囍匯旺場

「玩具鄭」鄭躬洪指：「各有各睇，呢期我就唔買喇，樓市似係迴光返照多啲，發展商出埋啲新奇招數，引買家入市。當然囍匯位置係好，不過我哋買樓投資，為咗賺錢，就算買都唔係𠵱家，等個市爆咗先嚟買都唔遲啦！」
他續稱：「政府唔畀樓市升，買啲物業返嚟，都係希望升值箒，唔通攞嚟收租咩，得嗰兩、三厘，收租物業又煩到死，廁所漏水都要理，一啲都唔好玩。豪宅就更加難租，得一、兩厘回報，有時個客走咗，要等好耐先搵到另一個客。𠵱家係政治市……就算錢多都唔一定要買樓，基金、股票都好㗎！」

對於澳門人來說,何鴻燊價值就是恆產???

原先打算寫一系列有關公司成長要素的文章，但寫起來才發覺這個題目太大，一寫可能要寫幾個月；並非所有讀者都對這樣的題目都感興趣，所以決定暫時擱下，轉談一般人關心的樓市問題。

近期，地產商頻頻開新盤，而且大部分都賣得不錯，有人以為樓市又在升溫。是否投資客又回來了？樓價是否又出現新一輪的上升浪？我基本上持否定的態度。

首先，我們得看看近期新盤賣得好的原因，是否真的有新的資金流入房地產市場？如果看土地註冊處的統計數字，答案顯然不是這樣。自從今年二月政府推出新辣招以來，在土地註冊處登記的樓宇買賣宗數與金額都在下降。十月份只有4,648宗，比九月份的5,114宗少了一成，比去年十月份的11,928宗更少了六成。如果以買賣的金額計，今年十月只有297.98億元，雖比九月份的242.17億多了23%，但比去年十月份的778.9億卻少了62%。可見根本沒有新增的資金流入房地產市場。真正的情況是投資意欲仍在不斷冷卻。

十月份的成交宗數比九月份少，但金額卻比九月份多的原因，是十月份的新盤成交多了。新盤的單位一般都比二手的訂單高，所以才出現這種現象。然而，新盤的訂價其實已比地產商心目中的理想價起碼少了三成，比二手市場的同類較新單位亦平了兩成；有些地產商還代客繳交部分印花費。此之所以，買家都紛紛轉投一手市場，貪其減價減得多吧了。

不過，一手交投的增加，不但沒有帶旺二手市場，反而搶走了二手市場的買家，令二手市場的交投更加淡靜。我擔心這種情況最終會反過來拖累一手市場。原因是一手市場是消耗性的，不似二手市場有再生能力。二手市場上每賣出一個單位，都會產生一個新買家(賣出單位的業主得另覓新居所)，而這類新買家條件比較好，不愁沒有首期，有條件幫襯發展商買大一點、貴一點的單位。相反，一手市場上每成交一個單位，市場上就少了一個買家。所以，一手市場興旺的結果會是市場上的客源會很快地被消化掉，後繼的力度不足。

現時，二手市場的樓價雖然未見大幅回落，但交投非常疏落。急於放售的業主在這種情勢下，唯有降低要價以便與新盤有得競爭。因此，我預計在未來一季裏，二手市場的售價亦會出現回落的壓力。屆時，高位徘徊的局面就會被打破，樓價回落的方向將會被確認。

然而，由於中國的經濟增長依然可以保持在8%左右，香港理應多少可以分到一杯羹。在經濟不虞太差的情況下，業主是不會信心盡失的。因此，樓市不會出現恐懼性的拋售，價位回落的幅度亦會相當有限，由高位下跌15%左右，已可以找到第一階段的支持位。

(轉載自2013年11月25日am730C觀點)

各位應該知道我係香港樓市大淡友，去年話樓市跌三成，冇跌到，我就話今年會跌一半。如果今年再唔跌，2014年會跌八成。樓價應跌就要跌，.........

在呢度同你C 老闆計條數；

喺地代風生水起之時，2手成交係咁來的！

A君係 80 後上車客，用 9 成按揭上左個 150 萬 2 手居屋盤。

B 君就係嗰個居屋舊業主，拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。

C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主，拒要升呢鐵路沿綫物業，就用 300 萬換西鐵上蓋物業。

D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主，拒想住近阿媽，就用 400 萬換市區 2房物業。

E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主，拒想個仔近翻間好學校，就用 650 萬換半山 11校網嘅 2房物業。

F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主，拒啲細路上小學，想啲細路有私人空間，就用 1,000萬換左隔離街3房物業。

G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主，拒屋企有 3個人住，但只得一個廁所，所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位！

H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主，拒參觀左一個新樓盤，貪拒個會所正，用左 2,000萬買左一個單位！

現在合共 8 個單位成交左，依C生你呢個痛苦新增投入資金計算：-

係 60 球，但其實呢個係成交額先真！

喺政府嚴打買樓收租及換樓之下，A 及 B 君只得百零弍佰萬畢值，唔該返回家裏再瞓一會！

C 及 D 君可入東涌及灣仔新樓！

而 E、F、G 及 Ｈ 君因為所有SD 太融，換樓所需要嘅支出唔少，因此地代喺呢度挑起一個半個去攪下嘢都有可能，但呢年幾可以糊出呢條 2 手串燒，幾乎沒有可能，成交大減就係咁解！

因為成條換樓鏈已經斷左！成交大減就係咁解！