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| 2. 希望樓價在24個月後會下跌2014-03-20 08:55:34 |
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五成富翁留港退休 調查由香港大學社會科學研究中心負責，去年11月中至今年一月中，訪問4046名21歲至79歲人士。百萬富翁的集中點，依次為灣仔（32％）、中西區（28％）、九龍城（21％）。77％百萬富翁擁有一層或以上物業，95％有進行投資，70％持有股票。另外，53％人選擇退休後留在香港。調查又指，56％百萬富翁希望樓價在24個月後會下跌。 |
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若果那些人在2004年買入一個600萬單位，9成按揭，利息每年1％，每年支付利息亦不過是54,000元，十年就總共付息54萬------- 在2006年7-12月 新批按揭利率約 5.4厘 租金回報（美聯呎租及呎價）約5.2厘 金管局加權存款利率約2.9厘 |
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呢個講者施凌，用白癡都明嘅語言，詳細分析本港樓市升跌嘅基礎因素, 澄清坊間一些誤解, 深入淺出, 值得細看。
呢度有張实际要供按揭利息係多少嘅圖表，請博士細心查看。 影片簡單總結：
- 香港樓市表現只受三項因素影響：貨幣升跌(即通脹因素)、供求會否失衡、本地經濟表現。
- 政策/辣招只能短暫影響樓價, 對中、長期樓市效用輕微。
http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU
[影片時間0:28]"經濟表現"最主導樓市
影響樓市升跌最重要因素=>「經濟表現」, 而一般講"經濟表現"包含2個分析指標："GDP" 及 "失業率"。今日香港GDP維持一定增長及低失業率, 正正就係樓市向上之中流砥柱。
[影片時間2:03]加息後樓價真的會跌？
好多人話等加息樓價就跌, 呢個根本係一個誤會...利率政策根本冇能力可以將整個經濟環境扭轉。【呢度有張实际要供按揭利息係多少嘅圖表，請博士細心查看。】
[影片時間4:00]供應 vs 需求
香港樓房向來一直供不應求,香港呢個集中地有如"北京/上海"、"曼克頓"or"倫敦", 但此類國際金融城市通常面積都大好多, 稍為冇錢市民就自然搬去偏遠外圍較平地區。 可是香港情況不同, 不單面積細, 可以起樓地皮又有限, 市民又唔會搬去深圳來回過關咁麻煩, 形成香港窮人及富人都去互相競爭有限資源, 並以市區最貴為中心, 向外伸延新界地區一浸一浸樓價跟著升。
[影片時間6:15]政府政策可以反轉今日趨勢？
答案係唔可以！樓市升跌睇最重要因素仍然係經濟狀況。強如8萬5政策亦不是98年樓市爆破原凶, 當年樓市爆破主因都只係亞洲金融風暴。
[影片時間7:25]貨幣貶值探討
今日港幣每年以6-8%貶值速度, 四年幾來美國QE港幣至少跌左三成。市民問邊個還番30%比我先？ 我唔投資落實物資產e.g.磚頭, 唔通等政府$6000咩？ 所以政府出極招都係冇用架, 大前題：邊個賠番果30%損失比我先？(聯匯又唔會脫勾), 所以樓市晌貨幣戰爭下係仍要繼續升！
[影片時間8:20]供樓負擔比率分析
97年供樓負擔比率升到100%以上極不健康水平, 但今日比率都仍然健康約為4-5成, 但因為M-型社會因素故只當作參考用。
[影片時間9:25]政府辣招盡出, 樓價會跌嗎？
-印花稅只會令供應更加減少。
-收緊壓力測試、DTI(供款佔入息比率)令真正用家無法入市...引證數字兄理論！
-因港元貶值、經濟繼續向上, 供求繼續失衡下, 投資者仍選擇買樓保值。
-聯匯不脫勾, 供應睇唔到大量增加, 唯一就只有經濟轉差才可令樓市大跌。 |
| 5. 自我淘醉2014-03-20 10:08:15 |
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97年時選女婿，有樓是必要條件，03年無樓才是好女婿，博士之言用來自我淘醉還可以，數年後才見高低。 |
| 6. 沈默人2014-03-20 10:18:12 |
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To 5/F 自我淘醉 你所說的情況就是大部份人睇錯市, 你是否其中一位? |
| 7. Thanks to 亮劍2014-03-20 10:23:37 |
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施凌的教學十分容易明白 |
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湯博士-----以下數據在蘋果日報度抄下來，以供參考。 下列香港同業拆息(拆入)應是上一個交易日數據，由永X銀行提供，分隔夜、一星期、一個月及三個月。 01/11/07 4.50 4.80 4.40 4.53 31/12/07 2.70 3.40 3.30 3.45 01/01/08 1.50 2.80 3.20 3.40 01/02/08 1.70 1.95 2.15 2.30 01/03/08 2.80 2.90 2.68 2.38 01/04/08 1.40 1.40 1.63 1.93 31/10/08 0.30 1.75 2.30 3.20 01/12/08 0.10 0.70 1.20 1.90 31/12/08 0.01 0.10 0.25 0.95 02/03/09 0.02 0.10 0.20 0.80 30/06/09 0.01 0.10 0.08 0.28 30/09/09 0.01 0.02 0.05 0.12 31/12/09 0.01 0.01 0.02 0.06 31/03/10 0.01 0.01 0.01 0.03 30/06/10 0.01 0.12 0.30 0.46 從上述同業拆息(拆入)走勢我見倒：- 1 資金在 08 年底已進入香港銀行體系，所以長短息同步急降！ 2 美國量寬之後，就加速一及三個月拆息下跌，並保持在低位！ 3 以同業拆息供樓神早存在，但在 09 年頭之前相對 P 按，息差唔係咁明顯，所以只有專業投資者先做 H 按，但在 09 年第一季尾之後，H 按與 P 按息差明顯擴大，香港醒目仔多得很，唔轉都幾難。 |
| 9. 行外人2014-03-20 10:49:15 |
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To 5/F
恆產……妳擁有嗎？ 自我陶醉……只因沒有！ |
| 10. 大寶二寶2014-03-20 11:23:04 |
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回9
應該叫“自我安慰” 至啱。
共勉之， 哈哈！ |
| 11. 自我淘醉2014-03-20 12:00:32 |
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To 6 & 9 樓
到有樓唔係選婿條件時入市才是合適時間，你們唔知當別人恐懼時你要貪婪嗎？ |
| 12. 自我淘醉2014-03-20 12:07:27 |
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博士見之前匙盤另大家噤激，咪畀機會你哋淘醉吓囉！ |
| 13. 自我淘醉2014-03-20 12:13:07 |
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真係笑死人無命賠，一百萬依家都唔知值咩錢，百萬富翁？？？！！！ 哈哈哈。 |
| 14. 耶倫：明年首季有機加息 - 逃生門已關 炒家面臨暴跌崩盤2014-03-20 12:13:26 |
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美國聯儲局主席耶倫首次主持息口會議後的記者會指，根據目前縮減買債規模的步伐，聯儲局將在今年秋季結束買債。而由結束買債到首次加息，可能相隔6個月。換言之，即是明年3、4月可能調升息率。她補充首次加息的時間仍要視乎經濟情況，包括就業改善步伐，以及通脹水平。 美國聯儲局完成一連兩天會議，宣布維持超低息0至0.25厘不變，同時繼續減少買債規模100億美元至550億美元。是次會議共有16名官員參與，當中13人料明年首次加息，明年底息口中位數為1厘，較上次的0.75厘為高，2016年底為2.25厘，亦高於上次的1.75厘，顯示加息步伐或會加快。 |
| 15. 自我淘醉2014-03-20 12:26:20 |
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To 14樓
唔使同佢哋講喇， 佢哋係唔會醒㗎，等佢哋淘醉多一兩年喇。 |
| 16. To 11. 自我淘醉2014-03-20 12:27:30 |
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我們當然知道，怕你唔知zha! |
| 17. 大寶二寶2014-03-20 12:58:45 |
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加息樓價跌謬論。 講嗰個冇知識， 信嗰個冇分析。
共勉之， 哈哈！ |
| 18. 自我淘醉2014-03-20 13:15:21 |
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To 17樓
你是對的，減息樓價會升，加息亦會升，唔加唔減又係升，升升升， 共勉之，哈哈哈！ |
| 19. 楊衞隆宣佈 自己壽終正寢2014-03-20 13:17:31 |
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楊衞隆 四月開始，我在蘋果日報的新隆中對專欄將會結束，感謝各位的支持。
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140320/18662228
https://www.facebook.com/yeungwailung?fref=ts
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| 20. 大寶二寶2014-03-20 13:27:05 |
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以前已解釋過兩次了。吾想再講。信嘅講一次就夠，吾信嘅解釋—百次都冇用。只有供應到位楼價先會跌。
共勉之， 哈哈！ |
| 21. 業界：名店不再瘋狂搶租2014-03-20 13:33:11 |
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地產業界人士透露，波斯富街57號地下連閣樓空置近半年，近日以約48萬元租出，該舖前租客是運動鞋店，業主原叫價約80萬元，最終劈價四成，以48萬元租出。尖沙嘴也出現不少吉舖，如加連威老道每10間舖就有一間是吉舖。業界分析銅鑼灣區如羅素街、波斯富街等內地旅客掃貨熱點租值已「見頂」，「成個旺市已經行到最盡，會開始走下坡，名店不再瘋狂搶高租金，𠵱家根本做唔到，因為自由行旺丁唔旺財」。業界相信租金狂升高峯期結束，銅鑼灣一線街舖租值以往最多倍升，未來將跌5至10%。 |
| 22. 自我淘醉2014-03-20 13:36:02 |
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供應只係一面，需求是另一面，加息另能負擔的人減少，加上未來供應會增加，二手樓將唔會有運行。共勉之，哈哈哈。 |
| 23. 路過2014-03-20 14:01:51 |
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齋睇nominal interest rate係冇意思, 影響樓價既係real interest rate, 即要睇埋通脹. (By the way, 成日望小業主X既人真係好X) |
| 24. 歌師奶2014-03-20 14:13:12 |
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70%以上建築成本是工人和建築材料, 這些年來, 建築成本幾乎每年翻一倍, 就算將來住屋供應量增加了,建築成本不可能減小, 相反只會每年更貴, 這個事實告訴我們一個真理, 長線樓價只會加不會減.
共勉之 ^.^
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| 25. 三寶2014-03-20 14:14:52 |
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對付果d X, 小業主應團結一致, 將租金抬高, 夾死依班賤人. 睇你班友仲有冇首期等跌撈貨. |
| 26. 自我淘醉2014-03-20 14:16:03 |
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To 23樓
其實冇人望你哋X，所有市場都有人看升有人看跌，不然那裡有成交。每天說升就會升嗎？ 有人看跌就會跌嗎？只希望提供多方面分析讓大家提高警覺而已。 |
| 27. 回 26樓2014-03-20 14:34:53 |
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你話"加上未來供應會增加", 依d係分析咩? 依d係你既個人意願. 近排已兩宗流標, 供應點加? 不斷叫大陸發展商黎投!? 真唔明d人一聽到流標就係樓市既壞消息, 話流標係反映需求下降. 如唔流標, 同一班人又會話係壞消息, 因反映政府積極落實推地, 未來供應會繼續增加. 即流唔流濃都話會跌, 你就識話人講晒, 係咪都話升, 睇淡既人咪一樣, 點佢都會講到只會跌. |
| 28. 小業主2014-03-20 14:38:55 |
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To: 自我淘醉
雖然你冇說出口望業主X, 但你既說話態度出賣左你, 我們業主也祝你做一世無殼蝸牛, 希望你提高警覺, 無家人士很容易被街車撞.
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| 29. 路過2014-03-20 14:48:49 |
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28樓小業主好波, 講得好~! 成日望人地X既人會有運行!? 我就唔信嘞, 天有眼既. 自己睇錯, 明明袋有錢, 又供得起既人, 錯失機會, 就望人地買左既X. 依d咁既人, 原來香港真係都幾多下. |
| 30. 自我淘醉2014-03-20 14:56:26 |
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嘩！ 好驚喎， 好彩05年入左市傘， 最多唔換樓住。 |
| 31. 三寶2014-03-20 15:04:55 |
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"自我淘醉" 真係冇改錯名. 如你都係小業主, 05入市, 再睇埋你先前寫既野, 只有三個可能性, 一係精神分裂, 一係妄想症, 一係就湯博士成日講果班08落左車既其中一份子. |
| 32. 自我淘醉2014-03-20 15:12:38 |
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錯晒。我係自住，從無想過要買，所以升跌同我無關，反正都唔會去番我啲入市位，跌就換吓樓，升就繼續住，無所謂。 |
| 33. 自我淘醉2014-03-20 15:19:14 |
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你哋日日都唱升，唔想啲無知少年信晒，害死人。 |
| 34. 三寶2014-03-20 15:49:19 |
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果個無知少年咪係你羅. "跌就換吓樓，升就繼續住"!? 一睇就知你係新黎啦. 依度都分析過好多次, 市跌緊既時候係好難細屋換大屋. 唔好再死沖大頭鬼啦細路. 一比人話會比車撞就吹自己入左市. |
| 35. 哥C92014-03-20 15:57:45 |
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政府唱淡唱足五六年, 害既人何止無知少年, 連d以為自己好醒, 可以高沽低渣既人仲多啦~~~ 哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈 |
| 36. 大寶二寶2014-03-20 16:01:02 |
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回33
如果你係业主， 点解咁想楼市跌想睇人点死咁壞心腸嘅？
吾想害人入市咪叫人計清楚自己能力先上車囉，使乜咒已入市嘅业主啫。
共勉之， 哈哈！ |
| 37. 亮劍2014-03-20 16:02:59 |
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本港百萬富翁人數創新高，去年流動資產破百萬的港人達73.2萬人。 以香港約720萬人口計算，約10人當中便有1個持百萬流動資產。 雖然去年百萬富翁人數為歷來之冠，但其平均流動資產值則較前年少8%，為1,200萬元。 平均年齡五十歲，亦有逾兩成人為四十歲以下的年輕百萬富翁。 【如果有流動資產 1 M，其實係夠首期嘅，當然呢度唔計你樓宇地點及質素啦。】 所有百萬富翁持有的各類資產中，物業所佔比例仍然最高，2013年的比例達77%，較2012年僅輕微下跌1個百分點。 受訪百萬富翁中77%持有最少一個物業，過半數受訪富翁把單位用作投資。 近四成為自住，其中64%沒有供樓負擔，但亦有約一半人仍在供樓。 而60歲以上的受訪者擁有物業的比例則提升至92%，但仍有14%擁有物業的受訪者在供樓。同時調查還顯示，21至39歲的“百萬富翁”有50%沒有物業。 【百萬富翁愛好磚頭，如能力許可，而價錢又合理的話，就會上車者應超過一半。】 值得注意的是，百萬富翁們明顯不看好香港未來樓市，約57%的受訪人士認為今年香港樓價會下跌，較去年急增三十個百分點，逾六成稱不會買樓，只有約13%受訪者表示會于年內置業。去年則有42%百萬富翁料樓價升，僅27%估跌。 【只有約13%受訪者表示會于年內置業呢句，唔知點解有啲報紙無落，呢度講緊 9万幾人呀老友，足以反轉成個樓市走勢。】 調查指，持有物業的百萬富翁之中，56%希望兩年後樓價下跌；未持有物業的百萬富翁，則有88%望樓價下跌。 【大半百萬富翁希望樓市下跌代表甚麼？想自己大部分資產蒸發消失去救救無殼蝸牛咁偉大？說到底咪又係希望襯低吸納，有樓嘅想整多間，無殼嘅就借機上車先真！】 去年靠出售住宅物業致富的，則只佔12%，較前年的32%大跌20個百分點。 【由 09 年開始到 12 年尾，以為襯高沽樓，再於低位回購物業嘅世界仔，無不猫挖鬼揸小露寶，見過鬼怕黑，乃人之常情，既然層樓行緊自動波，又有正現金流入，賣乜春樓？】 花旗銀行香港區市務總監吳詩雅指由於預料今年樓價或再跌一成，今年百萬富翁的人數或少於去年。 【要是那些百萬富翁前個幾星期前高追 700 ，或喺今年忍不住去置業，咁今年百萬富翁的人數或少於去年，會成為事實喎。】 |
| 38. 自我淘醉2014-03-20 16:04:44 |
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好開心呀，好耐無聽過人話我少年，想請較點解跌市唔可以換樓呢？ 真係冇聽過。 |
| 39. 回362014-03-20 16:30:30 |
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我唔係黑心， 只係呢度啲人，只想聽人話升，對睇跌嘅人就X前，X後，毫無文化咪寸吓佢囉，有樓唔一定要望升，跌可以平啲換大啲，有咩唔好？ |
| 40. "自我淘醉" 留言輯錄2014-03-20 16:55:24 |
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如由頭睇到尾, 仲覺得佢係只因想細屋搬大屋而想樓市跌既, 真係冇話可說. 以下是他/她的留言: 97年時選女婿，有樓是必要條件，03年無樓才是好女婿，博士之言用來自我淘醉還可以，數年後才見高低。
To 6 & 9 樓 到有樓唔係選婿條件時入市才是合適時間，你們唔知當別人恐懼時你要貪婪嗎？ 博士見之前匙盤另大家噤激，咪畀機會你哋淘醉吓囉！ 真係笑死人無命賠，一百萬依家都唔知值咩錢，百萬富翁？？？！！！ 哈哈哈。 To 14樓 唔使同佢哋講喇， 佢哋係唔會醒㗎，等佢哋淘醉多一兩年喇。 To 17樓 你是對的，減息樓價會升，加息亦會升，唔加唔減又係升，升升升， 共勉之，哈哈哈！ 供應只係一面，需求是另一面，加息另能負擔的人減少，加上未來供應會增加，二手樓將唔會有運行。共勉之，哈哈哈。 To 23樓 其實冇人望你哋X，所有市場都有人看升有人看跌，不然那裡有成交。每天說升就會升嗎？ 有人看跌就會跌嗎？只希望提供多方面分析讓大家提高警覺而已。 嘩！ 好驚喎， 好彩05年入左市傘， 最多唔換樓住。 錯晒。我係自住，從無想過要買，所以升跌同我無關，反正都唔會去番我啲入市位，跌就換吓樓，升就繼續住，無所謂。 你哋日日都唱升，唔想啲無知少年信晒，害死人。 好開心呀，好耐無聽過人話我少年，想請較點解跌市唔可以換樓呢？ 真係冇聽過。 我唔係黑心， 只係呢度啲人，只想聽人話升，對睇跌嘅人就X前，X後，毫無文化咪寸吓佢囉，有樓唔一定要望升，跌可以平啲換大啲，有咩唔好？ |
| 41. 跌市換樓2014-03-20 17:02:47 |
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跌市時首期都冇左一大截, 唔洗抬錢賣樓都算係咁啦, 仲想換大樓? 真係異想天開。
呢度個個淡友都係低價買入, 仲要係full pay嗰隻, 所以跌市咪可以換大啲囉, 哈哈哈哈。
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| 42. Albert2014-03-20 17:10:54 |
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睇完"自我淘醉"既全部留言, 直覺佢係一位下晝好多空閒時間既女性. |
| 43. 三寶2014-03-20 17:14:09 |
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From "自我淘醉": To 14樓 唔使同佢哋講喇， 佢哋係唔會醒㗎，等佢哋淘醉多一兩年喇。 (留意, 佢係用"佢哋"黎形用依度既人. 唔似等換大樓既業主.) |
| 44. To: 41樓2014-03-20 17:19:32 |
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無謂教精依位"少年"啦. 人地等換大屋麻. 又話想市跌, 但一口咬定唔會跌低過佢05年既入市位喎. 真係神人一樣. 政府官員成日話自己無水晶球, 問佢借就0岩啦~~~~!!!! |
| 45. 自我淘醉2014-03-20 17:29:02 |
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首先要多謝政府，要畀三成至可買樓，所以避過一劫，96年無買，96～02年為買樓儲的首期，在03年已可付樓價9成，05才入市，09已供完，所以我很明白入市時間的重要，至於換樓， 假設同呎價大400呎，現價 400*$10000=4,000,000, 如下跌三成，400*$7000 =2,800,000 便足夠，不是嗎？
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| 46. hifi2014-03-20 17:39:34 |
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97年時選女婿，有樓是必要條件，03年無樓才是好女婿 ******************************************************** 我剛好是96年出來社會工作，租樓住每個月都9K幾，個陣真係頂唔順，最後02年入第一件貨自住組織家庭，樓價平到笑。老實講，我自已性格比較懶散，初初供樓都好辛苦，為左生計，老婆大住肚晚晚OT到九點幾，我就長住大陸工廠每星期回港一次，基本上假日成家人唔會去飲茶，買衫都係平價野.........回想需然辛苦但都好開心。 依家就住大單位向南海... 不過屋企連工人真係好迫好辛苦，又焗住 |
| 47. 自我淘醉2014-03-20 17:39:43 |
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To 43樓
“佢哋”係指那些淘醉於升市，在這裡每日都唱好的人，而唔係那些像我們自住而不投機的小業主。 |
| 48. Albert2014-03-20 17:39:50 |
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大單位既呎價點會同細單位一樣. 如果係咁, 你好快可以搬上種植道啦~ 睇完你既算式, 再回你既簡直浪費時間. |
| 49. 回 47/F2014-03-20 17:43:46 |
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你係"自住而不投機的小業主"!? 咁睇好既人, 有樓收租既就投機? 你自住都唔駛咁咒依度既網友卦, 唔怪得人地鬧你做乜乜啦. 醉就返去訓啦, PK. |
| 50. Vincent2014-03-20 17:47:43 |
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你自己供完就望息狂加, 價狂跌, 等你可以換大屋, 未供完既就俾銀行call loan. 你真有文化羅{自我淘醉}. 話你PK已經太仁慈. |
| 51. Andy2014-03-20 17:48:17 |
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"自住而不投機的小業主"不用看这个网啊！继续自住啦！升跌都与你无关！ |
| 52. 三寶2014-03-20 17:57:07 |
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"96年無買，96～02年為買樓儲的首期" 96年已考慮買唔買, 即已有相當積蓄啦, 咁96-02儲既又係首期, 咁96年前儲落既係咩黎呀, 計落你咪起碼四五十歲!? 咁點解計呎價會咁計既? 唔似有咁成熟喎..... |
| 53. 大寶二寶2014-03-20 18:00:07 |
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回45
咁你都好自私啫。 自己供完楼就望加息楼價跌等你可以换楼或執平貨。 將自己快樂建築係其他人痛苦身上。似乎有D過火喎。
共勉之， 哈哈！ |
| 54. 亮劍2014-03-20 18:01:49 |
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自我陶醉-----形容不适当地自我欣赏。陶醉：沉醉在某种境界或情绪中 至於換樓， 假設同呎價大400呎，現價 400*$10000=4,000,000, 如下跌三成，400*$7000 =2,800,000 便足夠，不是嗎？？ 咁本來呢層800呎嘅业主，咪即係唔見左 800*$3,000=2,400,00？ 普通人一生中有幾何揾倒 240万？ 要是呢個業主因為睇錯市，高估自己供樓能力，無預留足夠資金還貸款！ 咁自己呢埋揼算啦，但現在係本來值 800万嘅樓，俾政府攪屎棍整到變 560万呀！ 你省回嗰 240万前，有否想過邊个人埋單先？ |
| 55. 自我陶醉2014-03-20 18:09:21 |
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To 49/ 50
咪話你地無文化囉, 用吓你地個PK豬腦喇, 人地係話畀你聽會加息, 唔係望加息, 望吓就得個個都中六合彩喇.
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| 56. 三寶2014-03-20 18:24:49 |
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美國加得息，即經濟好，而且加息一定係慢慢加，阿豬都知遲早會加，問題係幾時，你冇理由因知道人總要死而去自殺 |
| 57. 自我陶醉2014-03-20 18:29:42 |
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To : 54/F
這是自由市場, 買賣是按自己情況, 而我並不同意你的計法。
1. 那人不一定是高位入市, 可能他入市價還要比7000低
2. 如按你的算法, 我不是也已唔見400*3000 = 1,200,000
3. 那人可能也像我一樣換到1200呎, 不一定是損失
你的計法是假設那物業是投資, 而我看物業為消費品, 不盡相同, 所以我不同意博士說小業主也是投資者
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| 58. 自我陶醉2014-03-20 18:29:43 |
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To : 54/F
這是自由市場, 買賣是按自己情況, 而我並不同意你的計法。
1. 那人不一定是高位入市, 可能他入市價還要比7000低
2. 如按你的算法, 我不是也已唔見400*3000 = 1,200,000
3. 那人可能也像我一樣換到1200呎, 不一定是損失
你的計法是假設那物業是投資, 而我看物業為消費品, 不盡相同, 所以我不同意博士說小業主也是投資者
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| 59. to 自我陶醉2014-03-20 18:33:28 |
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- 政策/辣招只能短暫影響樓價, 對中、長期樓市效用輕微。
http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU
[影片時間0:28]"經濟表現"最主導樓市
影響樓市升跌最重要因素=>「經濟表現」, 而一般講"經濟表現"包含2個分析指標："GDP" 及 "失業率"。今日香港GDP維持一定增長及低失業率, 正正就係樓市向上之中流砥柱。
[影片時間2:03]加息後樓價真的會跌？
好多人話等加息樓價就跌, 呢個根本係一個誤會...利率政策根本冇能力可以將整個經濟環境扭轉。 【加息初期樓價會跌？唔該上完堂先講嘢啦】 |
| 60. 自我陶醉2014-03-20 18:50:41 |
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To 56樓
美國國債由07年小於1 萬億美元增至4萬多億, 收水唔係因此經濟好, 而係國債已超可負擔水平, 佢地而家最怕係stagflation, 所以不能不盡快收水兼加息, 你去查吓美國這幾年的labor participation rate就知佢經濟有幾好。
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| 61. 自我陶醉2014-03-20 18:59:18 |
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Sorry, I mean 係 FED balance sheet, 唔係國債。
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| 62. 自我陶醉2014-03-20 19:17:22 |
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To: 52樓
96年只有８％首期， 要買就要問親戚或財仔借， 所以無買。
Sorry, 我計數慣左跳step. 差價：
假設我４００呎換８００呎：
我的樓 由 ４mil (４００＊ ＄１００００) 跌到 2.8 mil (４００＊ ＄７０００)
而target 樓由 ８mil（８００＊１００００） 跌到 5.6 mil（８００＊＄７０００）
相差便由4mil 降至2.8mil.
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| 63. 亮劍2014-03-20 20:36:15 |
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這是自由市場, 買賣是按自己情況, 而我並不同意你的計法。
『好一句自由市場，真係擲地有聲，我層樓揸唔夠三年，要俾SSD，都算合理。但喺年幾兩年前，當小業主買層樓返來嗰陣，有冇人話比我知，呢間屋唔能夠買比大陸佬？否則要罰你個客BSD？或者唔能夠買比收租佬，否則要罸你個客DSD？而你又知唔知道，現在要是你有乜嘢冬瓜豆腐，層樓要急走，咁唔該呢兩條數你啃埋佢，咁仲可以叫呢D做自由買賣嗎？』
1. 那人不一定是高位入市, 可能他入市價還要比7000低
『低位入就要人平賣，咁高位入咗要亐本出誰人包底？你間屋百五萬買返來，我可唔可以要你百五萬賣出俾冇殼蝸牛呢？』
2. 如按你的算法, 我不是也已唔見400*3000 = 1,200,000
『如果呢個市係冇被人扭曲的話，你睇錯唔見銭，睇對有錢執，合理喎。但現在就是唔係咁呀！』
3. 那人可能也像我一樣換到1200呎, 不一定是損失
『你真的攪笑，賣出800呎單位嘅人，可能係俾銀行收返來嘅銀主盤，或者人哋生意上要週轉焗賣。係要人人同你一様樓換樓嘅咩？單賣唔換要硬食240萬呀！咁樣狂跌＄＄益你？你係佢貴親？真的歪理當道理！』
你的計法是假設那物業是投資, 而我看物業為消費品, 不盡相同, 所以我不同意博士說小業主也是投資者
『層樓不能增值或最少做到保值，買親樓定會蝕到一仆一碌，你會去買嗎？你不要自欺欺人啦，你望賣家仆街以減低你的投資風險，人少少咪認咗佢囉，駛乜大義凜然，講到我們好友全部都係衰人，全世界得你一個先係聖人。』 |
| 64. 小市民不可以與之相比2014-03-20 20:55:36 |
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越秀落實116億吞創銀 醞釀兩個多月的創興銀行（01111）賣盤商討昨晚終於塵埃落定，由越秀集團以每股價35.69元向75%合資格股東收購最多3.26億股創銀股份，全部75%股份涉資116.44億元，計及特別股息4.5195元，每股收購價實為40.2095元，相當於市帳率2.35倍，僅低於招行（03968）○八年以天價收購永隆銀行的2.91倍；交易完成後，創銀上市地位將維持不變。廖企及創銀於周一復牌。 |
| 65. 62樓有道理2014-03-20 21:43:42 |
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之前自我陶醉兄與衆網友之争論, 我不敢置評, 但單就62樓中你嘅諗法, 我認為係有道理! |
| 66. 62樓有道理2014-03-20 22:13:31 |
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撇開政府矛招, 黑心諗法缺德不計, 纯以自由公平市場論, 樓市升跌只隨大勢, 不會因個人意願而行, 錯於高位入市蝕咗頭注, 若將層蝕本貨變現可得足夠換大一倍(假設)面積嘅首期或更多, 而又有銀行肯貸款嘅話, 當然首要你有條件, 如係做政府工或專業人仕收入穩定, 確係可以比升市時換大啲面積更着數, 呢招其實係蝕50步賺100步, 對方蝕得比自己多, 道理不難明. |
| 67. 珍惜香港2014-03-21 02:32:34 |
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【珍惜香港】
呢位 自我陶醉，話物業喺 消費品，又話唔同意小業主都喺投資者喎。好明顯，佢正正喺 庸梁「房屋喺民生非投資」呢個 錯誤理念嘅支持者。對於呢樣嘢，我已經 狠批過好多次，物業作為個人 資產負債嘅關鍵部份，就算喺用嚟自住，亦等同做咗投資，話「 唔喺投資」簡直就喺 自欺欺人。 基於呢個 錯誤理念，自我陶醉認為， 跌就要換吓樓，升就要繼續住；佢用嘅 一個例子，令我諗起 半年前呢度亦曾經牽起過嘅一番討論。 果陣有人話，對 用家嚟講樓價跌永遠好過升，而一個署名 換樓大作戰嘅留言者，又喺用咗 一個例子想證明跌市 好過升市 換樓。我當時提出 資產守衡定律呢個概念，仲用咗 3 個 CASE 去說明，結果就發生咗 正弦波 vs 資產守衡定律嘅爭論。 我認為，升市換樓，喺用 增值咗嘅資產去換另一個資產；而跌市換樓，喺將現有嘅資產先 蒸發咗一大截，至攞去換另一個資產，所以樓價升咗去換樓一定比較有利。不過 換樓大作戰就話，响跌市換樓，付出嘅銀碼比升市細，能力上比較易成，風險亦較低。最後我就以 《物業長線投資者唔喺炒樓》一文再加 一篇補充總結咗成個討論。 鑑於篇幅太長，我只喺用咗 連結，懶得抄過嚟啦！總之， 如果樓價跌咗，喺應該「買樓」，而唔喺去「換樓」，因為「換樓」裡面喺包括咗「賣樓」，而樓價跌咗去「賣樓」，就喺 蒸發自己嘅資產。你每換一次，你嘅資產就蒸發一次， 呢個喺會好傷，你以為賺咗，但你會活得好苦，唔好唔信！仲有，買樓嘅風險，喺响你嘅 供款能力果度，而唔喺响個 價度， 千祈唔好有炒樓嘅心態！ 其實我真喺有啲懷念果位 換樓大作戰兄，唔知佢仲有冇响度留言。 |
| 68. 引刀一快2014-03-21 09:29:08 |
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湯先生呢個理論，係要樓市超高超長升幅加上超低息環境配合嘅。 |
| 69. 引刀一快2014-03-21 09:37:15 |
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To 67樓 珍惜香港
升市跌市換樓，其實重點係用咩樓嚟換咩樓，手楂住漲幅勁嘅換滯漲貨，咪升市換樓好囉，保值貨換超跌貨，咪跌市換好囉，一切都係睇環境形勢，冇必然講法嘅。 |
| 70. PN2014-03-21 10:13:18 |
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Its easier for one to swap into a larger apartment when market falls is only correct if your existing property is very high in equities (low in mortgage ratio). Using the 400 ft swapping into 800 ft scenario. One need to be borrowing only 28% of property value in order to swap.
| Property value | Equities | Mortgage | (mortgage ratio) | | 4,000,000 | 2,880,000 | 1,120,000 | 0.28 | | 2,800,000 | 1,680,000 | 1,120,000 | 0.4 | | | | | | 5,600,000 | 1680000 | 3920000 | 0.7 | |
| 71. 自我淘醉2014-03-21 10:40:12 |
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明白珍惜香港兄的說法，但是： 1. 我看樓價，是以租值而非市值計，如果租平過買，我唔會買，自住了9年，如不買樓，租金約為 9*12*$10000=1,080,000, 以我入市價1.2mil計，扣除利息，市價跌7成, ，我都無worse off.
2. 多買一間要多50%首期，風險亦由400呎樓變成400+800呎，即現時的三倍，如像03年瘋下跌，風險多大。如工作或經濟在這十多年出問題，如果自保?
3. 所有資產都有風險，將辛苦錢全投入樓市，不能分散，除現時政策風險，還有利率風險，現時樓價升不是因為我們收入升，而是利率不正常地低，一旦轉向，銀行收水就玩完。
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| 72. 小浪2014-03-21 10:58:17 |
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或者用炒股解釋好d.
跌市溝貨，財演都講唔出口。
因跌市溝貨同九死一生無異。
所以無謂自己厄自己。 |
| 73. 年少無知2014-03-21 11:53:12 |
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用起樓同豆豉鯪魚做比喻，鯪魚同人工貴咗，由一罐唔駛十蚊賣到而家超過廿蚊，就算需求冇變，成本貴咗，賣價一樣會照升，但因價錢高咗，人工不變，如果加埋消費稅，啲人自然會食少咗，製造商見賣少咗同出貨慢咗又唔敢加太多完全將成本轉駕俾消費者，變相毛利少咗，生意難做咗，正正就係李嘉誠講嘅道理。 要豆豉鯪魚減價，一係鯪魚平咗，一係人工平咗，絕對唔會因為你窮咗買唔起。對樓價，現況就係建築利息成本高咗，就算需求同成交少咗，發展商唔會做蝕本生意，最多減少少毛利，但平極有限，問題根本不在發展商，而是取決於政府會不會減地價致整體樓價下跌。 如果政府不大減地價，輸入大量外勞，面對龐大剛性需求，可以跌到那裏去？況且政府計劃的未來供應有幾多成真？要幾多年？請大家細心研究！ |
| 74. 自我淘醉2014-03-21 12:43:53 |
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To 73樓
我認為這說法不可靠： 1. 現在的新樓都包裝成豪宅，實無必要，成本當然貴，當價跌要降價時，發展商便會回歸基本裝修。 2. 這說法只適用於新樓，對大來數業主來說，他們的買入價才是成本價, 每年新樓供應量是樓市總量之數個百分點，如何能對抗整體樓市。 3. 這幾年的成交少，也就是高成本入市的人不多，樓價支持位或成本價可能回到09年水平。
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| 75. 年少無知2014-03-21 13:42:40 |
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To 74樓 認同發展商可減低裝修費，節約成本，然後賣平一些，但這只是市場定位考慮, 正所謂一分錢一分貨，其他有高級用料及會所之亳宅不會因此減價，市民只是有多一種選擇。如豆豉鯪魚出多一款平價輕量装，由一罐三條變一罐兩條，但真正價格其實是不變的。 至於二手樓價之定位，重點不是以買入成本價作基點，更大的參考是以一手新樓作折讓。又如你早兩年用十蚊買咗一罐豆豉鯪魚，未過期，而新出的豆豉鯪魚市價是二十蚊你會怎樣定出二手價？用新價？還是舊價？相反，如豆豉鯪魚市價跌回五蚊，你要出貨也得蝕本吧！況且二手市場有幾百萬個不同的買入價呢！ 我對樓價的看法是不樂觀，但也不能以主觀感受期盼有很大的跌幅。 |
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To 樓上 果個 「自我淘醉」係為嘈而嘈 俾佢有樓, 佢會唔會肯低市價10%賣? 睇死佢唔會啦... 唔使用鯪魚, 用股票講: 二手樓價之定位，重點不是以買入成本價作基點，更大的參考是以一手新樓作折讓。
又如你早兩年用十蚊買咗某股票，而依家升到二十蚊
你會用邊個價去賣出？用新價？還是舊價？
相反，如股票跌回五蚊，你要出貨也得蝕本吧！
況且股票市場有幾百萬個不同的買入價呢！如果佢有樓, 打就死我都唔信 佢會為左佢所謂的「成本價」, 送幾百萬蚊俾下一手業主炒... |
| 77. 自我淘醉2014-03-21 15:00:10 |
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To: 75樓
我明白你意思，我唔係話一定會去到09年價， 而係用股票術語， 09～10 價位是近年的成交密集區，到此價時人們會更認真考慮，或加碼或止賺，此區應有一定支持。 |
| 78. 亮劍2014-03-21 15:33:51 |
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你冇喺百零弍佰入700，除咗呢埋係屋企狂揼之外，對你日常生活有何影響？最多咪買少件靚衫去少次旅行！ 但你冇樓喺手，唔通瞓街唔使俾＄業主執？ 3D打房政策只是將原本嘅購買力，暫時隱藏同𨍭移，醜婦終須見家翁，到時大家發現呢個3D政策係搵狗笨賊的話，那麼呢三四年累積的購買力，就給你政府好看！ |
| 79. 跌市換樓2014-03-21 15:41:50 |
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無論你係幾錢買入, 成本有幾低都好, 升市跌樓都一定係容易過跌市。
我當你03年300萬買左太古城X山閣隨便一間三房, 而家升到1000萬, 當你供左1/3, 賣樓都會拎到800萬, 只要你供得起, 你最多可以換到1600萬的樓, 即係買到海景花園中層全海景樓。
如果而家跌30%, 層樓得返700萬, 賣樓只係得500萬, 你最多只可以換到1000萬樓。如果你要買返海景花園中層全海, 樓價跌左30%即係1120萬, 唔該你自己嘔多60萬出嚟做首期。
當然你高位賣左有800萬, 然後跌30%先換樓就梗係完美啦, 問題係你有水晶球但唔係人人有, 普通人一定係升市換樓容易過跌市。
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| 80. 大寶二寶2014-03-21 18:13:18 |
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其實自我陶醉未必錯哂。
假設佢層樓冇欠債，现值$500萬， 有现金$350萬，想换一層$1,000萭樓， 尚欠$150萬但又吾想做按揭問銀行借錢。
如果楼價跌三成， 佢樓值$350萬再加现金$350萬剛好换到那間$1,000萬樓(現值$700萬)。
大前題係佢有充足現金係手而又超級穩陣吾想問銀行借錢。
共勉之， 哈哈 |
| 81. 自我陶醉2014-03-21 23:05:47 |
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To 80樓
大寶二竇兄, 感謝你的客觀和中肯分析, 以你的例子, 最算我只有2mil, 我也可省回$150萬和一半的利息開支。 老實說, 所有資產和商品都有自己各自的價格周期, 我不是期希價格下跌, 而是耐心等待調整周期的來臨, 一點都不是黑心，如果那些人沒有過度投資/貸借, 樓市浪動根本就不會對他們有任何影響。 只是那些期待樓價永遠無止境的不斷上升是過度貪婪和不切實際。
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| 82. 引刀一快2014-03-22 00:47:28 |
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我同意自我陶醉講法，一手樓折讓價只係參考因素之一，太多不確定性，比如位置、地鐵站距離、附近有冇厭惡性建築、甚至附近到底有冇新盤，都係不確定，所以不能單純按比例折讓。而買入價係一個心理關口，好多時候仲會計埋住咗幾耐，平手出就賺咗住，亦會考慮裝修同搬屋嘅損失。 |
| 83. 引刀一快2014-03-22 08:27:10 |
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其實唔應該話望跌嘅人就一定係黑心，呢D叫一支竹篙打一船人，未買樓望跌係人之常情，反之如果我話望升同睇升嘅人黑心，希望未買樓嘅人一世寄人籬下買唔到樓，一世冇出頭冇安樂茶飯，咁又如何呀？ |
| 84. 自我淘醉2014-03-22 08:55:23 |
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引刀一快兄：非常同意。 |
| 85. 珍惜香港2014-03-22 22:37:14 |
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【珍惜香港】TO：自我陶醉 半年前，我响一篇對 換樓大作戰嘅回應裡面話，佢已經開始 脫離現實。我講過好多次， 主宰命運嘅，喺人，唔喺數字！唔知道响呢度，有幾多人真正明白我講緊啲乜？ 我果 3 個 CASE，已經寫得好清楚，至於 79/F 跌市換樓，同 80/F 大寶二寶，兩個個案，數字上都喺冇問題，咁究竟邊個喺啱，邊個喺錯，結論又會喺啲乜？坦白講，你要搵一啲 數字個案，去證明自己講嘅嘢，一啲都唔難，問題喺， 現實，會唔會真喺咁發生，或者喺唔喺應該咁發生？ 我响 97 前 高峰期上車，當時嘅息口仲喺 P+，到 沙士果陣，我喺 負資產，如果套用閣下响 71/F 嘅邏輯，咁我咪死咗 N 次？點解今時今日會成為一個身家上乜嘅 物業長線投資者？你可能會話，因為我喺大學畢業，專業人士出生，冇失過業，後嚟仲搞埋生意，收入有升冇跌，而且，我仲好好彩添！不過，真正嘅事實喺，相比一般專業人士，我嘅事業同生意，唔講得上順風順水，面對嘅 危機仲多過好多人。 人生就喺充滿風險，你呢樣又驚，果樣又驚，咁咪乜都唔使做？唔知道你知唔知， 你乜都唔做，風險可能仲大！
其實，响每一個人生裡面，都有無數個 MILESTONE，作出嘅每一個 決定，都 喺為咗要主動去迎接將要面對嘅風險，而 唔喺為咗要逃避呢啲風險嘅！點解？ 因為喺你自己，去決定你嘅命運，而唔喺由命運，去決定你嘅人生！一個人，喺積極，定喺消極，就喺睇呢樣嘢！ 你話， 97時有樓喺選婿條件，03年無樓先喺好女婿，單嘢呢兩句嘢，就知道你嘅 人生觀喺點。 我曾經提過，03 年沙士果陣，好多人負資產，但喺有 CASH，不過佢地好驚，就算唔喺失業或者等錢洗，都寧願將自己手頭上嘅 CASH 抬晒俾銀行，都要賣走啲物業。呢啲人，你可能好 LIKE，不過，我就一定會將佢地放哂响我選婿個 Blacklist 度，點解？因為呢種人， 就算今日贏咗，他日都會輸突；呢種人， 一跌咗，就永不翻生！
所以，响 80/F 大寶二寶嘅例子裡面果層 500 萬嘅樓，如果真喺用 500 萬買入，我就一定唔會用低過 500 萬賣走佢。為咗唔使做按揭問銀行借錢，就寧願 蒸發自己 150 萬嘅資產，咁樣做，同沙士果陣啲人寧願將自己手頭上嘅 CASH 抬晒俾銀行，都要賣走啲物業嘅做法，响我嘅眼中，喺完全冇分別！蒸發咗果 150 萬，喺自己以前賺番嚟嘅血汗錢， 以前賺嘅錢，唔喺錢？乜咁浪費！俾著喺我，就索性用手頭上嘅 350 萬 CASH 做五成 首期，去買果個現值 700 萬嘅單位嚟自住，至於供滿咗果個 500 萬嘅樓，當然喺用嚟 放租之餘，再 加按買多個 300 萬嘅細單位收租啦！ 如果你以為我嘅做法喺 投機，咁你就大錯特錯。我地投資物業收租，只喺為咗 退休後有個保障，搞到身家上乜，亦只喺唔覺意。呢樣嘢，喺基於 我地對香港有信心； 對自己嘅地方有信心，算乜投機！為咗將來嘅「如果」，就隨便蒸發自己嘅血汗錢，呢啲先至叫做投機！ |
| 86. 寄生虫2014-03-22 23:16:19 |
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| 87. 自我淘醉2014-03-23 00:20:51 |
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多謝珍惜香港兄的分享和分析，如果我係97入市，我也會堅持下去，除非工作不穩。但我不會、亦不敢同時擁有兩個物業，因為按揭有貢杆因素，風險太高。 試想，03後如果冇自由行，香港經濟和樓市會怎樣，要多長時間才可到家鄉？ 高風險、高回報，所以你所賺的是你應得的回報。也真另人羨慕。 |
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