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鄙視學歷的房屋政策
湯文亮 博士紀惠集團行政總裁
2014年4月23日
有人會很奇怪點解咁多學者唔睇好樓市，但是叫他們說出一個因由，他們只會說一些虛無飄渺的說話，或者是一個沒有期限的預測，這樣，問他的人沒有辦法說他們是錯，就算樓價上升一倍，他們只需說樓價總有大跌的一日，就可以將來人打發走，不過，發問者不用無奈，一個無限期答案其實就是一個認輸答案，即是你走去打交，唔夠人打，臨走時拋下一句，總有一日，我會打贏，今日說樓市總有一日會大跌的學者，心態大致是如此。
不過，大家又唔好怪責那些說樓市總有一日會大跌的學者，因為政府的房屋政策鄙視他們，假定有兩個青年，十年前中學畢業，資質較好的青年人繼續升學，較差的到社會工作，到今日，到社會工作的人早已置業，而且該物業升值不少，苦讀十年的青年人終於挾住一個博士銜頭離開學術領域，但若果到社會工作，博士銜頭其實幫助不大，有時甚至是幫倒忙，有很多公司認為他們很難駕馭而不聘用他們，所以，有不少人不會提及他們已經取得博士學位，若果肯以博士身份出現大多數做一些研究工作，或者在大學甚至中學教書，當然，現在他們可以當那些明星級的補習老師。
當他們需要置業，走去銀行申請貸款的時候，雖然不只一次強調自己有博士學位，但那位銀行職員好似聽不到，沒有因為他是博士而有半點優惠，若果是首置的話，普通小型住宅只可以借七成，稍為高級一些只能借五成，那位博士當時呆若木雞，都唔知道點樣下台，要付足心儀物業的首期，在未計其地稅項之下都要一千萬，住那些上車盤又有失身份，寒窗苦讀十年竟然落得如此收場，於是，把心一橫，寫多一些學術硏究報告來唱淡樓市，不過，點樣寫樓價都不跌，唯有說，總有一日，樓價會大跌。
有老友鬧我，因為我做地產生意，所以一定會說樓市好，這並不一定，我只不過說出自己的見解，話說上述那兩位年青人在小時候曾經被邀請見港督，那位資質平庸的滿頭大汗，以後是博士的小朋友則滴汗不見，港督問他們點解，平庸的小朋友說見到港督，驚到出汗，以後是博士的小朋友說見到港督，D汗驚到唔敢出，所以，一件事有兩種睇法是很正常，在今天，說樓市平穩甚至會上升的人大多數很平庸，好彩人數非常之少，不過，我認為若果香港的房屋政策不是鄙視那些曾經寒窗苦讀的人，讓他們比較容易買到心儀住宅單位，他們就不會對樓市如此悲觀。
1. 有樓冇尊嚴2014-04-23 09:32:15
博士，你係咪講緊蘿加蔥， 淘冬， 謝割忠， 何樂生等.............
2. 蛻变中嘅懒人-樓市泡沫2014-04-23 09:35:43
我對樓市泡沫的想法是：相對短 的時間內出現過大 升幅 。
我對樓市泡沫爆破可能性的想法是：若能將升幅大致固定一段相對長 嘅時間，在其他條件情況不變下，泡沬就會變成合理升幅 ，永不會急速爆破。
3 年多前起，專家們甚至 IMF 多次提出警告泡沬即將爆破 , 两屆政府連環出辣椒， 一隻辣過一隻，原意將樓價下挫 3 成，誓要將泡沬引爆，但事實上經過 3 年多時間，樓價平均下跌不到 10% ，樓市人心大致平穩。
我嘅靠估結論係呢 3 年多：時間 + 升幅稍降 + 人心 呢三項因素已經將樓市泡沬大大缩細，所以 IMF 哹龥港府考慮逐步撤招不無道理。
我諗 配合美國加息步伐（可能係 16 年中開始） + 到時供應增多
係最佳逐步撤招時機。
3. 住那些上車盤有失身份2014-04-23 09:52:04
冇人叫佢地咁大想頭, 一買就要乜乜乜嘛, 尋晚當年今日, 沙士期間就業展大學生都係叫價四千, 六千已經要跑大中華, 特衰正苦的家長官僚主義, 與當代家長為求贏在起跑綫同出一轍, 點知短炒變長揸, 長憂九十九, 真係要扶足一世了, 正苦還好, 可以借口服務你這樣那樣而抽水, 那些家長除了扶住脫離現實的子女, 還得到了甚麼?
4. 中間人2014-04-23 10:51:44
博士
唉,又糸依度吹好, 睇來再跌一成, 依度仲話系升緊
羅加松人地无話跌好多, 不要屈佢
系六冬扮野華眾取寵姐
老實説，我很喜歡讀唱淡文章，因為要有反面見解，我才能質疑自己想法，但是如果死吹爛唱，沒有實際update 數據支持，好難不給人插。
相反這裏讀者有報道自己買賣外國樓經驗和想法，實際睇樓情況，政府數據，放盤快訊，中國市況，這些實質資料，比起拼圖，解釋政府政策，用以前數據解釋現況更有說服力，冇時間冇幅度的估上升下跌的博士和economists, 請自重！
博士講得對﹐現時很多求職者都要虛報學歷﹐如果在求職信或職位申請表上如實填報自己是博士學歷﹐那可能連 interview 的機會都無。記得零三年董建華不斷鼓勵港人要增值﹐言下之意是香港並非沒有足夠工作職位﹐只因港人學歷不足無法勝任而已。當時很多人及在下都心中存疑﹐無論一個城市如何發達進步﹐總需要有一群基層職位及勞動者。例如運輸﹑建築﹑飲食﹑清潔﹑巴士及的士司機等行業﹐那些職位是否一定需要大學學歷 ﹖ 再加上一個荒謬的所謂副學士﹐令年輕人浪費幾年寶貴光音及耗費十多廿萬金錢去取得一個無人認可的學歷﹐讀完書後還欠下周身債。假設一名在零三年時剛二十出頭的年輕人﹐他開始當建築學徒或甚至一名普通工人﹐估計他現時已有經濟能力置業吧。在下每當和後輩閒談時﹐都十分鼓勵讀書﹐認為書越讀得多越好。但又每每強調﹐別把讀書和將來的賺錢能力及事業成就掛鉤﹐那並一定是正比例的。
7. 引刀一快 2014-04-23 11:29:31
to 蜕变中的懒人個個都覺得隨時會爆嘅時侯，泡沫嘅解釋可以係市場裏面任何因素。
8. 同根生2014-04-23 11:41:05
"月租3800住衣櫃床位" from 東方日報
悲哀!
9. 黃老闆 2014-04-23 11:42:51
如果政府提出高學歷者 (大學學位以上), 向銀行借貸樓按時, 可以放寬一點的話! 我絕不反對!
10. 黃老闆 2014-04-23 11:44:14
回8樓:
這不是悲哀, 這是現實! 而且是一們不錯的生意!
11. 同根生2014-04-23 11:48:10
12. 法子 2014-04-23 12:39:17
湯生，
讓我貼一舊文，邏輯和你今日的文章差不多。
法子《睇相佬》
今日回想一件發生在上年的事（2013年7月左右）。
當時我應邀出席（係唔駛錢，但去做聽眾）一個辯論，湯生對陸生。陸生全名唔講，自己估，帶圓形眼鏡，拍 hero 廣告。
湯生看好，陸生看淡。
陸生其中一句：「嚟緊幾時加息，我唔知，但我只知佢一定會加。」
問答時間我問咗幾個問題，陸生全部都無正面回答。
其中一條係：「如果一個睇相佬同你講，你幾時死，我唔知，但我知你一定死。你還會不會畀錢，坐定定聽佢講嘢？」
2014-04-18
13. lga908 2014-04-23 13:15:26
湯博呢篇文小弟非常有共鳴... 是身邊很多朋友的寫照
14. 小陽2014-04-23 13:54:18
法子問陸生問題好多肉又好笑
15. 蛻变中嘅懒人2014-04-23 14:39:12
回7樓引刀一快兄----個人睇法，所謂泡沫嘅定義，相當泡沫！
懒人非常欣賞引刀一快兄呢個定義，因為歷史教訓我，當專家們開始預告樓市泡沬來了，衝入樓市嘅同志們彷彿聽到的是：同志們咪執輸衝呀，果然樓市照升無誤，同志們笑逐顏開個個得米，令旁觀剝花生同志開始動搖。
專家們此刻認真警告樓市泡沬太大，隨時會爆破了，同志們彷彿聽到的是：剝花生同志們最後機會，勿失良機衝呀，果然樓市繼續照升無誤。
當專家們無晒氣，睇住同志們互相吹觑，我賺得比你多，我眼光比你好不久，樓市泡沬就突然急速爆破，走得快嘅同志們就好世界，走得慢嘅同志們就損失慘重。
所以懒人諗，原來泡沫唔係泡沫，泡沫嘅泡沬都未必係泡沬，泡沫嘅泡沬嘅泡沬至係會爆嘅泡沬，泡沫嘅定義，真係相當泡沫！我好有興趣諗泡沫嘅特質，因為我想做次次都走得快好世界嘅同志之一!
16. anggie T.2014-04-23 14:54:52
Dr. Tong is so funny but it's the ugly truth.......and seriously I don't understand why so many people are still chasing for the title inflation to make themselves feel good.
17. 工商舖初哥2014-04-23 17:25:39
昨天跟一位的士司機(6X歲)傾計, 佢話佢揸的士好輕鬆. 我問佢點解?
佢話手揸2個的士牌已過千萬(無按揭). 一部出租, 一部自己揸一更, 另一更租比人.
佢話佢只係小學畢業
18. Jiak Sai Li2014-04-23 17:36:22
為何有些工種要不起價？
2014年04月23日
............"「勞心者治人，勞力者治於人。」
19. 小陽2014-04-23 19:13:17
我個人認為最大泡沫在大陸經濟，我見大陸人打寫字樓工都有兩三層樓，寧願凋空都不要租金，其實我不太熟大陸market , 但普遍大陸人對樓有十二分信心，銀行借貸風險難以預測，因為數字不知是真是假，我都想有師兄話我知。全世界睇住大陸，個個想佢經濟爆煲，但是中央一定要托住，爆煲左政權不穩
20. to 法子2014-04-23 20:15:31
哈哈，你既問題真笑死我，現場一定有好多掌聲，可以想像陸生既面口一定好難睇
21. 法子 2014-04-23 20:48:26
回20樓：
這段片的第7分鐘 7：00
http://m.youtube.com/watch?v=u_ft_4HHcNQ
22. 致20樓2014-04-23 21:02:46
凡是靠預測來搵錢的人，如馬評家、玄學家、股評家等等，面孔表情都是很cool的，講過就算，錯左味輸完又黎講過囉，有乜難堪啫，面皮薄根本就吃不到這種飯。
23. 20樓初哥2014-04-23 21:13:06
多謝法子兄分享和樓上意見，在這個網頁可以學到好多野，亦可稳定我繼續持有物業的信心
24. 工商舖學神 2014-04-23 21:16:07
當年讀書不成的我, 讀完中五就要出來工作. 我記得02年買新樓只須5%首期,發展商仲提供二按3年免供免息就可上車, 所以我話在香港唔係冇機會, 只係有機會來臨時自己有冇準備及好好把握. 雖然我係輸在起跑線, 但最重要係贏在終點線, 條條大道通羅馬, 現在我讀返個學位都未遲啦!
25. Oscar Lam 2014-04-23 22:37:39
26. 物業初哥 2014-04-23 22:40:54
to 24: "雖然我係輸在起跑線, 但最重要係贏在終點線, 條條大道通羅馬"
講得好!!
起跑左之後以經唔會再向後望自己個條起跑線,咁樣望只會發生意外(X街),依家只會望終點,計劃之後點跑
共勉!!
27. 珍惜香港 2014-04-24 05:51:57
【珍惜香港 】 前日博士 講起
大 C ，
法子兄 就提到
輸入外勞 ；今次博士話，
學歷 唔喺大哂，
順民兄 就回應，賺錢唔一定要讀
大學 嘅。呢一連串嘅話題，又令我聯想起
財爺曾 。咦？又關佢事？
當一個但求
無風無浪，做到退休 嘅才子，不時
輕描淡寫 咁講埋哂啲
重複嘢 果陣，呢啲重複嘢，就會喺
重點 。最近財爺曾嘅重點，喺响
土地 同埋
輸入外勞 兩方面。不過，佢只喺講要做，冇話應該點做喎；如果你問佢點做，可能佢又會咁答你：
「關我乜事 」 ？
我印象中嘅
大師 ，都喺一啲不食人間煙火嘅高人，就好似响泰國果個離咗世嘅白某人咁。你問乜嘢，佢都可以好準確咁
指點 你嘅迷津，而佢之所以咁準，
第一個重要元素 ，就喺你問嘅嘢，一定要
唔關佢事 。所以當一切塵世間嘅是是非非都唔再關佢事果陣，佢仲唔喺一個
不食人間煙火嘅高人 ？至於
第二個重要元素 ，我就曾經
咁定義過 ：
真正嘅大師，喺可以 sense 到宏觀裡面嘅決定性因素，去判定今日同未來一啲重要嘅事實。 我用
sense 呢個字，喺因為佢地唔會有分析，唔會有理論，唔會計數字。搬埋哂呢一大堆嘢出嚟嘅人，喺
學者 ，唔喺大師。我絕對冇貶低學者嘅意思，學者都可以好勁；我只喺想話，
學者，同大師，喺兩回事 。真正嘅大師，喺憑佢嘅
感覺 ，或者應該叫
觸覺 ，去做準確嘅判定。一個乜塵世嘢都
唔關佢事 嘅人，又同時擁有與塵世中一切來龍去脈
同步接軌 嘅思維模式，喺好難得。所以，
真正嘅大師，喺好罕有 。
好多自命大師嘅人，第一個元素就已經欠奉，甚至連學者都稱唔上喺；至於邊個就唔講啦，大家心中有數。講番財爺曾，早棑佢同
中學生嘅答問會 ，想响度 SHARE 好耐，不過成個鐘頭嘅片，大家可能冇乜耐性睇哂，有機會嘅話我會 refer 裡面嘅一啲 points。至於我一開始點解話聯想起佢，睇睇
28:18 同
48:25 兩個位就知。
VIDEO 財爺曾
退休 之後，應該會好有潛質成為一個
真正嘅大師 。
28. CH2014-04-24 07:39:16
大師者，通達也
29. PN2014-04-24 08:46:24
Not sure if “Study hard and excel in exam” is embedded in the DNA of Chinese people as that is probably most Chinese people wanna achieve during the last 500-600 years 「萬般皆下品，唯有 讀書高 」 At the back our people’s mind, they unintentionally put an ‘=’ sign between “ 學歷 ” and $$ still.
I can only say given all else equal (again BS), somebody have more certificates may get a better chance for an interview during my hiring. But normally I will test them during the interview to confirm if they really understand the stuffs. I personally encountered few CFAs who cannot solve very simple Finance problems.
30. 點解灣仔咁多百萬富翁？2014-04-24 08:51:05
點解灣仔咁多百萬富翁？
【晴報專訊】何處是百萬富翁「聚腳點」？有調查顯示，有數年灣仔的百萬富翁密度都最高！其實不少名人在灣仔出身，如資深傳媒人黎則奮、兒科醫生李家仁及漫畫家小克等。學者指灣仔鄰近金融中心，樓價及租金不便宜，聚居於此都非富則貴。
灣仔區卧虎藏龍。資深傳媒人兼時事評論員黎則奮在灣仔住了逾30年，他憶述早年灣仔，相對其他區已較繁榮，至60年代越戰，灣仔更是戰時物資補給站。他笑言灣仔像「藍籌股」，「灣仔本身起步點唔差，跟香港經濟一同起飛，猶如炒股票，大市起升。在港島區而言，灣仔是僅次中環的旺區；該區較少工廈，區內人多做小生意，隨着經濟發展，或賺了不少財富。」他指灣仔地標波士頓餐廳，其老闆也是經營餐廳致富。被問是否百萬富翁，他笑言：「都算係嘅！」
為人熟悉的兒科醫生李家仁，出生後至踏入大學期間也家住灣仔，雖已貴為百萬富翁，但他認為灣仔只屬「平民區」，未必是富翁聚居地：「50年代時灣仔人個個捱世界，當年娛樂節目不多，我最多去修頓睇波、海邊釣魚。」
前立會議員陳淑莊近十年都在灣仔租屋，她估計灣仔聚集較多百萬富翁，因該區面積細，富人較集中，但她直言未成富翁。
至於曾住灣仔30年的漫畫家小克，對灣仔成富翁集中地摸不着頭腦，問是否已榮升富翁，他笑言，「我都想！」
每三人有一名百萬富翁
花旗銀行進行香港百萬富翁調查多年，每隔兩年公布18區最多流動資產達100萬元的地區，過去五次調查中，灣仔四次成百萬富翁最密集之地。今年公布的結果顯示，灣仔區每三人便有一人是百萬富翁。
花旗銀行環球個人銀行服務香港區市務總監吳詩雅說，灣仔為傳統富裕區，故較多富裕一族居住；對該區富裕人口比例增，她指因香港入息中位數已由升至去年的1.3萬元，加上不少港人會投資，令財富增長加速。
舊區多年長居民學者：累積一定財富
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分析：「普遍居住港島的人士，較居於九龍區的人富有；本港金融中心集中在中環，但中環並非住宅區，鄰近的金鐘同樣較少人住，如此推算，不少金融界的打工仔為方便到中區上班，都會選擇在灣仔居住。」
莊太量又指，灣仔樓價及租金不便宜，能在該區居住，家境應該不俗。
莊表示，灣仔屬舊區，舊區一般有兩類人居住，分別是年輕租客或年長人士。對於年輕租客而言，100萬元或者未夠買樓，故變成流動資產；如年長人士已在該區購下物業，居住一段長時間後，可能已累積了一定財富。
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31. 法子 2014-04-24 08:57:04
回29樓 PN：
流行了千年，那可能是基於當時的社會制度，士農工商，要進入「最高楷級」讀書是主要途徑。古時中國（現在也可能是）是最揾錢的啊。清朝的和坤是一例。
但現在，「做官」已經不是社會「最渴望」的。更加不是最揾錢的。你睇下有邊個官有錢過湯生？
32. 順民2014-04-24 09:29:31
珍惜香港兄﹐在下是十分鼓勵讀書的﹐不過只認為別把讀書看作成為發達置富及平步青雲的快捷途徑﹐因這違反了讀書的真正意義而已。
33. hongkong people2014-04-24 10:37:07
To. No. 30,
老實講有100萬流動資產那算百萬富翁，花旗銀行的研究只切合自己須要但己過時。
灣仔地區，除出年長一輩，及少數真正攞得掂的後生，大部份都非asset rich 又喜歡方便，不計較居住環境的一群。100萬流動資產係香港其實真係好少錢，話係富翁，會俾人話無知。
34. 珍惜香港 2014-04-25 03:12:13
【珍惜香港 】 TO：32/F 順民
成個半月前，我响
《做大個碟 VS 做大個餅 》 呢篇回應文章裡面，話過想寫
競爭力 同
教育 呢個 TOPIC。後嚟欲言又止，加上大家又引發咗唔同嘅話題，所以始終未有 MOOD 寫。除咗我提過
首富嘅專訪 之外，
財爺曾 呢個
中學生答問會 ，亦將會喺我引用嘅題材。呢個答問會，聽落好似幾悶，其實內容喺好精彩，好多警世嘅 POINTS，尤其喺响
1:05:40 呢個位嘅
最後總結 ，對時下年青人嘅訓示，更喺一針見血。
同你嘅諗法一樣，我都好
鼓勵讀書 。爭取到一個有利嘅
起跑線 ，當然喺 GOOD；但喺競爭之下，唔喺個個都可以入到大學，只要盡咗力就 OK。入唔到大學唔緊要，仲可以有其他出路；
最重要，喺做人嘅態度 ，同埋要
衝量自己嘅能力 ，千祈唔好白白浪費青春，去堅持自己能力以外嘅選擇。
正如我之前話過，
起跑線唔喺決定一切 ，起跑之後，你走嘅
每一步 ，都可以
改變 你將來嘅
命運 。
35. 珍惜香港 2014-04-30 10:13:27
【珍惜香港 】 TO：網主
網站 SECURITY 嘅測試已經告一段落，唔再玩啦。
可惜嘅喺，
27/F 財爺曾個 VIDEO 冇咗囉！
（2015-02-01 UPDATE：財爺曾個 VIDEO 已經加番上去啦）
