如何避繳SSD

完全同意博士說“賠上聲名的並不是我”,  反而博士是必贏的.

情況一: 3個月後如果細價樓沒有爆煲: 大家都會說: 好彩多得博士在2月初發文預警, 政府才沒有輕舉妄動, 胡亂出招打冧個市.

情況二: 3個月後如果細價樓爆煲: 大家又會說: 博士一早在2月初發文預警, 真係好彩多得博士的文章阻止了不少潛在買家入市上車. 避免一上車就負資產. 而對於那些不聽規勸心急上車的人, 簡直是追究由自取.

看到了嗎? 無論結果如何, 博士都sure win

To 4/F

如果 3 - 6 個月後細價樓仍上升, 博士算輸了 ...........

加息

同朋友食飯，當然離唔開會談及樓市，由於朋友結左婚一年仲係租樓，所以我都勸說要上車買400萬樓下的上車盤，不過當然故事的結局又係一样，論據總係話而家樓價貴，要等樓價跌先入市。


朋友認為樓市呢家充斥兩大淡的原因，一就係息魔已經殺到埋黎，好快美國加息后，好多人會發現供款的利息上升，因此租金將會由正現金流入，變成負現金流。而且，未來亦不見人工上升太多的空間，即業主到時就會因負擔上升，無論自住定收租都會因沉重負擔而拋售，到時樓市就會崩盤，亦係買樓之時。


老實說上面的原因我即時已經指出我並不同意，首先第一個反應是，我問佢乜佢公司無人工加咩？呢家普遍黎講香港加人工幅度都幾好，3-5%其實都幾普遍，買得樓都起碼20-30K人工，加個3-5%都差唔多成千蚊係咁易，你加息要加幾多先令一個人加人工果部份無晒之后再要崩盤呢？


再者，點解美國可以加息的時候，業主就唔可以加租呢？佢的答案係亦唔係業主話加就可以加，佢作為租客就會選擇走或唔租。Well又係一個我唔太同意的答案，當然以一個個別的Case黎講，業主加租你唔租，是okay的。但用市場黎睇，其實加租係一件幾普遍的事，如果加租就唔租係成立的話，呢幾年就應該無人再租樓，但事實係呢家大把人租樓，加租都接受了，只係幅度有商榷的餘地，因此如果業主成本高了，一定會有部份轉向租客是走不甩的。不過最經典的答案是，如果租金太高的話，佢就會買樓無謂益業主，咁.............我話原來加租會令租客買樓，咁樓價點跌呢？我糊塗了。


不過與其去話加息就會樓價，倒不如睇下加息對供款的負擔吧。以而家細價樓都係300-400萬黎計，唔理你用幾多成，假設借的总額為300萬，以2.15厘計算，即呢家30年每月供款要11314元。而如果要借到呢筆錢的話，壓測@5.15% = 16380元，即借款果位仁兄的收入最少要有27300的收入先借到。


好啦，我地再睇下每0.5%為區間，睇下供款的變化:


2.15% = 11314
2.65% = 12088
3.15% = 12892
3.65% = 13723
4.15% = 14583
4.65% = 15469
5.15% = 16380


由2.15%加息0.5%，大約供款要多700幾元，相對一個月入27300元的人黎計，每月多700幾元就會掟貨嗎？唔好講話+0.5%，我相信就算加1%，即4次0.25%，都係供多1600蚊左右，仲未計其實利息係隨本金下降而會減的，所以我唔係好見得對於一個27300元的人，點會係按息3厘幾4厘的時候會負擔唔住，相信你話去到4.65% - 5.15%的左右，先會叫做有D吃力。


不過如果要加到4.65%左右，即係有2.5%先會加到肉痛，即要加10次息，老實講如果加咁多次息，通漲應該都好勁，我諗佢加一加人工都係咁易5%，即係1365元，well.....一下次又頂左接近1厘息的供款，所以講堅我唔係好睇到一個正正常常的人點解會頂唔住要掟樓，除非美國佬自殺式加息，一下加5厘，咁唔好講香港樓市，我相信全世界包括美國佬自己都不掂。


順帶一提，美國加息對美國的影響，係所有到期債券續期時的息口將會增加，即係美國佬自己加息就會令美債的成本越來越高。以呢家美債係17萬億美元黎計，每加0.25%即係美國佬要比多425億美元息，以呢家美國佬個national account係2015都仲predict budget deficit約564B黎計，越加息就即係越加重個national account的負擔，還錢即更加遙遙無期，而無錢還還min pay都唔得的情況下，咁D美息又係邊度黎呢? Well....sorry咪又係繼續印錢出黎派比你，越加得息多就越要印多D，咁即係玩野，加息會導致多左money supply，咁就即係資產又局住有更多支持，咁加息會樓價跌？我真係望唔透.........................

點解細價樓越升越急

當然以上都係一般人講的盤源收窄了，但究竟大約發生左咩事，令盤源真係收窄呢？


以目前黎講，盤源收窄的原因有下列幾個：


1.　SSD：因為最近的成交都會鎖住SSD。
2.　自住的：用家會長期住無論咩價都唔放。
3.　長期投資：用來收租，理論上都唔易放，除非你比個超高價。


先睇SSD相關的，如果翻查數據，我們來做一些比較大的上車屋苑最近一年的成交,如下面：


沙田中心 - 81宗 / 1480伙 = 5.4%
嘉湖山莊 - 714宗 / 15927伙 = 4.4%
得寶花園 - 147宗 / 2016 伙 = 7.3%
荃灣中心 - 225宗 / 4516 伙 = 5.0%
大埔中心 - 184宗 / 4080 伙 = 4.5%


數據主要的目的，係睇下有幾多樓好Likely都唔會賣，用1年的數據做原因，係因為1年要輸20%都大機會無人會走，但10%左右的有人有機會會放，所以用1年數據會係嚴謹D。以上表黎睇，平均其實每個屋苑都有5%左右的貨係已經被SSD鎖死左，如果你再諗埋有D 1年+的SSD盤都係唔走的話，相信可能有約8%的樓係唔會係市場再出售。


好啦，睇番個大畫面，香港有700萬人，120萬個私人單位，你估會唔會120萬單位都會而無人住先？好明顯唔會，所以其實我地如果要自己估一個數係自然流通量的話，也許其實每個時段都係5-10%的樓會郁，即另外90-95%的樓係有人點都會楂住唔放，until去到下一個可能更吸引的高價先會有marginal的人再放貨出黎。不過好衰唔衰呢家自然流通果D樓已經有好大部份比SSD鎖死左，咁剩番下來的係咩貨呢？顯而易見，就係要更高價所吸引出黎的marginal的樓。


既然要買呢D marginal的樓係要付出更高的樓價，即係話要成交就要比一個可能係破頂的高價。如上文所述，一個破頂成交，就會令市場的市價移高，而要鞏固個破頂價，其實配合多一兩個接近的成交，就可以令一個屋苑的價錢再提升。換個話說，你要沙田中心樓價升至500萬入場，你係唔需要用500萬買晒1480個單位的，簡單D講你如果有1500萬，先買第一個500萬，呢個成交係破頂，D人可能會懷疑係咪堅，定係呢個單位有乜咩超靚裝修咩連天台咁。好啦黎多個500萬成交，呢個500萬已經差唔多可以令銀行估沙田中心至接近500萬。你再用500萬買多層的話，那基本上好大機會500萬已經成為市價了。


不過亦由於盤源被SSD所鎖起，我認為要不停食marginal的樓的市況已經出現，即係要賣的人已經賣晒，買左有任何變掛的人，都比SSD鎖死，基本上at market price，係差唔多無人會賣樓。呢個唔係一個單一屋苑的狀態，目前係成香港細價樓市場都出現呢一種吸乾的市況，所以係未食晒market盤之前，十個成交8個market，2個先marginal成交，但而家根本無十個成交比你，可能得番一個月5個比你，但其中有2個market，3個係marginal，呢個係一個惡性循環，因為現實上又多一部份樓被鎖死，而另一方面心理上就比市場參與者覺得買親都係破頂，越買越急的時候，破頂買樓對買家以及賣家都由覺得係中六合彩的心態變成common practice的話，之后接下來可能就會係3個成交3個都破頂咁，不停局升。

3個月細價樓可爆煲嗎?

呢幾日最火的一篇文章，係由湯博士寫話由於有樓係三按四按，好多財仔無被規管，亦因為可能財仔要收水，斷左一D能力有限的借款人的水喉，所以可能有12000間銀主盤，市場就會爆煲大冧，令好多網上的朋友都巧京京，大家人心惶惶。


對於呢會唔會爆呢個命題，呢家好明顯分開左兩派，一就係話會，二就係當然話唔會。不過湯博士今日都再重申話係三至六個月，可能佢都認為三個月有小小太急，所以改一改個時間。而隊長我亦黎湊下熱鬧，睇下會唔會真係爆先？


首先呢家湯生講的12000間銀主盤，我係有保留的，因為一方面有無12000個盤係借左2,3,4按已經係一個問號，而中間仲要肯定12000間全部都係有問題的話，就一定有水份。其實退后一步睇，好多人借住按揭，之后正常番工然后要再借多個P-Loan去洗錢，好正常。當然你話好人好姐點會去問財仔借，係靚record的就唔會借啦，不過話說回來，呢家金管搞到真係嚴左好L多，就算有靚工作收入如隊長的，想再轉按借盡變現都難到飛天，如果係咁的話銀行唔借錢去財仔借，真係有需要都無法，但如果本身我係借5成mortgage，再借一兩成財仔，當然息口高，但銀行唔借要洗錢就無計，但加上去都未必一定話係頂唔住。再者，湯生都話可能係父母借錢比個仔買樓，咁果個還款力就唔應該用阿仔一個人的能力去計會爆煲。一家人借，就用一家人能力去計還款力，所以有部份借款人本身個一家人還款力都係強壯，所以12000個銀主盤入面，可能真係還唔起有問題的，只係一小部份如2000-3000個。當然，你話全部call loan，咁你唔好講財仔，只要有mortgage的都要還清，咁香港就乜柒都諗啦。


所以如果減除水份之后，本身你可能得2000-3000甚至再多D，那怕係12000個單位都有問題,係唔係就係一件足以隊冧市場的事呢，我又好有保留？先諗下居屋推2000-3000個單位，即刻有十鳩幾萬人出黎話要買，你聽完都覺得恐怖。再舉例呢家一個東環1407個單位，唧下牙膏咁幾百幾百下下一晚清晒，你呢家就算12000個單位，全部細位，以市場呢家咁渴盤，就算全部推出都係多一年左右的供應量，短期可能會受壓，但係用到冧市爆煲黎形容，未免太杯水車薪了。


最近湯Sir個女先入左6間紅山半島，我假設佢唔會送個女去死黎計，咁最多能理解為係大市唔諗但細價樓冧啦。但如果大市唔一齊冧，咁中大價樓唔冧的話，即係當某一個時間中大價樓同細價樓差距一拉闊，就會形成賣中大價樓換細價樓變得好吸引？如果呢個point係成立的話，細價樓跌10-15%可能已經見晒底，因為市場仲有大換細的購買力嘛。


其實要冧市，其中一個好主要的因素就係一定要肯家產。你唔係要搞到D人無晒工開無收入唔人街，咁D人又點會局住掟樓唔死呢?但呢家如果經濟仲係向好，香港失業率仲係低位時，只要班借款人一日有能力還錢，咁個市真係無得大冧。借錢借P-Loan每一時間都有，但如果話呢家會諗係因為P-Loan/二按三按太大，個人黎講認為仲係未夠吹得大，至少我知道財仔借二按三按的，唔一定係玩細價樓，有好多人都係玩細碼工廈／商廈／鋪，而呢D人全部都有一定實力，只係因為金管太緊先要咁玩D高危小小的野，但是否去到太大舊而要爆，我認為就未係時候。


或者湯生只係好心，希望係個泡未吹大之前，引起注意令金管同財仔可以禁住個泡。點都好，隊長我就唔太擔心的，利好因素如歐洲QE，以及長期缺盤依然利好大市，不過究竟係咪真係會爆，最好不過的就係留待時間證明

咁多有能力的後生仔女等緊細價樓用作上車, 有人想震返D盤出黎都會有些少難度

點解細價樓硬過碌鐵?

新聞又講話最近的鎖匙盤買少見少，特別係細價樓的鎖匙盤如得寶花園咁，得番不足5條，可想而知個市對細價樓的需求，以及細價樓的供應是不成正比的。特別係隊長過年前睇的一堆肯平3-5%的細價樓，到今日再問的時候已經完全無晒，新一批在叫價的又去番舊年高位爭持的價錢，可以印證這一點係事實。


當然，其中一個主要因素係政策問題，如按揭同辣招下，細價樓如300萬左右的野，受影響是最輕微的，這個論調我亦唔止講過一百次，所以亦不再重覆又重覆，三年又三年。


不過，每日你打開報紙，聽唔同渠道的新聞，又會發現成日都會有劈價成交呢D字眼。而其中有一部份係由天價劈番去現實價，被無限放大了；而又有一部份係真真正正的劈，先唔講個別可能個業主突然要急用錢的劈，但如果日日夜夜報紙新聞都係度吹淡的時間，雖然豪宅係的確跌了，點解樓市仲叫相對硬淨，尤其細價樓仲係硬過碌鐵呢?


其中一個原因，其實我認為同大價樓有關。我地假設有一羣唔太活躍的長線C9投資者，佢地可能2005-2007呢D時間買層樓諗住收租，其沒有特別留意新聞同政策，假設當時買400萬的樓，3成上會，即欠銀行280萬左右。但時至可能呢兩年高位橫行，當時400萬的樓已經而家市值850萬，由於賺得夠深，於是舊年有agent鋤佢到800萬左右劈價賣出，大約當佢賺400萬(7年租金同厘印/commission打和計)，但實情落番袋有520萬。


攞住520萬的佢，在過去一年玩下股票仔買30-50萬，由於自己唔係專業投資者，唔敢買太多股票，又唔敢買銀行的產品。轉人仔一日都係轉得兩萬，感覺轉下轉下得個搞，所以無乜搞到，但做定期又無乜用，自已層樓又唔點駛供，如是者幾百萬放左係銀行一年又唔知做乜好，於是又手痕痕想係最保守的地方投資，而呢個地方就係樓市。


由於成年個市都無乜郁過，買的目標就只係諗住收租，但而家政府出的按揭限額，令C9佢買番800萬的樓時又感吃力，而且因為有自住樓，800萬的DSD連厘印打成60萬，心有不甘，如是者想係輕輕鬆鬆的心態下買樓，就有agent遊說佢買300-400萬的樓。C9諗左一下，畢竟呢400萬都係買樓賺番黎，full paid的話，層樓又唔會無左價值，所謂冤枉黎瘟疫走，就算跌一半，400萬跌一半都仲有200萬，full paid怕乜?於是，佢就搵左層350萬的樓，連雜費輕度裝修380萬左右埋晒單。


C9的心態好簡單又好合理，反正層樓都係白籃點送比佢，呢家買完每個月仲有12000剩袋，都唔知幾過癮，你叫佢劈價賣樓，佢又無乜壓力?　計數上合理的同時，一班C9一齊飲茶都覺得岩，結果大家都做呢個動作，賣左大價樓還晒債，呢家坐住細價樓每個月剩袋，有D實力強橫賺得深的，仲一間換兩三間，大幅鎖死細價樓盤源。


所以換個角度再睇，如果話比你聽有ABC三個杯，你將A的20%水倒去C入面，你可能未必預期到件事係點。但如果話比你聽，A杯的容量係2L，現有水1L;B杯的容量係1L，現有水1L;C杯的容量係0.5，現有水0.4L；本來D水分ABC三個杯係裝得晒的。問題係，你呢家有水入黎每個杯都要接多D水的時間，仲要將A杯的20%的水 (0.2L)，隊過去C杯入面，C杯本身都就黎滿瀉，你仲加水，點搞？


大家不防可以諗下，其實個市越呆，就價有越多由大價樓賣左但又苦無出路的路，自自然然又會走番入細價樓度，呢個就係其中一個可解釋點解細價樓硬過碌鐵的原因。

師奶仔,

呢個唔係我朋友, 篇野我抄嘅!

樓價與人工的競賽

如果樓價同人工係一場賽跑的話，我相信十個有十個人，都會話樓價一定跑嬴人工，所以上車買樓總係感覺到吃力，總係一場落場就要輸的競賽，五班馬同雄心威龍跑，點跑？到最后只有用灰燼黎結尾。


不過，人總係好得意，係競賽場上，你竟然見到有人跑得贏你自己，甚至跑得贏樓價，你就會覺得唔公平，於是乎，有人就會向大會投訢，希望設多重限制，令樓價能夠減慢下來，令自己有機會追上樓價，從絕望中找尋希望。


呢個行為本身亦無可厚非，畢竟人生無理由一個希望都無，的確係一件好令人沮喪的事情。但回歸現實，你有無諗過如果樓價真的停下來，又或倒退50%后，又會係一件咩事情？


假設如果而家樓價唔再升，未來都會係浮沉係現水平一段長時間，經過左你自身的努力，工作上的回報理論上亦應會慢慢提升，亦即人工將會同唔郁的樓價遂接拉近，慢慢本身超高的樓價，對於你黎講會變成高，稍高，然后可能變成合理，甚至稍平，然后極平。當然，呢個時間可能好長，舉個例二十年，只要你稍為有能力小小，比二十年時間自己去追今日的樓價，到時加上通漲，應該會好輕鬆，而到時亦可以掃幾層樓完全無問題。


當然，更加好的，係樓價直接重新設定至一個你認為的合理水平，即唔好話跳番去03年沙士價，就當去到09/10年左近，即今日的50%左右價錢，九龍站過千呎仲係5-6百萬，一城仲係百五萬有找的年代，而以你今日的人工，唔好講大貪買過千呎的大樓，但就叫做買層東九龍的樓都係百五二百萬來上車，亦係相當理想同輕鬆的情況，咁人生就非常美滿了。更加好的，就係因為你都覺得樓價略平，所以出左bonus后，兩口子決定再買多層收租，等十年八載后又賺租又賺價，人生就更加完美。


我相信以上的情況，都係大部份人的夢想，不過好多人投訴買唔到樓上唔到車的人，都有一個前設，就係樓價跌, 但你仲可以享受今天的人工，今天工作的穏定。當然，果D咩97大跌后幾多人無工做呢D　old school的廢話我又唔講，我就當呢個前設係岩的，即樓價跌50%，你人工仲會係今日的水平之餘，仲年年有加的話，上面的如意算盤是否打得響？

可能都係一D 70到尾80后頭的朋友，唔理佢地有無買樓計，以收入黎講，月入兩三萬的人，唔係一個平均樓，而只係一個基本的收入。而我粗略估計，一般我當呢個年紀左近的人，月入35-40K，係一個幾常見的收入，而部份稍好的朋友，50K一個月亦非什麼難事，所以你亦可以預期，呢家40幾50歲果D人，收入更多的亦相當之多，呢個唔係一個特別挑選的數字，而係一個好普通的大企業的中層人仕收入。


所以，係樓價人工的競賽場上，好多人有一個盲點，又或者你睇到都ignore的現實，就係呢個競賽場上唔係得你一個人跑。樓價有無可能永遠設定係一個點，又或者跌左50%后，又輪唔輪到你買，係一個好大的問題。始終，我相信樓價跌下來好，有好多月入都相當可觀的人，佢地如果同你一样份工好穏，人工又加緊，不過人地搵50-60K一個月，你搵20-30K一個月，佢地買左先亦係一件相當合理的事。當然，你可以天真的要求佢買完繼續跌，但係呢個就會係一個幾多人買同幾多人賣，亦即demand vs supply的競賽，如果當呢班人未買晒但都無人賣樓之時，樓價又升番上去，係好合理的。


再者，競賽場上，賽跑的唔只係上車客，亦有好多係投資者。投資者唔代表係一間機構買幾百間屋收租，我就當佢地亦只係你身邊認為樓價平的朋友，不過佢地收入比你高，收以一早買左幾層樓，再係下跌落黎的時候，又再買多幾層。呢個問題，亦即係話有實力的人，佢地同時係買家，亦同時係賣家。試諗下，當你認為平的時候，比你更有實力的參賽者，只會覺得係超平，咁試問一下，點解呢一D參賽者要係超平的時候賣出自己層樓比你呢？再換句話說，如果呢家你住美孚1000呎，市價200萬，你月入60K，你老婆月入40K，屋企唔等錢洗，無乜特別情況下，我點样可以令你200萬賣比我呢？如果你有無敵的答案的話，不防通知我，我唔介意去執平樓，因為大家都知邊個買到就邊個賺硬。


所以，簡單黎講，係競賽場上永遠唔係得你一個人，樓價只係反映所有參賽者的一個平均承擔能力，而如果你係比起平均的收入低，無論樓價升跌幾多，好大機會到最尾都係輪唔到你，所以要突圍，你就要一係勇於挑戰比你有實力的參加者，突然爆一段去先上車，如果唔係，你只係用平均速度去追的話，你可能一世都追唔到，又或者追到都好吃力。