新居屋購買力只不過是虛數

to PP,

我看, 下半年的最大風險是人民幣會對美元眨值, 歐洲QE, 對美元大幅眨值, 可以預期, 此下跌會持續, 問題是, 歐洲是中國一大出口國, 而人民幣若對美元持平, 亦即會對歐元大升, 問題是, 美國正復甦, 美元強勢是正道, 但中國經濟卻下行, 現在應該跟眨值歐洲眨值, 刺激出口, 而中國已放寬人民幣對美元中間價, 而且從上年下半年開始輕微眨值.

先不論中國經濟下行對港樓的影響, 但大陸人可以打折買港樓的幅度只會愈來愈少, 再加埋的double tax, 睇唔到豪宅有咩上升空間.

To 5/F PP,

Sorry, can you direct me which part of the following HKMA circular saying the subject is 工商鋪 only? I may be stupid but I really cannot find out such word.

致：所有認可機構
行政總裁
敬啟者：
遵守現行物業按揭貸款的審慎監管措施
本局最近對部分認可機構進行了一輪現場審查，檢視它們就確保遵守金管局制定的物業按揭貸款審慎監管措施所推出的政策與管控的成效。這次審查得出以下兩項主要觀察結果：
對營運公司的詮釋
本局明白認可機構會向營運公司提供以物業作抵押的信貸融資，以支持這些公司的實質業務或應付公司的日常資金需要。本局了解認可機構在審批信貸融資時會整體評估這些公司的信譽，所以本局向來賦予認可機構彈性，就這類信貸融資不採納有關物業按揭貸款的逆周期措施。在大部分情況下，認可機構應對這些公司採取一套適用於企業借款人的更全面的信貸批核標準及評估、更嚴謹的信貸監察及更頻密的信貸檢討。
然而，我們在現場審查過程中抽查發現，部分認可機構在提供用作購買或加按物業的信貸融資時對營運公司作出較為寬鬆的詮釋。部分被抽查的物業按揭貸款的企業借款人除了作為物業持有、投資或租賃的工具外，並沒有明確的業務運作。這類公司的組織結構與由個人成立而用作這些用途的空殼公司沒有實際分別。認可機構在提供物業按揭貸款予這類公司時應遵守逆周期措施，包括適用的最高按揭成數及供款與入息比率。
就上述觀察結果而言，本局提醒認可機構應採取穩健有效的方法，以識別借款人是否一間有實質業務運作的營運公司。認可機構應制定有效的管控及檢視系統，以確保所有認可機構豁免跟從逆周期措施的借款人是有實質業務運作的營運公司。
儘管如上文提及，向有實質業務運作的營運公司提供信貸融資或可不受物業按揭貸款逆周期措施的規限，認可機構應就這些融資維持審慎的貸款審批標準，以及充足的信貸監察及評估，以確保妥善管理涉及的信貸風險。
就投資物業計算租金收入的扣減率
金管局在2009年10月30日發出通告，訂明在計算供款與入息比率時，租金收入總額應至少作出兩成扣減，以計及相關支出(如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅)。本局在檢討市場趨勢及有關現場審查結果後，相信上述扣減不足以覆蓋相關支出。認可機構應採用較高的扣減率，在有租金收入證明的情況下採用至少三成的扣減率，而在沒有租金收入證明的情況下採用至少四成的扣減率。
為免引起疑問，最低租金收入扣減率適用於個人及企業借款人的住宅及非住宅物業與及獨立車位的按揭貸款。在合適的情況下，認可機構應考慮採用高於上述水平的扣減率。
以上有關提供予營運公司的物業按揭貸款及提高租金收入扣減率的監管要求，認可機構應在２０１５年１月２０日開始採納。認可機構須檢討及評估其貸款做法，如有需要，應立即採取措施使其貸款做法符合本通告所述的要求。這些監管要求是審批有關物業按揭貸款的良好做法，並不構成本局就物業按揭貸款推出的新一輪逆周期措施。

Dear Law Student,

Currently, LTV ratio of non-residential properties is 40% under the HKMA policies.  Some non-residential investors have some companies with true and real business operations.  If those businessmen with true and real business / sales / purchase operations want to buy properties, banks can grant extra 30% commerical loans on top of HKMA's max requirements of 40% mortgage loan, totalling 70% loans.  These 30% loans are normally granted as business / commercial loans, rather than mortgage loans.

These 30% so-called business / commerical loans are actually used to finance properties purchases after completions of property transactions.  Normally, those property buyers will pay 60% down payment first.  After completion of property transactions, banks will then grant this 30% commerical loans to buyers to partially cover their initial 60% down payments.

The most critical part to achieve the above financing plans is to have a "not small" businesses which already have audited financial statements, proper cash flows and profit-making business and tax records.  These can serve as very strong proof of borrowers' credit worthiness.

I want to ask you ONE question.  Can the above financing arrangements applied to normal and small residential buyers of HK$3 - 10 million who are not likely to have "not-small" businesses and those business records?? 

That's why I asked you to check scopes of HKMA's residential mortgage survey.  Also, you have to know more about the market practices.  Otherwise, you cannot clearly interpret the HKMA's wordings.  HKMA wordings do not have responsibility to explain to you clearly.  But if you understand the market norm, you can certainly know which targets are HKMA talking about.

To PP,

The scope of HKMA's residential mortgage survey is on the residential mortgage but you mentioned "LTV ratio of non-residential properties is 40% under the HKMA policies" seems refer to non-residential properties. Is there any misunderstanding here?

I just say the news and survey refer also to residential mortgage, that's all. I don't see the HKMA survey dosen't cover residential mortgage? I think can you direct me to see your mentioned scope of survey, if it really exist of course.  

Dear Law Students,

Pls also check Centaline's websites to find out the % of residential buyers who use "limited companies" to hold those properties.

After checking, you may understand who is HKMA talking about.

I must say I know very well what HKMA talking about.

My question is so simple, is the HKMA's survey cover residential mortgage? The answer is definitely yes, and who is the subject? of course, is a company but not a preson.

But it dosen't matter if you cannot or don't want to answer my question. You are not obliged to answer this. No hard feeling.

A corrrection for 13/F,

I must say I know very well what HKMA talking about.

My question is so simple, is the HKMA's survey cover residential properties? The answer is definitely yes, and who is the subject? of course, is a company but not a preson.

But it dosen't matter if you cannot or don't want to answer my question. You are not obliged to answer this. No hard feeling.

似乎PP誤會左law student意思,

PP 指 "Bsd 後，又幾多人會用公司 hold 住宅，第二，你段新聞的對象大部份係工商鋪 ", 而law student回應該新聞指的是residentail properties, 應該是實情. 

Law Student提及的東方日報那段新聞的出處應為：http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150126/00202_001.html

而內容中提及的金管局通告為：

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2015/20150119c1.pdf　（中文版）

http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/key-information/guidelines-and-circular/2015/20150119e1.pdf　（英文版）

兩者提及的以物業作抵押的信貸融資或property mortgage lending ，似乎並沒有列明物業種類。

1800億似乎係東方日報的演譯（摘自同一篇報導）：

＂截至今年一月中，本港未償還住宅按揭貸款總額中，約16%屬公司借款人，若按去年十一月個人名義未償還住宅按揭總額9,760億元推算，市場上未償還住宅按揭貸款總額達1.16萬億元，即借款人為公司名義的相關貸款金額約達1,859億元，惟當局指並非全部為空殼公司，部分是營運公司。＂

Thank 23/F,

That is exactly my point, 根本HKMA同報紙都無列明物業種類, 但PP在5/F回應話"大部份係工商鋪", 咁我咪不恥下問, 想知佢點知大部份係工商鋪, PP兄可能嫌我煩, 唔肯明確指出其結論引自何處.

路人乙 2015-01-19 15:01:13

向亮劍兄請教：
今天紙磚頭(領823)已創新高52元，
還可買入嗎?

亮劍 2015-01-19 15:20:31

-----除了 823外，我甘務畀兄弟打的危險，提供埋佢哋至愛778。

呢次真係杰過芝麻糊，原來我有唔少老友仲未入齊貨，這次我將 778公諸同好，呢鑊最少被臭罵一粒鐘 !

To Law Student

東方日報報導中，估計的1800億時，佢亦說明＂並非全部為空殼公司，部分是營運公司。＂因報導中並沒有說明甚至估算到底多少是空殼公司，所以是次金管局的通告到底影響有多深依然不詳，市場存在過度信貸更加不能以此証明。

所以我建議列出任何數字支撐任何論點，必需小心求証。

to 31/F,

Haha, ok, 明晒, 即係大家都應該知, 你明就明, 唔明就係你自己唔理解我講咩.

咁有意義的討論我收到晒, 恕我見識小, 就此打住了.

To Law Student

你不明白個市場做緊Ｄ咩，又點會知道金管局想 target 打 D 咩人？ 你2/F 段野係有講 "有抵押循環貸款相當普遍，因歸類為商業貸款，故豁免遵守金管局逆周期按揭措施"，我只係將我知道的商業行為話你聽。一般而言，政府或商業機構公告係不會畫公仔畫出腸去解釋所有 detail complications，唔通1、13號重組會將李生心裏面條數係 HKEX announcement 解埋俾你聽？去翻 HKMA announcements，人地用一句物業按揭可 cover 哂所有 cases，為何要將我的解釋寫埋入去？厘 D announcements，愈簡單愈好，否則寫得愈 detail、愈易出錯，作為官方 announcement 梗係有咁 general 寫到咁 general，這樣永冇出錯，這是商務上常用的語言藝術及手法

可能你仲係學生，唔明咩叫語言藝術，第日大個仔、乃過野，就會明白人地會寫得咁 general

其實 2/F 段句子人地已暗示、明示左 HKMA 係要出招打擊以 commerical loans 去買樓的老闆，不過你睇唔到

第二，我睇文章、文件，係用心看，不是只用眼睇

第三，我有那一隻字看低你？厘句＂HKMA wordings do not have responsibility to explain to you clearly.＂？  老實說，HKMA 真的冇責任要解到你明，我有講錯咩？

第四，你2/F 一早 用紅字highlight  及 address 俾我，我雖然仍後生，我睇到都覺得閣下好無禮貌，況且我真係好小氣。依家仲係度單單打打，我真係忍 L 左你好耐，我有那一隻字看低你？你識唔識睇英文架？

第五，你問人問題，我有責任要好似揪 BB仔 般話哂個答案你聽？話左 hints，你自己唔識去摷？你唔識舉一反三架？人地 PN、Alan Pepper 及路人甲都去搵下資料，嘗試去搵下原因。冇人幫你 interpret 你就唔識去解決問題？況且，我覺得你根本冇睇清楚 2/F 東方的報導

第六，我都唔明點解同你 9 up 咁多，我覺我好低B

to 68/F 亮劍

exactly , 咪就係咁，但有幾多人可以透過 PB 去借超低息、及高成數 loans 去 re-investments，佢哋的投資磚頭的範圍、眼界、手法已超越很多高手的水平

財力好多人都有，但又有幾多人可以可以睇得咁通？

而我一直分析的，是普遍買家，而非厘 0.X% 既新人類

to 72/f

老實說，pp 都係一直講這類以商業貸款去買樓的問題

To 72/F:  報館作為社會的第四公權力，當然會向社會揭露各種危險社會現象；但同一時間報館亦有時為銷量作出一些駭人聽聞的報導。

先不論東方該篇報導的立場如何，就以該報導本身，亦有其可圈可點之處。如你建議，大家睇清楚的話，可以發現：

1. 該報導第一段的＂據了解，借款人為公司名義的未償還住宅按揭貸款，涉及金額逾 1,800 億元。＂的這項描述，其實只係以第五段中的數據推論及演譯出來，而第五段已經說明＂惟當局指並非全部為空殼公司，部分是營運公司。＂亦即係話逾1,800億當中，部份或許涉及空殼公司超額按揭，但亦有的是營運公司的正常商業借貸。既然如些，若單純認為此"逾1,800億元"皆為炒賣樓房的錢，或許有點以偏概全之誤。
2. 此外，第五段當中亦提及"本港未償還住宅按揭貸款總額中，約 16% 屬公司借款人"。即是話如果涉及以空殼公司作循環借貸以逹超額按揭目的的貸款，只是公司借款人的一部份的話，其實這類借貸，到底只佔本港未償還住宅按揭貸款總額的多少百份比呢?

只實，正常銀行借出商業貸款，看的一定是該公司的實際業務營運狀況，大銀行尤其睇實際業務營運狀況得十分緊要。如果借貸的只是一間擁有住宅物業的空殼公司，要扮演有實際業務而借到商業循環貸款是不可能的。有磚頭抵押只是批核商業貸款的Credit Risk Mitigant，而不會是批核的單一考量。

當然，我不能斷然肯定沒有銀行作違規活動這個可能，但我相信此等情況實屬少數。

To 82/F PP

過往兩年企業間最流行的"套息"方法，通常有兩種: 抵押人民幣存款，以獲得港元資金作提高杠桿率; 抵押高息債券，以獲得港元資金作提高杠桿率。

過往兩年"買樓收租"者，怕且為的不是租務回服，而是睇到供求失衡所作的投資，著眼的是資產價格升值。

To: 87/F.  或許這個宇宙真的有平行世界的存在。

無論如何，控制金融系統風險係金管局的責任。我只可以講，金管局經已做咗好多，就算唔係太多。

to 72 and 82/,

多謝你地, 其實我都覺得篇野好清楚, 但大家就好似講極唔明. 所以可能寸嘴左, 攪寸左個場, 費事愈描愈黑, 決定收筆. 終於明引刀兄少左出帖原因….

Law Student 兄

小弟唔係好識野, 不過, 睇咗你同幾位高手係到對答咗两日都收獲不少！

自已試過97大跌的日子, 現在都好小心行事, 升升跌跌都平常心, 保本最重要！

多謝各位高手指教, 比起各位, 我只係後輩,, 但可能自己鍾意辯論下, 有咩得罪, 多多包涵.

另外, 人仔跌得咁急, 唔多唔少都會影響大陸人買樓意慾, 除非佢地一早已揸住港幣.

引刀兄

近排深圳樓市的情况如何？例如租金及一,二手樓價？

過年後,我要上福田搞租務。

我感激正反雙方提出的各個觀點，明暸各個市場風險是投資之皇道。

當然每一個人會因應個別的市場睇法，去對各項市場消息作出分析及立論。我相信大家其實明白對方的睇法，唯獨是立論是否能說服對方接納，在於是否能加以證據支持，否則立論很容易流被人解讀成純粹憶測、或感性大於理性。

我同意市場存有風險，並且正在考慮減持。我希望讀到更有力的分析，以支持我所考慮的真確。

其實我又唔覺自己係正宗淡淡, 你要我賭樓價10年後升定跌, 打死我都買升.

但只係我覺得短期黎講風險真係好大, 而近期入市既人又未必有捱價準備. 所以先講下另類意見, 以供斧正.

唔似呢到的高手, 好多人可能一生只有一次買樓機會, 不可不慎.

離岸人民幣由去年一月中的高位回軟，到今日貶值大概3.8%。

同期歐元貶16.3%、日元12.8%、英磅7.5%、澳元9.4%、星幣5.3%，到底人民幣貶3.8%算多算少?

TO: lawstudent

同意你於102/F所講，風險存在，尤以對新入市者更然。

引刀兄

收到, 唔該晒！