 05 年 9060 伙 06 年 10057 伙 07 年 10188 伙 08 年 6992 伙 09 年 7367 伙 10 年 5397 伙 11 年 11061 伙 12 年 14327 伙 13 年 10064 伙 14 年 6257 伙
其實除 12 年趕發水則嗰年動工超過 14 K 外，最近 10 年每年有多少私人楼動工有眼見！ 唔行埋不會有细路哥；唔動工怎會有楼宇落成？ 冰封三尺、非一日之寒，請問你還堅持己見嗎！？
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| 97. Sino Tom2015-02-24 22:39:33 |
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回：亮劍 12－14年夾埋有成3萬伙，加上預售樓花期延長，睇嚟隨時大把樓賣就真！ |
| 98. 大寶二寶2015-02-24 22:58:43 |
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回Tom
你的問題好易答:
1. 我唔係佢肚裏的蟲 2. 我唔係Canning Fok 3. 我冇偷睇佢D文件
所以我唔知答案。其實你係想我答因為拆後重建未來回報率更高，係咪？
事缘係你話用買入價計算回報率唔啱，要用市價計。我問番你如果一直放租唔賣点樣揾市價計算，你又搬龍門講拆樓重建，將兩樣嘢混為一談。其實你講咁多都係想搵人應同你的計法，但对不起，你convince 唔到我。我同你講各施各法就此完結，但你係都要人話你啱，咁我唯有借惜缘兄嘅一句……阿彌陀佛。
師兄，我唔想係網上同你爭論，如果你冇新觀点.，我不會作回應……阿彌陀佛！ |
| 99. 亮劍2015-02-24 23:16:02 |
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上年初小弟不停喺湯生呢度問長江三宝……鲩鱼、蓝衫同至南天幾時開波，終於政府忍耐唔住開了一條DSD換楼有D鬆动作回應，李+x好識做投桃報李，係咁2開咗兩個大盤出來應市，以解萬人求楼若渴之苦。 現在輪到新地，下幾年的重頭戲有南昌站、沙埔村峻巒及YOHO Town3期，呢度夾埋成萬伙。
要是新地睇淡中细價楼楼市，他們可能在 15~16 財政年度，盡推呢「三寳」，咁我亮劍敢寫包單，個一手市唔冧有鬼。
呢家香港楼市食粥食飯 Or 食屎，還要睇江仔面色……哈哈 |
| 100. Sino Tom2015-02-24 23:20:58 |
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回：大寶 我從來沒有搬籠門，一理通百理明。 拒絕學習成功者的思考模式是為了什麼? 放下面子，便有進境。 捨得，拾不得。無捨，如何有得！
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| 101. Sino Tom2015-02-25 06:22:05 |
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人們多是如羊群般喜歡從眾，喜歡站在大多數人的一邊。合群讓人感到自己正確。《信報郝承林》 |
| 102. 引刀一快2015-02-25 07:33:09 |
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To 98樓 大寶兄
計回報率，如果針對你個人嘅角度，可以用物業買入價，假如係作爲客觀分析，應該要以市價，因爲買入價只對業主有意義。一棟大厦租金呎價出入唔大，但係買入價可以差好多倍。 |
| 103. 大寶二寶2015-02-25 10:22:22 |
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回刀兄
由始至终，從問題引申開始，我都係以业主收租佬身份計算自己物业嘅回報率。做得收租佬心態梗係揸長唔打算賣。如果站係買家身份就梗係用出價(應該接近市價)來計算回報率。咁如果我係唔賣嘅話用市價計嘅回報率对於我黎講只係一個"參考回報率"。因為冇確實嘅成交價嘛。
如果睇呢個只係一個"參考回報率"，74 嘅問題就可以解決咯。就係咁簡单之嘛。
共勉之，哈哈！
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| 104. 珍惜香港2015-02-25 13:43:21 |
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【珍惜香港】乜今次呢個留言區咁爆？過百個留言，以為有啲乜好嘢講，原來，喺因為 阿 Tom。 阿 Tom 提出 四大論點，又搬咗堆 歷史嘢出嚟，根住話我地 麻木、迷信喎！ 我雖然冇湯博士咁勁，但都喺碩士畢業架，應該唔算喺文盲嘅；而我又喺一個擁有 N 個物業嘅 收租佬喎，或者好聽啲，就叫 物業長線投資者啦！不過，好慚愧，我睇咗呢個留言區兩次，都搞唔清阿 Tom 想表達啲乜。 今時今日，市場上 主流嘅住宅收租佬，手持物業都已經唔喺呢幾年入嘅貨，同我地講乜 回報率，喺冇意義嘅。我地投資物業， 只喺為咗老來唔使求仔女或政府養，唔好以為我地要發達， 你想發達，就去炒股票，唔好做收租佬。不過，阿 Tom 認為， 正路嘅投資者，梗喺要睇住個 「價」啦！我地呢班 唔長進嘅收租佬，淨喺掛住月月有租收就滿足，喺自己呃自己，入咗 歧途喎！唉，唔怪得 亮劍兄、大寶兄，同佢拗咗咁耐都拗唔完囉！ 其實我仲好後生啫，又喺碩士畢業，但一講到收租，就即刻變身成一個 六十幾歲嘅文盲啦！點解？ 因為收租佬心態，根本就喺退休心態。
市場，喺由一大堆市場參與者組成，而市場參與者嘅心態，對市場喺有決定性嘅影響。我地呢班收租佬，雖然唔喺住宅樓市嘅全部，但已經佔咗一個好可觀同好重要嘅部份。 唔了解市場參與者嘅心態，就冇資格評論市場，搬幾多學術同理論出嚟，都喺冇意義嘅。 |
| 105. 引刀一快2015-02-25 13:55:53 |
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| 106. 大寶二寶2015-02-25 14:02:30 |
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回刀兄、珍港兄
都係你地明白事理，知我心態！
共勉之，哈哈！ |
| 107. 引刀一快2015-02-25 14:11:44 |
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Tom兄係新晉淡派，大家唔好圍攻喇，俾D新隊友我好喎！ |
| 108. 亮劍2015-02-25 14:25:43 |
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大家理性討論楼市，真理是會越辯越明的。 珍惜香港兄，你呢個收租佬心態，正是呢度 D 師兄師姐普遍想法，可能 Tom 兄比我們年輕，所以唔知我們呢班老人家所思所想啫。 其實小弟多次提到，我喜歡用「易地而處」來思考問題，所以本人成日將自己變身做四大老闆，思考點解拆政府打房招式，呢幾年總算托賴，小弟所寫同發展商所推的「回應」，好多時不謀而合！ 最後我當Tom 兄係有質素的對手，因他的回應都唔係求求其其果隻，所以我會尊重佢的，呢下引刀兄請放心……哈哈！ |
| 109. 流浪漢2015-02-25 14:50:34 |
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大家放心討論啦，因為市場係會懲罰睇錯市既人，Tom兄以後就可以有更多歷史參考下喇。 |
| 110. Oscar Lam2015-02-25 14:55:47 |
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回刀兄，
你而家D隊友人強馬壯，連湯文亮博士都幫你啦，你又何需擔心？
共勉之，哈哈！ |
| 111. 打工仔 Andy2015-02-25 14:57:16 |
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| 112. 引刀一快2015-02-25 15:01:51 |
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冇懲罰呢囬事，投資者係市場嘅老細，你只能講市場回報咗捉到市嘅人，講清楚，唔係睇對市，而係捉到市。 |
| 113. 流浪漢2015-02-25 15:04:46 |
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站得太久分岔口怎麼去走
我夠膽孤注一擲
完全沒有顫抖
愛你那段時侯
簡簡單單經已足夠
到任何東西應有盡有
誰還留力舐傷口
人生太短出手要更大
旁觀者不需理解
贏得風光豪得精彩
自己偏偏感覺失敗
自尊心都可以出賣
忘記我也是無壞
連幸福都輸掉醉在長街
依然是我最大
奇跡太小這心癮更大
受傷都不需慰解
誰手可得全個世界
自己的一生卻失敗
自尊心都可以出賣
忘記我也是無壞
連幸福都輸掉醉在長街
依然是我最大
連夢想灑一地再任人踩
依然笑得爽快 |
| 114. 引刀一快2015-02-25 15:12:36 |
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To 110樓 OscarLam兄
講真，我到今日都未覺得過湯生真係睇淡，我覺得湯生呢排嘅動作，有D似以前食pizza hut嘅自助沙律。
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| 115. 收藏佬心態2015-02-25 15:38:19 |
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珍港兄分析到家, 早期買樓那批收租佬, 成本低, 租金越收越多(當然樓宇都有折舊), 好似酒咁, 越飲越醇, 越來越和味, 當古董咁收藏, 越來越好價值, 又可養老又可升值! 點止收租佬咁簡單, 做埋收藏家(佬)! 陶冬&上海謝博士說香港樓價跌一半, 唔好仲係當古董一樣, 搶著收藏,價值越來越高, 陶冬後來又說不過樓價調整到一定程度, 自然有佢的存在價值, 點解? 因為香港法治的基礎, 司法制度健全, 好的醫療系統, 很多人很想買樓在香港居住, 陶冬媽媽在國內睇醫生, 冇病都睇到有病, 都係香港醫生有醫德(梗係啦! 香港醫生人工高^_^) |
| 116. 2011年開始2015-02-25 16:03:41 |
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回珍惜香港兄，我就是從2011年開始長揸物業只買不賣的，哈哈！ |
| 117. Sino Tom2015-02-25 16:33:58 |
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回：珍惜香港 大寶根本一直未參透其計算回報率的方法的利弊，一味用我鐘意唔好理我來拒絕學習。 而你卻悟到不計回報率的玄機，因你在乎的係有足夠現金流去支持生活，而並非想發達。你很清楚自己的理財目標，我心感欣賞。
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| 118. Sino Tom2015-02-25 16:46:52 |
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回：珍惜 但若你是借＄買樓的收租老，就不可不留意回報率了，因將來的利息及租金的變化會影響你的現金流。 其實，論點正確與否並不與年齡及學歷有肯定的關係。我學歷不高，但我很高興去學野。有些事情，晚輩(或學歷低)可能比長輩(或學歷高)理解得更多，因晚輩用了很大心機去學習呢！ |
| 119. Sino Tom2015-02-25 16:53:18 |
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回：珍惜 不要再用我識得比你多，你講野唔清楚為理由，批評我了。
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| 120. 亮劍2015-02-25 18:46:43 |
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Tom C 弟…… 我同珍惜香港食過好多次飯，依我觀察佢係一名好保守的長線投資者。 其實不單止珍惜香港兄，喺呢度有留言而我又同佢食過飯嘅，他/她們的投資取態，都是保守型。 如果你翻睇湯博士的文章，同埋那班成日答嘴的回應，你就知我們的投資取向，是揾時間做朋友，以長線為主，嚴控注碼槓桿，注重現金流及風險水平……
請記住：「長線投資能獲其利，係比拼資料搜集、數據分析、原始資本多寡、資金成本、工具運用技巧及投資常識，盡量使用複式增長，而並不是在踫運氣！」 而湯文亮就是箇中高手。 |
| 121. Sino Tom2015-02-25 20:12:50 |
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回：珍惜 剛剛透過連結看你過去的分享，發現你擁有良好的投資心態，投資目標合理且清晰，心悅誠服！ |
| 122. 珍惜香港2015-02-25 20:53:29 |
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【珍惜香港】TO：Sino Tom 嘩！乜開口晚輩，埋口長輩？都話，我仲好後生咯！ 其實，學歷有幾高，唔喺最重要。我覆你， 唔喺用學歷，而喺用經歷。每個人都有自己嘅經歷，而每當我地用三言兩語，總結一啲生活、態度、投資嘅經歷果陣，短短三言兩語嘅背後，就喺一件件可歌可泣嘅故事。 我响 上面話，市場，喺由一大堆 參與者組成，市場參與者， 喺人，唔喺數字。記得我曾經响呢度，POST 過一幅 花園街景，仲將佢擺咗响自己個 專頁封面度，果個就正正喺 香港嘅縮影，市場嘅縮影。好多所謂 學者，對市場作出預測，一唔兌現，就批判羊群麻木、迷信，但原來，羊群先至喺影響市場嘅前線參與者，而唔喺自己果一套理論。 如果我地對羊群，冇果份 憐憫、果份 體諒、果份 支持、果份 尊敬，單憑一套學術理論，一堆歷史憑證，一個批判態度，喺唔會睇得穿 市場真相嘅。 關於閣下 118/F 嘅問題，我會引用自己 一篇舊文覆你。我寫緊呢篇回應果陣，仲未睇到你 121/F 嘅回覆；咁果篇舊嘢，你應該已經睇咗。 篇舊文講嘅，唔只喺我一個個案，大部份可以維持到今時今日嘅收租佬，就算同我唔一樣，都喺好接近。所以，我地嘅心態，就代表咗 租務市場嘅現實。而點解個樓市咁硬，其中一個關鍵因素，就正正喺基於呢個市場現實。 |
| 123. 引刀一快2015-02-26 05:38:20 |
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係基于升市心態，如果樓市逐年遞减6％，好多人都唔制。 |
| 124. How To Calculate ROI For Real Estate Investments2015-02-26 08:40:17 |
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| 125. 大寶二寶2015-02-26 09:28:53 |
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回124 有心人
多謝提供租金收入回報率計算方法，同我講嘅一樣。Annual Rental Income ÷ Cost of Investment . Cost of Investment 就係當初真金白銀攞錢出來嘅數字。
果真夏蟲不可語冰，還說他人井底蛙，吾識答又搬籠門，改變求學心態應該係自己才对。 |
| 126. 麗娜2015-02-26 10:39:37 |
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To Sino Tom: 佩服你有勇氣和這裡的前輩理性討論，小妹（我都話我唔會認老個咯）衷心鼓勵你繼續積極發言，不錯！其實就算如何計算回報率都好，只是不同的參考數字，資深投資者做投資決定，絕不是只靠一個數字的。 珍惜香港兄的留言，我一向都很喜歡看！這裡的前輩全都不是等閒的，謝謝各位前輩有建設性的意見，給我每天很好的充實。 |
| 127. 請珍惜香港兄賜教2015-02-26 11:09:01 |
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睇返珍惜香港兄之舊文提到租金不及供款一半都照樣置業， 是否可以不理任何樓市週期,只要有能力供到樓就得呢？ |
| 128. 亮劍2015-02-26 12:10:16 |
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127 楼…… 任何投資除了看回報之外，其實最主要係睇呢隻嘢有無升值潛力，隨時後者先係決定因素。 在 90 年代初，當時你同銀行申請按揭貸款，按息計 P 加，實際供款息率係 12~13 厘，但當時私楼的租金回報，只不過係 6~7 %，理論上你唔去租楼正儍仔。 以下是實際例子……
楼價……100 萬 按息…… 13厘 首期…… 一成 年期…… 15年 租金回報…… 7 %
兩年死约後租金當升兩成，那三年後業主的情況如下： 還剩…… 82 萬左右 利息…… 30 幾萬(佔供款8成以上) 收租…… 22.4 萬 税費…… 6~7萬
如果楼價唔升甚至反跌，咁業主真係疴 but 甩！！ 但是若層樓升咗例如 4~5 成，咁租客可以用「合理價」租屋；而業主可享資產增值。
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| 129. 運輸工人2015-02-26 12:11:23 |
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係博士的爆煲論引領下,昨天再沽出一個香港仔細價單位,本來今年策略係唔買唔賣,點知變成多賣少買.所以話市場真係千變萬化,一個人一編文章就改變咗市场形態,這個真的不能不佩服博士. |
| 130. Sino Tom2015-02-26 18:06:52 |
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回：大寶 要悟到投資的奧妙，要明白cost是指機會成本，而非會計成本！ 李生重建甲廈便是一例。蘇民峰買賣舖位的邏輯再是一例。 大寶，想想吧！ |
| 131. 運輸工人2015-02-26 18:52:34 |
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sino tom 兄： 我諗你真係唔明白收租佬心態,講機會成本留翻同D炒家講適合D。 |
| 132. 大寶二寶2015-02-26 19:19:33 |
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回130 Tom
師弟(稱呼你為師弟因為從你嘅回應同處事技巧，我想信我年紀比你大)， 你又搬龍門！
我剩係問你坊間一般收租回報率点計你就搬龍門去清拆重建，依家又同我搬龍門講opportunity costs? 之前你同珍港兄講嘅嘢似乎顯示你始終吾問題所在，或只係口服心唔服。
師弟，我曾經講話投資嘅嘢係各施各法，边個方法你覺得啱自己就係最好嘅，係比机會大家下台，你唔明不突矣，還拙拙迫人。有心人己将一般計算方程式post 上來，證明我嘅講法，你如果仍然堅持自己計法係啱，硬要話其他方法唔啱。我冇說話好講。不過如果你一日都答唔到我74嘅問題，我都唔會再回應你。
共勉之，哈哈！ |
| 133. Sino Tom2015-02-26 19:25:01 |
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回：運輸工人 哈哈！我伯父在70年代以＄40000買入一工廈物業，今天每年租金淨收入＄100000。請問回報率是多少？以大寶的方法計回報率有何利弊？ 考慮機會成本，就是考量將來，所有投資都是為了賺取將來收入，收租佬，食息佬都要考量將來收入的變化嘛！ |
| 134. Sino Tom2015-02-26 19:28:21 |
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回：大寶 想下我的説法，對你無蝕抵。 你真是有些投資心法無掌握到。 |
| 135. 大寶二寶2015-02-26 19:41:18 |
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唉……
樓市爭拗何時了，今篇特別多， 小樓昨夜又升温，舊價不堪回首月明中。 坊間熱錢應猶在，睇好未曾改。 上車能有幾多愁，恰似中原指數向上流！
唉…… |
| 136. 惜緣2015-02-26 20:30:59 |
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To Sino Tom兄
當在下代入兄台的角色度去睇上面各師兄師妹們的言論時，發覺佢地是理性、善意的；反而，當在下代入上面各師兄師妹們的角色度去睇兄台的言論時，卻感覺到有些拙拙逼人。或者兄台不認為是這樣的，其實，這就是問題所在。
同一件事情，不同的人有不同的看法是非常正常的，但是，如果一個人不給他人下台階的話，其實是不給下台階自己。 |
| 137. Sino Tom2015-02-26 20:45:08 |
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回：大寶 你都幾在乎樓價的升跌喎！ 投資的心理質素麻麻地。 |
| 138. Sino Tom2015-02-26 20:50:50 |
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回：惜緣 我分析錯的話，我要認，要檢討，並且視別人的批評為提醒，警剔。 面子可以害人不淺。 |
| 139. Oscar Lam2015-02-26 21:00:17 |
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孖寶兄，
小弟真的很佩服你的耐性！其實，不管是實際成本、理論成本、真成本、假成本，能夠用低成本買到貨的就是好成本。算吧了，能明白的，你不說他也能明白，不明白的，你說再多他也不明白。
共勉之，哈哈哈！ |
| 140. 引刀一快2015-02-26 21:00:20 |
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Sino Tom兄
你考慮多兩樣嘢，就係升市收租佬心態同跌市收租佬心態，咁你地就一定可以溝通得好D。 |
| 141. 引刀一快2015-02-26 21:04:54 |
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Oscar Lam兄
大陸個大浪如果真係勘過嚟，唔係講玩，今日李生話冇咗自由行，恆指跌1000點，玩咩，跌5000點都唔止喇。 |
| 142. Sino Tom2015-02-26 21:19:18 |
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回：惜緣、大寶 你地同珍惜講的收租心態有明顯差別。 珍惜説自己是個長缐收租佬，我信服，值得學習！ 做個理性的投資者，就要思想開放點，不要只懂互相恭維，我話你地麻木係有原因的。
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| 143. Sino Tom2015-02-26 21:21:40 |
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| 144. 惜緣2015-02-26 21:26:57 |
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To Sino Tom兄
那是互相尊重，不是互相恭維。
做個理性的投資者的確重要，但做個理性的人更加重要。 |
| 145. 大寶二寶2015-02-26 21:31:45 |
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回眾師兄
算吧啦。我都放棄再同佢爭論。講嘢自我矛盾，前言不对後語，一時一樣，有幾多師兄師姊會明佢講咩？
我上黎呢度係想分享吓投資經驗，學習吓D知識，講吓笑、吹吓水、輕鬆吓。唔係黎參加辯論比賽，要有輸羸，攪到自己唔開心。
期待同眾師兄師姊繼續作理性交流。
共勉之，哈哈！ |
| 146. LYC2015-02-26 21:39:55 |
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買樓收租緊係好啦，穩陣每個月有錢袋！ 我都係在其他投資產品奶過野，才發覺收租最實際，最好！有租客幫你供樓，還loan,好易有save一球！ |
| 147. Oscar Lam2015-02-26 21:47:47 |
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致141樓刀兄，
時代巨輪浩浩蕩蕩，沒有人能夠剎停它。自由行只會優化，而不會停止。
只要我們做好準備，預準充足的現金，哪怕巨浪來，我們一樣穩坐釣魚船！ |
| 148. Oscar Lam2015-02-26 21:52:49 |
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| 149. 李嘉誠信老外2015-02-26 23:11:56 |
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外國經濟報告話自由行佔香港經濟4%，24800*0.04, 剛剛就係1000點，李嘉誠果然信老外多過信CY。 咁既年紀數口同心算都咁勁，真係難得！ 我估李生對樓市數據掌握一定比自由行深入，如果佢都叫人上車，咁有能力（包括屋企）既人，真係要快手。 |
| 150. 引刀一快2015-02-27 00:48:14 |
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Oscar Lam兄
你今次完全冇理解我嘅含意，我意思係，如果冇咗自由行，連帶關係，香港同大陸會出現好多好多問題及衝擊，股市點會僅僅跌一千點？李生今次講嘢大部份都言不由衷呀！ |
| 151. 同不同2015-02-27 01:21:29 |
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今天真熱鬧，不亦樂乎。哈哈哈。長知識了。換位思考。 |
| 152. To Sino Tom2015-02-27 02:46:21 |
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非常同意幾時都係租樓好過買樓,如果唔係我03,04年買過幾YOHO邊個供呀! 供樓是租客的責任, 租樓日日賺! |
| 153. Oscar Lam2015-02-27 07:43:54 |
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回150刀兄，
小弟當然明白刀兄的意思。現在香港政府正在評估收緊自由行，個人估計應收緊或取消一簽多行，這對水客有影響，但不會影響真正旅客。
小弟同意如果全部取消自由行，這對中國沒有影響，但對香港的經濟、樓市會有致命的打擊。李先生是在警告香港政府不要胡來。我用時代的巨輪來比喻自由行，意思是這個政策不會逆轉，只會優化。小弟說的不清楚，請見諒。 |
| 154. 引刀一快2015-02-27 09:29:44 |
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Oscar Lam兄
如果完全取消自由行，其實對大陸都有一定嘅影響，主要係和諧問題，如果一下停止自由行，好多地方嘅人都會覺得有嚴重國民等級分歧，近年大陸一直有計劃處理戶籍問題，其中一個目的係消茸呢様嘢，第二個就係食品安全，依傢有米果班仲有個選擇去買嘢食，雖然呢個選擇只係心理上嘅慰籍，不過就幫輕大陸唔少。 |
| 155. 亮劍2015-02-27 10:11:33 |
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今年農曆新年，我同家人去泰國差電，根據那裡的導遊告知，大陸客今年來泰消費創新高，而我亦親眼見泰國嘅大型購物商場，真的人頭湧湧，充斥大量國內同胞瘋狂購物！ 寄語香港人：「此地不留人、自有留人處，幸福不是必然的」！ |
| 156. Oscar Lam2015-02-27 11:07:20 |
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回154刀兄，
你提出了一些經濟以外的事情，這個我倒沒有想到。 |
| 157. 自由行2015-02-27 11:22:29 |
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當年大陸開放自由行，股市應該不止漲1000點吧？取消自由行後影響的不會只有零售，還有旅遊，還有貨運。。等等連鎖的效應。。1000點應該是“至少”1000點才對。近幾個月，大陸人在香港的遭遇，在電視上播了很多次， 我想對香港的經濟一定會有影響的， 阿爺應該是準備要出手教訓任性的小朋友了。。大家要小心經濟會走下坡。樓市會不會跌， 那是另外一回事， 但經濟一定會受影響。 |
| 158. 末路狂歡2015-02-27 11:32:44 |
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「中國殭屍工廠的虛假繁榮」 《金融時報》 「殭屍工廠」是應死但沒完全死掉的工廠，在中國四處可見。《金融時報》訪問一間位於山西的鋼廠，經過多年虧損，最近工廠終於獲准破產。記者見到鎮上只剩下老人和小孩，情景悽涼。這些工廠曾輝煌過，養活全鎮的成年人，地方政府引以為榮，可是這些工廠競爭力不濟，市場稍為逆轉，惡性競爭導致產品價格崩潰，工廠陷入困境。這些工廠欠缺能力轉型，兵敗如山倒。然而，這些應死的工廠不會輕易死去，因為地方政府不批准。 地方政府不讓工廠破產，目的是維持繁榮景象，工廠一旦破產，失業率上升，經濟數據變壞，官員政績蒙污。殭屍工廠的假象不是工廠自編自導自演，而是一齣由多個單位策劃和演出的群戲，由地方政府帶頭監製。工廠虧損，留下一個大洞，最後需找人「填氹」，負責救工廠的單位是地方銀行。明知是「填氹」，銀行也要借，因為這是關乎整個地方的命運，銀行不可獨善身。 中國殭屍工廠是一個政治，而非經濟問題，外國經濟學家不會明白中國式供求，沒有人需要的東西，也不斷有工廠製造。 |
| 159. 珍惜香港2015-02-27 11:44:01 |
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【珍惜香港】TO：127/F 閣下冇署名，本來唔想回覆，不過講開又講，就講多少少。 我篇舊文提到果種 先苦後甜嘅退休心態，其實正正就喺我地 上一代中國人，特別喺香港人，對待物業嘅傳統心態。前人對土地、房屋，喺有一份特別嘅感情，佢地認為，冇嘢比土地、房屋， 更實在，更保值。基於呢個傳統，佢地就算冇乜學識，甚至喺文盲，都會响自己嘅能力範圍之內，不斷購入物業收租。 所以我話，一講到收租，就即刻要變身成一個 六十幾歲嘅文盲啦！ 不過，你可能會認為，依家時代已經唔同哂，咁嘅話，我就會問你一個問題：今時今日，香港嘅銀行體系裡面，最有效、最普遍同最認受嘅 融資抵押品喺乜嘢？答案，咪又喺物業！ 我地買樓收租嘅原意，從來都只喺 當儲錢，喺保值，為退休鋪路，冇諗過要發達。所以你問喺唔喺只要有能力供到樓就得，答案喺肯定嘅。至於你問喺唔喺可以唔理任何 樓市週期，我只能夠話，你所講嘅週期，唔喺定律，只喺一個 「如果」。我好多篇舊文都有談過 「如果」呢個 TOPIC，既然只喺 「如果」，我地呢班長線收租佬，喺唔會關心嘅。 引刀兄話，呢個喺基於升市心態啫，如果樓市逐年遞减 6%，好多人都唔制啦； 又話，要考慮升市收租佬心態，同跌市收租佬心態呢兩樣嘢喎！如果你問我，個市要跌幾多啲收租佬先至肯賣，咁又喺一個 「如果」嘅問題，我真喺唔識答你。又或者可以再提下已經講過 N 次嘅 親身經歷，我開始投資物業果陣，喺樓市高峰期，跟住經歷金融風暴，然後再嚟一個沙士，個市喺咁跌，仲搞到負資產，其間， 我只有入貨，半間物業都冇沽過，呢個經歷，唔知算唔算有代表性？ 一個具炒樓心態嘅人，喺會好著意個樓價，所以升市對佢地沽貨嘅推動力，同跌市對佢地沽貨嘅推動力，其實都喺一樣，呢種心態，就好似炒股票咁。反之，我地呢班冇炒樓心態嘅 傳統收租佬，既然唔會因為樓價飆升，就貪心賣樓賺錢，咁更加唔會因為樓價跌，就貿貿然殺咗隻雞。我唔可以好武斷咁話，一定唔會，但要我地沽貨，阻力喺好大，只會喺基於好非一般之中嘅非一般嘢。 由金融海嘯到依家咁多年， 個市喺咁升，具炒樓心態嘅人，好多都忍唔到手，已經沽咗貨，而政策又喺咁阻止啲新嘅收租佬入行。所以點解 我响上面話，大部份可以維持到今時今日嘅收租佬，就算同我唔一樣，都喺好接近。呢個就喺我話，依家個樓市咁 「硬」，嘅其中一個關鍵因素。 |
| 160. 打工仔 Andy2015-02-27 12:03:43 |
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| 161. 元朗仔2015-02-27 12:13:19 |
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To 127樓,我03，04年都借九成買左4層yoho ,我都冇睇樓市周期，求其租客幫我供完層樓等退休算了 |
| 162. Oscar Lam2015-02-27 12:24:24 |
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致159珍港兄，
看到珍港兄寫樓市，小弟也過來趁熱鬧。珍港兄不著意樓價，只入貨、不沽貨的心態確實代表了許多物業投資者的行為。
小弟也是一名物業長期投資者，投資的物業起碼三、五年以後才會出售。很慚愧，小弟非常著意樓價的變化，並積極奉行博士的蓬三退一的投資策略，旺市時，以高價出售手上不太優質的物業，低潮時，以低價購入優質物業，因此，基本上每年都會有買賣。小弟時刻在優化自己的投資組合，因為我想，如果不出貨，哪有錢入貨呢？ |
| 163. 元朗仔2015-02-27 12:42:08 |
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現時入市，值搏空間不大，美國一加息，供款將大增，而且樓價已較我買入時升了近七倍，現時買入好大可能變負資產，都係租樓最穩陣，租樓日日賺 |
| 165. 大寶二寶2015-02-27 13:21:15 |
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| 166. 運輸工人2015-02-27 13:24:50 |
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情況就好似我朋友個媽咪咁,佢今年八十有三,真係文盲,但係佢三十幾年前開始買005,有入無出,平又買,貴又買,從來未賺過一分錢（隨咗派息）好多人都話佢蠢,唔識投資,唔識計回報,唔識計機會成本,但係幾年前開始佢個仔話佢媽咪久唔久就收到信叫佢出席股東大會…… |
| 167. 大寶二寶2015-02-27 13:55:08 |
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難得仲有師兄講呢個話題，我又再睇呀TOM 嘅留言，發覺佢混淆咗以下兩樣嘢:
1. 用有心人的例子，年收6,000 租金，買入價10,000 租金回報率 ROI 60%。假設risk free 債券年息3%，咁扣埋opportunity cost 佢嘅 租金Real ROI 就係57%。
2. 假設物业市值已升至50,000 如果佢唔賣繼續放租、佢嘅 opportunity costs 就係少袋嘅 40,000 加將呢 40,000 投資係其他地方嘅回報或拆除重建後嘅價值。為簡化計算，以上唔計通漲因素。
我由始至终都係講緊1, Tom一時講1, 一時講2，一時講1加2。都唔明佢講咩。
賣唔賣或者重建 opportunity costs 只係其中一個考慮因數，仲要睇佢係咪一個risk taker or adverser 同 expected return of the new investment against the present investment.
運輸工人兄，希望你明我講咩。
共勉之，哈哈！
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| 169. Oscar Lam2015-02-27 14:50:05 |
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回165樓孖寶兄，
蓬三退一的精髓在於在樓市低潮時購入優質物業。8.5%的DSD我已打入成本，這個成本相對於日後出售物業所得的利潤是小數，我不太介意。
以個人愚見，目前是蓬三退一的出貨期，特別是細價樓。 |
| 170. 大寶二寶2015-02-27 15:00:22 |
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| 171. 引刀一快2015-02-27 15:37:23 |
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珍惜香港兄
“ 引刀兄話，呢個喺基於升市心態啫，如果樓市逐年遞减 6%，好多人都唔制啦；又話，要考慮升市收租佬心態，同跌市收租佬心態呢兩樣嘢喎！如果你問我，個市要跌幾多啲收租佬先至肯賣樓，咁又喺一個「如果」嘅問題，我真喺唔識答你。又或者可以再提下已經講過 N 次嘅親身經歷，我開始投資物業果陣，喺樓市高峰期，跟住經歷金融風暴，然後再嚟一個沙士，個市喺咁跌，仲搞到負資產，其間，我只有入貨，半間物業都冇沽過，呢個經歷，唔知算唔算有代表性？”
我講緊呢個唔係如果咁簡單，係處境問題，你咁多年一直唔出貨，係珍港兄個人處理方式，如果你可以影響到其他人全部都同你一樣嘅做法，咁樓市係好難跌嘅，亦即係跌市根本唔發生喇，係咪？再講，負資産唔使填氹仲有錢入貨，估計亦係珍港兄妙技，希望分享分享。至于代表性，呢個詞我有保留，你係高位出唔到、低位繼續入，即係溝貨，難道你明知可能會資不觝債你都唔出？除非間物業好有紀念價值有特殊意義啫。
另外，“如果你問我，個市要跌幾多啲收租佬先至肯賣樓，”
我絕對唔會咁問你，唔係個市要跌幾多收租佬先肯賣樓，如果已經跌咗67成，仲分分鐘入貨添，好似你咁，係咪？賣樓係收租佬對應市場情況嘅决定，每個人心裏有盤數，有人趁未跌得多快手出貨，有人跌到怕跌到失信心先賣，大多數人都覺得賣有著數嘅話，就會成爲市況。 |
| 172. 引刀一快2015-02-27 15:45:35 |
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To 167樓 大寶二寶兄
如果你要用買入價計算絕對回報率的話，加入通漲率去計算會比較準確。 |
| 173. 大寶二寶2015-02-27 15:56:42 |
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回刀兄
对。不過如果用埋 discounting cash flow, 驚更加難明。 |
| 174. 引刀一快2015-02-27 17:46:31 |
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大寶兄
你地都知引刀係街市仔，你咪揾英文大我喇，discounting cash flow睇唔明呀............ |
| 175. 大寶二寶2015-02-27 18:57:58 |
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回刀兄
咪玩小弟啦！ 我習慣用會計英文詞語，如果要翻譯返中文可叫“現金流折讓法“。
不過我攪錯咗一樣嘢，呢個方法係將未來現金流除以每年通漲率折算返現在價值。而相反喺今年之前嘅數字乘以每年嘅通漲率就得喇。
多謝提醒。
共勉之，哈哈！ |
| 176. 珍惜香港2015-02-27 21:06:44 |
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【珍惜香港】TO：171/F 引刀一快兄 閣下喺唔喺唔太了解當時嘅環境？我第一次响度分享 果段經歷嘅時候，我話，唔好奇怪， 負資產但喺有 CASH，一啲都唔出奇，當時好多人都喺咁。呢個喺 親身經歷，果陣帶住口罩去睇樓，見到好多賣家，全部都喺咁，唔通佢地個個都有 妙技？ 當然，有人失業，亦有人生意失敗，但唔喺全部人都咁唔掂架！ 我曾經話過，果啲悲慘故事，都只喺响報紙見到，反而自己遇過嘅賣家，個個實力都唔嘢少。果陣我都唔明白點解，但事後諗番轉頭，咦？又喺噃！你冇 CASH 抬俾銀行，點賣樓？真喺唔掂果啲，早就變哂 銀主盤啦！仲點會俾你見得到？ 再講，邊個話負資産就要填氹？ 你唔賣樓，使乜填氹？除咗好個別嘅銀行之外（喺邊間就唔講啦），你準時供樓，喺唔會俾人 CALL LOAN 嘅。記得我之前分享過一段 疑似 CALL LOAN 經歷，即喺後嚟俾 自醉兄話我用非常規手段果單嘢呢，都唔算喺真正嘅 CALL LOAN 啦。不過，我果次仲未透露最後有冇接受銀行嘅 OFFER 噃，咁今日，不如就開估啦！ 答案，喺冇！即喺繼續供囉！
吓？乜咁著數都唔接受？點解？當然唔喺因為冇 CASH，但唔好要我再畫埋出腸啦！ 至於閣下認為，我呢種心態同做法，只喺我嘅個別情況，咁我 上面話，大部份可以維持到今時今日嘅收租佬，就算同我唔一樣，都喺好接近，你應該唔會同意。呢樣嘢，我又真喺好難响數字上證實到俾你睇嘅； 159/F 嘅解釋，喺嚟自實戰嘅體會，其實已經講得好清楚。 總之，好多嘢，理論上喺咁計啫， 實戰上，好多時都喺另一回事！ |
| 177. Sino Tom2015-02-27 22:11:04 |
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回：大寶 以下的回覆係好野： 1）計算回報率時要將所用的回報率、無風利率、或折現率化作同一時期，例如全部化作年率計算。 2）昨天的$1，與今天或明天$1有着不同價值，不應直接將他們相加或相減 3）今日唔賣樓的機會成本，是放棄變現資金，運用在其他地方所帶來的收入。 我之前講的野，用心學習的人一定會明白。哈哈大笑 |
| 178. 大寶二寶2015-02-27 23:02:24 |
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回 Tom
你率之明我講咩。期待師弟繼續發言，理性討論。
共勉之，哈哈！ |
| 179. 引刀一快2015-02-28 09:20:50 |
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珍港兄
點講你果次都係溝貨啫，我話你出貨慢咗亦冇講錯吖。到負資産嘅時侯，已經過晒出貨時機啦，頂硬上繼續供係大部份人嘅選擇。
有錢溝貨唔出奇，就係唔知你件新貨係咪fullpay啫，如果銀行唔CALL LOAN仲俾你做第二單按揭 ，咁係咪妙技？ |
| 180. 珍惜香港2015-02-28 16:47:38 |
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【珍惜香港】TO：179/F 引刀一快 引刀兄，點解我成日話， 主宰命運嘅，喺人，唔喺數字？ 如果只喺單睇數字表面，你話我沙士果陣 溝貨，喺無可厚非嘅。但坦白講，我投資物業，由 DAY ONE 開始，都只喺為咗 長線收租，為退休鋪路。 自己嘅能力，喺首要，個市嘅高低，只喺次要。每當有能力，我就會買；到買果陣，至去尋覓市場上最抵嘅貨， 而最抵，又唔一定喺最平喎。對於已經買入咗嘅物業，我又從來唔會著意自己買貴咗，定喺買平咗。 所以，我唔會用 溝貨、撈底，嚟形容我當時嘅行為，因為我根本就 冇咁諗過。當然，你可以話， 數字上咪一樣！有乜分別？咁我可以答你， 分別喺好大！你錯估咗我呢個 市場參與者嘅心態，自然就冇可能預測得到，將來面對市場變化果陣，我呢個市場參與者，會以乜嘢行為去應變啦。就正如你認為，我只喺出貨慢咗，但事實上，我根本就 冇諗過要出貨。 同樣地，好多所謂嘅 學者，錯估市場，就喺因為佢地只會睇到 數字嘅表面，波浪嘅表面，憑一廂情願嘅邏輯，就去判定市場參與者嘅心態。而每當有人提出，有市場參與者，同佢地嘅思維邏輯有別果陣，佢地就會話，呢啲，只喺 個別情況啫！ 好多人，窮一生之力，去研究 價錢呢樣嘢；目的，就喺想要 摸頂、撈底。但有幾多人， 真喺睇得咁準？所以，我响 176/F 問你，喺唔喺唔太了解當時嘅環境？果陣買樓，人地點只喺 當你傻仔咁簡單，佢地認為，你簡直就等同於 自殺！由身邊嘅朋友，以致喺至親中嘅至親，個個苦口婆心，好言相勸，甚至極力阻止，你作出呢個咁愚蠢嘅自殺決定。好彩佢地冇以死相諫啫，咁嘅話呢，我就真喺唔會買啦，冇法啦，人命關天嘛！ 响果種環境下，仲會入貨嘅人，唔喺好似我呢啲咁嘅 傳統收租佬，就喺 大師級嘅投機者，咁你話，邊個喺主流？如果你話喺後者，我就真喺冇嘢好講。但要注意嘅喺， 大師級投機者，都喺投機者，而所有投機者，都有一個特性，就喺 好著意個價嘅起跌。沙士之後，經歷金融海嘯，跟住個市就 喺咁升，你話邊個沽貨嘅機會大啲？而政策關係， 沽咗又買唔番噃。至於你話當時頂硬上繼續供果班，講到佢地咁慘，之後大把機會甩身，唔知又剩番幾多？咁你話，時至今日，市場嘅 主流持貨者，喺好似我呢啲咁嘅 傳統收租佬，喺大師級 投機者，定喺果陣好慘 頂硬上果啲？如果仲咁堅持，認為喺後兩者嘅話，咁我就惟有扯白旗，真喺冇嘢好講啦！ 至於你問，銀行點會唔 CALL LOAN，仲俾你做第二單按揭？睇嚟，閣下似乎真喺唔太了解當時嘅環境。果陣嘅按揭監管制度，邊有依家咁緊，又冇信貸資料庫，入到銀行搞按揭，見到張 FORM 有申報手持物業資產果項，個職員就會同你講，呢項喺 SKIP 得，講真，佢喺驚死你會填，你填咗，仲會碎咗佢要你填過添！果陣啲風險嘢，真喺要食自己，唔喺靠人地管架！你做 N 個按揭，只喺 常識啫，算乜 妙技？ 所以，點解我又成日話， 今時，唔同往日啦！依家唔再喺 一張臨約就可以攞嚟炒嘅年代，仲用 舊嘅思維去諗嘢，已經不合時宜。好多學者，搬哂啲 歷史數字出嚟，將今日個樓市，同 97 果陣比，又講埋哂啲 週期論。今時今日，無論响 環球經濟、本地政策，而更重要嘅喺， 主流市場參與者嘅實力同心態各方面，都經歷咗好徹底嘅改變，以致所謂嘅 經濟週期，可能比以前更長，波幅更窄， 甚至可能已經冇咗週期。 當年，我喺一個走在前線嘅市場參與者，而今日，雖然我已經唔再响前線，但仍然喺一個市場參與者。而我睇市場，喺以 人嘅心態為先，而果啲數字嘢，只喺參考一下啫，點解？ 因為， 主宰命運嘅，喺人，唔喺數字囉！ |
| 181. 元朗仔2015-02-28 19:09:54 |
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| 182. 打工仔 Andy2015-02-28 21:48:28 |
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| 183. 打工仔 Andy2015-02-28 23:14:38 |
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引刀兄
講真果句, 我買入第一件收租物業時, 我會睇樓價, 因為要做一變二, 二變四, 四變八! 當我入齊貨時, 我只會計算物業的租金回報多過睇樓價! 因為我的想法跟珍惜兄一樣, 是用來退休的!
時代已經改變, 仲用97時的思維行事, 就.......!
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| 184. 引刀一快2015-02-28 23:21:42 |
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珍港兄 如果係大陆人会送你一个字“扯” 我就送你四个字”扯王之王“ |
| 185. 引刀一快2015-02-28 23:24:27 |
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同珍港兄玩文字游戏，胜过捉围棋！ |
| 186. 引刀一快2015-02-28 23:30:45 |
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打工仔兄
坐紧大巴番广州，难打字，夜d陪珍港兄论论，你做观众喇，哈哈
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| 187. 打工仔 Andy2015-02-28 23:41:31 |
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引刀兄
你坐車返廣州, 明天上深圳再坐朋友車上清遠! |
| 188. 引刀一快2015-03-01 02:18:13 |
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| 189. 引刀一快2015-03-01 10:29:29 |
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【珍惜香港】TO：179/F 引刀一快引刀兄，點解我成日話，主宰命運嘅，喺人，唔喺數字？主宰命運嘅係主如果只喺單睇數字表面，你話我沙士果陣溝貨，喺無可厚非嘅。但坦白講，我投資物業，由 DAY ONE 開始，都只喺為咗長線收租，為退休鋪路。自己嘅能力，喺首要，個市嘅高低，只喺次要。每當有能力，我就會買；到買果陣，至去尋覓市場上最抵嘅貨，（問題喺呢度，最抵買嘅貨一樣會變負資産，係咪？）而最抵，又唔一定喺最平喎。對於已經買入咗嘅物業，我又從來唔會著意自己買貴咗，定喺買平咗。所以，我唔會用溝貨、撈底，嚟形容我當時嘅行為，因為我根本就冇咁諗過。當然，你可以話，數字上咪一樣！有乜分別？（唔係數字上一樣，而係意義上等同，係呢個動作就叫溝貨，無論係證卷、物業，甚至係買菜，都合用，喺第一檔菜買貴咗一倍，發現第二檔居然半價，咪再買D摻落去，最多放雪櫃，唔駛俾事頭話買貴咗咁多。）咁我可以答你，分別喺好大！你錯估咗我呢個市場參與者嘅心態，自然就冇可能預測得到，將來面對市場變化果陣，我呢個市場參與者，會以乜嘢行為去應變啦。就正如你認為，我只喺出貨慢咗，但事實上，我根本就冇諗過要出貨。（如果明知會變負資産嘅貨，你都唔出，係唔合邏輯嘅，會出現負資産嘅情况，就係之前嘅判斷錯，預期負資産會出現嘅時候，根本唔存在“賣咗買唔番”嘅情况，變成負資産之前冇賣出，一定係出手慢，除非係有特殊意義嘅物業，不在討論範圍內。）同樣地，好多所謂嘅學者，錯估市場，就喺因為佢地只會睇到數字嘅表面，波浪嘅表面，憑一廂情願嘅邏輯，就去判定市場參與者嘅心態。而每當有人提出，有市場參與者，同佢地嘅思維邏輯有別果陣，佢地就會話，呢啲，只喺個別情況啫！（發生負資産點會唔係判斷錯誤呢？無論係買家定銀行，都判斷錯誤。你唔係明知負資産都照買卦？銀行亦唔會明知負資産都照做按揭，兩者都係受市況變化所累。）好多人，窮一生之力，去研究價錢呢樣嘢；目的，就喺想要摸頂、撈底。但有幾多人，真喺睇得咁準？所以，我响 176/F 問你，喺唔喺唔太了解當時嘅環境？果陣買樓，人地點只喺當你傻仔咁簡單，佢地認為，你簡直就等同於自殺！（你講緊嘅97頂，定係之後幾年先？）由身邊嘅朋友，以致喺至親中嘅至親，個個苦口婆心，好言相勸，甚至極力阻止，你作出呢個咁愚蠢嘅自殺決定。好彩佢地冇以死相諫啫，咁嘅話呢，我就真喺唔會買啦，冇法啦，人命關天嘛！响果種環境下，仲會入貨嘅人，（你講緊嘅97頂，定係之後幾年先？）唔喺好似我呢啲咁嘅傳統收租佬，就喺大師級嘅投機者，咁你話，邊個喺主流？如果你話喺後者，我就真喺冇嘢好講。但要注意嘅喺，大師級投機者，都喺投機者，而所有投機者，都有一個特性，就喺好著意個價嘅起跌。沙士之後，經歷金融海嘯，跟住個市就喺咁升，你話邊個沽貨嘅機會大啲？而政策關係，沽咗又買唔番噃。至於你話當時頂硬上繼續供果班，講到佢地咁慘，之後大把機會甩身，（甩身唔止係經濟上嘅原因，好多係出于甩身情意結，大佬，佢地望咗十幾年喇！）唔知又剩番幾多？咁你話，時至今日，市場嘅主流持貨者，喺好似我呢啲咁嘅傳統收租佬，喺大師級投機者，定喺果陣好慘頂硬上果啲？如果仲咁堅持，認為喺後兩者嘅話，咁我就惟有扯白旗，真喺冇嘢好講啦！至於你問，銀行點會唔 CALL LOAN，仲俾你做第二單按揭？睇嚟，閣下似乎真喺唔太了解當時嘅環境。果陣嘅按揭監管制度，邊有依家咁緊，又冇信貸資料庫，入到銀行搞按揭，見到張 FORM 有申報手持物業資產果項，個職員就會同你講，呢項喺 SKIP 得，講真，佢喺驚死你會填，你填咗，仲會碎咗佢要你填過添！果陣啲風險嘢，真喺要食自己，唔喺靠人地管架！你做 N 個按揭，只喺常識啫，算乜妙技？（你都知道會有有樓冇人買、望人買嘅時候，咁就好喇。）所以，點解我又成日話，今時，唔同往日啦！依家唔再喺一張臨約就可以攞嚟炒嘅年代，仲用舊嘅思維去諗嘢，已經不合時宜。好多學者，搬哂啲歷史數字出嚟，將今日個樓市，同 97 果陣比，又講埋哂啲週期論。今時今日，無論响環球經濟、本地政策，而更重要嘅喺，主流市場參與者嘅實力同心態各方面，都經歷咗好徹底嘅改變，以致所謂嘅經濟週期，可能比以前更長，波幅更窄，甚至可能已經冇咗週期。（呢種思想係源于樓市走向多次打破大部份人嘅判斷，暫時固化咗心理樓價，呢一波會比97金融風暴來得更猛，呢度嘅所謂"專業分析“，全部都係側埋一邊嘅，你估我唔識做數據分析咩，我懶搵數據所以我就分析人地攞岀嚟嘅數據，只揀啱心水嘅數據，去頭尾，做盤數岀嚟影響其他人判斷，係好多人日日攞嚟食飯嘅技藝，我喺大陸咁耐係睇到厭，成日話貢橙檔呃人，實質呢D嘢喺香港一樣遍地開花。）當年，我喺一個走在前線嘅市場參與者，而今日，雖然我已經唔再响前線，但仍然喺一個市場參與者。而我睇市場，喺以人嘅心態為先，而果啲數字嘢，只喺參考一下啫，點解？因為，主宰命運嘅，喺人，唔喺數字囉！ （珍港兄，D勵志嘢的確好多人啱聽，引刀不在此列。） |
| 190. Sino Tom2015-03-01 16:35:28 |
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回：珍惜 我很欣賞你的理財哲學，不理價高價低，只著重現金流入以支持生活所需，很踏實的想法。 但在現實中，很多人在意價格的變化，尤其利用槓干的人，會較大貪或較容易唔輸得，看昨天不少人趁政府調低按揭成數前趕快買樓就得知，所以人性的貪婪與恐懼導致了周期。 今天雖然不少業主持貨信念強，但樓價下跌可由一手樓帶動，發展商看到未來供應不斷累積，而本地經濟又轉弱時，便不得不減價，到時二手跌價便不可幸免。 |
| 191. 珍惜香港2015-03-02 03:13:39 |
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【珍惜香港】TO：190/F Sino Tom
就如首富成日講，買樓自住， 只要量力而為，幾時都喺 OK 嘅。至於買樓投資，以 傳統收租佬模式喺最好，不過依家先至 新入行做收租佬嘅話，就真喺 唔太啱環境啦！ 我地嘅模式，响市場裡面喺好普遍，但由於好低調，就往往被人忽略咗。至於投機者，因為响市場上比較活躍，而大眾又鍾意注意埋啲刺激嘢，咁就算佢地唔喺市場嘅主流，都會被誤認為喺。基礎上， 香港行低稅率，傳統收租佬模式就 自然生成，加上過往十年經濟環境同政策嘅改變，好多 投機者已經被 淘汰，又或者被迫 轉營至我地呢種模式。而呢種模式，久而久之，就會衍生出 惰性，適應咗之後，喺好難會番到轉頭嘅。所以話，時至今日， 我地喺主流，呢個講法，唔喺斷估。 至於你提到 槓桿，呢樣嘢，我投資方面，其實攞得好盡。不過， 我行使槓桿嘅原則，就喺 一定唔可以投機，即喺話，要放响以 現金流為主導，而價格死牛不變嘅投資目標度。 TO：189/F 引刀一快兄
閣下又嚟呢套。 我從來留言都喺 有感而發，為分享、為交流。我寫嘢嘅時空好有限，所以唔鍾意同人鬥咀；人地要玩，我只會當佢透明。如果你唔喺 引刀兄嘅話，我真喺唔會再睬你。 我諗，我可以直接回答你嘅，應該喺你响中間問咗兩次果條問題，答案當然喺 沙士果陣啦，點會喺 97 頂呀？你就算唔响香港住，都喺香港人嚟架？你咁都要問，其他嘢我真喺唔識點答你。 你果啲鬥咀嘢，我唔覆啦！我只能夠話，如果閣下唔肯放低用一個 投機嘅心態，去睇呢個市場，同裡面嘅參與者嘅話，咁你就冇可能了解依家個樓市發生緊乜事。 你自己投機，唔等於我同你一樣咁投機，所以你話果啲乜嘢負資產、乜嘢判斷錯，對我嚟講，喺冇意義。 我本來就冇去關心，冇去判斷，又何來判斷錯？你唔肯相信，呢個世界，竟然會有 只求收租，但唔關心樓價升跌嘅物業投資者，喺你自己嘅事，唔等於呢種人唔存在。而我話你知， 我就喺呢種人，唔止喺咁， 依家主導緊個市場嘅，都喺我呢種人。如果你唔相信，認為我講大話，不如姑且直接啲講，咁我就唔使花咁多時間覆你。 人地嘅分析，點樣分析，用乜數據分析，你可以唔同意，可以提出相反論點。但你批判人地嘅 動機，就喺小人之心。呢度留言，喺冇錢收嘅！我同部份留言者見過面，亦大概了解過佢地嘅背景， 全部都喺業餘，寫嘢亦只為興趣，冇你講果啲呃飯食或者要點樣做數托市果啲，反而擔心自己分析嘅結果太正面，驚刺激到市場而放棄出文，或者延遲出文嘅就有。 至於你話我果啲諺語式嘅所謂勵志嘢，我稱之為 三言兩語，响 122/F 已經解釋過。用呢啲三言兩語總結主題，喺我一貫嘅習慣， 隨心而發嘅表達。就好似， 主宰命運嘅，喺人，唔喺數字，呢句嘢，我用過好多次，同一句嘢，响唔同主題嘅文章裡面，有唔同嘅表達，唔同嘅體會。後嚟我將佢地分咗做 特首篇同 危機篇，依家又多咗上面嘅 樓市篇。 我寫嘅文章，表達嘅三言兩語，人地啱唔啱聽，你 BUY 唔 BUY， 我一啲都唔關心。你有權信，亦有權唔信，但唔好以 小人之心，去作武斷式嘅批評。 |
| 192. 引刀一快2015-03-02 05:52:10 |
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珍港兄
我冇鬥嘴，你篇文咁長，唔插字提問，好難問出重點，最主要係珍港兄好多時主題游離，好多嘢都唔知你係邊度揾出嚟講嘅，若然唔對準位置插入，分分鐘我嘅回應輪到你睇唔明。
簡單簡明D
”如果你唔喺引刀兄嘅話，我真喺唔會再睬你。“ 如果珍港兄唔係以死都詏番生稱著，我亦冇咁大興致陪你打咁多字。
“但你批判人地嘅動機，” 我係咩動機？你講講唔該。
“主宰命運嘅，喺人，唔喺數字” 可以係人，但唔一定係自己，呢類“勵志語句”，可以免，因爲講緊嘅同人、命運、數字都唔係直綫關係，本來講緊嘅係”如果可以早知會負資産，絶大多數人都會提前出貨“，點解會去咗”人、命運。數字“果度？ 再講，所謂數字，正正就係呢個論壇、呢個社會個個人都關心嘅一樣嘢——錢！邊個話唔關心嘅，舉手唔該！
”你可以唔同意，可以提出相反論點。但你批判人地嘅動機，就喺小人之心。“ 可以唔同意，但係作出批判就係小人之心，你呢段係誤導性嘅歪理，係對我嘅誣陷，誹謗。
“我寫嘅文章，表達嘅三言兩語，人地啱唔啱聽，你 BUY 唔 BUY，我一啲都唔關心。你有權信，亦有權唔信，但唔好以小人之心，去作武斷式嘅批評。”
請唔好忘記呢個係論壇，而且你用“小人之心”呢個詞，唔該講清楚出處。
”我諗，我可以直接回答你嘅，應該喺你响中間問咗兩次果條問題，答案當然喺沙士果陣啦，點會喺 97 頂呀？你就算唔响香港住，都喺香港人嚟架？你咁都要問，其他嘢我真喺唔識點答你。“
俾人勸嘅人係你，又點會係香港人都一定要知道係幾時呢？你又冇講你幾時買。
” 你唔肯相信，呢個世界，竟然會有只求收租，但唔關心樓價升跌嘅物業投資者，“
我有話唔信咩？我話”可以早知負資産的話，大多數人會提前出貨“，樓價升跌同資不觝債係兩回事。
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| 193. 引刀一快2015-03-02 11:43:43 |
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本來我表達嘅嘢好簡單，就係”可以早知出現負資産嘅話，個個都會提前走貨，唔存在賣咗賣唔番嘅情况“
無論同意與否，冇必要複雜化，問題就討論到呢度爲止。 |
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