瀏覽人次 : 58359    回應 : 29

一份令CY可以連任的施政報告

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年1月15日

  CY的施政報告還未讀完,已經有不少評論員急不及待說這份施政報告冇料到,但我相信這份報告可以令CY連任,如果能夠切實執行的話。一向以來,CY的施政報告都是以“扶貧”為主,同時打擊有物業的人,使那些受恩惠的人聲大夾惡,不斷要求CY增加福利,更有甚者,要求CY出招打擊樓市,使香港經濟下滑,達到共貧的目的,到時候泛民大條道理要求CY下台,CY想連任都不能,但佔中後,CY看清楚市民心態,生活為先,政治為次,一般市民並不希望上樓,而是上車,有此強烈訊息,怎可能再寫一份扶貧施政報告。
 
  CY在上任後,一直沿用曾蔭權的房屋政策,不在拓展土地下功夫,而是出招壓抑需求,去年CY說,辣招令樓價不再向上,使市民認識到樓價不會長升的道理,言猶未已,樓價在下半年如脫彊野馬,半年間升超過一成,大家很奇怪,CY並沒有再出聲說炒家炒起樓市,只是默默地拓展土地,CY在讀施政報告時,發叔連黃呔也收起,這證明發叔將會助CY一臂之力拓展土地,有老鄉紳伸出援手,何愁大事不成。故此,早前張炳良開記招,將十年興建居屋之數由8萬增至9萬,區區增加一萬實在不足以如此大陣丈開記招,我相信目的只有一個,就是向外界表示,政府承諾十年有48萬個單位的供應量是絕對可以做得到。
 
  “魚與熊掌”,CY平日的措詞很少用上成語,今次清楚表明要開拓土地,其他如環保,保育等均要讓路。CY亦承認政府的官僚制度,令土地審批緩慢,間接導致市場供應不足,現答應加速審批,簡化程序,這是一個極為正面訊息。土地仲裁方面,政府將以和為貴,儘量能夠配合,釋放地產商的農地。CY強調,在過去兩年,有四十多個地產商參與發展,換句話說,大地產商的優勢不再,誠哥遷冊亦是理所當然,這就是有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場,不過競爭加大,得益的應該是香港人。
 
  在過去幾年,政府可能錢多,無端端用兩百億設立什麼關愛基金,又撥兩百億入撒瑪利亞基金,我相信那些錢怎樣用政府都不知道,我只知道關愛基金設立遊學團,應該是錢多到唔知點使,今次施政報告亦會撥出一些資源給年青人創業,同時亦會支助電影事業,並不是一次性撥款便算數。政府將會取消投資移民計劃,不過,就會擴大優才計劃,意味著能夠移居香港的人,就算未住滿七年,都不用付BSD,因為,他們始終都會是香港人。今次,很明顯CY是放足心機寫這份施政報告,亦大膽承認供應不足才是樓價飆升主因,如果仍然認為施政報告冇料到,倒不如說,評論的人冇料到。

報名 : http://marketing.omghk.com/
economicstrends2015/index.cfm

我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

回應者名稱 密碼
1. 制造炒家幸運兒2015-01-15 09:18:46
一份令CY可以連任的施政報告???
此是一份制造炒家幸運兒/抽籤/中籤廉價購置公屋出售圖利施政,這是借花敬佛亂法思念行為,將會被大多數香港市民拋棄......
2. 掹車邊80後2015-01-15 09:25:59
又撐cy............
3. 亮劍2015-01-15 09:28:50
呢篇野寫了幾年,今天又貼多次!

如果大家求其捉一個香港人來問問,現在樓價貴唔貴?

答案好明顯,大比數勝出嘅係貴啦!

再問啲年青人想唔想上車?

答案好明顯,大比數勝出嘅喺想啦!

但再問一問嗰啲業主,如果政府以行政手段攪冧嗰樓市,好等年青人易啲上車,你又讚唔讚成呢?

答案好明顯,大比數勝出嘅唔讚成啦!

咁問題來啦,月入萬多元樓下有公屋呢個安全網,叁四萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車,但中間呢班人點算?

政府現在用嘅藥係居屋同置安心,之前仲有夾屋、首置及租者置其屋,但以上各式各樣嘅資助房屋計劃,都同樓價有某程度上掛勾!

即係樓價升,政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價!

通常樓價升得急,就算無迫切需要嘅人,都會一窩蜂地走去買樓,但政府嘅各種資助置業計劃,又間接上同樓價相互追趕,咁樓市唔升就真係有鬼!

世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,是因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人,都可以入倒市!

那些要政府幫手先可入市者,就係最後買家,咁連拒哋都出埋場,高位接曬火棒,購買力仲唔耗盡晒?

最惨呢班人因為實力不足,如果個市一回,拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者,攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤,然後拖埋其他人落水,主政者愛你變成害你,世界就喺咁無可奈何!

任何一個負責任及有少少良心嘅政府,都要防止樓市狂飆暴跌,最好當然係人人有屋住,個個樂安居,地價以分期支付方式收取,以防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊

1 香港只得豆腐膶咁大,土地極之珍貴,講句現實啲就係,政府手上土地係賣一幅,少一幅,這連住喺非洲嘅土人都知道,樓價唔貴真係有鬼!

咁點解樓價高?小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎!

點解地價貴?因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉!

點解平價賣地唔得?其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈!

咁地價唔平得,年青人如果無呀爸呀媽照住,咪唔使旨意買樓?佢哋隨時聚合起來攪事,天下大亂可期喎!

呢個上車難係第一死結!

2 地產商本有唔少土地喺手,點解又唔走去起屋?說穿係在香港建樓,要過甚麼規劃評估、乜乜環評、地區咨詢等幾拾關卡,但呢啲都係碎料,補地價係幾多先係關鍵!本來香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償. ,例如九龍倉旗下嘅海運大廈地契到期,就要講故!當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位,當然嘔大筆錢出來係少不了的!

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法,係容許土地在地契到期後,不需再付地價而獲續期五十年,而地租只是差餉租值的3%,屬偏低水平,間接樓價居高不下。

呢個供樓難係第二死結!

3 我已幾拾歲,而我哋呢班人在打後拾幾弍拾年將會陸續退休「享福」!但政府所能賣嘅土地就越來越少,另一方面政府嘅總開支又會隨人口老化而越來越多,政府點保證有充裕嘅經常性收入去找數?

呢個巧婦難係第三死結!

 

4 喺現行居屋/公屋補地價機制之下,政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋,我喺中環倒吊十分鐘都仲得!

 

呢個收銀難係第四死結!

5 呢個 MPF有幾「掂」已經有公論,費事浪費我口水,咁小市民唔想臨老無銀用,點攪?

呢個退休難係第五死結!

 

我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策,由今日開始,每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位,或揼地產商心口「捐」地亦可,然後以免地價嘅方式,起樓俾啲年青人,而地價就用分期付款方式,於樓宇建成入伙之後,由呢班業主分期繳納!

以一個新界市值 2百幾萬嘅單位為例,建築成本連地產發展商利潤當一百多萬,小业主可以去銀行用 9成半上會,那首期連使費十萬應有找,而嗰1百萬地價就當地租咁每月收 2-3千,咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」,這麼政府可以收租代賣斷,而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意

實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,就可分期收翻大部份補地價收益,我在十幾年前的提議係同應課差餉租值掛勾,大約係新界 3 成,市區 4成。

 

政府如推行此方案,有下列好處

1 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合,以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動,咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口!

2 年輕人點解未畢業就走去申請公屋?主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車,臨老都過唔倒世,咁現在有條路,俾你十萬八萬就上倒車,係咪打定個底先!

3 而現在持有物業嘅小業主,呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少,除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公!

4 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險,可以做到薄利多銷,而因為呢啲屋只係用來住,無投資價值,咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉!

5 最重要嘅係,現在樓價已經喺高水平,無論你係發展商或小買家,如要入市嘅話,都面對好大風險!發展商唔係第一日出來做生意,風險大---咁就大大聲、細細注,唔好玩咁大囉!咁本來可以做一萬個單位嘅胃納,都變成七千或六千啦,升市本應增加供應,但地產商因為避險而減少供應,你話係咪攪笑呢?

但實行分期支付地價方式賣出土地,樓價升降風險由政府負責,咁發展商就可以有數圍!

打後樓市唔係升就係跌,睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響?

樓市兩年之後大跌,咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額)

樓市繼續上,咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾,理應同市民負擔能力有重大互動關連,就算租金要升,都升得無咁離譜!

而最重要係政府可一次過解決上述五大死結!

 

那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地,係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權,政府有兩個方法收回呢筆錢:一

一係本加利息分五十年收翻!

一係與應課差餉租值掛勾!

補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾!

業主再多還款幾十年,那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆,咁就等如用半價或四折租倒樓住,再加多個逆按揭,咁就唔怕老來做無殼蝸牛,呢樣就係分別!

發展商全包點解有問題?如果你提出的措施旨在令樓價下跌從而令更多人可以置業,那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些,否則售價不會下跌。

發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ,其實就係香港樓價高企嘅核心!

當你係一個買大陸平價手袋嘅商人,每個包包入貨價只係十幾銀,你會賣行電視廣告;或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎?咁人同此心,發展商如果入塊地都講緊十億八億,加埋建築成本又講緊十億八億,咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮?又點對冲期間風險?但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求發展商「價低者得」,同之前私人參與居屋一樣,咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少,隨時政府自己起埋都仲得!單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大,或者係建築成本乘合理利潤率大?

當然發展商會以「市價」賣樓,但回本加利潤率點都會計埋考慮。

仲有因為發展成本少左,入場門檻會降低埋,競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作,單單建屋成本都可以減低唔少!

而地價因為以分期 50 年支付形式運作,以自用為主,無曬炒作成份,成本點會唔降低?

點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾,主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾,而且租金唔同樓市,係無得囤積居奇,無得俾人炒嘅!

 

現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短,香港要做世界金融中心,呢個高樓價困擾中產會如影隨形。

而且比起租私樓,交租二十年會得到乜?起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左!

相對新居屋方案,我嘅提議係合理得多。

 

如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業",那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了,犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,係因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市,連最後賣家都出埋場,咁嗰啲貨尾揾乜水來接?唔爆有鬼!!

我提出以分期支付形式繳納地價,係睇倒於可見嘅將來,會有排山倒海,仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓!

上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞,先遣部隊黎咋,下一波係市區一手、二手,跟手就新市鎮一手、二手-----

現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割,咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣,政府先黎發矛,咁就蛇都死!

 

方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋,地價係全面補貼的,建築費用連利息就隨時過百万,另一方面你房屋署收回的租金,就連請實蕉及維修都只係緊緊夠,每間公屋使你政府過百万,呢度就真係無以為繼,但(Hire-purchase) 方案,建築費可收回,地有發展商出,政府只係出七通一平基建支出,每呎當一仟啦,有剩咪當攪建築社區囉,而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎,而且當(Hire-purchase) 樓越來越多,呢筆數絕非少嘢,政府每年在呢 D 項目中的支出,應越來越少才是。

 

公屋弍三仟租,乜水會買(Hire-purchase) ------有層自己樓才是真理乃中國人傳統,所以連租者置其屋都有客,加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界,那麼每年幾仟個客會難揾嗎?

 

你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年估價,咁於差餉單加多行又有多難?

 

問題既根本係供應不足,有供應,問題就ok,冇必要去改制度⋯⋯

我現在問你,俾著你係特首,又有時光機回到1997年頭,你會喺嗰陣減少土地及樓宇供應,以回應回歸後的供過於求嗎?

又俾著你回到2003年年頭,你會喺沙士期間,增加土地及樓宇供應以回應今天房屋求過於供嗎?

請唔好俾一個模棱兩可嘅答案我呀!

但要是實行我呢個補地價後數方案,咁市好,你交多啲地租,反之大圍市況差,你交少啲租囉!咁是否正路啲?

 

又有C兄話,經濟唔好交唔倒分期補地價,咪要瞓街?

咁又係喎,但當你現在供緊樓,又唔好彩供唔掂層樓斷供會點?

我做開按揭嗰間,就會將之後嘅按息加幾厘同你贈慶,再唔掂咪收你皮,將你層樓攪拍賣囉!

租緊人屋而交唔倒租呢?老老實實如果我係業主,會掃把你走,唔通和你有親?

 

 

4. 亮劍2015-01-15 10:13:13

有老鄉紳伸出援手,何愁大事不成???????

 

亮劍 2014-09-14 20:14:59------

現在係人都知,香港楼價之所以飈升,係唔夠地起楼,但政府做过乜呢?

舉一個例子:

某發展商有三幅農地,各20万呎。

佢想同政府申請補地價轉屋地。

政府見细碼楼唔夠,叫地產商支持下起中小型单位,以5倍地積比計,合共可起300万呎楼面,如平均每間300实呎計,可起倒一万間。

政府預你發展商呢D单位可以平均每呎9K沽出,在計算每呎建築成本4K後,政府開AV 3K

如果可以每呎9K清貨,回籠資金係270億,在扣除發展总成本即210億後,淨執60億,叫不過不失啦。

但政府長策會成員關生,不停話楼貴,要政府做嘢!

發展商見風轉舵,話之你講笑都當真辦,同政府話第二時賣倒每呎7K要还神。那麼回籠資金就只有210億,若建築成本不变都是120億,淨執收窄改為50億,那麼補地價金額就由90億急跌到40億!!

AV3千变千零銀,政府當然唔肯啦,咁呢三幅地唯有繼續養雀。

 

關生你究竟知不知道,你求其講幾句笑話,就足以謀殺一万個单位供應???

5. 麗娜2015-01-15 10:50:50

爭取民主須防墮港獨陷阱

星島日報

行政長官梁振英發表「後佔領時代」的首份《施政報告》,開宗明義提出「兩個警惕」。第一個警惕針對「社會上部分人開始忽視經濟發展的重要性」,市民耳熟能詳。第二個警惕針對政制發展問題上「偏離《基本法》的主張」,更點名批評香港大學學生會刊物《學苑》的文章和書籍,是政府首次把大眾焦點引向香港獨立的議題。

  雖然港人本土意識比以前強,但是大型群眾運動出現零星的英治時代龍獅旗,又有人提出「城邦論」,響應人數都極之有限,港獨向來缺乏本地市場。大部分市民,無論是否喜歡中央政府,無論對本土主義有甚麼立場,都認為香港不可能獨立而與中國分離。

  《施政報告》向港獨發炮,有批評者認為是小題大做,反而令被批評的文章和書籍一紙風行。這後果應該在梁振英預料之內,他仍然如此高調處理,還叫市民去找這些文章和書籍來讀,顯示他覺得絕對不能等閒視之。

  恐論述轉化為行動

  不宜視若等閒的原因,是有關文章並非低水平的空洞口號,而是有板有眼探討可以採用甚麼步驟,走向港人「民族自決」的目標,例如怎樣確保水及能源不依靠內地,如何參考新加坡模式建立軍隊,如何與「境外盟友」合作,包括藏獨、疆獨、台獨,甚至結合廣東和廣西軍力發動嶺南武裝起義,以及分析中美日外力何者可以借助,包括中日開戰時,透過美日扶植香港獨立。

  最初發表的專題文章,尚有「這樣做行不通」的調子平衡包裝,到後來有關學生的撰文愈趨露骨,提出港人建國,主張將港獨訴求和爭取民主連成一,以「民主獨立」取代傳統民主派的「民主回歸」,並借用公民抗命搞本土運動和革命。

  有關人士不再止於學術研討論述的層面,而是透過行動實踐,滲入群眾運動,試圖影響運動方向,來加強港人對中央的離心,削弱對國家的認同感。

  意識形態鬥爭趨烈

  絕大部分參加過佔領運動的市民,毫無港獨之心。梁振英昨日用詞小心,只叫港人警惕,沒有明言要遏制有關言論,也沒有將之與佔領運動連繫起來,只批評部分學生領袖主張錯誤,帶領運動偏離《基本法》,否定中央的憲制地位。

  港獨現時並沒有大張旗鼓一呼百應的條件,只能透過逐步滲透的手法,加強市民對內地的離心,而土生土長的年輕一輩比較容易受到這方面的思想影響。《施政報告》提出以中史為軸的課程改革,增加港校與內地學校結盟,讓所有學生在中學和小學階段各有一次獲資助到內地交流,力抗任何自絕於內地的意識形態萌芽。

  梁振英又叫泛民主派糾正學生的錯誤,等如要他們與港獨劃清界,並且在政改爭議上回歸《基本法》所定下的中央和香港憲制關係。可以預見,這場意識形態的鬥爭會日趨尖銳,港人在爭取民主的同時,務必要防範墮入港獨陷阱,以免把香港推入萬劫不復的災難。

6. 麗娜2015-01-15 10:53:07

未彌合社會撕裂 施政裹足難前

經濟日報 

經濟日報專訊】公眾對昨公布的施政報告評價不高,惟報告對經濟民生問題非沒新點子,只是社會日益撕裂下,憂港府無力執行。故港府首務應是在後佔領時代彌合官民裂痕,才有望讓施政回正軌。

解民生頑疾 非不為也實不能也

佔領運動結束後,公眾關注特首的新一份施政報告如何消減社會怨氣,惟不少市民指施政報告欠新意。平情而論,報告對港人關注的房屋、年輕人政策等皆有新點子,但港人對施政報告評價仍不高,關鍵應是對港府執行力缺乏信心。

事實上,社會對一些重大經濟民生議題,並非沒有認識,港府亦非沒答案,如解決房屋問題關鍵在大力拓地建屋,只是在社會日益分化撕裂下,就算港府圖發展東北等新市鎮,又或填海造地,皆在紛紛擾擾下寸步難行,縱有再多新政策、新點子,現實亦難以執行。

故港府施政要有效落實,真正關鍵實是在後佔領時代力求消減社會矛盾,重新團結港人,將施政推回正軌。可惜的是,現屆政府上任兩年多以來,官民關係日趨惡化,尤其在佔領運動爆發後,社會瀰漫的敵意更為嚴重。

昨天的施政報告宣讀過程,正是箇中顯例。當特首梁振英步入立法會會議廳準備宣讀報告時,泛民主派議員便拉隊離場以示不滿,雖有指泛民此舉不負責任,但此正好反映行政立法關係正陷回歸後最惡劣境地。

至於梁振英在報告引言中,高調點名批評有大學學生刊物提及港人「自決」,其後更斥此形同主張「港獨」,無論是如一些意見指特首小題大做,又或此問題確需處理,但其客觀效果,就是挑起社會新爭拗,此與營造社會和諧氣氛、團結港人、凝聚民意力推施政的正途,實背道而馳。

此令港人憂心更難安,因行政立法關係若續劍拔弩張、官民關係尤其政府與年輕人對立日益尖銳,不但社會對立,甚至敵我對撼的僵局難以解開,一些具爭議的重大政策,如覓地建屋以至新產業、新基建發展等,港府更難贏取民意有效執行。

釋出善意修補裂痕 官民一念間

當然,市民亦有責思考,若續緊抱個人利益與價值觀,拒絕妥協讓步,港府縱有惠民新政策,施政亦恐說易行難。惟手執公權力的港府,實有更大責任,以香港發展與港人利益為重,真心釋出善意、虛心聆聽不同民意,以彌合社會裂痕,莫再增添新傷口。只有特首、官員、議員、市民皆放下敵意,願意溝通對話,才有望在千頭萬緒的民生經濟難題中共覓出路。否則香港勢在嚴重分歧對立下,更為裹足不前。

7. Policy2015-01-15 10:53:37
Not a bad policy address (my preliminary overall view) - especially delivered in a quiet atmosphere and with uninterrupted solemnity resulted from the walk- out of the opposing legislators. Now the opposition has to study hard the 219 paragraphs of policy address to launch a counter-attack.
8. 師奶仔2015-01-15 11:15:18

不要盲目入巿, 不過, 若果合理回報都可以考慮.(當然租金也與巿場掛勾有上有落.)
講真, 香港地少人多, 炒得高唔好買;
低價的肯定無架拉, 只要負責得起, 合理咪買囉~
(近月就真係炒得太厲害了!)

政府政策係點? 遠水不能夠救近火! 以前您估D 特首唔知道地缺咩?
如果唔知, 董伯伯都唔會UP一句 '8萬5'拉. 
DONALD 曾? 佢亦一定知, 只係果陣唔肯做D野.
一拖就咁十幾年拉, 您話急起直追都要時間, 加上政府不是強勢政府, 與新加坡不同,
根本上沒有任何阻力便可以執行. 人民唔相信政府的能力, 這個與我們什麼港獨無關,
係因為大家有眼見, 她以往未曾做得好過, 信心係' 零'. 我地其實有乜望啫?

以往, 住咸水樓公屋果陣, 就嚟變危樓, 就算係咁, 我地一家大細都唔想搬, 實情, 我地香港人要求好低, 有瓦遮頭就於願足矣, 奈何, 政府在以往幾十年來都做得唔夠好, 唔認真.
第一品質唔好好監管, 第二多年來偏向地產商(隻中幾間), 政府不善; 第三來土地編排唔得細心精密; 四來沒有宏觀遠見. 頭痛醫頭, 腳痛醫腳.

聽D  大陸朋友講, 中央向從見到佔中事件後, 對香港長遠政策其實都改變了; 寧願用心去發展其他未開發地方.

CY真的能講得出做得到, 去招攬人才來港的話, 我相信長遠係最好的安排. 只不過, 第二代ABC 是否願意來呢? 又或者, 有識之士肯唔肯嚟呢? 又係後話. 
唔係投資移民, 又要有識之士, 佢地一般無投資移民的人仕咁有錢, 但香港D地又咁值錢, 恐怕有心無力, 嚟到瞓到鬼咁細間. 倒不如回去海外, 或者國內, 有啥好處啊?
發展又不及其他週邊國家的話.....

要知道, 知己知彼, 百戰不勝.
好像成龍咁, 話左捐間屋出嚟, 甚麼, 保育(記不清楚), 一說又10年8年了, 
香港政府一直遲遲未有反應去好好接觸安排.

好了, 到了新加坡見您未有誠意去搞, 咪自己派專人來同成龍傾, 香港政府才嚟著急.
這樣一個例子, 便知道, 香港政府做乜都係唔急的, 發現時已為時已晚矣!

9. 中國世紀2015-01-15 11:56:39
2015年係港漂大陸人開始回流中國的一年,除左經濟上中國重捨升軌外,政策上香港取投資移民,加上沪港通其實係希望香港資金回流內地,香港經濟,股市及樓價亦應在今年見頂,ABC回流多是回流大陸,而不是香港。佔中當然係催化劑,連李嘉誠都要走人,仲酸地話佔中影響不大,香港前景可想而知。

施永青專欄

曾在2001年獲諾貝爾經濟學獎的美國經濟學家施蒂格利茨,在《名利場雜誌》發表了一篇名為《中國世紀》的文章。

他說:根據世界銀行的最新數字,如果按購買力平價去評估,中國已在2014年底超越美國,成為全球GDP最大的經濟體系。

施蒂格利茨相信,美國人對此會感到錯愕,但事實已無法逆轉。他預期,中國將在未來一段相當長的時間裏,高踞全球第一大經濟大國的位置。對中國來說,這並非甚麼新鮮的事情;在人類歷史上,中國長期都擁有這個位置,今次只是重新回到這個位置吧了。
10. 山高雲低2015-01-15 12:41:24
博士高見。 
 CY一定尋求連任。而且無論政改通過與否,CY好大可能連任成功。 
政改通過,擺個張志肛,茅波之流的你選。結果當然是CY。 
政改不通過,不又是一次689連任成功。 

 本來倒數2年半,等CY落台。現在看來,幾近無望 

11. 打機上腦一代2015-01-15 12:45:34
原來現今的大學生都係活在虛擬世界,打機打到現實與虛幻分不清,一個縛雞無力壞鬼書生,在網上世界自以為係一個英雄人物,天下無敵,可以一呼百諾,高呼要革命馬上千軍萬馬齊來效力,醒吓喇!食父母住父母,連自己獨立生活也未掂,竟然要求香港人攪獨立,獨立之後吃什麼?糞就有得你吃!香港的領域在地圖上是中國領海和領空內一個小四方格,你要獨立馬上成為甕中之鱉,坐以待斃!
12. 大寶二寶2015-01-15 12:53:56
1. 睇吾到取消投資移民為咩?
2. 鼔勵富二代回流咪增加住屋需求?又炒起樓價?
3. 政府責任係要人人有屋住,吾係要令人人上車!佢似乎攪錯咗喎。
4. 思歪正一係假,大,空。信佢一成? 
5. 仲有我既 潑泠水六式,咁易達標?

共勉之,哈哈!
13. 種下了下台的基因2015-01-15 13:00:36

本來倒數2年半,等CY落台。現在看來,幾近無望 ???????????

今天他已經種下了下台的基因......未來二年新的政治人物將會出現......

14. 打工仔 Andy2015-01-15 13:34:26
CY仲有一個易衫條未立法, 當然要連任啦!
15. 師奶仔2015-01-15 14:18:22
博士近日, 每天都張貼 [ 講座 ] 吸引讀者去報名.

有無人報左名呢?
希望有盏明燈可以引路. :D
16. AM730 - 曾錦強2015-01-15 14:26:20
1996年,我陪太太讀書,重拾書包走去讀MBA。那一年,香港的樓價開始瘋狂上升。那時我們計劃完成MBA課程後會生孩子,擔心有孩子後原來的單位不夠住,想換一個三房單位。但由於我們日間要工作,晚間和周末要上課或做功課,基本上已經沒有甚麼私人時間。眼巴巴看着樓市上升,但卻沒有時間去看樓。

在1997年回歸前夕,我們放暑假開始去看樓,樓價仍然越升越有。到了8月,眼看學期快要開始,樓價還沒有止住的跡象,擔心一年後才買的話,本來負擔得起的樓價,再也負擔不起,所以即使不太理想,還是決定買下那個勉強符合預算的物業。這個時候,樓價卻已悄悄見頂,我們買下的物業,成了那一年同一屋苑,同類型單位第二高價成交的單位,但最高價的成交,單位比我們的高層,所以我們的單位可說是摸頂買入的。

接着大家都知道發生了甚麼事。亞洲金融風暴加上「八萬五」政策,我們的單位在裝修入伙後已經跌了三成,之後還經歷了連續七年下跌的噩夢,最壞的時候,樓價下跌了七成。到樓價升回我們的買入價,已經是2011年年底的事。

這次經驗教訓我,永遠不要有遲買會買不起的恐懼。樓價不會無止境地上升,樓市總有起伏,不會永遠超越當地人的購買力,買不起也不要心急。上周居屋申請超額認購逾17倍,施政報告中,有關房屋問題佔的篇幅頗多,我們不可不提防壓垮駱駝的最後一根稻草隨時會出現。
17. to 16/F2015-01-15 14:56:49

而家的確很像97年, 人人都驚遲的買唔到, 有個friend, 2010 等到上個月終於忍唔住, 問晒外家同老公屋企人借錢入左市. 同的地代傾, 大家都覺得最後一浸購買力都出左黎了. 而家投資移民都無埋, 發展商一定會狂出貨.

18. 師奶仔2015-01-15 15:11:02
近來, 升得最急, 最多的, 係呢排人氣突飛猛進的細單位啫.
反而, 中價樓, 我又唔覺升左D乜喎, 同之前差不多.
只係平穩水平. 呢2年都無乜郁動播!

至於話, 細價樓升得急, 係因為啲人愈等愈失望, 甚至絕望, 才出此一策!
以一萬蚊呎私樓, 其實, 唔可以話好貴. 因為真係供應少的問題.
只係近日炒到居屋, 或者偏遠私樓都15K就太過份鳥.
19. 呂梓毅 沿圖論勢2015-01-15 17:56:00
樓價年底有機會見頂
本周初佔據多份報章頭版重要位置的新聞,必是新居屋申請逾4萬份,白表申請更超額達45倍;這現象某程度反映近年樓價節節上升,市民猶如熱鍋上的螞蟻,瘋狂搶購/認購(panic buying)居屋/上車盤的現象趨明顯。所謂「上帝要你滅亡、必先令你瘋狂」。究竟自2009年金融海嘯後的樓市升浪,是否在市民瘋狂盲搶(細價)樓下已進入倒數階段呢?

自2009年金融海嘯後樓市的升勢,是否已接近尾聲?我們試從(1)美滙強勢和(2)非上車盤(或較優質的藍籌屋苑)與上車盤(或中、小型單位)呎價歷史溢價兩個角度,探討這課題。

先看美滙的強勢。自去年第3季開始,以至近兩期「沿圖論勢」的分析中,均有不少篇幅論述美元已轉勢向上,今年美元強勢料會持續【註1】。事實上,美滙指數自去年7月至今,在短短6個多月已累積逾一成半升幅,而年初至今不足一個月亦已升逾2%。

在美元獨強的大趨勢下,對香港樓市表現有何啟示呢?

美滙與樓價呈逆向關係

從上世紀80年代至今,美滙指數與樓價指數(按年)變化的關係可見,兩者大致呈逆向的關係,即美滙指數按年變化上升(或按年跌幅收窄),樓價的升勢多會出現逆轉,甚至回落;而且前者領先後者變化約18至20個月;反之亦然,順帶一提,美滙指數領先樓價變化18至20個月,其時兩者的相關性最大;相關系數介乎-0.51至 -0.53之間(絕對值愈接近1,代表兩者相關性愈大)。兩者存在逆向關係背後的因由,相信某程度與美元滙價轉強,往往意味美國正進入加息周期中。而且,從海外投資者角度看,由於聯滙的關係,港元資產在美元幣值上升下變得昂貴,間接抑制(海外)需求,均是利淡本港樓價的表現,造成兩者逆向的關係【圖1;註2】。

由於去年上半年美滙指數(按年變化)仍是反覆回落中,料短期仍會繼續支持樓價有不俗的表現。不過,去年下旬美元走勢開始逐步轉強,根據前述歷年兩者的逆向關係,意味樓價於今年底或明年首季的升勢將出現放緩,甚至逆轉。

至於非上車盤(或較優質的藍籌屋苑)與上車盤(或中、小型單位)呎價歷史溢價方面。相信不用筆者多說,隨着樓價的升勢持續,加上特區政府隨後推出逆周期樓市調控政策,人為地扭曲市場需求下,市場資金自2012年後開始蜂擁流向細價樓(上車盤),形成新界區樓價(提供較多上車盤區份),以至小型單位(差餉物業估價署分類為A和B類別單位,即實用面積介乎40平方米以下和40至69.9平方米)的升幅明顯跑出【註2】。

事實上,自2009年金融海嘯後,新界西和新界東樓價的累積升幅,分別達1.7倍和1.4倍,較整體樓價升幅多出40及10個百分點,更進一步遠遠拋離港島區表現【圖2】。而且若比對時段愈近,細單位(即A和B類別)樓價大致可跑贏或與整體樓價升勢同步;反之,大單位尤其D和E類別單位,則遠遠跑輸於同期整體樓價表現,升幅差距往往高達四成以上【圖3】。

眾所周知,一些大型優質藍籌屋苑(如太古城),由於物業質素及保養較佳,加上位置相對優越,往往較新界區屋苑存有一定的溢價(premium;下稱「屋苑溢價」)。以太古城與沙田第一城屋苑為例,歷年(1994年至今)兩者3個平均呎價存在的溢價,便介乎30%至 86%(【圖4】;選用太古城屋苑作比對,純粹這是較具代表性的優質藍籌屋苑)。部分更偏遠的屋苑,如粉嶺中心,溢價則相對更高(52%至178%)。

屋苑溢價差距逐步收窄

然而,隨着近年細價樓狂潮,這「屋苑溢價」的差距正逐步收窄中,個別上車盤更接近歷年區間範圍的底部。再以沙田第一城為例,目前太古城與其呎價的溢價已縮窄至32%,已非常貼近30%至 86%前述範圍底部。而其他多個上車盤屋苑,尤其新界東區份,如大埔中心和沙田中心等,均出現類似的情況。

值得補充的是,雖然隨着交通網絡的改善,或可以令個別屋苑的「屋苑溢價」進一步縮窄(即有機會跌穿歷年區間範圍底部),惟觀乎這些屋苑現時的最少溢價亦只有約兩至三成,進一步縮窄的空間相信有限(很難想像,也不太合理預期太古城平均呎價與沙田區的屋苑一致)。

換言之,除非大型屋苑樓價升勢加快(惟在特區政府沒有撤銷調控措施下,相信機會不大),隨着愈來愈多屋苑的「屋苑溢價」逐步收窄至歷年區間範圍底部,上車盤狂潮已開始進入倒數階段,即意味二手樓價升勢,最早於今年較後時間將見頂回落【圖4】。

總括而言,隨着美滙指數持續轉強,加上多個「屋苑溢價」跌至歷年區間範圍的底部,意味「理性」市民瘋搶上車盤的情況或接近尾聲,今年較後時間(若從美滙指數與樓價關係推算,時間會是今年第4季至明年第1季),樓價升勢將出現見頂的情況。

不過,這裏有兩點值得補充:其一,目前美元滙價上升,很大程度上與美國量寬結束,以及經濟基本因素有相對較佳表現所致,息口會否如以往般顯著回升,以致對樓價帶來強大的壓力也很難說定。其次,這裏的結論,某程度上假設政府/央行有形之手不再作干預。倘若聯儲局延遲加息步伐,甚至較後時間推出新一輪量寬(機會存在,見2014年12月18日本欄分析),樓價見頂的時間甚至會有所延後,投資者對此不容忽視。
20. 肥婆四2015-01-15 18:07:29
CY當然想連任,佢就真係搏老命咁搏咖勒,但咁都唔輕易得。你睇下幾多人唔順?又唔合作,係,你CY好努力,做到成隻乙咁,人地唔受落你多做多死者,唔好話乜呀,好似投資移民咁,你動左人地乳酪,你千萬不要以為咁係為左整體,因為整體未見其利,個體已蒙損失。又睇將新公屋賣去綠表戶,你無非都係想回返多少錢去起公屋,同埋使多些人買到屋,咁以前用開的方法咪將住緊既估價加折扣任佢要唔要重賣得多喇,你賣新既等緊上樓人實嘈假馬,咁咪日日嘈囉。上面雖然欣賞你政治取態,但咁日嘈夜嘈都唔係辦法。
21. To 202015-01-15 18:16:13
樣樣都做少少, 好似講人講地咁.
22. 肥婆四2015-01-15 19:18:23
樓上,咁依家知賺攪喇,死唔死?攪到自己踢晒腳!
23. 求學者2015-01-15 22:23:13
四叔捐地起青年人樓,各位有咩睇法?對樓市有咩影響?都成5000個重要集中300呎,對像係香港未來新力軍。
24. 大寶二寶2015-01-15 22:51:56
1. 咪玩喇!元朗馬田壆山卡拉咁遠,租黎當渡假屋就差吾多,平曰wet完点返屋企呀。

2. 大坑西单野点安罝現有班邨民?仲吾開天殺價!边個負责比錢?講就容易做就問題多多。

就算攪得掂都要三,五年。到時樓價問題都解决左喇。

共勉之,哈哈!
25. questioner2015-01-15 23:56:38
亮劍兄

我想問有關 Hire Purchase 方案的。據我了解,賣地佔港府3份之1的總財政收入。如果政府容許士民攤咁長還,政府會否係短期內已入不敷出呢?

另外,我想問一下你所提出的 Hire Purchase 方案是獨家想出,還是從某些學派中得到靈感的? 如是後者,可否如予該學者們之名字?
26. 亮劍2015-01-16 06:45:42
To 25/F 

我想問有關 Hire Purchase 方案的。據我了解,賣地佔港府3份之1的總財政收入。如果政府容許市民攤咁長還,政府會否係短期內已入不敷出呢?
………………小弟提議每年只攞5仟啫,呢度好似發展商咁,住宅賣散、商場長線收租,其實喺中長期來說,反而有利政府穩定財政收入。


另外,我想問一下你所提出的 Hire Purchase 方案是獨家想出,還是從某些學派中得到靈感的? 如是後者,可否如予該學者們之名字?
………………小弟於98年將以上方案,向經濟日報石老師投稿,都出咗2~3日報紙,呢個方案全部係我自己諗出來的,因此我都同石鏡泉講,小弟才疏學淺,希望佢同我執執佢。(剪報副本我俾咗仲達兄)
27. 師奶仔2015-01-16 14:36:35
你地話, 政府會不會見樓價仍未止升, 走去加辣呢??
唔再係自由經濟體系也在所不辭!!!


28. 偉大嘅共產黨2015-01-16 15:15:25

呢d都係我地偉大嘅特首CY出口術為連任鋪路啫....

放長双眼日後睇下兌現到幾多先啦...

29. 路人Q2015-01-16 15:35:59
基本上絕大部分嘅香港市民係支持CY嘅,當然啦,泛民同埋港大果班友仔就非常唔妥CY,成日做埋晒啲假民調搞搞震。