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永恆的終結
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年12月16日
現在已經有專業人士開始對明年樓市作出預測，我估計在過去幾年一直睇淡樓市的各路專業人士，將會有不少轉軚，無它，他們祈以令樓價下跌的因素明年暫時不會出現，轉軚亦合情合理，否則，又會被那些好友講年年都話樓市下跌，總有一年會預測準確，好似一個唔行的鐘，一日都會有兩次分秒不差。既然壞消息還未到來，轉軚說樓價上升也是明智決定，而政府在過去幾年推出辣招而令樓價減少上升的幅度，反過來說，如果政府沒有推出辣招，樓價還有上升空間。若果以這樣的態度預測，樓市不但明年會上升，甚至不斷上升，直至永恒，不過，這是一個有終結的永恆。
霍金眼眨眨講宇宙的邊緣，永恆的終極，老實說，我不知道霍金講什麼，宇宙已經大到無鄰，邊緣是否存在只有霍金知道。但是永恆亦只不過是一個假設，只要能夠推翻這個假設，永恆又真的可能有終結。樓市不斷上升亦基於幾個假設，利息不加，供應不足，需求不減，經濟不壞，失業率不升，政府不再出招，不可抗力不算，但上述的假設正是在過去幾年專家預測樓市下跌的主要因素，老實說，專家們沒有說錯，只不過是暫時還沒有出現，如果那些因素出現，便會是永恆上升樓市的終結，而那幾個令樓市下跌因素其實已蠢蠢欲動，現在還說樓市會繼續上升我認為不是一個好的預測，不過，在上述因素還沒有出現時，樓價的確沒有下跌空間，如果市民理性，沒有超出能力範圍內置業，就算上述因素出現，樓價下跌，但亦不會大跌，只能說是調整而已。
另外一個支持樓市無了期上升假設就是長升長有，倘若樓價上升，持有物業的人資產增多，負債比率減少，當樓價無止境上升，借貸比率就會趨向接近零，有人會問，在這種情況下，就算利息上升，供應增多，需求減少，樓價都不會下跌。 這個問題是很詭異，當樓價無境上升的時候，小業主是不會滿意他們擁有物業的數量，他會利用樓價上升而增加借貸，以便持有更多物業，令到他們的借貸比率增加，當那些令樓市下跌的因素出現，他們就會甚至被迫出售手上物業，永恆上升的樓市便會出現一個句號。這亦不過是升市的一個句號，並不是跌市的開始。
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| 1. Peter Paker2014-12-16 09:03:28 |
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樓市雖然上升，但我認知的借貸情況卻是不斷下跌
由1998年12月至2013年12月（只算每年12月份之貸款比重），計算由雷生所說的幾個不同行業之跨年期的貸款比重，如圖11。 圖11 
從圖11顯示，個人購買住宅物業的貸款比例由2002年12月高位的30.9%，跌至2013年的14.7%，跌幅超過50%；至於建造業及物業發展與投資的貸款比重，亦由2008年的21%跌至2013年的15.4%。期間，香港樓價大幅上升，但樓宇需求者及供應者的貸款比重卻不斷下跌（現況與雷生所說的並不相乎），反映今天物業市場並不是靠過度借貸所推升，這個趨勢一來反映買樓的個人買家實力厚左，不須增加借貸亦可以支持樓市上升。有實力，即代表有強大的抗逆力。還有一點，今天係認可機構之存款高于其貸款約1.3倍GDP，兼且物業市場參與者的借貸卻不斷下跌，就算加息，影響相信不會有多大
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樓市不斷上升亦基於幾個假設：
利息不加……我認為呢度应該用正利率有否出現比較合理。
供應不足……政府及「普羅磚家」，都以新增供應「伙数」來誤導大家，但就無提呢D楼的面積有多大，直頭揾笨。整個例子出來： 今日我買咗四件蛋糕翻屋企 今日我買咗一個蛋糕翻屋企 請問有乜分別？
需求不減……其實CY心底有個計劃，他希望香港輸入一D年輕、有能力、有學歷、有經濟基礎的新移民，而那些在港缺乏競爭力的居民，就向外尋找機會，要是政府打後的政策如此佈局的話，那麼私楼呢個求過於供的情況不能逆轉。
而經濟不壞，失業率不升，政府不再出招呢幾範，小弟倾向負面對待。 因此2015年我亮劍预測，大市升幅只有幾個%，而且係先升後回格局。 |
| 3. Peter Paker2014-12-16 09:17:58 |
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若市民不受金管局限制 (好似當年97咁隨便借)，可以隨便借貸，CCL 我睇約180甚至更高 |
| 4. 睇得通2014-12-16 09:39:38 |
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霍金眼眨眨講宇宙的邊緣，永恆的終極，老實說，我不知道霍金講什麼，宇宙已經大到無鄰，邊緣是否存在只有霍金知道。.......... 如果太相信一個有身體箇障的人的說話,此人可能有腦障??? |
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整個例子出來：今日我買咗四件蛋糕翻屋企 今日我買咗一個蛋糕翻屋企 請問有乜分別？
有
一個蛋糕, 無得揀, 唔啱食就扔得, 例如你唔食芝士的話...
四件蛋糕, 有4種口味, 唔同口味的人都啱食, 所以多左人爭
一個蛋糕, 買一百蚊,你得五草就買唔到
四件蛋糕, 蛋糕商明知你只有五草, 所以"只"賣五十, 所以你買得起
四件一開四蛋糕, 係會增加需求, 同時增加收入...
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阿東……世事都给你看透了，哈哈！
不過呢句應改為「四件一開四蛋糕, 係會在数字上增加供應及需求，咁政府就可同人講佢地已經做倒嘢，因為伙数增加咗、D人又買得起楼，而地產商就增加收入，win win win 呀」
大家都知我亮劍係睇好長線楼市，咁點解我又得出2015年楼市會先升後回，全年計CCL只升得幾個%的结論。 一切從CCL的成份屋苑講起。 CCL揀指標屋苑的標準，除伙数多及成交活躍外，仲要係有一定楼齡的，所以連日出康城及名城呢D大路嘢，到目前為止都唔係指數成份屋苑。 要是大家在楼市打滾咗拾多弍拾年以上者，都應該知在絕大多數的情況下，同區新楼呎價，会高過半新舊楼，而半新舊又应該高過舊楼。 但呢一兩年港私楼有個奇怪現象，就是新樓在好多時都以同區2手價開，呢度尤其是喺新界區為甚。 其實咁已經解釋咗呢兩叁年，香港楼價原來調整咗，不過反映在新樓嗰度啫。 要是不以在雞蛋裏挑骨頭的思維考慮，咁在前四五年前開售的楼花例如半山一号、日出及名城，果D業主在買楼那時，其實係付出咗過高溢價來接貨，因此無翻三五七年，佢哋都要继續忍受跑输大市的現實。 在前述屋苑加入CCL後，要是溢價消化還未完成的話，咁CCL就会给他們拖後腿，浪翠園就是最佳例子。 其實今年不少屋苑均呎價比年初時，升咗兩成以上，個別A類单位仲要係3成以上計，但因為大B及C類以上单位拖後腿，所以CCL的升幅唔顯著咋。 我估類似半一、日出、名城呢D艇貨，下年年尾會加入成CCL指標名單，所以本人預計「大市」會有「適當調整」。 |
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小妹最近也稍爲提高了借貸。倒是希望專家門繼續言之鑿鑿地說樓市快要崩潰呢。 |
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*補充CCL選取成 份 屋 苑 的準 則 ：
-有 較 高 的 成 交 總 值 ； -有 較 大 的 成 交 宗 數 ； -至 少 已 在 十 二 個 月 前 入 伙 ； -在 所 屬 地 區 具 有 代 表 性 。 |
| 9. on clerk clerk2014-12-16 14:14:44 |
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| 10. on clerk clerk2014-12-16 14:26:45 |
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195x年的九龍塘别墅 - 十幾萬。 196x年的—手美孚三房- 幾萬。 197x年的—手太古城二房-廾幾三十萬。 198x年的黄埔杏花三房-五六十萬。 199x年的麗港城九百呎--百多萬。
以上的楼现時造甚麽價呀，上升？下跌？ |
| 11. on clerk clerk2014-12-16 14:36:22 |
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但從五十年代到现今，只聴香港人説 ”现時D楼好贵呀，不知誰買得起”
而沒有人説 ”楼價好呀，有能力節衣宿食也供楼安居呀“ |
| 12. 廢佬2014-12-16 14:51:31 |
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大家認為果D年輕、有能力、有學歷、有經濟基礎既係唔係好鬼想黎香港發展呢？先唔講其他國家, 齋係國內有條件既, 都出國啦. 仲黎你香港把L咩. 人才全世界都爭, 以香港依家咁既條件, 憑咩呀. 想踢走本地冇競爭力既人!? 簡直天方夜譚. 你一次過打死晒佢地好過. |
| 13. 亮劍2014-12-16 15:22:52 |
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12楼…… 在西半山电梯旁，我老闆同屋企人分別有物業，要小弟幫手負責租務，呢十幾年的租客，分別有法國、巴西、澳洲、荷蘭、英國、台灣、大陸海歸……曾經睇过樓者，更係聯合國咁款，(大陸海歸终於住夠7年可用港人身份置業)。 而我同幾個屋企人都係居於同区的物業，大家都發覺隔離左右，楼上楼下，新來的租客，亦是五花八門，只爭在無非洲人咋！ 纯本地香港人唔係無，屈指可數嗰隻囉。 若是你唔信的話，求其到电梯旁地代舖索下料，就知我有無老作！ |
| 14. Marcox2014-12-16 15:52:15 |
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記得09／10年入市后一直樂觀看待樓市，可能比博士更樂觀，奈何資金太少，又添家中成員未能再下一城！ 今次我都預測2015年走勢，估計升15-20%,搞掂！ |
| 15. 廢佬2014-12-16 15:56:15 |
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你岩, 冇野好講. 香港實在吸引唔少歐美日韓係香港定居同置業. |
| 16. anggie T.2014-12-16 16:12:59 |
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Yes, this I agree with Leung Kim big brother. In my area, you find gwailos from all different nationalities(Europe, America, Australia, Canada bla bla bla), Michelin master chef, business people, executives, Indians, rich Nepaliese(my neighbor). When asking them their personal story, they all love staying here and working here for some reasons. Maybe the political burden in own area is too heavy, tax too heavy, not easy to look for opportunities and so. Needless to say there are also quite a number of mainlanders & Taiwanese already, including Koreans & Japanese. Sometimes I think the point is we are living harmoniously and treat it as our real home. So HK has a big spread of different kinds of nationalities and people. Totally love the culture here. |
| 17. 亮劍2014-12-16 16:27:09 |
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想踢走本地冇競爭力既人!? 簡直天方夜譚. 你一次過打死晒佢地好過…… 其實又唔使打死人咁極端，可用红蘿蔔啫。 例如老人家喺香港有間公屋，要是佢哋將呢間屋交出來，可排快隊入加護安老院，費用全免。 而呢D安老院可起喺香港境外嘛。 又或者合資格的公屋輪候人士，如果放棄輪候，就喺大陸送層楼过佢，等佢上大陸定居，上面二三線城市，不少有電梯嘅兩房都係幾十万啫，如果娶嘅係內地妻子，随時上万人肯喎。 在土地不能大幅增加下，变通一下可能有出路。 |
| 18. 小子2014-12-16 16:30:39 |
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博士，其實仲有一個因素左右港樓價，而這個因素相對來說香港獨有。就係泛民勢力逢政府必返，拖後腳，增加土地供應難矣，建樓量難上加難。依個原因外國不會見到。 |
| 19. 特首籌建香港園，基層「放逐」南沙2014-12-16 16:59:11 |
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【本報訊】特首梁振英積極推動中港融合，《蘋果》取得政府密件，揭露政府正計劃在廣州南沙籌建佔地達100平方公里，比香港島更大的「香港園」，除將本港部份產業遷至園區，更會興建有公營房屋及老人院等新市鎮，安排基層遷往定居。立法會議員涂謹申質疑計劃是「逼港人上大陸」。香港園的經濟利益估計以千億元計，計劃至今未公佈，但梁粉早着先機，已在區內大舉投資插旗。 記者：盧勁業 該文件由政制及內地事務局按特首要求於去年11月撰寫，並徵詢各相關決策局。計劃目的為佔地廣、土地成本高的產業及設施提供用地，藉此騰出本港土地供其他行業發展。香港園初步選址在廣州南沙或珠海橫琴兩地，租地面積以南沙50至100平方公里、橫琴5平方公里為起點，租期最少至2047年。
計劃建議發展的產業都佔大量用地，包括回收業及骨灰龕等，部份產業被視為低增值行業，在港選址一直有爭議。文件亦暗示香港園將是一座「離岸購物城」，指園區若可提供香港標準的服務及貨品，廣東省民眾會歡迎香港園。
疑供大財團發展豪宅文件最爭議之處，是提出在園區興建供港人居住的公營房屋及安老中心，對象主要是被視為「低增值」基層人士。政府評估指公屋及養老服務輪候者會歡迎措施，但估計有港人質疑政府要趕走曾對港作貢獻，但現面對困難的中小企，並「放逐」社會邊緣人士及弱勢社群，以騰空土地供大財團發展豪宅。
政府認為，要港人及港商願意移進園區，園內需提供和香港水平相若的基建設施、教育、醫療及福利，並採用香港稅制及法律。港府希望取得園區全權開發及管理權，但南沙和橫琴都是廣東省重點發展新區，各市很大機會要求港府沿用內地常用的中外合作共建園區模式發展，擔心在實際運作或出問題。
文件指如使用公帑出資，勢難逃立會及政府機關審查，建議改由港資財團成立「特定目的實體」（SPV）向廣州市或珠海市政府租地，政府只以推動者角色促成開發。有政界人士估計計劃涉及利益以千億元計。
政府：支持南沙開發 新民主同盟立會議員范國威指，計劃需大量社會討論，「你退休會唔會肯上大陸？」他指現時舊工廈和工業區仍未用盡，質疑計劃是梁在民望低迷時，拋出發展願景來討好資本家。
民主黨涂謹申批評梁振英將公屋及安老院舍遷往廣東，是「逼港人上大陸」，「你同啲長者講，香港要等18年，可能等到死都未有；上面（大陸）聽日就有，如果長者真係需要照顧，即係逼佢上去」。他指計劃反映梁無能，未有在港盡力「搵地」。他又質疑計劃可行性，即使高鐵接駁後往返兩地較方便，但公屋居民亦難負擔每程百多元車費。政制及內地事務局回覆稱，港府一直關心及積極支持南沙開發，認為南沙及其他開發區的發展可為粵港合作雙贏創造新平台，但沒有租借南沙的計劃。  http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20140317/18659139
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| 20. 亮劍2014-12-16 17:19:12 |
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TO……anggie T. 在西半山还有一個現象，就是丈夫係紅鬚綠眼的外國人，太太係地道香港人，佢哋在香港生埋小朋友，大多喺國際学校就讀，男方不少在呢度落地生根已十年八年。 小女的朋友仔，唔少都是呢種混血兒。 |
| 21. 向饭民说不2014-12-16 17:29:58 |
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樓上，所以嘛，香港是一個好地方，為什麼要破壞。 還有最近歐洲，世界金融市場好像正在出現新的經濟危機，但是香港人還是可以過快樂的聖誕。你話系唔系要感恩。 |
| 22. 子婷2014-12-16 18:46:24 |
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小妹所屬的道場位於灣仔，九年來幾乎每星期會去一兩次。那邊近五年變化很大，現在尤其多外國人居住，也開了很多針對外國人的食店/店鋪（不少是由外國人自己開的）。 據師父所說，法國人最多。而我們道場也多了來自各地的學生。香港仍然是很有吸引力的地方吧？不竟吸引不吸引是相對的，只要比別處好就是會有其吸引力。 |
| 23. 珍惜香港2014-12-16 22:13:50 |
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【珍惜香港】TO：7/F 子婷閣下話稍爲 提高咗借貸，應該唔喺指傳統樓按吧？ TO：1/F Peter Paker關於物業市場參與者嘅借貸不斷下跌呢樣嘢，我有保留。物業市場參與者有兩種，一種喺 買賣，一種喺 持份。前者因為政策關係，成交嚴重萎縮，衍生嘅借貸數據已經越嚟越冇代表性；而後者嘅比重亦將會越嚟越大。簡單講，持份者通過物業融資嘅情況會越嚟越普遍，導致 金字塔中層嘅借貸比率以幾何級上升。 呢樣就喺我多次提及嘅 金融扭曲；不過，隨著 金管局對金融機構嘅貼身監察， 見招拆招，加上全球 QE 大戰劇化，金融扭曲發展同浮面嘅時間表得以拖延。今時今日， 間接通過物業融資嘅手法五花八門，已經好成熟，對持份者嘅誘惑亦已經到咗臨界點。即喺話，隨時，甚至可能已經，踏入 幾何級增長嘅時代。 我呢方面嘅觸覺，喺嚟自作為市場參與者嘅觀察，但似乎冇乜公開數據可以好 宏觀咁睇到呢樣嘢。如果 PP 兄有辦法搵到具代表性嘅數據資料，得出嚟嘅結論可能會好震撼。我當然唔希望見到一個震撼嘅結果，不過，唔好話我危言聳聽， 金融扭曲，真喺唔嘢少，因為佢嘅影響， 直指金字塔嘅中層，而呢個階層，喺香港經濟嘅一個重要支柱。 |
| 24. 小陽人2014-12-16 22:52:47 |
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其實用樓做抵押，借$ 做生意多不勝數，經濟差，生意失敗便call loans !
Call loans 要沽樓 ！
大陸經濟差，好多中少企好慘！
經濟差絶對對樓價有影響！
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| 25. 向饭民说不2014-12-16 23:01:49 |
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幾個月前，我一直話，鬼佬部署佔中目的，可能同時準備攻擊港幣。現在看來，機會是很高的。最近這幾日，我地見到了他們攻擊油價，ruble，亞洲貨幣。如果今次不是和平解決，而是被逼派出解放軍，香港必亂，到時資金撤退，鬼佬同時攻擊港幣，真是不敢設想。 多謝CY，多謝中央，和平解決佔中事件。
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| 26. 引刀一快2014-12-16 23:37:45 |
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唉，佔中有咩可能唔係和平解决嘅吖！！ 呢樣嘢我唔係事後孔明，我老早就係咁講。 |
| 27. 回飯民兄2014-12-16 23:40:35 |
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認同你在25樓的留言，但不會多謝CY。
佔中發生的時段，正正就是CY担旗，好多的民怨正正就是CY掀動的。 |
| 28. CY2014-12-17 00:04:19 |
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祈待湯生2015第一場講座 |
| 29. 向饭民说不2014-12-17 00:06:54 |
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樓上，無論誰做特首，都會出現佔中，除非特首反中央啦。如果特首反中央，帶領香港獨立，問題肯定更加嚴重，難道要解放軍出動平亂。好像西藏那樣，難道你期望的？ 引刀兄，用你的語言藝術，點先叫和平。 如果今次危機，不影響到大陸，估計大陸對世界的影響力將會更加大。俄羅斯將會更加依賴大陸。日本也跑不掉。 |
| 30. 向饭民说不2014-12-17 00:12:45 |
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幾時都話引刀兄是一個投機倒把的壞分子啦。他相信對沖基金想搞亂香港，然後沽空港幣。令香港經濟崩潰，就是這樣他還是支持黃屍。經濟崩潰之後，他就可以趁低吸入香港樓。CY黎也是一樣，日日唱淡香港，原來是想沽空，食大茶飯。 引刀兄，賺錢不是這樣的，比一點人性，好吾好。 |
| 31. 引刀一快2014-12-17 00:33:59 |
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| 32. 子婷2014-12-17 13:05:11 |
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To珍惜香港兄， 沒什麼特別的，只是普通加按而已。不過沒打算另購新物業了。 |
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