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金管局的逆週期措施會是什麼
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年2月3日
政府出招壓抑樓市，誰不知越壓越升，要出新辣招一定不能通過立法會，CY唯有指望金管局收緊按揭，陳德霖雖然不負所托，將用作還款的租金收入由八成降至七成，又收緊空殼公司借貸，但效果並不顯著，細價樓狂升，陳德霖再出聲，除了差不多肯定美國今年會加息外，還表示若果樓市繼續升，將會推出逆週期措施，如果逆週期措施是繼續收緊按揭，可以預計到其效不彰，要有效壓抑樓市，就必須從近日升幅最大的樓宇落手，才會有顯著效果，而現在問任何人都知道細價樓飆升，即是要出招壓抑細價樓才可以事半功倍，不過，這樣做又會違反政府要協助基層市民上車的承諾，這將是一個進退兩難局面，政府官員梗係覺得很難解決，對於我及我的網友來說，如食蛋糕一件而已。
政府的辣招早已全方位壓抑樓市，再加上金管局收緊按揭，理論上樓價唔跌都唔會升，但很可惜百密一疏，或者官員們宅心仁厚，竟然會放過心狠手辣的財務公司，據聞，王冬勝有親戚做生意失敗，他亦曾受到財務公司騷擾，但我記得，當日金融海嘯，政府擔保全港存款，連那些付高息搶銀行生意的財務公司存款亦擔保，但財仔以怨報德，連銀行公會主席亦不放過，可想而知，財仔的行事作風，但金管局出招，只是針對銀行，間接幫了財務公司，他們以高息搶定期，又以高息放貸，在沒有人監管下，這是一行最優質生意，銀行家早已牙癢癢，如果金管局再唔出招管制財務公司，我相信會有銀行家作出投訴，故此，我大膽假設，倘若金管局要出招，必定向財務公司埋手。
現在買細價樓的人，他們的財政是相當緊絀，但政府希望那些人可以上車，他們可以向按揭保險公司買保險，李令翔較早前亦提出警告，說現在買按保的人實力不足，不過，就算李令翔唔做生意，那些細價樓買家亦有辦法上車，他們向財務公司借足九成，利息當然是高於正常很多，但他們心口有個勇字，認為樓價長升不跌，多付一點利息當然不是問題。如果金管局管制那些貸款，就敢擔保細價樓升勢立刻停止，當細價樓升勢停止，財務公司便會向那些借貸高，還款不準時的人追數，如此一來，天下大亂，細價樓就會掉頭向下，引發更多追數的行動，唔使我講，大家都知道結局，金管局亦知道這個結局，陳德霖遲遲不出招就是擔心細價樓急跌，他只是希望財務公司自律，誰不知財務公司不但不自律，還變本加厲，過份放貸令致細價樓急升，我相信距離金管局出手不遠矣，只要對症下藥，樓價飆升問題是很容易解決。
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| 1. mt4money2015-02-03 08:25:09 |
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呢個時候，愚民當道，政府任何動作，偕比人認為虛招，再火上加油，所以不發好過，應該交幾片大地出來好過。 |
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湯博士…… 呢次我唔撐你，因為我老友 PP 做咗一份研究，佢發現呢家上細碼楼買家的實力，並非普通人睇咁弱，而且佢哋可班出來的首期同供款能力，竞然強過好多換楼客，可惜 PP 佢唔想喺呢一刻公開。 |
| 3. Peter Paker2015-02-03 09:04:01 |
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To 2. 亮劍 2015-02-03 08:51:59
I told you yesterday. You already know. That's enough.
I may want to wait until HKMA does stupid interventions first and let them make unrecoverable mistakes.
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| 4. Peter Paker2015-02-03 09:06:23 |
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One more serious intervention is enough to stop future supply. Pls be pateint. Stupid officials will likely make more mistakes that are unrecoverable. And then this would be the time for landlords to raise their residential rental.
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| 5. mt4money2015-02-03 09:07:49 |
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回 亮劍 兄， 回想返以往冇最低工資，月入三四千果浸，點買三千蚊建呎的樓。最低工資後，升到過萬人工，過去幾年好安全咁借錢上左車。借貸質素其實不俗。
期待 pp 發文。 |
| 6. Peter Paker2015-02-03 09:20:25 |
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actually, I already warned them about the negative impacts on future supply due to any interventions. I guess I am just a small potato who is not worth to be considered. What we can do is to let those officials implement stupid intervention measures. I guess one more serious intervention step will cease the developer bosses to bid lands for residential developments, becasue land prices are already at the lowest point over the past decade and have no further rooms to be shrunk. |
| 7. mt4money2015-02-03 09:25:54 |
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老套咁講，地價再平，政府仲有支金去運作，去建公屋。 |
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大寶二寶兄, 多謝昨日賜教, 不需替小弟擔心，小弟97同08海嘯前都買過樓, 只要有持貨能力, 只會賺少咗, 唔會輸。 |
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各位C兄担心細價樓同觀點都好好。小弟好同意借盡九成嘅朋友要小心。實力用家不需過慮 |
| 10. 亮劍2015-02-03 10:14:46 |
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呢家個市有如96年尾、97年初，即仲有水尾。 但你打後半年再喺高位搶入，咁真係要睇你買咗乜。 用97年中作例：- 高溢價盤……例如浪翠園要捱價。 合理價盤……只要按時供楼，應該神早返回家鄉，好彩的話執一倍，最少都賺住，但損失機會成本。 |
| 11. 大寶二寶2015-02-03 10:23:37 |
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博士，我唔覺得下一招會係对付財仔，因財仔不是按揭主流，效用有限。個人覺得不外乎以下三招:
1. 收緊按揭。例如首置最多六成，已有一套房最多四成，二套房以上最多三成等。
2. 加大壓測率。
3. 加按揭息率。
共勉之，哈哈！ |
| 12. 中女社社長2015-02-03 10:29:45 |
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財仔乾塘主因唔係因為樓宇買賣二按借貸, 而係現金二按借貸借到財仔冇哂錢. 佢地雖然Reg 契, 但係債仔還唔倒錢, 就算申請佢破產, 都要第一債權人肯做野先得.
暫時實在未見到太多買樓人士用財仔做貸款買樓.
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| 13. 路人甲2015-02-03 10:31:52 |
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有句話叫: ACTION & REACTION.
出手愈勁, 反抗愈勁. 政府出甘多招做乜呢? 乾脆整冧個巿, 咪唔使煩咯. |
| 14. fans2015-02-03 10:35:14 |
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金管局幾時做了財仔的監管人??????有趣！ |
| 15. 中女社社長2015-02-03 10:39:28 |
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Intervention很有趣, 即政府告訴你一個事實, 就是樓市仲會再升, 所以金管局如出手干預樓市我會拍手掌, 而我之前既預測極: 今年年中短期到頂可能全盤錯哂! |
| 16. 朗晴2015-02-03 10:49:30 |
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好多錢莊都有直屬財仔公司，銀行只能收2厘多，財仔就廿厘起錶，所以金管局將按揭成數調低，最大得益者是銀行。 所以無聽到佢地嘈過。 |
| 17. madguy2015-02-03 11:11:33 |
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水要疏導，不是截流。
如，打壓大碼貨毫無必要；過去兩年，水都流向細價，影響最弱的一群。 |
| 18. 山高雲低2015-02-03 11:12:29 |
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To PP The main reason to why the government officials always make mistakes are simply because they are not the most qualified person to fit the positions. Just have a look of such officials as 某波 and 傻強 and 得淋, you will see why. What can say is "stupid measures and decisions come from stupid guys" |
| 19. 小弟子2015-02-03 11:19:46 |
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| 20. 惜緣2015-02-03 11:34:28 |
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愚見認為，最近細價樓不斷創新高的其中一個重要原因係之前金管局收緊500萬以上樓宇的按揭成數，令致呢類購買力都被迫湧向細價樓，有如火上加油，怎能不癲呢？所以在下建議: 1. 收緊500萬以下樓宇按揭至最多七成，暫時取消按揭保險計劃。 2. 放寬500萬以上樓宇按揭至七成或更多，而方便換樓客重新啟動換樓鏈。 3. 取消SSD而釋放供應，使樓市健康發展。 |
| 21. 長毛粉絲2015-02-03 11:36:44 |
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香港政府十分反動，住公屋的有很多富人，住劏房的，很多都是窮人，資源錯配，關狗官九事，反正不是自己錢。香港政府內有很多狗官，應該拉出去打靶！ |
| 22. 亮劍2015-02-03 11:45:53 |
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其實向財仔撲水的首置者，通常係全家總動員籌旗先夠首期果班，因為他們無置業經驗，又唔上黎呢度學下嘢。 咁本來值 3.6 M 嘅貨，就畀夠 4 M 人！ 他們諗住銀行一樣同佢哋十下十下，估足 4 M。 當他們踏破鐵鞋，最盡只估倒 3.8 M ，咁面前只能得兩個選擇： 撻訂渣都無！ 揾屋企人轆咭、借財仔…… 所以置業前請上網查清楚；找一個唔係諗住開单大過天而靠得住嘅經紀；請教有經驗人士；預留最少 5 % 虚位；唔好瘋狂追價！ |
| 23. 大寶二寶2015-02-03 11:47:50 |
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回20 惜緣兄
班九官個腦係倒轉黎諗嘢，唔會行呢D招數。如果識諗就唔會攪到個市咁慶喇！
共勉之，哈哈！ |
| 24. alan2882015-02-03 11:56:53 |
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Agree 11/F 收緊按揭, 例如首置最多六成，已有一套房最多四成，二套房以上最多三成等 |
| 25. 請教亮劍兄2015-02-03 12:26:16 |
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亮劍兄 我時常睇妳文章 多謝無私奉獻知識 我弟在2014 年12尾買了大西方北樓 7成按揭 現在應該達訂嗎? 頭兩年會租 之後自住 謝謝亮劍兄 |
| 26. 惜緣2015-02-03 13:11:29 |
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To 23樓 大寶二寶兄
唔通我地呢D凡夫俗子除了無奈之外，還是無奈？ |
| 27. Jerry2015-02-03 13:43:30 |
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請教各路高人,
小弟在上年買左個204呎實用, + 16呎 露台的超微型單位, 四百二十萬包全屋靚裝修和傢俬電器。發展適一直以SERVICE APARTMENT 形式租俾人, 我貪佢租金回報有4厘或以上。 LOCATION 係廣東道535號, 對面馬路柯士甸站上蓋豪宅。步行3分鐘到柯士甸站, 5分鐘佐敦站, 10分鍾九龍站, 5分鐘到未來高鐵總站。實用站價係20588元。 現家租俾人大約14000。
請問我係唔係好傻, 咁貴呎價買呢個盤。以後樓下跌, 係唔係死梗呢?
謝謝各位高人解答, 萬分感謝! |
| 28. 師奶仔2015-02-03 14:02:09 |
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TO: JERRY
以你所講, 尺價去到2萬蚊, 實在貴了點. 不過LOCATION很不錯. 去年底, 也有地產代理搵過我去睇, 我唸好多人都被地產問過; 不過我覺得甚麼SERVICE APARTMENT, 覺得唔同自己其他區的樓, 咁有彈性, 兼且太細.
我果陣入左件9千幾蚊尺的, 回報都係4厘咁上下. 現在我估升左d, 不過, 3年內賣要俾tax.
點都好la, 你回報都有4厘喎. 由得佢收租囉. 我唔係好友, 不過唔買都買左, 物業始終保值, 長渣應該無乜太大問題. 因為LOCATION 唔錯. 反正幾年內都唔賣得. |
| 29. 過來人2015-02-03 14:05:51 |
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TO：27／F Jerry 兄
其實，差唔多所有第一次買樓嘅人都有患得患失嘅心態啦，你又唔使擔心到話要『死 梗』咁嚴重嘅，唔怕話你知啦，我第一次買樓果時都連續7日，每日2小時企係海邊唔知點算好，啲路過嘅人重以為我要跳海自殺添 ^_^
到依家買咗10幾次樓，感覺買樓其實同買部電視機差唔多。 |
| 30. 樓蟹2015-02-03 14:14:15 |
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Jerry兄, 唔駛驚。佐敦官涌街單幢盤The Austine Place, 均價約2.08萬元, 被舊樓包圍、毗鄰街市 |
| 31. LYC2015-02-03 16:26:21 |
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收緊按揭仲好,導致更小人可以買到樓,讓租客繼續租屋住,支持住租金上升. 樓市更加健康穩步地慢慢地上升! |
| 32. 亮劍2015-02-03 16:31:28 |
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To 25楼：你呢種玩法，同我弍拾多年前首置一樣咁操作，分別的是那時候小弟每月還要倒貼幾千，現在你就最少都打和。
好多人置業之前，都無攪清他們上車的目的係乜，其實若你養成習慣，買層楼自住，可令你有效控制自己的消費衝動，不會無無謂謂買埋D唔等使嘢。
用來對付好似我呢 D 購物狂最合用。
@@我20零歲果時，係我女朋友逼我買楼的…
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| 33. Sino Tom2015-02-03 18:06:46 |
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現時細價樓的買家實力弱，是相對而言的分析。不值得PP花時間去做硏究，當樓價越升越高，而本港經濟已在放緩限制了大部分人的收入增長，他們的供款及持貨能力便相對下降了。這只是常識！ 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！ |
| 34. 亮劍粉絲2015-02-03 18:14:12 |
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估吾到亮劍兄係甘樣付出第一次，甘要送返層樓比果時個女友先得啦😁 |
| 35. 引刀一快2015-02-03 18:15:21 |
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To 33樓
對頭！（普通話）
我講同樣嘅説話，喺呢度未得過正面回應。 |
| 36. 新買細價樓業主2015-02-03 18:59:45 |
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To 33 我剛買了是FP的，我好多朋友都入市袛是驚銀紙縮水，加息對我地全無影響。 |
| 37. CD ROM2015-02-03 19:07:01 |
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我真心覺得就算宜家先上車gae, 你不能ignore佢地強大的家庭後盾啊...
加息加極都係供多1萬幾千, 你要佢地變銀主盤, d後生肯佢地父母都唔肯!!! |
| 38. 引刀一快2015-02-03 19:14:32 |
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咁都係嘅，不過如果全家嘅財産動員咗，跌價令每個成員都有心理負擔，呢種情况好容易令家庭氣氛轉壞，唔係金錢可以衡量。 |
| 39. Sino Tom2015-02-03 19:59:25 |
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每次股市由牛轉熊前，大部分投資者都會信念很強，對自己及身邊人説，今次與以往不同，個市無事的，還有上升空間。 在這討論區留言的人，大部分與上述描述相近，這是樓市見頂的兆頭？！ 今天，曾淵倉、施永青、湯文亮、李嘉誠等都對本港地產有保留，以往積計，他們對市場的判斷都是對多於錯，他們的觸覺不容忽視。 昨天，政府公佈十二月及14年全年的零售總值都收縮，現時的強港元會進一步打擊本港的經濟增長，這些因素都不利本地收入增長。 大家別以為二手業主唔肯減價，唔肯沽樓，樓市就唔會跌。只要一手發展商發現新盤很多，為求去貨，便會減價，因你唔減，人地減，遲D搵鬼買。當一手跌，二手無得唔跟跌。 祝大家好運！ |
| 40. Ng2015-02-03 20:48:34 |
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其實短期升跌如何，我個人睇得吾係咁重。我贊同博士講既長期持有，不停收租。長期黎講買左物業既只要持貨力夠強。真的不用擔心。近期見網友討論細價樓升跌，我覺得香港人經歷過97，03，08買樓既時侯都會計過度過，況且如果係全副身家，應該會計得更清楚，雖然我都想跌D等政府吾好再亂發招，但我覺得橫行既機會大D |
| 41. 請教亮劍兄2015-02-03 22:30:11 |
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| 42. 請教亮劍兄2015-02-03 22:31:04 |
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| 43. 珍惜香港2015-02-03 23:21:03 |
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【珍惜香港】乜上次啱啱寫完 金融扭曲第三波， 第四波就殺到嚟啦！ 大家又何須為 陳德霖尋日講嘅嘢，反應咁大？佢對樓市，都只喺輕描一下，真正果招，喺响 呢段新聞稿度！ 當 可抵押資產價格急促上升，借貸不斷擴大，以 逆週期措施對應，其實喺無可厚非，呢招亦只不過喺 第一波嘅加強版啫。經歷多年進化，監管機制已經喺 全球之冠，正如 任志剛曾經話過， 鐵打嘅衙門，流水嘅官，金管局只喺做好本份啫；就睇 穆迪，都話佢對銀行實施嘅 逆周期緩衝資本措施喺具正面信用影響啦！ 作為 國際金融中心，環球經濟一絲抖動，都會直接衝擊香港嘅金融體系；而香港嘅金融體系，又同各行各業及社會各階層存千絲萬縷嘅關係。所以，面對呢個 環球經濟新常態，金管局喺 嚴陣以待，同時亦好被動。 至於要解決 借貸鍊失衡，金融扭曲呢個問題，就必須要重新啟動 物業市場嘅流動性，咁即喺點？取消 SSD？都話唔好成日懷緬住當年 一張臨約就可以攞嚟炒嘅日子囉！不過，SSD 喺應該返回兩年之內，唔可以長過標準租期，因為一個兩年內嘅 SSD，對 保護樓市喺好重要。物業市場應該啟動嘅流動性， 喺縱向，唔喺橫向。即喺話，要取消 DSD 以啟動 換樓嘅流動性，而唔喺取消 SSD 去啟動炒樓嘅流動性。 講番 陳德霖，佢有兩點喺好重要嘅。佢話，要應對呢個大環境，一般智慧同往績都唔喺完全用得著喎，所以點解我上次同大家講， 唔好再用舊嘅思維去諗嘢囉！而第二點，對我地投資者，特別具啟發性，就喺以 保本為主，長期增值為次，投資目標同取態都要 保守啲，總之， 千祈唔好投機啦！ |
| 44. 打工仔 Andy2015-02-03 23:30:29 |
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| 45. 沙田區耳圓2015-02-03 23:30:42 |
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HKMA係管唔到財仔的，財仔發牌唔係跟banking ordinance 如果硬要hkma管財仔，即是直接收佢地皮,咁會進一步損害香港自由經濟 |
| 46. BBB2015-02-04 00:29:26 |
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同意大寶二寶兄觀點， 但相信港共最可行嘅辦法係加壓力測試息率由3%至5～8% |
| 47. 引刀一快2015-02-04 00:55:44 |
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| 48. 引刀一快2015-02-04 01:12:29 |
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如果揸唔放就係嬴硬，咁股市就好多人嬴喇。 機會本錢都係要素。 |
| 49. 珍惜香港2015-02-04 03:48:31 |
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【珍惜香港】TO：引刀一快兄 其實，冇乜嘢好拗嘅；就算投資，都喺好 個人化嘛！ 好多嘢，唔一定要講輸贏，尤其喺 長線投資；既然 冇話要贏，又點會輸？就好似買樓自住咁，可以喺對生活嘅長線投資， 生活，喺無價，就算個樓價跌咗，輸個乜？收租佬，咪又喺咁，供得起又有租收，供滿之後，就喺一個退休保障，理得佢個價升升跌跌。總之，都喺果句， 量力而為啦！ 可能你會話我阿 Q 嘅，不過， 贏輸，都喺好個人化啫！ |
| 50. Jerry2015-02-04 08:00:37 |
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謝謝各位的既意見^^ |
| 51. 八十後2015-02-04 12:43:40 |
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剛追看珍惜香港兄既文章, 好欣賞佢每篇文章都有唔同既link可以睇返之前的文章, 實在太有心了。 當然仲有好多師兄都咁有心啦! |
| 52. 引刀一快2015-02-04 13:21:30 |
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To 49樓 珍惜香港兄
我最近終於分析到點解我以前咁有興緻同你詏，我終于分析到！
如果你出文係寫金融嘢、技術性嘅，係令人賞心悅目嘅。 一旦你出文同人爭論討論嘅時候，你就會展露强烈掌控慾嘅風格。 呵呵，係反作用力。 |
| 53. Peter Paker 2015-02-04 14:35:21 |
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C類已開始爆邊  |
| 54. C老闆2015-02-04 17:46:26 |
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金管局總裁陳德霖日前表示︰若樓市升勢持續，不排除採用逆周期措施，去冷卻樓市。 近期樓市的升勢，的確有點瘋狂。一些遠離市區的細單位，也升到二萬元一呎，簡直是匪夷所思。 然而，由於供應仍處於低水平。香港的樓只需少數高收入的人追捧已可以消化掉，發展商無需理會其他的人是否負擔得起。要等到樓宇的供應量增加，發展商才不得不把銷售的對象擴闊。把那些收入較低的人也列為要爭取的對象；屆時，發展商就會按這批收入稍遜的人的負擔能力來訂價，樓價自然會向下調整。 可惜，要增加樓宇供應並非一兩年裏就可以做到的事。所以政府雖然出了這麼多辣招，樓價依然穩步上升。加上日本與歐洲都仍在拚命增加貨幣供應，資產價格焉能不升？所以金管局雖然不斷提醒市民，美國很快會加息，但市民卻認為美國加息的作用已被日歐的QE所沖淡，入市的興緻依然高漲。 我雖從事地產代理的工作，但從香港的整體利益出發，亦覺得日益偏高的樓價會對社會有很多負面的影響。讓這麼多的年輕人覺得自己一世都沒有機會置業，對前景感到失望，對社會並沒有好處。因此，我並不反對政府採取措施去遏抑樓市。但這些措施應由發展局與房屋局出手，而不是假手金管局。 金管局的工作是：維持貨幣與銀行系統的穩定，令香港的金融系統可以順暢地運作。金管局並沒法增加土地供應，亦沒法制訂資助住屋的政策，根本不可能從根本上去解決房屋問題。由金管局出手去遏抑樓價，不但出師無名，而且不會有實質的效果。 如果從銀行系統的安全角度來看，香港的存貸比例合理，銀行的風險可能是借了太多的錢給內地公司，而非香港的樓宇買家。香港的小業主超過一半已供完樓，餘下的小業主供樓也只佔他們家庭入息的三成左右，即使美國加息，亦不會有大量的供樓者沒法承擔。所以銀行系統應十分安全，金管局若然在這個時候出手，只會落錯藥。
金管局能做的，不外是加息與降低按揭成數。美國未加息，香港沒法加息，硬性要求銀行用某個按揭息率，會妨礙銀行之間的競爭，令消費者失去選擇。因此，金管局能夠做的，只會是要求銀行進一步降低按揭的成數。 現時，中小型住宅一般可借樓價的六至七成，如果降到只有五至六成，一定會有一大批準買家被排除出局，失去買樓資格，這只會令更多的市民感到不快。 要解決房屋問題，最為有效的方式是增加供應。現在發展局與房屋局不出手，改為靠金管局出手，不可能有好結果。 |
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