租樓住，先甜後苦，買樓住，先苦後甜，我相信大家都知道，但租樓的若果是年青人當然是沒有問題，但試想想，若果不是趁年輕的時候買樓，甚至將已買的樓宇為了有一些利潤而出售，當他們年紀漸長的時候，仍然要租樓住，每隔幾年便要搬屋一次，那種淒涼，外人是很難領會，........

在香港存在著此類型大量的急功近利者,沒有長遠明智的眼光!!!

我同唔少朋友講到香港樓市點解會升，但發覺極多人唔知乜嘢係貨幣供應，現在我同一眾友好上一課：

货币供应量 - Money Supply

我们大家都喜欢加薪，也都喜欢商场大减价，因为这样我们手中的钱就可以买更多的商品。

其实决定我们手里的钱到底能买回多少商品的一个重要经济指标就是货币供应量。

货币供应量是指一个国家在某一时期内承担流通手段和支付手段的货币总额，它主要包括企业和个人所拥有的现金和金融机构的存款。一般情况下，一个国家的货币供应量应该与其国内生产总值(GDP)基本同步。如果货币供应量增长速度超过GDP的增长速度，就会造成通货膨胀。举个简单的例子，假设一个国家的GDP是100美元，该国流通的货币总量也是100美元，那么1美元就能买到价值1美元的商品，但如果GDP不变，而货币总量增加到200美元，那么原来价值1美元的商品就要卖到2美元。

诺贝尔经济学奖得主、现代货币主义理论的创始人米尔顿?弗里德曼认为，通货膨胀只有一个原因，那就是政府发行货币过多。他认为，解决通货膨胀的唯一办法就是控制货币增长。他提出“单一规则”货币政策，即中央银行应该将货币供应增长率长期固定在与经济增长率和劳动力增长率大体一致的水平上。

弗里德曼的货币主义理论赢得了很多追随者。英国首相撒切尔夫人和美国总统里根都曾采纳他的货币理论来制定政策。现在各国央行通过增加或减少货币供应量来控制通货膨胀已经成为央行调节经济运行的重要手段。

那么央行都用哪些手段来调节货币供应量呢?通常有三大工具：法定存款准备金率、再贴现率与公开市场操作。

法定存款准备金率就是央行规定商业银行必须存在央行、不得放贷的准备金占其存款总额的比例。比如，当央行将存款准备金率从15%提高到20%，假设商业银行有1000元存款，现在就必须把存在央行的准备金从150元增加到200元，它能够用来发放贷款的金额就减少到了800元，也就是说市场上流通的钱也就减少了50元。

当商业银行的准备金太少以至于达不到法定准备金率时，就会向央行贷款。央行向商业银行发放这种贷款的时候，进入流通中的货币量就会增加。商业银行从央行贷款的利率叫再贴现率。如果央行提高再贴现率，也就是我们所说的加息，那么商业银行就不愿意借钱，货币供应量就会减少。

在美国，这个再贴现率又叫联邦基金利率，商业银行的贷款利率是以此为基准的。美国联邦储备委员会，即美国央行，每个月开会决定的利率就是联邦基金利率。在中国，中国人民银行，即中国的央行，不仅决定这个再贴现利率，而且也决定商业银行的存贷款利率。

第三个工具是公开市场操作，是指央行在公开市场上直接买进或卖出债券。比如，如果央行购买价值1亿元的债券，它就要向经济中投放1亿元的货币，反之，如果央行卖出1亿元的债券，就要从经济中回笼1亿元的货币。现在公开市场操作是央行用来调节货币供应量的常用方法，因为它很容易操作，几乎每天都可以进行。

在经济全球化的趋势下，一个国家用来调节本国货币供应量的货币政策也很容易对其他国家产生影响，因为物价变动随着全球贸易也在各国之间传递。

举个例子，假设美元和人民币的汇率固定在1美元兑换7元人民币。现在如果美国发行更多货币，按照上述理论，这将使美国的物价上涨，原来一美元能够购买购买两单位的美国商品，或价值7元人民币的同样两单位的中国商品，现在国内的通货膨胀使一美元只能购买一单位的美国商品，但仍然能够购买价值7元人民币的两个单位的中国商品。所以美国人将愿意进口更多中国商品，同时有更多美元进入中国。中国的出口企业将这些美元出售给银行兑换为人民币，央行就需要增加发行人民币，从而增加本国货币供应量，这就意味着中国的物价也要上升。

由此可见，虽然一个国家可以单独控制其货币供应量的增长，但外国的通货膨胀却可能传输进本国以至于抵消本国治理通胀的努力。

Read couple of article about 跨代貧窮 and one of the findings is that if people are living in community (社區) where there is good mix among different peoples (rich/poor; religion; race etc) it's a lot easier for the kids from the “poor” to climb up the income ladder. In the meantime, our “大學生迎生日” are guiding kids to fill “公屋” application form.

湯博士，話晒租客都係你的米飯班主，你又何必話佢地係accumulator呢？若果佢地係accumulator，你咪就係賣accumulator俾租客，食人唔吐骨的i-banker囉？湯博士對自己的米飯班主、衣食父母以怨報德，何必呢？

引刀一快兄----你話（買連約盤嘅，多數唔係自住，幾百萬冇得睇樓嘅話，你估抽福袋呀！除非好筍，否則好少真正用家會揀。想賣？吉咗先放唔得咩？）-------

小弟在 1991年首置，正正係買入一件連約，那件嘢本來係業主自用，我入咗之後仲做埋一個售後租回，每年可收大約 6万銀租。

呢件嘢 8X万，有成千呎，我同屋企人夾咗 40幾做首期連使費，然後借銀行近 50幾，做 15年分期而利息係 13厘左右。

呢間嘢收埋 D租，其實都唔夠俾息，都唔好計差餉、管理費以及會計師樓核數費等支出，每月倒 2千幾，要是加上首期連使費啲機會成本，認真唔係嘢少！

咁點解我又咁笨去「益人？」

我同細佬嗰陣得 20 多歲，無自住需要。

連約買可免揾租客、又唔使裝修及買「道具」，可立即起租。

比市價有折讓約幾万，如兩年約滿後佢唔繼續租，我可交吉沽出賺差價又得，收回自用亦得。

不過呢條路在有咗 DSD 之後已經行不通了。

 自我陶醉兄-----

請留意：『可是這樣的改變， 將觸動所有現行信貸系統之持份者， 這種改變必要經歷一次巨大危機才會引發』------

現在呢个創造『私幣』（private money）的運作模式，最大的得益者係有權創造『私幣』者，他們會否自掘墳墓去放棄躺著就能賺錢的權力？

金融海嘯夠大煲未？但美國有權話事嘅人，他們選擇係救大到不能倒的企業，而唔係蟻民！

【當你不能改變現實，那只能改變你自己！】

共勉之----

你首置間屋，租客有冇俾你入屋睇過樓？

我當然有去睇過樓啦，還帶同女友上去驗收！

當年風氣同依傢唔一定一樣，我所講連約樓係冇得睇樓計，自住唔會揀冇得睇樓嘅嚟買，除非好筍。

喺絕大部分時間，唔交吉樓因為冇樓睇、首期要俾多 D、裝修又要 FP，咁因為客路窄咗，個價肯定平 D，其實作為一個有做功課嘅準買家來講，你預多樓價六七個%，那就算將全間屋裝修拆掉，再重新來過乜都夠，所以你如能做倒有幾個 % 折讓已經夠找數。真心講除非你帶同驗樓師去睇樓啫，否則睇唔睇倒樓有何分別？

買樓10大誤解 (好文重溫)

文章重溫：「淡友的9大誤解」

講嚟講去，你就係睇過樓喇，完全兩碼事------

我呢世人大大話話睇過百多弍佰間 2 手，這是真心話，如果有兩個盤俾我揀，一個係 3 M 有樓睇，但低拒兩叁層嗰間同坐向、同呎數只要2.7 M 但無樓睇，我會揀後者囉。

其實講真大家去睇過 2 手樓都知，咪走馬看花嗰隻，十幾分鐘最盡啦，你能揾倒人哋間樓有無換過入牆電線嗎？鋁窗窗較、水喉、來去水更新咗嗎？房間佈置、牆紙、地板、廚櫃合你同屋企人心水嗎？

咁橫又拆、掂又拆，點解唔借無樓睇而殺人價，幫補裝修支出？

請記住一件好重要的事，交吉盤因為客路廣多人睇，業主一定企硬！

反之當业主連等多一年半載，就會變成交吉盤而可賣貴啲都唔等多陣，咁拒心理上已處於劣勢，正宗「田雞」都俾你撞倒，咁你仲唔出動打樁機樁拒三四口價來補貼裝修費，真係對唔住你個經紀一遍苦心！

《廿一世紀資本論》(Capital in Twenty-first Century)

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最近在經濟學，發生了一件大事。這件大事不單只影響經濟理論，而且也影響著政治與政策。這件大事是有一名法國學者去年出版了一本名為《廿一世紀資本論》(Capital in Twenty-first Century)，並於今年被翻譯為英文，由哈佛出版社出版。哈佛出版社是一家歷史悠久，以出版專業學術著作為主的出版社。簡單來說，哈佛出版社的著作多是「催睡」的著作。可以想像這些書的銷路可以好得那裡去。

但這本《廿一世紀資本論》很特別。它在一瞬間成為了亞馬遜網上書店的榜首暢銷書，而且到現時為止我也只能買到它的Kindle電子版書，實體書一直缺貨。據說，此書的銷量超過了哈佛出版社多年來總銷量！但那還不是最猛的。這本書甫一出版，便被學術界及傳媒著了魔地不斷評論。從評論本身來看這本書無疑是一本爭議性非常大的巨著。有的，如紐約時報專欄作家及經濟學諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman)，多次高調讚揚此書(對克魯明來說這是非常罕見的)，認為它可能是未來十年最重要的經濟學巨著，不少著名的學者同意此說。也有的認為此書的書名是用「資本論」來命名，所以它有一種與馬克思在百多年前的巨著《資本論》(Capital)的借屍還魂之作，不少傳媒與學者指它為重提馬克思、暗示社會主義道路的著作，展開大肆抨擊。
但無論如何，你將不能忽視這本書。《金融市報》的專欄作者Robert Shrimsley打趣說，政界與學術界中人現在與人碰面時，都有一種無形的壓力要討論《廿一世紀資本論》，在這種氛圍下難怪此書會成為榜首暢銷書！但這本「巨著」其實是在說甚麼呢？
現年四十三歲的法國年輕學者Thomas Piketty提出一種論調，他從過去三百多年的歷史數據中，查證出當一個地方的資本(或財富)回報率高於勞動新酬的回報率時，便會出現社會資本分配不均的現象，造成日益累積的不對等不公平現象，令貧富懸殊的問題更嚴重，而且也將會嚴重地威脅著民主社會的健康發展。
但提出現今資本主義的問題也不是最近才發生的事。早在十年前，其實已經有一些學者或評論家對「全球一體化」或物質主導的資本主義提出反思。當然這些反思沒有太多人會理會。但在2008年全球金融體系爆發一輪「大到不能倒」的危機後，禍害到很多平民百姓，這個時候真的出現了一浪又一浪的批判。因此彼此開始有一個概念，資本主義真的不能再服務今天的社會發展了。無奈的是，去年是金融風暴五周年，傳媒普遍認為，金融界的斂財行徑不單只絲毫未改，而且有日益嚴重之勢。
但《廿一世紀資本論》這本著作所帶來的衝擊，是它挾著一堆有力的實證資料，嚴謹地提出社會不公平的問題，背後的罪魁禍首就是無度的資本主義。而且這將可能改變政治政策的基調。因為一直以來，政治都非常關注社會分配不公這個問題。但自由主義的經濟學派一直認為最少限度干預經濟活動，讓其無形之手自由地發展，那麼經濟發展起來，人人有工開、有飯食，社會將會一片榮景。在自由主義眼中，資本主義是一個解。但在Piketty眼中，資本主義是問題的一部分，而且是重要的一部分。
這樣說來，就等於說自由資本主義跳票了！在過去一個世紀裡，自由資本主意主張不作任何干預，透過更多投資，可以創造更多職位、工作，整個社會便自然地分配財富，貧富懸殊便會慢慢減少。但Piketty發現實際上並非這樣。他留意到，在一段漫長的時間後，財富會愈來愈累積到富人手裡，而貧窮的一方則愈來愈失去階級移動的機會，永遠在資源稀缺的地方打滾。
Piketty 有意思的地方是，他從大歷史中找尋線索，而非現今一般的經濟學者喜歡與數學模型打交道。他與一批學者從法國(那裡擁有非常齊備的歷史數據)，以及廿多個地區的三百年資料來作出分析，發現一個地方的資本增長，在一個相對緩慢的經濟增長裡，會超越一個地方因打工而獲得的回報。這正正是大部分已發展國家要面對的問題。
Piketty認為一般的經濟學家沒有放足夠的心力研究這種資本累積的現象上，他發現這些增長上的數字差異可能很少(例如只有0.3%)，但經過很長時間後，所帶來的複息增長效應，便會產生一種龐大的差異。而在這個過程中，財富慢慢累積在一群富人手裡，而且最富有的一群人會將這些財富留給下一代，為他們的下一代創造更有利的累積財富的條件。而現時發現，最富有的10%的人，便擁有超過50%的所有人總加起來的財富，而最富有的1%，竟然可以佔去18%的財富！那實在太誇張了。
Piketty其中一個很有意思的研究，是針對大企業的「超級 CEO」的袍金作為一個代表性現象，發現他們的收入帶有大量的股票、認股權、利息收入，而這些收入的增長，又會遠較一個打工仔的人工收入的增長要高得多。結果這些人便是那最富有的1%了。(就以蘋果的 CEO Tim Cook為例，在2011年，他的年薪入息是蘋果員工平均年薪的六千二百倍！)
有七百多頁的《廿一世紀資本論》雖然不易讀，但卻是一本很出色的經濟著作。行文與邏輯非常通順，加上作者並非用抽象的數學模型，而是用歷史數據來說話，只要稍加專注，這本書並不是想像中那麼深奧。《廿一世紀資本論》與馬克思於十九世紀寫的《資本論》可謂同出一轍，都是批判資本家，Piketty甚至認為這種貧富懸殊的現象，已經危害到一個民主社會的公平、平等與正義。若政府不及時做一些事，這個問題將會繼續惡化。
Piketty年輕有為，野心也大，因此，他並不滿足於分析現況，他也提出改善這個問題的方案。這也是這本《廿一世紀資本論》最令人爭議的一部分。作者提出政府要向富有的人收取一種「全球性的財富累進稅 (progressive tax)」，甚至向最富有的一群收取高達 80%的財富稅！我實在無能力評論這種建議是否可行。但我肯定這會引起龐大的阻力。
這樣說來，現在香港人手拿著這本《廿一世紀資本論》，便有籌碼與政府探討地產霸權在香港造成財富嚴重不均的現象了。而且回過頭來看，當年鄧小平指出要發展中國就是要「先讓一部分人富起來」的這個說法，在Piketty的理論裡，當經濟仍在全速發展時，其經濟增長以及人口增長所創造的收入增長，是高於資本財富的增長；這樣的環境下，社會的財富是可以往更多人分配，是可取之道。但現在當經濟增長已經慢下來，而且勞動人口的增長也慢下來時，這一句「讓一部分人富起來」肯定不再合時宜了。
《廿一世紀資本論》的實體書太好賣了，所以真的不知道甚麼時候才能在香港上市。同時我深信台灣與國內的出版社已經全速地將這本書翻出來。毫無疑問，這是一本值得我們注意的大作，那怕你懂不懂經濟學。作為一個知識分子，這本書肯定走不了。

又大平賣啦

很開心見到你的留言，每天少了你的留言，很像缺少了点甚麼似的，很掛念你啊！希望你能和湯博士一樣分享多点智慧！謝謝你們！

掋唔掋買

TO 法子兄

懒人真係俾你玩死，攪到有啲自卑，覺得自己點解喺笑爆咀兄進歩神速之下变得咁蠢，而家知道笑爆咀兄係法子前輩，信心即刻番晒嚟，其實好想法子兄再出貼文，而家除咗開心之外，唔識形容，先前重喺法子兄飾演嘅笑爆咀兄前作打油詩玩野，不過送俾法子兄同亮劍兄嗰首就係真情流露，請笑纳。

回法子兄

懒人在此先行多謝，並靜候良機。

回法子兄，惜緣兄

懒人其實遠不如两兄台，令懒人面紅耳赤了。

真真假假, 佩服佩服 ^ ^

TO法子兄

懶人明日試吓註册，各位網友晚安。

To 73 法子兄

多謝你既鼓勵, 深感榮幸 ! :D

回 40 大寶二寶

我都識得好多呢類今朝有酒今朝醉既人, 佢地通常喜歡 fine dining 和享受, drink drink play play 過一世, 有幾個仲話活到五十幾歲就夠添...

共勉之too， 嘻嘻！ :P

This time I am very agree with 引刀一快.

I don't see any fun of doing something like that .

just shown us you are really naive and simpleminded .

我睇二手一樣過百，有冇錢買都睇，有冇心買，都睇-----

我之前咪講過，弍拾幾年前我有一个老友係地代老闆？好多時佢閒着冇事，就帶我睇下D 2 手樓盤，同埋講下拒嗰行係點運用「技巧促成交易」，例如揾我做媒扮買家，同三心二意嘅準買家搶貨。

自住屋，一定要自己睇過，投資就可以只睇戶型-------

如果你去買樓花的話，咪又係隨手督件？咁都係憑感覺買貨啫！

如果你肯住一間未入過去未睇過嘅屋，點解你睇咁多二手---------

我不斷強調，你如果無乜買樓經驗，唔係太熟悉嗰個區，咁一定要揾盲公竹，你都知我係八卦公一名啦，那親朋好友叫到，我好多時都自動請纓去幫下手，一來同地代混熟，二來可得知真正行情，真心講句你求其走入一間代理行，又求其揾個三唔識七的地代幫手揾樓，佢點解會同你真係「盡做」？

二手睇得多，我就更肯定呢點，戶型坐向一樣，入屋感覺可以截然不同，就算九折，如果冒險我一定唔制，投資睇數字，自住講感覺，而且特別係女人嘅感覺，一定要照顧-----------

呢個當然是阿媽係女人的真理啦，其實呢一排你都睇唔少樓啦，咁請問睇得上眼又價錢合理嘅交吉盤有幾多個先？

呢個世界有d人習慣用"爭執"同其他人溝通，態度無禮就話自己只不過係"真"同"誠實"，遇到反對佢論點o既人就玩針對，見他人受支持愛戴就估人地飄飄然...酸溜溜的...

懒人今早睇番先知場面非常墟冚，各位網友以不同角度，熱烈討論法子兄变身笑爆咀兄問题，講真，我真係好落力玩笑爆咀，又俾笑爆咀玩到幾乎思覺失調，到而家揭盅後我覺得非常開心，也許懶人真係法子兄忠實FANS，冒俾人再話馬屁精都要利申。

其實懶人覺得笑爆咀嗰稱呼，可以想像係開心化裝舞會中一塊乞人憎嘅面具，有個乞人憎嘅人戴住嚟玩咗一餐，無乜人理然後行開咗，之後番嚟再玩一餐，啲人發覺呢次乞人憎嘅動作風趣同得意咗好多，在眾人大惑不解之際，乞人憎面具揭開，原來唔係原先乞人憎嗰個，而係你平日最FRIEND嘅FRIEND，用呢種心情去反應呢件事係咪會大家都開心呢？

派系尖兵，小女孩---- what is 派系尖兵?

needle inside cotton pad ?

To 123 引刀一快

"小師妹指控人從來都係冇理據，又係笑爆咀之流"

你睇番你自己寫o既嘢就搵到你所謂o既理據, 話我係"笑爆咀之流"乜我有無端端話人傻, 講親嘢都鬧人？

係鬧人o既同時唔該你都諗諗自己係咪啱晒啦 !

TO 引刀一快兄

懶人其實好欣賞引兄嘅風格，兄台提到唔想再留言，我就忍唔住想挽留引兄，堅毅不屈地提出理據去支持同說明自己嘅論點，唔係容易嘅堅持，古有天文學家咖利略係典範，懒人靜觀引兄同醉兄與各網友前輩嘅高階辯論中，自問獲益不淺，有助擴濶懶人嘅低階思维领域走向高階，係良師益友，缺少有分量嘅智者以反方向提出意見，將令呢個網站失去光采，係極度可惜，盼望可長期見到引兄留言。

TO 引刀一快兄

兄台以一敵百雄姿，猶勝當年諸葛亮舌戰儒，懒人性偏柔弱，萬萬無此魄力，讚嘆之餘謹以兄之大名送打油詩一首表敬意，請笑纳。

引電呼雷逆撲風

刀風劍雨避無從

一往無前皆衛理

快人快語真英雄

引刀同法子兄---我有一次同 PP 爭議『香港應否實行補地價分期支付』呢個議題，足足激烈辯論幾粒钟！

有質素的好對手唔係咁易揾呀！

法子兄----

好多還未上車慨人成日想小業主福佳含包散，最好香港個個月發生沙同乜流感；中國發生內戰或同周邊國家大打出手;美國利息加到拾幾厘；總之小业主日日有人燒炭、跳樓及割脈拒哋就心涼-----

如此這般一個充滿負能的人，好運怎會降臨到他們的頭上？

TO法子兄，引刀一快兄

懶人係樂天派，我老婆好多時見我無端端咪咪笑，話我係儍佬，實情係懒人時時諗啲開心嘅事令自己開心，唔覺意笑咗，我好少唔開心，但今次各位網友為咗一塊面具玩意而會爭拗咁耐，有少少心鬱，希望可以互相寬容對方，係懶人嘅祈望。

仲有想請教各位，教懶人點樣註冊，多謝。

TO法子兄

唔該晒。

TO引刀一快兄

唔該晒。

法子兄,

信, 我家裡拜觀音的.

To 198/F CH兄,

因我媽媽、弟弟、弟婦、妹妹已經吃齋學佛很多年了, 受他們的影響, 我也慢慢開始信佛,但我老婆是拜觀音的, 所以我也每朝跟我老婆一起拜觀音, CH兄你講得啱, 拜觀音可不代表信佛, 但我認為應沒有沖突的, 所以我覺得無所謂, 一切隨缘.

拜觀音不等於信佛。佛教講求正心和正念。世事萬物的發生，都是"緣起"，是很多的外在因素互相配合的情況下才發生，但並不是恒久不变的。因此，我們要不喜不悲的看對每一樣事情。因為世間萬物不斷在变。同時，我們要修正自己的心，以達致利己利人。佛教博大精深，我剛在學習中。僅以点点共勉之。

多謝 149 亮劍兄推介的兩段 link footage ﹐現在才剛剛有時間坐定定。

開始細心觀看。