一位接近方興地產人士向《證券日報》記者表示，方興將把該地打造高端住宅，但方興認為，從單價、總價和溢價率方面比較來看，該地都算不上上海新地王
1月28日，上海和廣州兩地的土地出讓紀錄將2014年土地市場開年就推向高潮，廣州、上海兩地同一天賣地收入超過了159億元。
其中，廣州賣地進賬58.3億元，保利地產先後以8億元、16.6億元分別創下了番禺、黃埔地塊區域樓面價單價新高紀錄；而上海則拍出了總價101億元的住宅用地，被業內認定為上海住宅用地總價地王。
“2014年1月23日至今，在6天時間內，廣州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，這一輪地王出現的力度超過歷史紀錄，相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想象力。
售價或達8萬元/平方米
1月28日，現場經過28分鐘、154輪激烈廝殺，最終方興地產以101億奪得上海閘北區大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價47609元/平方米，溢價率111.5%，成為上海住宅用地總價地王。
“此前，上海成交總價最高地塊為新鴻基217億元獲得的徐家匯地塊；單價最高為華僑城52783元/平方米獲得的蘇河灣地塊；溢價率最高為臨港新城地塊，溢價率高達445%。”上述接近方興地產的內部人士向《證券日報》記者表示，方興認為，從單價、總價和溢價率方面比較來看，該地都算不上上海新地王。
此外，該人士還向《證券日報》表示，該地塊位于上海內中環間，距離上海市中心人民廣場6公裏，臨近1號線及南北高架，屬于上海大寧國際社區核心位置，區域配套完善，並擁有上海大學等優質教育資源。鑒于此，方興地產稱，將把該地塊打造成高端住宅產品，成為中國第五座金茂府。
“方興地產目前在北京、蘇州等地運作的高端住宅非常成熟，在各地落地的金茂府項目都屬于市場頂級高端豪宅，因此運作上海大寧地塊對于在高端市場有經驗和競爭力的方興地產來說，風險相對小很多。”張大偉向記者表示，該地塊周圍中高端物業售價目前已經接近5萬元/平方米，因此該項目預計未來售價將超過7萬元/平方米。
“從該地周邊的住宅項目看，方興的項目未來入市價格在8萬元-9萬元∕平方米的可能性很大。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也向《證券日報》記者表示，此外，預計2014年上海高端物業政策會有所放寬，方興地產或許瞄準了這一政策趨勢，從而積極補倉。
不過，嚴躍進也向本報記者強調，該地塊總價和單價都較高，運營該項目需要充足的資金，而且未來上市價格定價也對將項目取得預售許可證和銷售情況都有很大影響。
一、二線城市6天現3個地王
事實上，據中原地產監測數據顯示，2014年開年之際，上海、廣州以及杭州等多個城市頻繁出現地王，房企在一、二線城市的土地市場競爭已經愈發呈現白熱化趨勢。
1月23日，深圳前海地塊再受熱捧，商業用地T201-0080宗地公開招標出讓以134億元、樓面地價28113元/平方米，再次刷新深圳單價、總價“雙料”地王紀錄。該地塊由美國兆華斯坦開發公司聯合深圳市前海國際能源金融中心摘得。
同日，杭州單價地王也再度誕生。融信投資集團以33.84億元奪下去年由于市場過熱而被暫停的杭州西湖區翠苑單元地塊，折合樓面地價為2.94萬元/平方米。
更值得一提的是，北京市土地整理儲備中心最近發出公告，暫停出讓4宗用地。張大偉認為，這與北京土地市場1月份的活躍行情顯然不無關係，預計未來一周，上海仍有可能誕生單價地王。
張大偉稱，2013年以來各地地王出現最頻繁，甚至成為普遍現象，一、二線城市只要出現土地交易，價格就飆升。
更為值得注意的是，大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售物業價格，尤其北京、上海、天津等地的地王，已經秒殺了在售的絕大部分物業。
對此，有業內人士稱為，以近期全國主要城市的地王為例，如果想達到房企預想的利潤空間，那麼未來入市定價最起碼要高于現在周邊在售物業平均價格一半左右。此外，大型房企普遍預判，2014年地產行業資金鏈偏緊，同時，融資成本正在節節攀升，屆時入市地王或將面臨利潤被侵蝕，甚至消化緩慢等風險。
不過，盡管如此，目前從全國土地市場看，2月份預計也將延續升溫趨勢。實際上，據中原地產監測，目前北京挂牌待售土地規模已經達到了242萬平方米，預計累計土地出讓金將突破300億元。記者 王麗新
Source: xinhua news
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